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Mon patron ne me paye pas toutes mes heures. Que faire ?

 

Vous êtes salarié et votre employeur ne vous verse pas l’intégralité de votre salaire ? Vous constatez une différence entre ce qui vous est dû et ce que vous percevez ? Vos heures supplémentaires et vos primes n’apparaissent pas sur vos fiches de paie ?

 Que faire face à ce manquement de votre employeur ?

LE RAPPEL DE SALAIRE : MODE D’EMPLOI

Qu’est-ce qu’un rappel de salaire ?

Une procédure en rappel de salaire concerne uniquement les hypothèses dans lesquelles un employeur a sous-évalué la rémunération de son salarié, comme par exemple :

  • Des erreurs de calcul concernant les primes dues,
  • Les éventuels remboursements de frais professionnels,
  • Et les heures supplémentaires effectuées pendant le mois par le salarié.

Comment déterminer le montant de mon rappel de salaire ?

Avant toute chose, il est indispensable que vous procédiez au décompte de vos heures cela vous servira de base pour vos revendications.

N’hésitez pas à reprendre votre contrat de travail et votre fiche de paie pour les comparer à votre temps de travail effectif.

Si nous prenons l’exemple des heures supplémentaires, l’article L. 3121-22 du Code du travail précise que le paiement des huit premières heures supplémentaires donne lieu à une majoration de 25%, au-delà il est majoré à 50%.

Ainsi, si vous travaillez habituellement 35h par semaine en étant rémunéré 10 € de l’heure et que ce mois-ci vous avez effectué dix heures de travail supplémentaires qui n’apparaissent pas sur votre fiche de paie :

Vos 8 premières heures supplémentaires seront rémunérées de la manière suivante :

  • 8 x (10 € x 1,25) = 100 €.

Les 9ème et 10ème heures supplémentaires sont rémunérées de la manière suivante :

  • 2 x (10 € x 1,50) = 30 €.

Vous pourrez ainsi prétendre à un rappel de salaire de 130€ sur votre rémunération.

Si un employeur ne vous paie pas ou s’il ne vous paie qu’en partie ou avec retard, il commet un manquement constitutif d’une infraction pénale passible d’une amende prévue pour les contraventions de 3e classe pouvant l’obliger à payer jusqu’à 2 250 €.

Les délais pour agir 

Soyez vigilant, l’action en rappel de salaire se prescrit dans un délai de trois ans à compter de la réception de chacun de vos bulletins de salaire (art. L. 3245-1 du Code du travail).

Il convient donc d’agir rapidement.

Comment obtenir un rappel de salaire ?

LA PHASE PRECONTENTIEUSE :

Avant toute chose, il convient d’initier une phase amiable de négociation afin de faire cesser un tel trouble.

Après avoir dressé la liste de vos heures non réglées, il faut en alerter votre employeur de manière orale.

Il est important d’instaurer un dialogue avec son employeur. Une entente est toujours préférable au conflit.

Si vous constatez aucune réaction de la part de votre employeur, n’hésitez pas à le relancer plusieurs fois par courriel électronique.

N’oubliez pas de faire mention de vos divers échanges que vous entretenus avec votre employeur à ce sujet. Cela constituera un début de preuve devant le juge.

Si vous faites face à un employeur récalcitrant, il conviendra de lui adresser une lettre de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception.

Dans une démarche de conseil, l’équipe d’avocats du pôle social du cabinet GOLDWIN se tient à votre disposition pour mettre en œuvre son savoir-faire dans la rédaction de ce courrier décisif.  

LA PHASE CONTENTIEUSE :

Face à l’ignorance de votre employeur, vous n’avez pas d’autre choix que de régler votre litige devant le juge. Bien que la représentation par un avocat n’est pas obligatoire devant le Conseil de Prud’hommes, il est judicieux de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en droit du travail qui déterminera avec vous la stratégie à adopter.

Comment saisir le Conseil de Prud’hommes ?

Il convient, d’abord, de déterminer la juridiction prud’homale compétente pour traiter de votre litige. Le salarié dispose en ce sens d’une option. Le Conseil de Prud’hommes saisit peut indifféremment  être :

Ce choix de saisine est très avantageux pour les salariés et n’est pas anodin. En effet, certains Conseil de Prud’hommes sont plus encombrés que d’autres ce qui a un impact conséquent sur le traitement de votre litige.

L’équipe d’avocats du pôle social du cabinet GOLDWIN pourra par son expertise, vous orienter au mieux dans votre saisine.

Le contentieux de rappels de salaire impliquant une urgence, vous pouvez saisir le Conseil de Prud’hommes en la formation référé ou en recourant à la procédure accélérée au fond. Là encore, l’assistance d’un avocat est nécessaire pour vous guider.

La conciliation

Dans l’hypothèse où votre employeur serait disposé à dialoguer, il est toujours préférable de transiger. La conciliation peut intervenir à tout moment de la procédure.

Les avantages de la conciliation sont, en effet, multiples.

  • Les sommes que vous percevrez au titre de rappel de salaire sont nettes de prélèvements sociaux (CSG/CRDS)
  • Cela vous permet une indemnisation plus rapide et évite les aléas et la durée lié à une procédure aux prud’hommes.
  • Enfin cela vous permet de rester en bon termes avec votre employeur pour la suite surtout si vous souhaiter rester travailler dans l’entreprise.

Il conviendra de  faire appel à l’équipe d’avocats du pôle social du cabinet GOLDWIN pour qu’il négocie au mieux vos droits et vos intérêts. L’avocat pourra calculer le montant de l’indemnité transactionnelle que vous pouvez recevoir de votre employeur, en tenant compte des éléments de votre dossier et ce qui vous auriez été attribué par le Conseil de Prud’hommes si vous avez opté pour une procédure judiciaire.

