Propietario o inquilino: ¿qué cambios se han producido desde que entraron en vigor los nuevos controles de alquiler en París?

En caso de alquiler, el alquiler básico ofrecido (excluidos los gastos y el suplemento de alquiler) no puede superar un importe máximo (el alquiler de referencia incrementado) por metro cuadrado, que varía según el distrito, el tipo de alquiler (vacío o amueblado), el número de habitaciones y la fecha de construcción del inmueble.

Ya introducido por primera vez entre 2015 y 2017 en virtud de la ley ALUR, el sistema de control de alquileres se ha restablecido desde el 1 de enero de 2019 en virtuddel artículo 140 de la ley ELAN.

Tanto si es usted inquilino como propietario, debe conocer estas disposiciones para poder defender sus intereses a lo largo de todo el contrato de arrendamiento, desde el momento de su firma hasta su rescisión y renovación.

Cuando se firma el contrato de arrendamiento

Si es usted inquilino:

El sistema de control de alquileres obliga a los propietarios a incluir en el contrato de alquiler el alquiler de referencia medio y el alquiler de referencia incrementado definido por el decreto prefectoral anual, lo que le permite comprobar que el alquiler de base se ajusta al límite máximo impuesto por la ciudad.

Si el contrato de alquiler no incluye esta información, usted debe dar al arrendador un requerimiento formal para que rectifique la situación en el plazo de 1 mes a partir de la fecha de entrada en vigor del contrato (fecha de entrega de las llaves y del inventario inicial).

Si no recibe respuesta del arrendador en el plazo de 1 mes, o si éste se niega a hacerlo, dispone de 3 meses a partir de la fecha del requerimiento formal para llevar su caso ante un tribunal y solicitar una reducción del alquiler.

Del mismo modo, si el casero le pide que pague un suplemento de alquiler además del alquiler básico, el importe del suplemento y las características de la vivienda que lo justifican también deben constar en el contrato de alquiler. Si no está de acuerdo con el importe, dispone de tres meses a partir de la fecha de la firma del contrato de alquiler para someter el asunto a la Comisión Departamental de Conciliación.

Tenga en cuenta que la remisión a la Comisión es un requisito previo para cualquier remisión a un tribunal.

Si no hay conciliación, dispone de otros tres meses a partir de la recepción del dictamen de la Comisión Departamental de Conciliación para solicitar al tribunal la anulación o reducción del suplemento de alquiler.

Los abogados del Cabinet Goldwin comprobarán que su contrato de arrendamiento se ajusta a la ley y le asistirán ante los distintos tribunales.

Si es usted arrendador:

Aunque el sistema de control de alquileres le prohíbe aplicar un alquiler base superior al alquiler de referencia incrementado, nada le impide cobrar a su inquilino un suplemento de alquiler si su vivienda tiene características especiales de ubicación o confort (por ejemplo, si tiene una gran terraza, una vista directa excepcional de un monumento, un equipamiento de lujo, techos altos, etc.), siempre que el importe y las características de la vivienda que lo justifiquen se mencionen en el contrato de arrendamiento.

No podrá solicitarse un suplemento de alquiler si el inmueble presenta alguna de las siguientes características:

• instalaciones sanitarias en el rellano ;
• signos de humedad en algunas paredes
• un nivel de eficiencia energética de clase F o clase G en el sentido del artículo L. 173-1-1 del Código francés de la Construcción y la Vivienda;
• ventanas que dejan pasar cantidades anormales de aire fuera de la rejilla de ventilación;
• un edificio vecino situado a menos de diez metros;
• filtraciones o inundaciones procedentes del exterior de la vivienda;
• problemas de drenaje de agua en los últimos tres meses;
• un sistema eléctrico dañado;
• mala exposición de la habitación principal.

Si su inquilino impugna el suplemento de alquiler, los abogados del bufete Goldwin le ayudarán a justificarlo.

• Independientemente del suplemento de alquiler, puede aumentar el alquiler cada año de acuerdo con el índice de referencia de alquileres (IRL). Para ello, debe incluir una cláusula de revisión del alquiler en el contrato de arrendamiento.

Al renovar el contrato de arrendamiento

Al renovar un contrato de arrendamiento, la fijación del nuevo alquiler también está sujeta a normas específicas.

Si es usted inquilino:

Si su alquiler es demasiado elevado, puede proponer un nuevo alquiler. Tenga en cuenta que esta solicitud debe realizarse al menos 5 meses antes de que finalice el contrato de alquiler.

Si no está de acuerdo o si el arrendador no responde a su solicitud de reevaluación del alquiler, puede someter el asunto a la Comisión Departamental de Conciliación (Commission Départementale de Conciliation)4 meses antes de que finalice el contrato.

A falta de conciliación, el asunto podrá remitirse a un tribunal antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

En la actualidad, dado el carácter reciente de la Ley ELAN, sigue faltando claridad en la jurisprudencia sobre el derecho del inquilino a solicitar ante los tribunales la devolución retroactiva de los alquileres pagados en exceso, además de una reducción del alquiler.

Los abogados del bufete Goldwin harán todo lo posible para obtener las mejores ventajas para usted.

Debe saber que su casero no puede darle un preaviso de desalojo si usted solicita una revisión del alquiler cuando renueva su contrato. Si lo hace, deberá llevarle ante los tribunales para impugnar la validez de la notificación. Los abogados de Goldwin también pueden ayudarle con este proceso.

Si es usted arrendador:

Si su alquiler es inferior al alquiler de referencia reducido, puede ofrecer al inquilino un aumento del alquiler, teniendo en cuenta los alquileres de referencia del año en curso.

Debe informar al inquilino de la revalorización del alquiler al menos 6 meses antes de la finalización del contrato.

En caso de desacuerdo, o si el inquilino no responde, puede remitir el asunto a la Commission Départementale de Conciliation (Comisión Departamental de Conciliación) 4 meses antes de que finalice el contrato.

A falta de conciliación, el asunto podrá remitirse a los tribunales antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

Tenga en cuenta que el inquilino puede impugnar el aumento de alquiler propuesto comparándolo con el alquiler que se cobra habitualmente en la zona por un alojamiento comparable.

Los abogados del Cabinet Goldwin defenderán sus intereses en todas las fases del procedimiento.

Por el contrario, si su alquiler es superior al alquiler de referencia aumentado, su inquilino puede interponer una demanda para reducir el alquiler. Sin embargo, si su inquilino no respeta los plazos establecidos en la acción de reducción del alquiler, y si el asunto no se remite al tribunal, el contrato de arrendamiento se renueva automáticamente en los mismos términos que el alquiler anterior, posiblemente revisado en función del índice de referencia del alquiler (IRL).

¿Y una vez rescindido el contrato de alquiler?

El Tribunal de Apelación de París ha confirmado muy recientemente que los inquilinos no tienen derecho a reclamar el reembolso de los alquileres que superen el límite máximo si no demuestran haber realizado las gestiones necesarias durante la vigencia del contrato.

Si desea más información sobre sus derechos como propietario o inquilino, póngase en contacto con nuestro equipo de abogados.