Objeto de la decisión
En una sentencia ejemplar del 13 de septiembre de 2019 en la que la Firma defendió a los propietarios, el Tribunal de Apelación de París dictaminó que:
» Del artículo 8 de la Ley de 6 de julio de 1989 y del contrato de arrendamiento concedido a las Sras. Z y A se desprende que los inquilinos tenían prohibido subarrendar el bien, salvo con el acuerdo de los arrendadores .»
Las disposiciones de los artículos 546, 547 y 548 del Código Civil establecen que la propiedad inmueble da derecho a todo lo que produce y los frutos civiles pertenecen al propietario por accesión.
El artículo 549 del mismo código especifica que el poseedor simple obtiene los frutos sólo en el caso de que posea de buena fe. En caso contrario, deberá devolver los productos junto con la cosa al propietario que la reclama. La buena fe requerida para la adquisición de frutos debe ser de carácter permanente. Así, cuando cese, cesará la adquisición de frutos (Cas. 3ª civ. 2 de diciembre de 2014, núm. 13-21.127).
Los demandados invocaron el carácter diferido de la adhesión para evitar la restitución de los frutos civiles. Según este principio, el arrendatario sigue siendo propietario, durante la duración del arrendamiento, de los edificios que ha erigido en el terreno del arrendador. Esto implica que el inquilino conserva el control de los edificios construidos por él hasta que expire el contrato de arrendamiento y que, por tanto, puede subarrendarlos libremente.
En este caso, este principio no se aplica ya que los inquilinos no tenían derecho a subarrendar porque sabían que no eran los propietarios. De hecho, las disposiciones de la ley y del contrato de arrendamiento prohibían formalmente a este último realizar este subarrendamiento. Por tanto, al violar las disposiciones anteriores, actuaron como poseedores de mala fe al publicar sus anuncios con el propósito de subarrendar. Por ello, no pueden reclamar los beneficios de estos subarriendos ilegales. Así, todos los frutos recibidos después de producida la mala fe deberán ser devueltos al propietario.
Es preciso señalar que los arrendatarios no podían invocar la teoría del enriquecimiento injusto.
Además, estos últimos causaron un daño real a sus arrendadores al apropiarse de los frutos del subarrendamiento.
Sin embargo, la reclamación de los arrendadores se basa en el derecho de propiedad con efectos independientes del contrato de arrendamiento. Por tanto, los arrendadores no tienen por qué justificar ninguna falta, ningún daño, ni siquiera una relación causal.
Los arrendatarios no podrían pues pagar al arrendador su renta con los demás frutos civiles producidos por el subarrendamiento del inmueble, porque los frutos retornarían todos al propietario «por accesión».
Finalmente, el principio del efecto relativo de los contratos y de las relaciones contractuales entre el arrendatario principal y el subarrendatario no impide la restitución de los frutos civiles, siempre que esta restitución no tenga por efecto crear una relación contractual entre arrendadores y subarrendatarios y que los arrendadores no reclamen a su favor la ejecución de los compromisos contraídos por el subarrendatario, sino únicamente la restitución de los frutos de la cosa frutal.
El Tribunal de Apelación de París estimó la solicitud de los arrendadores.