En cas d’accord amiable, vous pourrez dès lors saisir le Conseil de Prud’hommes par voie de requête afin de faire homologuer leur accord par le bureau de conciliation.

La fixation du loyer du bail commercial renouvelé

Vous êtes propriétaire d’un local commercial et vous trouvez le loyer réglé par le preneur trop faible ? Lors de l’échéance du contrat de location, il est possible de demander la révision du loyer tout en se réservant le droit de refuser le renouvellement du bail si le loyer final ne vous convient pas.

le cabinet Goldwin, reconnu en la matière, vous conseille sur l’adoption de la meilleure stratégie juridique et vous accompagne le cas échéant tout au long de votre procédure judiciaire pour procéder au renouvellement de votre bail et la fixation de votre nouveau loyer.

La dissociation entre renouvellement du bail et fixation du loyer : congé avec offre de renouvellement

Une fois arrivé au terme du contrat de bail commercial, plusieurs solutions peuvent se présenter.

D’une part, le locataire peut prendre les devants en adressant une demande de renouvellement du bail au propriétaire du local commercial.

D’autre part, le bailleur peut également :

  • Ne pas vouloir conclure un nouveau contrat de location, auquel cas il devra adresser un congé à son locataire et lui devra une indemnité d’éviction.
  • Proposer la conclusion d’un nouveau bail dans les locaux loués uniquement à la condition que le loyer soit révisé.

L’article L.145-11 du Code de commerce permet en effet au bailleur d’adresser à son locataire un congé avec offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier. A cette fin, le Cabinet Goldwin met à votre disposition son réseau d’huissiers de justice partenaires à travers toute la France.

Le nouveau loyer peut alors être expressément ou tacitement accepté par le locataire. Cette dernière hypothèse intervient lorsque le locataire se met à payer sans réserve le nouveau loyer. Il perd alors le droit de contester le montant du nouveau loyer (Civ. 3e, 2 févr. 2010, no 09-65.084).

Le locataire peut cependant également accepter le principe du renouvellement du bail, tout en contestant le montant du loyer proposé par le bailleur. Si le locataire continue de régler l’ancien loyer, un délai de 2 ans s’ouvre alors pour le bailleur en vue d’engager une action en fixation du loyer. A défaut d’une telle action, le nouveau bail sera réputé conclu au loyer antérieur.

La révision du loyer du bail renouvelé

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé à l’échéance de chaque période triennale en cours de bail ou lors de la conclusion d’un nouveau contrat.

A défaut d’accord, le montant du loyer est fixé par le juge en prenant en compte plusieurs facteurs, notamment les caractéristiques des locaux, leur destination, localisation, les loyers pratiqués dans les commerces voisins…

Bien que le juge soit tenu de prendre en compte ces différents éléments dans sa décision, de par son pouvoir d’appréciation il statue souverainement sur l’importance des différents facteurs pour la détermination du loyer. Une telle procédure est donc longue et son issue incertaine.

Cependant, à défaut d’une modification importante de ces éléments et si le bail expiré n’a pas excédé 12 ans par tacite prolongation, le taux de variation du loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux depuis le début du bail expiré.

Prenons un exemple simple :

  • Indice des loyers commerciaux au dernier trimestre 2012 : 108,34 ;
  • Indice des loyers commerciaux au dernier trimestre 2021 : 118,59 ;
  • Soit une augmentation de 9,46%.

Pour un bail d’origine conclu en 2012 pour un loyer mensuel de 3.000 euros, le loyer du bail renouvelé en 2021 ne pourra donc pas augmenter de plus de 9,46%, et donc dépasser 3.283 euros mensuels

Depuis la loi Pinel de 2014, et même dans l’hypothèse d’un déplafonnement, la variation ne peut en toute hypothèse mener à une augmentation de plus de 10% du loyer réglé par le locataire l’année précédente. Pour un loyer de 4.000 euros mensuels versés lors de la dernière année du bail, l’augmentation ne pourra donc pas dépasser les 400 euros mensuels.

La procédure de révision judiciaire

La compétence de la révision judiciaire des loyers commerciaux revient au Président du Tribunal judiciaire du lieu de ressort où se situe le local loué. Celui-ci peut être saisi tant par le bailleur que par le locataire, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Pendant l’instance, et à moins d’une demande expresse contraire, le loyer réglé par le locataire est celui dû au titre de l’ancien bail.

Cependant le loyer fixé à l’issue de la procédure par le juge est dû rétroactivement au jour de la demande initiale, ce qui peut donc conduire à d’importants arriérés si le juge donne raison au bailleur.

Ainsi pour une procédure longue d’un an à l’issue de laquelle vous aurez obtenu une augmentation mensuelle de 200 euros, votre locataire vous devra des arriérés de loyers de 2.400 euros.

Une fois le loyer fixé par le juge, tant le bailleur que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour renoncer au renouvellement du bail selon les conditions fixées par le juge. Si cette rétractation est le fait du bailleur, il devra cependant payer une indemnité d’éviction à son locataire.

Le détournement déloyal de clientèle par un associé

 

L’un des associés de votre société crée en parallèle une société concurrente entrainant une forme de confusion dans l’esprit de votre clientèle. Après sa démission, l’ancien dirigeant de votre société a implanté un établissement concurrent à proximité du vôtre et ne cesse de vous dénigrer auprès de votre clientèle. Ces situations sont courantes dans la vie des affaires. Pourtant, elles ne sont que d’infimes exemples d’actes de concurrence déloyale que vous pouvez subir par vos actuels ou anciens sociétaires ou dirigeants.

