Объект решения
В показательном решении от 13 сентября 2019 года, в котором фирма защищала владельцев, Апелляционный суд Парижа постановил, что:
« Из статьи 8 закона от 6 июля 1989 года и договора аренды, предоставленного г-же Z и г-же A, следует, что арендаторам запрещалось сдавать имущество в субаренду, за исключением случаев, когда на то было согласие арендодателя ».
Положения статей 546, 547 и 548 Гражданского кодекса предусматривают, что недвижимое имущество дает права на все, что оно производит, а гражданские плоды принадлежат собственнику по праву присоединения.
Статья 549 того же кодекса устанавливает, что простой владелец получает плоды лишь в том случае, если он владеет добросовестно. В противном случае ему придется вернуть продукцию вместе с вещью владельцу, который ее забрал. Добросовестность, необходимая для приобретения плодов, должна носить постоянный характер. Таким образом, когда оно прекратится, прекратится и приобретение плодов (Касс. 3-й Гражданский суд, 2 декабря 2014 г., № 13-21.127).
Ответчики ссылались на отложенный характер присоединения, чтобы избежать реституции гражданских плодов. Согласно этому принципу арендатор остается собственником в течение всего срока аренды зданий, которые он возвел на земле арендодателя. Это означает, что арендатор сохраняет контроль над возведенными им зданиями до истечения срока аренды и, следовательно, может свободно сдавать их в субаренду.
В данном случае этот принцип не применяется, поскольку арендаторы не имели права сдавать жилье в субаренду, поскольку знали, что не являются собственниками. Фактически положения закона и договора аренды формально запрещали последнему осуществлять данную субаренду. Таким образом, нарушив вышеуказанные положения, они стали недобросовестными владельцами с момента публикации объявлений с целью сдачи в субаренду. В результате они не могут воспользоваться преимуществами этой незаконной субаренды. Таким образом, все плоды, полученные после совершения недобросовестного поступка, должны быть возвращены владельцу.
Следует отметить, что арендаторы не могли ссылаться на теорию неосновательного обогащения.
Более того, последние нанесли реальный вред своим арендодателям, присвоив себе плоды субаренды.
Однако требование арендодателя основано на праве собственности, последствия которого не зависят от договора аренды. Поэтому арендодатели не обязаны обосновывать какую-либо вину, ущерб или даже причинно-следственную связь.
Поэтому арендаторы не могли выплачивать арендодателю арендную плату за счет других гражданских выгод, полученных в результате сдачи недвижимости в субаренду, поскольку все выгоды возвращаются собственнику «по мере присоединения».
Наконец, принцип относительности договоров и договорных отношений между основным арендатором и субарендатором не препятствует возврату гражданских плодов, при условии, что этот возврат не влечет за собой возникновение договорных отношений между арендодателями и субарендатором и что арендодатели не требуют в свою пользу исполнения обязательств, принятых на себя субарендатором, а только возврата плодов плодоносящей вещи.
Апелляционный суд Парижа удовлетворил ходатайство арендодателей.