Oggetto della decisione
Lo studio GOLDWIN, rappresentato dall’avvocato Jonathan BELLAICHE, ha difeso gli interessi di un proprietario immobiliare durante una procedura di prelazione.
Quando un immobile messo in vendita si trova in una zona di prelazione, un soggetto pubblico ha la possibilità di acquistare detto immobile a discrezione di chiunque, spesso a un prezzo irrisorio.
In questo caso, il 22 novembre 2019, tramite un notaio, il proprietario di un monolocale e di una cantina ha redatto una Dichiarazione di Intento di Vendita (DIA) per un prezzo di 315.000 euro. Questo prezzo include una commissione d’agenzia di 15.300 euro.
Con decisione del 18 febbraio 2020, un ente pubblico ha esercitato il proprio diritto di prelazione e si è offerto di acquistare l’immobile per la somma di 182.000 euro, comprensiva della commissione di agenzia. Si tratta del 58% in più rispetto al prezzo desiderato. Il proprietario ha rifiutato il prezzo proposto con lettera raccomandata del 23 marzo 2020. L’ente demaniale ha quindi adito il tribunale giudiziario di Nanterre il 6 maggio 2020 affinché il giudice dell’espropriazione potesse stabilire il prezzo del bene prelazione.
Il giudice dell’espropriazione doveva quindi valutare la superficie dell’immobile e stabilire quali criteri applicare per definirne il prezzo.
Secondo l’ente pubblico, il valore dell’immobile era di 188.108 euro, ovvero 6.200 euro/m2, ipotizzando una superficie di 30,34 m2.
Per scegliere tale prezzo, l’EPF si è basato su due elementi:
– Lo stato dell’immobile : potrebbero esserci elementi di minor valore che ne abbasserebbero il prezzo (difficile accesso alla cantina e alle parti comuni, impianti elettrici non a norma, danni alle facciate)
– Elementi di comparazione : l’EPIF ha osservato che l’immobile non è in linea con l’evoluzione del mercato immobiliare nel periodo 2009-2020, ed è stato stimato a un prezzo molto più alto rispetto ad appartamenti simili.
Infine, l’ente demaniale ha mantenuto solo 30,34 m² di superficie, invocando la legge Carrez per escludere dal suo calcolo la superficie del sottotetto.
In risposta a tali lamentele, il proprietario ha negato qualsiasi elemento di perdita di valore. Inoltre, è stata stimata una superficie di 62,04 m2, compresa la superficie del sottotetto. Soprattutto perché quest’ultimo aveva eseguito dei lavori di ampliamento dello spazio abitativo. Il commissario governativo la segue nel suo ragionamento.
Pertanto, il suo calcolo è il seguente: 6500 euro/m2 mantenendo una superficie di 30,34m2 + 3000 euro mantenendo una superficie di 31,70m2 (corrispondente alla superficie utile del sottotetto in uso esclusivo), ovvero un totale di 292.000 euro.
Dopo aver esaminato tutti i motivi e le argomentazioni presentate dalle parti, il giudice ha respinto le richieste dell’Ente per la gestione delle terre pubbliche.
Il giudice dell’espropriazione ha determinato la superficie dell’immobile in 40,12 mq, tenendo conto solo della superficie abitabile del sottotetto pari a 10,16 mq. Per valutare l’immobile, il giudice lo ha confrontato con immobili simili situati in una zona geograficamente vicina.
Pertanto, con sentenza del 9 febbraio 2021, il Tribunale giudiziario di Nanterre:
- Il prezzo di acquisto dell’immobile da parte dell’Ente Demaniale è stato fissato in 263.250 euro.
- Ha ordinato all’Ente per la gestione del territorio pubblico di pagare alla Sig.ra L. la somma di 15.300 euro, tasse incluse, a titolo di commissione d’agenzia
- Condannato l’Ente per la Gestione del Territorio Pubblico al pagamento della somma di 5.000 euro ai sensi dell’articolo 700 del Codice di Procedura Civile