 

Le détournement déloyal de clientèle par un associé ou un actionnaire de la société

La liberté d’entreprendre

A priori, l’associé ou l’actionnaire ne sont pas tenus d’une obligation légale de non-concurrence.

Leur fonction ne fait pas d’eux des acteurs actifs de l’entreprise. Ils n’entretiennent pas de lien direct avec la clientèle ou les partenaires commerciaux de la société contrairement au gérant.

Ainsi, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a dégagé un principe selon lequel :

« sauf stipulation contraire, l’associé d’une société à responsabilité limitée n’est pas, en cette qualité, tenu de s’abstenir d’exercer une activité concurrente de celle de la société et doit seulement s’abstenir d’actes de concurrence déloyale » (Cass. com. 3 mars 2015, 13-25.237)

Cette solution est aussi transposable aux autres types de société à responsabilité limitée ou illimitée.

En principe, un associé ou un actionnaire est donc libre d’entreprendre et de créer une entreprise concurrente à celle dont il est sociétaire.

Cependant, la seule limite posée découle de la liberté de commerce et d’industrie, qui interdit à tout actionnaire ou associé d’être à l’origine d’actes de concurrence déloyale envers la société dont il détient des parts sociales ou des actions.

Réagir dans une situation d’actes déloyaux

Si un associé est à l’origine d’actes de concurrence déloyale, il est possible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Un associé qui viendrait détourner la clientèle dans laquelle il détient des participations en faisant usage de manœuvres déloyales commet incontestablement une faute (n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet en cliquant ici).

Après avoir prouvé la faute de l’associé, il est primordial de quantifier le préjudice subi par la société à la suite du déplacement de sa clientèle et de déterminer le lien de causalité.

Nos avocats seront donc à vos côtés pour mettre en place une stratégie permettant d’agir rapidement et d’éviter tout risque de paralysie de votre activité.

Organiser les rapports entre sociétaires

Avant toute création d’entreprise, nos avocats vous conseillent d’organiser les relations entre les actionnaires et leur rapport avec la société avec des outils juridiques adaptés :

  • une clause de non-concurrence dans les statuts de votre société ou dans les actes extrastatutaires ;
  • une clause d’exclusion en cas d’exercice d’une activité concurrente.

Le détournement déloyal de clientèle par un dirigeant

La situation est différente si l’associé ou l’actionnaire à l’origine des actes de concurrence déloyale occupe un poste de dirigeant au sein de l’entreprise.

L’obligation de loyauté du dirigeant

A la différence du simple associé ou actionnaire, le gérant a un rapport différent avec la société. Il doit toujours agir dans le sens l’intérêt social de l’entreprise dont il a la charge.

La jurisprudence a ainsi dégagé un principe selon lequel, un dirigeant est tenu d’une obligation de loyauté à l’égard de l’entreprise. A ce titre, il se doit de s’abstenir tout comportement déloyal.

Ainsi, le dirigeant de votre entreprise ne peut pas créer une société concurrente et par la suite détourner votre clientèle notamment en utilisant votre fichier client. Cela est constitutif d’actes de concurrence déloyale !

Le dirigeant est tenu d’une obligation de non-concurrence pendant et après l’exercice de ses fonctions envers l’entreprise.

L’expertise développée par les avocats du cabinet a renforcé leur vigilance sur l’articulation de l’ensemble des faits constitutifs d’actes de concurrence déloyale notamment en matière de détournement de clientèle.

Il est par exemple intéressant de déterminer avec précision si votre ancien dirigeant démissionnaire n’aurait pas créé son entreprise concurrente et commercer son exploitation lors de sa période de préavis.

Votre dirigeant est lié d’un lien de confiance avec votre société : il ne peut pas agir contre son intérêt social et donc exercer une activité concurrente et être l’instigateur de pratiques de concurrence déloyale.

Les actions possibles

Avant toute chose, il convient d’initier une phase amiable de négociation afin de faire cesser un tel trouble.

N’oubliez pas qu’un actionnaire ou associé dirigeant est une acteur économique majeur et moteur dans l’activité de l’entreprise.

Mettre en place des négociations confidentielles permet ainsi de faire cesser rapidement les actes de concurrence déloyale et vous offre la possibilité d’écarter discrètement du capital de la société les auteurs des actes délictueux.

La confidentialité d’une telle procédure a pour avantage de préserver l’image de votre société auprès de sa clientèle et de ses partenaires commerciaux.

A défaut d’accord, il est toujours possible d’engager la responsabilité du dirigeant devant les juridictions compétentes lorsqu’il commet des actes de concurrence déloyale comme le détournement de clientèle.

Une telle action peut être menée directement par les cogérants de la société ou par les associés par le levier de l’action ut singuli.

Prévenir contractuellement de tels risques

Vous pouvez-vous prémunir en amont de telles situations pour écarter rapidement votre dirigeant qui viendrait à créer une société concurrente et détourner votre clientèle.

Nos avocats vous proposeront alors des solutions adaptées au fonctionnement de votre entreprise pour éviter tout risque de désorganisation notamment en insérant une clause de non-concurrence dans le mandat de votre dirigeant venant limiter le risque d’un détournement de clientèle.

 

Comme vous l’aurez compris, l’équipe d’avocats du cabinet GOLDWIN a mis en place, face à ce type de situation, une stratégie s’articulant autour de trois phases :

 

 

 

 

Détournement de clientèle par l’un de vos actuels ou anciens salariés : comment réagir ?

