Cambio de fideicomisario y copropiedad

¿Cuáles son los plazos de transmisión en caso de cambio de fideicomisario?

El artículo 18-2 de la ley n° 65-557 del 10 de julio de 1965 fija los plazos en los que el antiguo mandatario debe transmitir los documentos de la copropiedad al nuevo.

Estos plazos difieren según la naturaleza de los elementos que deben transmitirse.

Así, a partir de la fecha de cese de sus funciones, fijada en el momento de la asamblea general de nombramiento del nuevo mandatario, los plazos son los siguientes:

En un plazo de 15 días: «la situación de tesorería, las referencias de las cuentas bancarias del sindicato y los datos de contacto del banco»;
Un mes después: «todos los documentos y archivos del sindicato así como, en su caso, todos los documentos desmaterializados relativos a la gestión del edificio o de los lotes gestionados (…), en formato descargable e imprimible». En caso de que el sindicato de copropietarios haya optado por confiar la totalidad o parte de sus archivos a un prestatario de servicios especializado, deberá, en el mismo plazo, informar al prestatario de este cambio comunicándole los datos de contacto del nuevo síndico»;
Tres meses después: «el estado de cuentas de los copropietarios así como el estado de cuentas del sindicato, tras su auditoría y cierre».

Además, en la medida en que, para el 31 de diciembre de 2020, todos los sindicatos de copropietarios deberán disponer de una cuenta bancaria separada, en principio ya no será necesario solicitar la remisión de fondos, sino únicamente la remisión de los datos bancarios.

No obstante, puede existir una solicitud de envío de fondos en los siguientes casos:

Cuando el Sindicato de Copropietarios no haya abierto ninguna cuenta bancaria,
Cuando haya una sucesión de síndicos.

¿ Qué debe hacer el nuevo administrador en caso de falta de entrega ?

La ley del 10 de julio de 1965 prevé un procedimiento específico que permite entregar al nuevo síndico designado todos los documentos y papeles de la copropiedad.

Este procedimiento se desarrolla en dos etapas:

Primera etapa: envío de una notificación formal al antiguo síndico

Antes de recurrir a la jurisdicción competente, debe enviar una notificación formal al antiguo síndico. Esta carta tiene por objeto solicitar la entrega de los documentos y partes de la copropiedad.

Para garantizar la regularidad y la eficacia del procedimiento, recurrir a un abogado representa la mejor solución para la redacción y el envío de dicha carta.

En efecto, a la recepción de dicha carta, el antiguo administrador suele entregar los elementos solicitados o informar sobre las posibles dificultades encontradas. Sin embargo, sin transmisión de su parte, será entonces necesario acudir a la jurisdicción competente.

Segunda etapa: La citación en procedimiento sumario ante el Presidente del Tribunal

Teniendo en cuenta las especificidades de un caso de este tipo, recurrir a un abogado en derecho inmobiliario y de copropiedad es fundamental. La llamada a un abogado puede provenir de :

Del nuevo síndico,
Del presidente del consejo del sindicato,
O del sindicato de copropietarios, según la jurisprudencia.

Tras esta constitución, el abogado redacta entonces un requerimiento con el fin de solicitar al Presidente del Tribunal Judicial que condene al antiguo síndico bajo pena. El objetivo de esta medida es obligar al antiguo síndico a entregar cualquier documento perteneciente a la copropiedad.

La opinión de la jurisprudencia sobre el cambio de síndico

La jurisprudencia recuerda permanentemente el carácter imperativo de la obligación de entrega de los documentos pertenecientes al antiguo síndico. El Tribunal la califica incluso de «obligación imperativa de la que ninguna circunstancia puede eximirle» (CA París, 14ª sala, sección A, 19 de abril de 2000 n°1999/2384).

A este respecto, cabe señalar que la carga de la prueba recae sobre el antiguo síndico.

Esta obligación es tal que el Tribunal de Casación ha dictaminado que corresponde al fiduciario saliente probar que no posee los documentos que se le reclaman:

O bien que no existen,
O que no están en su poder y que no puede obtenerlos (Cass. 3e civ, 5 de diciembre de 2007, n°06-11.564 y Cass. 3e civ, 29 de marzo de 2011, n°10-14.159).

No dude en ponerse en contacto con un abogado del bufete especializado en estos procedimientos. Él le ayudará y se asegurará de que las solicitudes de transmisión bajo sanción se formulen de forma especialmente clara y detallada.

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