Propriétaire ou locataire : quels changements depuis le nouvel encadrement des loyers à Paris ?

À la location, le loyer de base proposé (hors charges et hors complément de loyer) ne peut pas dépasser un montant plafond (le loyer de référence majoré) au mètre carré qui varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.

Déjà mis en place une première fois entre 2015 et 2017 grâce à la loi ALUR, le dispositif d’encadrement des loyers est réinstauré depuis le 1er janvier 2019 avec l’article 140 de la loi dite ELAN.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez connaître ce dispositif afin de défendre vos intérêts tout au long du bail, de sa conclusion à sa résiliation en passant par son renouvellement.

Lors de la conclusion du bail 

Si  vous êtes locataire :

Le dispositif d’encadrement des loyers impose au propriétaire de faire figurer dans le contrat de location le loyer de référence médian et le loyer de référence majoré définis par l’arrêté préfectoral annuel, cela vous permet de vérifier que le loyer de base respecte le plafond imposé par la Ville.

Ainsi, si le bail ne précise pas ces informations, vous devez dans un délai d’ 1 mois à partir de la date de la prise d’effet du bail (date de remise des clés et de l’état des lieux d’entrée) mettre en demeure le bailleur de régulariser le bail.

Sans réponse de votre propriétaire dans un délai d’1 mois ou en cas de refus de ce dernier, vous avez 3 mois à compter de la mise en demeure pour saisir le Juge judiciaire afin de solliciter une éventuelle diminution du loyer.

De même, si le propriétaire vous réclame un complément de loyer, qui vient s’ajouter au loyer de base, son montant et les caractéristiques du logement le justifiant doivent également être mentionnés dans le contrat de location. Si vous n’êtes pas d’accord avec son montant, vous disposez d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Attention, la saisine de la Commission est un préalable obligatoire avant toute saisine du Juge judiciaire.

En l’absence de conciliation, vous disposez d’un nouveau d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge judiciaire d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Les avocats du Cabinet Goldwin se chargent de vérifier la conformité due votre contrat de bail et de vous accompagner devant les différentes instances.

Si vous êtes propriétaire :

Si le dispositif d’encadrement des loyers vous interdit d’appliquer un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, rien ne vous empêche de réclamer à votre locataire un complément de loyer, si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (par exemple s’il dispose d’une grande terrasse, d’une vue directe exceptionnelle sur un monument, d’équipements luxueux, d’une importante hauteur sous plafond, etc.), à condition que son montant et les caractéristiques du logement le justifiant soient mentionnés dans le contrat de location.

Aussi, un complément de loyer ne peut pas être demandé si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes :

• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d’humidité sur certains murs ;
• un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
• des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
• un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• une installation électrique dégradée ;
• une mauvaise exposition de la pièce principale.

En cas de contestation du complément de loyer par votre locataire, les avocats du Cabinet Goldwin vous aideront à en justifier le bien-fondé.

• Indépendamment du complément de loyer, vous pouvez chaque année procéder à l’augmentation annuelle du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour cela, vous devez nécessairement insérer dans le contrat de bail une clause de révision du loyer. 

Lors du renouvellement du bail 

Lors du renouvellement du bail, la fixation du nouveau loyer est également soumise à des règles précises.

Si vous êtes locataire :

Si votre loyer est trop élevé, vous pouvez proposer un nouveau loyer. Attention, cette demande doit être formulée au moins 5 mois avant la fin du bail.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, vous pouvez saisir 4 mois avant la fin du bail, la Commission Départementale de Conciliation.

À défaut de conciliation, le juge judiciaire peut être saisi avant la fin du bail.

A ce jour, compte-tenu du caractère récent de la loi ELAN, il existe encore un flou jurisprudentiel concernant la possibilité pour le locataire d’obtenir devant le juge judiciaire la restitution rétroactive des loyers trop-perçus, outre la diminution du loyer.

Les avocats du Cabinet Goldwin mettent tout en œuvre afin d’obtenir les meilleurs avantages pour vous.

Sachez que dans le cadre d’une démarche de réévaluation de loyer lors d’un renouvellement de bail, votre propriétaire ne peut pas vous donner congé. S’il le fait, vous devez l’assigner devant le juge judiciaire afin de contester la validité dudit congé. Les avocats du cabinet Goldwin vous accompagnent également dans cette démarche.

Si vous êtes propriétaire :

Si votre loyer est inférieur au loyer de référence minoré, vous pouvez proposer au locataire une augmentation du loyer en tenant compte des loyers de référence de l’année en cours.

Vous devez informer le locataire de la réévaluation du loyer au moins 6 mois avant la fin du bail.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, vous pouvez saisir, 4 mois avant la fin du bail, la Commission Départementale de Conciliation.

À défaut de conciliation, le juge judiciaire peut être saisi avant la fin du bail.

Attention, le locataire peut, en comparaison des loyers habituellement constatés dans le quartier pour des logements comparables, contester l’augmentation du loyer proposé.

Les avocats du Cabinet Goldwin défendent vos intérêts à chaque étape de la procédure.

A l’inverse, si votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré, votre locataire peut engager une action en diminution du loyer. Cependant, si votre locataire ne respecte pas les délais impartis dans le cadre de l’action en diminution du loyer, et à défaut de saisine du juge judiciaire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’indice de référence des loyers (IRL).

Et une fois le bail résilié ?

La Cour d’appel de Paris a très récemment confirmé que le locataire n’est pas fondé à demander un remboursement des loyers supérieurs au plafond lorsqu’il ne justifie pas avoir entrepris les démarches nécessaires en cours de bail.

Pour plus de précisions concernant vos droits en tant que propriétaire ou locataire, vous pouvez prendre contact avec notre équipe d’avocats.