 

Vous êtes chef d’entreprise et vous constatez une baisse significative des commandes de la part de certains de vos clients, entrainant une chute de votre chiffre d’affaires. Etrangement, les clients qui ont cessé leurs relations commerciales avec vous sont tous issus du même fichier client géré par l’un de vos actuels (ou anciens) salariés. Pas de doute, il détourne votre clientèle !

Il convient de distinguer deux situations distinctes :

  • Si le salarié est encore en poste ;
  • S’il s’agit d’un ancien salarié (démissionnaire, licencié, etc…)

Le détournement déloyal de clientèle par salarié en fonction  

               Le devoir de loyauté d’un salarié envers son employeur

La jurisprudence a dégagé le principe selon lequel un salarié au cours de l’exécution de son contrat de travail est tenu d’une obligation de loyauté envers son employeur (Art. L.1222-1 du Code du travail et 1104 et 1194 du Code civil).

Cela est aussi valable lors de la suspension de son contrat de travail : lors de ses congés ou durant la période d’un arrêt-maladie.

Tout salarié ne peut donc pas orchestrer des manœuvres déloyales en vue de désorganiser l’entreprise qui l’emploie, comme :

Les exemples sont multiples et pour déterminer si votre salarié manque à son devoir de loyauté, il est important de vous rapprocher d’un avocat qui qualifiera avec prévision les faits.

               Réagir face à un détournement de clientèle

Dans ces conditions, il devient alors difficile, voire impossible de poursuivre la relation de travail avec votre salarié.

Il convient donc de mettre en place une procédure de licenciement.

Le conseil de Maître Elodie JEGOUIC, avocate en droit du travail au sein du cabinet GOLDWIN :

« Dans ce genre de situation, en tant qu’employeur, il ne faut pas surréagir pour éviter que cela vous porte préjudice par la suite. Cela peut paraître difficile mais il est primordial d’agir de manière raisonnée et méthodique pour ne pas troubler le fonctionnement de votre entreprise notamment vos relations avec les autres salariés et vos partenaires commerciaux. »

Ainsi, grâce à leurs expertises, les avocats du cabinet GOLDWIN vous accompagneront tout au long de la procédure de licenciement. Ils sauront déterminer au regard des faits le motif du licenciement pour faute grave ou lourde.

Notre expérience dans le domaine, nous a appris qu’il est parfois difficile d’apporter la preuve du caractère déloyal des agissements d’un salarié qui détourne la clientèle de son employeur. Pour pallier cela, nous mettrons à votre service notre réseau d’experts (huissier, enquêteurs privés, experts…) qui vous épauleront pour constituer un dossier de preuves solide.

Le détournement déloyal de clientèle par ancien salarié

Il est très fréquent qu’à la suite du départ d’un salarié, que l’ancien employeur constate une baisse de son carnet de commandes. Par exemple, un ancien salarié a été débauché par l’un de vos concurrents et a emporté avec lui le fichier client dont il avait la charge.

Souvent, les anciens salariés qui ont participé à l’élaboration d’un fichier client pensent en avoir la libre disposition. Ils oublient que c’est leur employeur qui en est le propriétaire. Ils doivent le restituer à la fin de leur relation de travail.

Dans l’hypothèse où l’un de vos anciens salariés détourne votre clientèle par des manœuvres déloyales, vous pouvez réagir.

Distinguons deux hypothèses :

  • Hypothèse n° 1 : l’ancien salarié est lié d’une clause de non-concurrence

Un salarié doit respecter la clause de non-concurrence qui le lie à son ancien employeur.

En détournant par des procédés déloyaux une partie de la clientèle de son ancienne entreprise, il viole sciemment sa clause de concurrence.

Après avoir remarqué que votre ancien salarié viole sa clause de non-concurrence, réagissez rapidement. Notre équipe d’avocats vous accompagnera tout au long de la procédure :

  • Hypothèse n° 2 : absence de clause de non-concurrence

En l’absence d’une clause de non-concurrence, rien n’interdit un ancien salarié de contacter les clients de son ancien employeur ou de s’établir à proximité de ce dernier tout en proposant une activité similaire. Toutefois, de tels agissements peuvent être fautifs, s’ils s’accompagnent d’actes de dénigrement ou d’un démarchage systématique ou méthodique.

Dans ce cas, il conviendra d’assigner votre ancien salarié devant les tribunaux compétents sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (Art. 1240 et 1241 du Code civil).

Il est alors important d’apporter la preuve qu’il a commis une faute, notamment en démontrant que ses agissements pour déplacer votre clientèle sont déloyaux. Il est tout aussi indispensable de quantifier votre préjudice et enfin d’établir le lien de causalité. (Pour plus de précisions, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet, en cliquant : ici).

Prévenir des comportements déloyaux d’un salarié

Afin d’éviter de telles situations, les avocats du cabinet GOLDWIN seront présents pour vous accompagner à vous prévenir de tels risques.

Comme vous aurez pu le lire plus haut, insérer une clause de non-concurrence au sein des contrats de travail de vos salariés est une arme redoutable.

Pour éviter qu’une clause de non-concurrence ne soit jugée nulle par les tribunaux, elle doit répondre à des conditions de validité précises ainsi, elle doit :

  • être indispensable à la protection de l’intérêt légitime de la société ;
  • être justifiée au regard des fonctions du salarié notamment s’il est en contact direct avec la clientèle ;
  • être limitée dans le temps et dans l’espace ;
  • prévoir une contrepartie financière.

D’autres solutions existent, notre équipe d’avocats prendra donc le temps de comprendre le fonctionnement de votre entreprise, vos objectifs de développement ainsi que le secteur d’activité dans lequel vous évoluez pour vous proposer des formules sur-mesure.

