Объект решения
Фирма GOLDWIN, которую представлял мэтр Джонатан Беллайш, защищала интересы собственника недвижимости в ходе процедуры преимущественного права покупки.
Когда выставленное на продажу имущество находится в зоне преимущественной покупки, публичное лицо имеет возможность приобрести это имущество по желанию любого лица, часто по смехотворной цене.
В данном случае 22 ноября 2019 года через нотариуса владелец однокомнатной квартиры и подвала подал Декларацию о намерении продажи (DIA) по цене 315 000 евро. В эту цену включена комиссия агентства в размере 15 300 евро.
Решением от 18 февраля 2020 года государственное земельное учреждение реализовало свое преимущественное право покупки и предложило приобрести недвижимость за сумму 182 000 евро, включая комиссию агентства. Это на 58% больше желаемой цены. Владелец отказался от цены, предложенной в заказном письме от 23 марта 2020 года. Поэтому 6 мая 2020 года государственное земельное учреждение передало дело в суд Нантера, чтобы судья по экспроприации мог установить цену выкупленной собственности.
Таким образом, судье по делу об экспроприации необходимо было оценить площадь объекта недвижимости и определить, какие критерии будут применяться для определения его цены.
По данным государственного земельного управления, стоимость недвижимости составила 188 108 евро или 6200 евро/м2, если предположить, что площадь поверхности составляет 30,34 м2.
Чтобы выбрать такую цену, EPF опирался на два элемента:
— Состояние недвижимости : могут быть элементы меньшей ценности, которые могут снизить цену (затрудненный доступ в подвал и к местам общего пользования, несоответствие электропроводки стандартам, повреждения фасадов)
— Элементы сравнения : EPIF отметил, что объект недвижимости не соответствует эволюции рынка недвижимости за период 2009-2020 гг. и был оценен по цене, значительно превышающей стоимость аналогичных квартир.
В конечном итоге, государственное земельное учреждение оставило себе только 30,34 м² площади поверхности, применив закон Карреса, чтобы исключить площадь поверхности чердака из своего расчета.
В ответ на эти жалобы владелец отрицал какую-либо потерю стоимости. Кроме того, была оценена площадь в 62,04 м2, включая площадь пола чердака. Тем более, что последний провел работы по расширению жилой площади. Ее рассуждения разделяет и правительственный комиссар.
Таким образом, его расчет выглядит следующим образом: 6500 евро/м2 при сохранении площади 30,34м2 + 3000 евро при сохранении площади 31,70м2 (соответствует площади чердачного помещения, находящегося в исключительном пользовании), т.е. всего 292 000 евро.
Рассмотрев все доводы и аргументы, выдвинутые сторонами, судья отклонил требования Управления государственных земель.
Судья по делу об экспроприации определил площадь объекта недвижимости в размере 40,12 м2, принимая во внимание только жилую площадь чердака в размере 10,16 м2. Для оценки стоимости недвижимости судья сравнил ее с аналогичной недвижимостью в географически близком районе.
Так, решением от 9 февраля 2021 года Верховный суд Нантера:
- Цена приобретения недвижимости Государственным земельным управлением была установлена в размере 263 250 евро.
- Приказали Государственному земельному управлению выплатить г-же Л. сумму в размере 15 300 евро, включая налог, в качестве агентской комиссии.
- Приказали Государственному земельному управлению выплатить сумму в размере 5000 евро на основании статьи 700 Гражданского процессуального кодекса.
