Objeto de la decisión
El despacho GOLDWIN, representado por el señor Jonathan BELLAICHE, defendió los intereses de un propietario durante un procedimiento de derecho de preferencia.
Cuando un inmueble puesto a la venta está situado en una zona de tanteo, una persona pública tiene la posibilidad de comprar dicho inmueble a preferencia de cualquier persona, a menudo por un precio irrisorio.
En este caso, el 22 de noviembre de 2019, a través de notario, el propietario de un apartamento de una habitación y un sótano realizó una Declaración de Intención de Vender (DIA) por un precio de 315.000 euros. Este precio incluye una comisión de agencia de 15.300 euros.
Mediante resolución de 18 de febrero de 2020, un organismo público de gestión de terrenos ejerció su derecho de preferencia y propuso comprar el inmueble por la cantidad de 182.000 euros, incluida la comisión de agencia. Esto supone un 58% más de lo deseado en el precio de la propiedad. El propietario rechazó el precio ofrecido mediante carta certificada de 23 de marzo de 2020. Por lo tanto, el organismo público de tierras remitió el asunto al Tribunal de Primera Instancia de Nanterre el 6 de mayo de 2020 para que el juez de expropiaciones fijara el precio del bien adquirido.
Así, el juez expropiatorio debía valorar la superficie del inmueble y determinar qué criterios se aplicarían para definir su precio.
Según el organismo público de gestión del suelo, el inmueble valía 188.108 euros, es decir, 6.200 euros/m2, suponiendo una superficie de 30,34 m2.
Para elegir dicho precio, el EPF se basó en dos elementos:
– El estado del inmueble : puede haber elementos de menor valor que harían bajar el precio (dificultad de acceso al sótano y a las zonas comunes, instalaciones eléctricas no acondicionadas, desperfectos en las fachadas).
– Elementos de comparación : el EPIF constató que el inmueble no está en línea con la evolución del mercado inmobiliario durante el periodo 2009-2020, y fue estimado a un precio muy superior al de apartamentos similares.
Finalmente, el establecimiento público de suelo conservó únicamente 30,34m² de superficie, invocando la ley Carrez para excluir de su cálculo la superficie del ático.
En respuesta a estas quejas, el propietario negó cualquier elemento de pérdida de valor. Además, se estimó una superficie de 62,04 m2, incluida la superficie del ático. Sobre todo porque este último había realizado obras para ampliar el espacio habitable. El comisario gubernamental la acompaña en su razonamiento.
Así, su cálculo es el siguiente: 6.500 euros/m2 conservando una superficie de 30,34m2 + 3.000 euros conservando una superficie de 31,70m2 (correspondiente a la superficie del ático de uso exclusivo), es decir, un total de 292.000 euros.
Luego de considerar todos los motivos y argumentos expuestos por las partes, el juez desestimó las pretensiones del Establecimiento de Tierras Públicas.
El juez de expropiaciones determinó la superficie del inmueble en 40,12m2, teniendo en cuenta únicamente la superficie habitable del ático de 10,16m2. Para valorar el inmueble, el juez lo comparó con inmuebles similares en una zona geográficamente cercana.
Así, mediante sentencia de 9 de febrero de 2021, el Tribunal de Justicia de Nanterre:
- El precio de adquisición del inmueble por parte del Establecimiento Público de Suelo quedó fijado en 263.250 euros.
- Se ordenó al Establecimiento de Tierras Públicas a pagar a la Sra. L la suma de 15.300 euros, incluidos impuestos, en concepto de comisión de agencia.
- Condenó al Establecimiento Público de Tierras al pago de la suma de 5.000 euros con base en el artículo 700 del Código de Procedimiento Civil.