Concurrence déloyale : détournement de clientèle

La conquête de clientèle ne saurait être « sans foi ni loi ». Les acteurs économiques doivent respecter les usages du commerce et ne pas mettre en œuvre des procédés déloyaux en vue d’attirer la clientèle de ses concurrents.

Depuis quelque temps, vous avez constaté que de nombreux clients de votre entreprise ont cessé, du jour au lendemain et sans raison particulière, leurs relations commerciales. Tout vous laisse à croire que vous êtes victime d’un détournement de clientèle. Vos soupçons se tournent donc vers vos concurrents directs, vos actuels ou anciens salariés, vos sous-traitants voire l’un de vos associés. Que faire face à cette hémorragie de clientèle ?

De la liberté d’entreprendre …  à la concurrence déloyale

La liberté d’entreprendre permet à chaque acteur économique de créer ou d’exercer pour son compte ou celui d’autrui, une activité économique dans le secteur de son choix. Ce qui autorise à quiconque de créer une entreprise concurrente à la vôtre.

Par principe, vous ne disposez pas d’un droit de jouissance exclusif sur votre clientèle. Votre principal concurrent ou l’un de vos anciens salariés peuvent donc approcher, démarcher et exploiter votre clientèle.

Mais cette liberté ne saurait être totale !

La conquête de clientèle ne saurait être « sans foi ni loi ». Les acteurs économiques doivent respecter les usages du commerce et ne pas mettre en œuvre des procédés déloyaux en vue d’attirer la clientèle de ses concurrents.

Les manœuvres déloyales mises en place par une entreprise concurrente, en vue de détourner votre clientèle, sont multiples :

  • approcher de manière méthodique et systématique votre clientèle ;
  • tenir des propos dénigrants à votre égard auprès de votre clientèle ;
  • créer un sentiment de confusion dans l’esprit de votre clientèle notamment en reproduisant ou imitant vos services ou produits ainsi que votre charte graphique ;
  • provoquer la désorganisation de vos services et de votre fonctionnement notamment en débauchant certains de vos salariés à des postes clés afin d’avoir accès à votre fichier client…

Toutes sont susceptibles d’être sanctionnées par un juge.

Ainsi, au regard de la diversité des manœuvres de concurrence déloyale qui peuvent être déployées, notre équipe d’avocats sera apte à analyser avec précision votre situation. A vos côtés, elle établira la meilleure stratégie dans l’objectif de faire cesser de telles pratiques dont vous êtes victime.

La difficulté d’en apporter la preuve  

Lorsque vous êtes victime d’un détournement de clientèle par votre concurrent, vous devez apporter la preuve que ses agissements sont déloyaux, ce qui s’avère parfois difficile à établir. Votre concurrent agira discrètement et tentera d’effacer tous les soupçons.

Le cabinet GOLDWIN mettra alors à votre profit son réseau afin de faire appel à des détectives privés, des huissiers et des cabinets d’audit pour évaluer votre préjudice. Notre équipe évaluera l’opportunité d’une procédure d’ordonnance sur requête, devant les tribunaux compétents, pour solliciter toutes mesures d’instruction légalement admissibles (procédure redoutable et efficace).

Ainsi, l’obtention de telles preuves permettra par la suite de prouver plus facilement le lien de causalité entre votre préjudice qui sera alors quantifié avec précision par nos experts, et les fautes qui sont commises par votre concurrent qui cherche à détourner votre clientèle par ses agissements déloyaux.

Le cas particulier du détournement du fichier client

Trop souvent, le salarié qui a constitué un fichier client considère à tort en avoir la propriété. Or, le jour de son départ, il doit le restituer à son ancien employeur qui en est le véritable propriétaire.

La jurisprudence est univoque sur le sujet, le détournement du fichier client est caractéristique d’un acte de concurrence déloyale. Il importe peu que le démarchage de clientèle via les fichiers détournés soit massif ou concentré sur un seul client et encore moins qu’il soit épars ou systématique.

Les recours et les sanctions

Ne laissez pas de tels comportements impunis, vous pouvez réagir !

Une société concurrente ne peut pas tirer profit par des actes de concurrence déloyale de tous les investissements que vous avez déployés pour conquérir et fidéliser votre clientèle.

Les actions en justice qui peuvent être menées sont différentes selon l’auteur des manœuvres déloyales de détournement de clientèle et des supports utilisés ainsi que de l’ampleur du préjudice.

La réparation du préjudice et la cessation de l’activité concurrente, peuvent s’obtenir :

  • En agissant directement contre la société auteure des actes de concurrence déloyale, en se fondant sur les leviers de l’action en responsabilité délictuelle (art. 1240 et 1241 du Code civil) ;
  • En agissant à l’encontre d’un actuel salarié (commentant une faute en manquant à son obligation de loyauté envers son employeur) ou d’un ancien salarié (violant sa clause de non-concurrence) qui aurait détourné la clientèle de manière déloyale, notamment en faisant un usage illégal du fichier client.

Il est aussi indispensable d’engager la responsabilité du nouvel employeur d’un ancien salarié pour complicité de la violation de la clause de non-concurrence.

A NOTER : Pénalement, ces actes sont répréhensibles, un salarié qui utilise des informations relatives à la clientèle de son ancien employeur en vue de les mettre au service d’une société concurrente commet un délit d’abus de confiance (art. 314-1 du Code pénal).

Notre équipe d’avocats pluridisciplinaire et forte de son expérience dans le domaine, saura se mettre à votre service pour vous accompagner devant toutes les juridictions : commerciales, prud’hommales et répressives.

