Cambio di fiduciario e comproprietà

Quali sono le scadenze di trasmissione in caso di cambio di fiduciario?

L’articolo 18-2 della legge n° 65-557 del 10 luglio 1965 stabilisce le scadenze entro le quali l’ex amministratore delegato deve trasmettere i documenti della comproprietà al nuovo amministratore.

Queste scadenze variano a seconda della natura degli elementi da trasmettere.

Pertanto, a partire dalla data di cessazione delle sue funzioni, fissata al momento dell’assemblea generale che nomina il nuovo amministratore, le scadenze sono le seguenti:

Entro 15 giorni: “la situazione di cassa, i riferimenti dei conti bancari del sindacato e le coordinate della banca”;
Un mese dopo: “tutti i documenti e gli archivi del sindacato e, se necessario, tutti i documenti dematerializzati relativi alla gestione dell’edificio o dei lotti gestiti (…), in un formato scaricabile e stampabile”. Nel caso in cui il sindacato dei comproprietari abbia scelto di affidare tutti o parte dei suoi archivi a un fornitore di servizi specializzato, è tenuto, entro lo stesso termine, a informare il fornitore di servizi di questo cambiamento, comunicando i dati di contatto del nuovo sindacato”;
Tre mesi dopo: “l’estratto conto dei comproprietari e l’estratto conto del sindacato, dopo la revisione e la chiusura”.

Inoltre, nella misura in cui, entro il 31 dicembre 2020, tutti i Sindacati di comproprietari dovranno avere un conto bancario separato, in linea di principio non è più necessario richiedere la rimessa dei fondi, ma solo la rimessa delle coordinate bancarie.

Tuttavia, la richiesta di rimessa di fondi può esistere nei seguenti casi:

Quando il Sindacato dei comproprietari non ha aperto alcun conto bancario,
quando c’è una successione di fiduciari.

Cosa deve fare il nuovo agente delegato in caso di mancata consegna?

La legge del 10 luglio 1965 prevede una procedura specifica che consente di consegnare al nuovo sindacato nominato tutti i documenti e le carte della comproprietà.

Questa procedura si svolge in due fasi:

Prima fase: invio di un avviso formale al precedente syndic

Prima di adire la giurisdizione competente, deve inviare una lettera di diffida all’ex amministratore delegato. Questa lettera mira a richiedere la consegna dei documenti e delle parti della comproprietà.

Per garantire la regolarità e l’efficacia della procedura, il ricorso a un avvocato rappresenta la soluzione migliore per la redazione e l’invio di tale lettera.

Infatti, al ricevimento di tale lettera, l’ex fiduciario di solito consegna gli elementi richiesti o informa sulle possibili difficoltà incontrate. Tuttavia, senza la trasmissione della propria parte, sarà necessario adire la giurisdizione competente.

Seconda fase: la citazione nel procedimento sommario davanti al Presidente del Tribunale

Considerando le specificità di un caso del genere, è fondamentale rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare e di comproprietà. La richiesta di un avvocato può provenire da:

Dal nuovo sindacato,
Dal presidente del Consiglio di Sindacato,
O dal Sindacato dei comproprietari, secondo la giurisprudenza.

In seguito a questa costituzione, l’avvocato redige un atto di citazione per chiedere al Presidente del Tribunale Giudiziario di condannare l’ex sindaca sotto pena. Lo scopo di questa misura è costringere l’ex fiduciario a consegnare qualsiasi documento appartenente alla comproprietà.

L’opinione della giurisprudenza sul cambio di sindico

La giurisprudenza ricorda costantemente il carattere imperativo dell’obbligo di consegna dei documenti appartenenti all’ex-sindaco. La Corte lo qualifica addirittura come un “obbligo imperativo dal quale nessuna circostanza può esimerlo” (CA Parigi, 14esima sezione A, 19 aprile 2000 n°1999/2384).

A questo proposito, va notato che l’onere della prova è a carico dell’ex fiduciario.

Questo obbligo è tale che la Corte di Cassazione ha stabilito che spetta al fiduciario uscente provare che non è in possesso dei documenti che gli vengono richiesti:

O che non esistono,
o che non sono in suo possesso e che non può ottenerli (Cass. 3e civ, 5 dicembre 2007, n°06-11.564 e Cass. 3e civ, 29 marzo 2011, n°10-14.159).

Non esiti a contattare un avvocato dello studio specializzato in queste procedure. La assisterà e si assicurerà che le richieste di trasmissione sotto pena siano formulate in modo particolarmente chiaro e dettagliato.

v