Fijar el alquiler de un arrendamiento comercial renovado

Disociación entre la renovación del contrato y la fijación del alquiler: notificación con oferta de renovación

Una vez que un contrato de arrendamiento comercial ha expirado, existen varias soluciones posibles.

Por un lado, el arrendatario puede tomar la iniciativa enviando una solicitud de renovación del contrato de arrendamiento comercial al propietario del local comercial.

Por otra parte, el arrendador puede :

• No querer suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, en cuyo caso tendrá que enviar a su inquilino una notificación y deberá pagarle una indemnización por desahucio.
• Proponer la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento del local comercial sólo a condición de que se revise el alquiler.

El artículo L.145-11 del Código de Comercio francés permite a los arrendadores enviar a sus arrendatarios un preaviso de rescisión con una oferta de renovación por alguacil. Para ello, el Cabinet Goldwin pone a su disposición su red de agentes judiciales asociados en toda Francia.

El nuevo alquiler puede ser aceptado expresa o tácitamente por el arrendatario. Esto último ocurre cuando el inquilino comienza a pagar el nuevo alquiler sin reservas. El inquilino pierde entonces el derecho a impugnar el importe del nuevo alquiler(Civ. 3e, 2 feb 2010, nº 09-65.084).

Sin embargo, el inquilino también puede aceptar en principio la renovación del contrato, aunque impugne el importe del alquiler propuesto por el propietario. Si el inquilino sigue pagando el alquiler anterior, el arrendador dispone de 2 años para interponer una demanda para fijar el alquiler. A falta de dicha acción, el nuevo contrato de arrendamiento se considerará celebrado con el alquiler anterior.

Revisión del alquiler de un contrato renovado

El alquiler de un arrendamiento comercial puede revisarse al final de cada periodo de tres años durante la vigencia del arrendamiento o cuando se celebre un nuevo contrato.

A falta de acuerdo, el importe del alquiler lo fija el juez teniendo en cuenta una serie de factores, como las características del local, su finalidad, su ubicación, los alquileres que cobran los comercios vecinos, etc.

Aunque el juez está obligado a tener en cuenta estos diversos factores en su decisión, su poder discrecional significa que tiene plena discreción en cuanto a la importancia de los diversos factores a la hora de determinar el alquiler. Por lo tanto, este procedimiento es largo y su resultado incierto.

Sin embargo, en ausencia de un cambio significativo en estos factores, y si el contrato de arrendamiento vencido no ha superado los 12 años por prórroga tácita, la tasa de variación del alquiler renovado no podrá superar la variación del índice de alquileres comerciales desde el inicio del contrato de arrendamiento vencido.

Pongamos un ejemplo sencillo:

• Índice de alquiler comercial para el último trimestre de 2012: 108,34 ;
• Índice de alquiler comercial para el último trimestre de 2021: 118,59 ;
• Un aumento del 9,46%.

Para un contrato de alquiler original firmado en 2012 por un alquiler mensual de 3.000 euros, el alquiler del contrato renovado en 2021 no podrá, por tanto, aumentar más de un 9,46%, y superar así los 3.283 euros mensuales.

Desde la Ley Pinel de 2014, e incluso en caso de supresión del límite máximo, la variación no podrá en ningún caso suponer un aumento superior al 10% del alquiler pagado por el inquilino el año anterior. Para un alquiler de 4.000 euros al mes pagado en el último año del arrendamiento, el aumento no podrá por tanto superar los 400 euros al mes.

El procedimiento de revisión judicial

La competencia para la revisión judicial de los alquileres comerciales corresponde al Presidente del Tribunal Judicial de la zona en la que se encuentra el local arrendado. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden dirigirse al Tribunal mediante agente judicial o por carta certificada con acuse de recibo.

Durante el procedimiento, y a menos que se solicite expresamente lo contrario, el alquiler pagado por el arrendatario es el adeudado en virtud del antiguo contrato de arrendamiento.

Sin embargo, el alquiler fijado por el juez al final del procedimiento se adeuda con carácter retroactivo a la fecha de la solicitud inicial, lo que puede dar lugar a importantes atrasos si el juez falla a favor del arrendador.

Por ejemplo, tras un año de largo procedimiento, al final del cual usted habrá obtenido un aumento mensual de 200 euros, su inquilino le deberá 2.400 euros de alquiler atrasado.

Una vez fijado el alquiler por el juez, tanto el arrendador como el inquilino disponen de un plazo de un mes para desistir de la renovación del contrato en los términos fijados por el juez. Si el arrendador se retira del contrato, tendrá que pagar una indemnización por desahucio a su inquilino.