Prévenir en amont les conséquences de telles situations

Afin d’éviter de connaître une nouvelle fois une telle situation, vous disposez de divers outils juridiques. A titre d’exemple, nos avocats vous conseilleront en vous proposant des solutions adaptées comme :

  • les clauses de non-concurrence et de confidentialité au sein des contrats de travail de vos salariés ;
  • une clause de non-concurrence stipulée au sein de votre pacte d’associé /d’actionnaire.

Les avocats des différents pôles du cabinet GOLDWIN sauront donc vous accompagner et mettre leur expérience à votre profit à chaque étape de la procédure :

 

Les étapes de la procédure

 

 

 

 

 

Résoudre un conflit entre associés en justice

Consulter un cabinet d’avocats d’affaires est indispensable dès les premiers désaccords entre associés. Ensemble, nous établissons la stratégie efficace et préservons les intérêts de chacun et de la société. Lorsque la mésentente entre associés persiste, nous intervenons en justice pour préserver les droits et obtenir des solutions.

Vous avez créé une société (SARL, SCI, SAS, SA…) avec un ou plusieurs associés. Par la suite, la société doit faire face à des difficultés structurelles ou financières, des choix s’imposent. Des premières mésententes entre les associés apparaissent, qui au fil du temps deviennent-elles, qu’elles paralysent la vie de la société.

Malgré une première tentative de conciliation qui a échoué, entre votre associé et vous-même, vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord. Il ne vous reste qu’une solution : saisir le juge pour débloquer la situation.

Demander au juge l’intervention d’un tiers pour résoudre le conflit

Avant toute chose, le juge proposera de résoudre le litige en ayant recours aux modes alternatifs de règlement des conflits (« MARC ») en nommant un conciliateur, un arbitre ou un médiateur.

 

La conciliation

La conciliation permet de réunir les associés en conflit, qui devant le conciliateur expriment leurs points de vue. Par la suite, le conciliateur proposera des solutions en vue de faire converger les positions de chacun. Les associés sont libres ou non d’accepter les propositions du conciliateur.

L’arbitrage

Le juge peut prendre la décision de nommer un arbitre, il s’agit d’un tiers qui a pour vocation de trancher le litige naissant entre les actionnaires. Si les parties décident d’accepter la décision, elle s’impose alors à eux. La décision arbitrale n’est pas toujours une bonne solution à moyen terme, le différend entre les associés peut toujours subsister.

La médiation

Le médiateur, à la différence du conciliateur, ne propose pas de solution. Elle a pour vocation de mettre les actionnaires en conflit autour d’une table afin de renouer entre eux la communication. Au-delà d’une simple conversation, la médiation peut avoir pour bénéfice d’écrire un nouveau contrat social entre les associés.

Dans des situations de blocage extrême, où la communication avec votre associé est devenue impossible, vous pouvez demander au juge de désigner un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire. Il est primordial de se faire accompagner par un avocat d’affaires dans ce genre de situation pour rédiger la requête qui délimitera la nature, l’étendue et la durée de la personne venant administrer provisoirement la société.

Les procédures judiciaires ouvertes aux associés

Dans les situations où le dialogue n’est plus de mise entre les actionnaires, ils peuvent de par leur statut mettre en place des procédures judiciaires pour procéder à une expertise de gestion ou révoquer un dirigeant.

L’expertise de gestion

Les associés ou actionnaires ont un droit de regard sur la gestion de la société, droit qui est renforcé pour les minoritaires pouvant aller jusqu’à demander au juge la désignation d’un expert de gestion.

L’expertise de gestion n’est pas un audit complet de la société, ni même une procédure d’expertise concernant les décisions d’assemblée générale des actionnaires. Il s’agit de l’examen d’opérations précises telles que les conventions réglementées signées entre associés, dirigeants et la société.

Ce droit n’est offert qu’à certains actionnaires de sociétés commerciales. Comme par exemple, les associés ou groupes d’associés de SA représentant au moins 5% du capital social (article L.225-231 du Code du commerce). Au préalable, les actionnaires doivent poser des questions écrites aux dirigeants et mandataires sociaux de la SA. A défaut de réponse dans un délai d’un mois, ils peuvent saisir le Tribunal en référé pour demander la désignation d’un expert.

NOTRE CONSEIL : il est primordial à ce stade de faire appel à un avocat, il vous aidera à déterminer avec précision le contour des actes de gestion dont vous souhaitez demander l’expertise ainsi que les motifs sérieux motivant une telle action devant le président du tribunal de commerce.

La révocation du dirigeant

En cas de mésentente entre les associés, dont l’un est dirigeant de la société et dispose d’une minorité de blocage, il est toujours possible pour les associés de demander la révocation du dirigeant devant le juge.

La dissolution de la société pour mésentente entre associés

Dans les cas extrêmes, dans une situation où la paralysie est totale, venant porter atteinte au fonctionnement de la société, l’article 1844-7 du Code civil offre la possibilité aux associés de saisir pour justes motifs le juge afin de prononcer la dissolution anticipée de la société.

A NOTER : l’associé à l’origine de la mésentente ne peut pas saisir le juge pour demander la dissolution de la société.

Eviter la résolution du conflit d’actionnaires devant les juridictions

Une procédure judiciaire peut être longue et coûteuse. Des solutions plus simples peuvent être anticipées.

Lors de la création d’une entreprise, il est important de vous installer autour d’une table pour évoquer avec votre avocat tous les scénarii possibles, pour envisager toutes leurs conséquences juridiques.

