Abogado de expropiaciones – defensa de propietarios e inquilinos

Es esencial que el expropiado esté asistido por un abogado a lo largo de las distintas fases y etapas del procedimiento de expropiación. Esto garantizará que sus derechos de propiedad estén protegidos de la mejor manera posible.

La expropiación es un procedimiento especialmente complejo, con diversos aspectos procesales. Requiere un profundo conocimiento no sólo de la ley, sino también de las cuestiones estratégicas y técnicas.

El bufete cuenta con una reconocida experiencia en este ámbito. Nuestros abogados especializados en expropiaciones pueden ayudarle a defender sus derechos tanto en la fase administrativa como en la judicial.

El bufete vela por la legalidad de las decisiones administrativas en materia de expropiación. En caso necesario, su abogado tomará todas las medidas necesarias para impugnarlas ante el tribunal administrativo.

El bufete defenderá los intereses del expropiado, ya sea de forma amistosa o ante el Juez de Expropiación. El objetivo es que el expropiado sea indemnizado por todos los perjuicios sufridos como consecuencia de la expropiación.

¿Qué es la expropiación?

La expropiación es el procedimiento por el que una autoridad pública (Estado, autoridad local, etc.) obliga a un propietario (persona física o jurídica) a entregar su propiedad, en aras del interés público y a cambio de una indemnización justa.

¿Cuáles son las diferentes etapas del procedimiento de expropiación?

1. La fase administrativa del procedimiento de expropiación

• La utilidad pública de la operación :

La operación prevista que justifica la expropiación debe ser de utilidad pública.

Este concepto es de suma importancia y es objeto de abundante jurisprudencia. Si se demuestra que la operación no es de utilidad pública, puede ser declarada ilegal.

Se abre una investigación pública dirigida por un comisario de investigación. En ella, los residentes tienen la oportunidad de hacer sus observaciones y expresar su opinión sobre la operación prevista.

A continuación, el comisario de investigación elabora un informe enel que decide si el proyecto es de interés público.

El prefecto (o el ministro, según el caso) emite entonces una declaración de utilidad pública.

Como cada proyecto es diferente, es importante realizar un análisis detallado caso por caso. Este análisis determinará si procede llevar el caso ante los tribunales administrativos.

• Estudio del terreno :

Dependiendo del caso, la encuesta sobre el terreno puede realizarse durante o después de la investigación pública.

En el marco de esta encuesta, el comisario de investigación determina tanto las parcelas que deben expropiarse como la identidad de los propietarios (o titulares de derechos reales) afectados.

La autoridad local está obligada a notificar la encuesta a los propietarios por carta certificada.

Una vez concluida la investigación, el prefecto emite una orden por la que se declaran transferibles las propiedades situadas dentro del perímetro de expropiación.

Los abogados deben asegurarse de que se cumplen escrupulosamente todas las etapas de la investigación y, en caso necesario, recurrir al Tribunal Administrativo.

2. La fase judicial de la expropiación

• Transferencia de la propiedad :

Una vez que el proyecto ha sido declarado de utilidad pública y la orden de expropiación ha sido notificada al propietario expropiado, se puede transferir la propiedad del bien.

La transferencia tiene lugar :

• Por mutuo acuerdo: la autoridad pública y el expropiado llegan a un acuerdo sobre la indemnización que se pagará al expropiado;
• Por orden: a falta de acuerdo amistoso, la autoridad pública remite el asunto al Juez de Expropiación, que ordena la transferencia de la propiedad. La orden se dicta en ausencia de la parte expropiada, a la que simplemente se notifica la decisión. No obstante, es posible recurrir.

Una vez dictada la orden, la parte expropiada deja de ser propietaria del bien. Se convierte en un mero poseedor, por lo que ya no puede, por ejemplo, vender o hipotecar su propiedad.

Sin embargo, la parte expropiada conserva el derecho a utilizar la propiedad hasta que se le pague una indemnización. Esta indemnización debe cubrir todas las pérdidas sufridas.

• La oferta de indemnización :

Las autoridades expropiantes están obligadas a enviar por correo una oferta de indemnización a la parte expropiada. Esta obligación también se aplica a los eventuales arrendatarios.

Esta oferta debe cubrir todas las pérdidas sufridas como consecuencia de la expropiación.

Si no se llega a un acuerdo entre la autoridad pública y la parte expropiada (o el arrendatario), cualquiera de las partes puede remitir el asunto al Juez de Expropiación, que fijará la indemnización a pagar.

Antes de decidir el importe de la indemnización, el Juez visitará los locales. Las partes le informarán por escrito de todas sus observaciones y de su valoración de la indemnización, y aportarán los documentos justificativos de su posición.

POR LO TANTO

Es absolutamente esencial que la parte expropiada y el arrendatario reciban asistencia en todas las fases del procedimiento para garantizar la protección de los derechos de propiedad del expropiador y que el propietario y el arrendatario reciban una compensación justa por las pérdidas sufridas.

Nuestro bufete podrá guiarle a través de los distintos procedimientos, tanto en la fase administrativa como en la judicial. Nuestros abogados especializados en expropiaciones defenderán al máximo sus intereses en la valoración y el pago de la indemnización, ya sea de forma amistosa negociando con la autoridad pública expropiadora o ante el juez de expropiaciones.