Oggetto della decisione
In una sentenza esemplare del 13 settembre 2019, in cui lo Studio ha difeso i proprietari, la Corte d’appello di Parigi ha stabilito che:
” Dall’articolo 8 della legge del 6 luglio 1989 e dal contratto di locazione stipulato con la signora Z e la signora A risulta che agli inquilini era vietato subaffittare l’immobile, salvo accordo con i locatori .”
Le disposizioni degli articoli 546, 547 e 548 del Codice civile stabiliscono che la proprietà immobiliare dà diritto a tutto ciò che produce e i frutti civili appartengono al proprietario per accessione.
L’articolo 549 dello stesso codice specifica che il semplice possessore consegue i frutti solo nel caso in cui possieda in buona fede. In caso contrario, dovrà restituire i prodotti insieme alla cosa al proprietario che la reclama. La buona fede richiesta per l’acquisizione dei frutti deve avere carattere permanente. Dunque, quando esso cesserà, cesserà anche l’acquisizione dei frutti (Cass. III civ. 2 dicembre 2014, n. 13-21.127).
Gli imputati hanno invocato la natura differita dell’adesione per evitare la restituzione dei frutti civili. In base a questo principio, l’affittuario rimane proprietario, per tutta la durata del contratto di locazione, degli edifici da lui costruiti sul terreno del locatore. Ciò implica che l’inquilino mantiene il controllo degli edifici da lui costruiti fino alla scadenza del contratto di locazione e che può quindi subaffittarli liberamente.
In questo caso, tale principio non si applica poiché gli inquilini non avevano il diritto di subaffittare poiché sapevano di non essere proprietari. Infatti, le disposizioni di legge e del contratto di locazione vietavano formalmente a quest’ultimo di effettuare tale sublocazione. Pertanto, violando le disposizioni di cui sopra, essi erano possessori in mala fede fin dal momento in cui pubblicavano i loro annunci ai fini della sublocazione. Di conseguenza, non possono reclamare i benefici di queste sublocazioni illegali. Pertanto, tutti i frutti ricevuti dopo il verificarsi della malafede dovranno essere restituiti al proprietario.
Occorre rilevare che gli inquilini non potevano invocare la teoria dell’arricchimento senza causa.
Questi ultimi, inoltre, arrecavano un danno reale ai loro locatori appropriandosi dei frutti della sublocazione.
Tuttavia, la pretesa dei locatori si fonda sul diritto di proprietà con effetti indipendenti dal contratto di locazione. Pertanto, i locatori non sono tenuti a giustificare alcuna colpa, alcun danno o addirittura alcun nesso causale.
Gli inquilini non potevano quindi pagare al locatore il loro canone con gli altri frutti civili prodotti dalla sublocazione dell’immobile, perché tutti i frutti ritornavano al proprietario “per accessione”.
Infine, il principio dell’effetto relativo dei contratti e dei rapporti contrattuali tra conduttore principale e subconduttore non impedisce la restituzione dei frutti civili, a condizione che tale restituzione non abbia l’effetto di creare un rapporto contrattuale tra locatori e subconduttore e che i locatori non rivendichino a loro favore l’esecuzione degli impegni assunti dal subconduttore, ma solo la restituzione dei frutti della cosa fruttifera.
La Corte d’appello di Parigi ha accolto la richiesta dei locatori.