Vous pouvez ainsi insérer différentes clauses au sein de vos statuts et votre pacte d’associés :

  • Des clauses financières, le financement de la société étant régulièrement un sujet de discorde entre les actionnaires ;
  • Des clauses de décision ;
  • Des clauses d’exclusion ;
  • Des clauses de non-concurrence ;
  • Des clauses de recours préalable à la médiation ou l’arbitrage pour résoudre les litiges entre associés, etc…

Ayez toujours en tête, avant d’engager une procédure judiciaire, que le juge essayera de préserver l’intérêt social de la société au détriment de celui de ses associés.

Les avocats du cabinet GOLDWIN ont donc développé une expertise particulièrement réactive et créative en vue de résoudre les litiges entre associés, notamment en privilégiant la voie précontentieuse.

Pacte d’associés

Organisation du fonctionnement de l’entreprise, gestion du personnel, manque de trésorerie, développement du business à l’international… La stratégie d’une société réussit lorsque ses fondateurs anticipent les difficultés grâce à un pacte d’associés. Les avocats d’affaires du Cabinet Goldwin sont des partenaires d’excellence, réputés dans l’accompagnement des entrepreneurs. Grâce à nos services, anticipez les risques juridiques de votre business dans la durée. 

La réussite d’une entreprise tient souvent à la bonne entente entre les associés. Pour autant, de nombreuses sources de conflits entre les actionnaires peuvent émerger et persister entre eux, et cela à tous les stades de développement de la société :

  • Apparition des premières difficultés financières ;
  • Divergence sur la stratégie des axes de développement de l’entreprise ;
  • Mésentente sur la manière de procéder à une levée de fonds ;
  • Désaccord sur la stratégie commerciale face à la concurrence…

De telles divergences peuvent donc paralyser l’activité quotidienne de l’entreprise. Cela peut entraîner la cession voire la dissolution de la société.

Pour éviter de telle situations, il est nécessaire d’anticiper les relations entre les associés, que ce soit notamment à travers des clauses statutaires ou des documents juridiques extrastatutaires comme un pacte d’associé.

Le pacte d’associés ou d’actionnaires peut être défini en quelques mots comme une convention extrastatutaire signée par l’ensemble des associés ou une partie d’entre eux qui vient organiser leurs relations tout au long de la vie d’une société.

D’un point de vue purement sémantique, le langage courant confond le pacte d’associés et le pacte d’actionnaires.

On parle d’actionnaires dans les sociétés de type SA ou SAS dont le capital social est divisé en actions. Contrairement aux sociétés telles que les SARL, EURL, SELARL, SNC, SCP, SCI ou SCS dont le capital social est composé de parts sociales, on parle alors d’associés.

Quand prévoir le pacte d’actionnaires ?

Nous intervenons régulièrement aux côtés de jeunes entrepreneurs ou lors d’augmentation de capital et l’une des premières questions que nous posent nos clients :

Est-ce nécessaire de prévoir un pacte d’associés avec mes nouveaux partenaires ?

Notre réponse est claire : Oui ! Et peu importe la forme de votre société.

De plus, le risque de conflits est d’autant plus élevé entre les actionnaires, s’ils décident de jouer un rôle opérationnel au sein de la société. Dans ce cas, le pacte d’actionnaires s’avère nécessaire pour régir les relations entre les actionnaires.

Il est donc primordial de prévoir un pacte d’actionnaires dès le début de votre association et de l’aménager au fil du temps lorsque de nouveaux actionnaires entrent au capital.

Dans le cadre de sociétés développant des projets innovants nécessitant des levées de fonds successives, il est primordial pour les associés fondateurs de prévoir des pactes d’associés avec les nouveaux investisseurs pour éviter les effets négatifs de la dilution du capital social.

La confidentialité : avantage certain du pacte d’actionnaires

Par sa nature et contrairement aux statuts de la société, il n’est pas publié, il reste donc confidentiel.

La confidentialité permet ainsi de mettre une certaine forme d’opacité sur les rapports entre associés.

Prenons l’exemple concret des avantages particuliers. Si les statuts d’une SAS prévoient des avantages particuliers, il convient d’avoir recours à un commissaire aux avantages particuliers qui engendre un coût considérable. Cela peut être évité en prévoyant de tels avantages au sein du pacte d’actionnaires. De plus, seul un certain nombre d’actionnaires peuvent être signataires du pacte.  Le pacte d’actionnaire n’engage que ses signataires et n’est pas opposable aux tiers.

Le pacte d’actionnaire est l’un des premiers fusibles permettant de désamorcer les conflits entre associés notamment en prévoyant la fonction de chacun selon les phases de croissance et développement de la société.

L’avocat : votre meilleur allié pour rédiger un pacte d’associés

Le maître mot lors de la rédaction d’un pacte d’associés : l’anticipation.

Notre équipe d’avocats saura vous guider et adaptera le contenu du pacte d’actionnaires selon les relations que vous souhaitez aborder avec vos partenaires, la nature de votre activité ou encore en prenant en considération le rythme de croissance de votre activité.

Il existe un large panel de clauses qui peuvent être inscrites lors de la rédaction de votre pacte d’associés :

  • clause d’agrément : toute cession de titres est soumise à l’accord préalable des associés
  • clause de participation : chaque associé signataire s’engage à ne pas acquérir plus de X % du capital social de l’entreprise
  • clause de préemption : les associés sont prioritaires pour racheter les titres d’un autre associé
  • clause de répartition du résultat : cela permet d’anticiper les conditions et le montant des dividendes versés
  • clause de buy or sell : cette clause prévoit que le conflit entre associés se résout par la vente des parts à un prix convenu
  • clause de médiation : cette clause organise le recours et les modalités de la médiation, afin d’éviter la paralysie de l’entreprise
  • clause de non-concurrence : les associés signataires du pacte s’interdisent de travailler ou de créer une entreprise concurrente, après leur départ
  • clause de sortie conjointe : les associés peuvent céder leurs parts sociales ou leurs actions en même temps dès lors qu’un associé signataire cède sa participation

De plus, il est essentiel de prévoir une durée limitée de votre pacte d’associés : cela vous permet d’éviter les cas de la résiliation unilatérale à l’initiative de l’un des signataires. Les avocats du cabinet Goldwin vous proposeront donc une durée adaptée à votre pratique et qui évitera toute requalification par le juge en durée indéterminée.

La violation du pacte d’associés

Que se passe-t-il dans les cas de violation du pacte d’associés ?

La réponse est simple : les sanctions en cas de la violation d’une clause du pacte d’associés consistent le plus souvent en un dédommagement financier en allouant des dommages et intérêts.

Le non-respect des clauses du pacte peut entraîner la réparation du préjudice causé à l’un des associés signataires ou la rupture du pacte d’associés ou la sortie forcée du signataire.

Un tiers au pacte d’associés peut également obtenir réparation de son préjudice par le droit commun. Toutefois, une décision conforme aux statuts et à la réglementation juridique, prise en violation du pacte d’associés, ne sera pas annulée.

Avocat conflit entre associés

Les conflits entre associés peuvent conduire à la fin d’une entreprise. Un avocat spécialisé en droit des sociétés anticipe les futurs conflits entre associés dès la création des statuts et du pacte d’associés. Il assiste les actionnaires et associés dans la résolution de tous leurs désaccords et conflits, pour éviter de paralyser l’entreprise.

Les conflits entre actionnaires peuvent provenir de différentes causes :

  • divergence sur la stratégie de l’entreprise : si tout le monde est d’accord au moment de la création d’entreprise, les divergences peuvent surgir lors des premières difficultés ou crises tout comme dans les phases de croissance très rapides.
  • investissement inégal des associés : au-delà de l’investissement financier, les inégalités peuvent surgir au fil du temps quant à l’implication de chaque associé dans le développement de l’entreprise. La bonne répartition des rôles de chacun au démarrage est une bonne façon d’éviter les futurs conflits entre associés.
  • abus de majorité ou abus de minorité : le droit de vote conféré par les statuts de la société peut, comme tout droit, devenir une source d’abus de droit. Cela se produit lorsqu’un associé ne vote plus dans l’intérêt de l’entreprise.

Dans les cas les plus graves de mésentente entre associés d’une société, le droit pénal s’invite aux côtés du droit des sociétés. Tel sera le cas lors d’abus de biens sociaux. Confondre les biens de l’entreprise avec ses biens personnels est une erreur lourde de conséquences. Les conflits d’associés peuvent heureusement s’anticiper et se résoudre avant d’aboutir à la cessation de la société. Pour cela, un avocat en droit des affaires accompagne utilement les dirigeants, les associés et les fondateurs dans le respect de l’intérêt social.

Un conflit entre fondateurs peut survenir dans tous les types de sociétés, dont les plus fréquentes :

  • conflit entre associés d’une SCI (société civile immobilière),
  • conflit entre associés d’une SARL (société à responsabilité limitée),
  • conflit entre actionnaires d’une SAS (société par actions simplifiée).

On parle d’associés dans les sociétés dont le capital est divisé en parts sociales (SARL, SCI) et d’actionnaires dans celles dont le capital est divisé en actions (SAS, SA).

Un avocat pour résoudre tout conflit entre associés

Sans attendre une détérioration des relations entre associés, la présence d’un avocat est rassurante pour éviter en amont la survenance du litige et le gérer lorsqu’il advient. Un avocat en droit des sociétés accompagne les actionnaires minoritaires ou majoritaires, les associés fondateurs face aux investisseurs, ou tout autre situation. Au-delà du conflit entre les personnes, il s’agit avant tout de préserver l’entreprise, son activité et ses salariés.

Le cabinet Goldwin met son expertise au service des fondateurs et associés de tout type de société. Il répond simplement à toutes les questions telles que :

  • Quel est le tribunal compétent pour régler un conflit entre associés ?
  • Comment porter plainte contre un associé ?
  • Comment rompre un pacte d’actionnaires ?
  • Peut-on contraindre un associé à céder ses parts sociales ?

Nous étudions la situation de manière pragmatique pour proposer des solutions concrètes et régler les conflits entre associés, latents ou déclarés.

Le cas le plus fréquent est celui d’une société créée par deux associés à égalité. Le moindre désaccord conduit à la paralysie du fonctionnement de l’entreprise. Il est alors indispensable de prévoir les mésententes entre fondateurs pour préserver la poursuite de l’activité.

Anticiper la mésentente dans les statuts et le pacte d’associés

Que les associés soient des amis d’enfance ou se connaissent depuis peu de temps, il est difficile d’imaginer un différend lors de la constitution de la société. Tout le monde se focalise alors sur la réussite de l’entreprise. C’est une des raisons pour lesquelles l’expertise d’un avocat spécialisé dans les mésententes entre associés est pertinente. Il sait anticiper le pire et prévoir les futurs conflits. La prévention des différends lors de la création est absolument nécessaire pour préserver l’avenir de la société.

Anticiper le conflit entre associés dans la rédaction des statuts

La rédaction des statuts de la société est le premier point d’attention. SCI, SARL ou SAS, les statuts sont publiés. Aussi, il est souvent préférable d’y ajouter la signature d’un pacte d’associés ou pacte d’actionnaires qui reste confidentiel. La loi et les statuts prévoient des règles générales de résolution des conflits entre actionnaires mais elles ne sont pas toujours adaptées aux spécificités de la société. Il est donc préférable d’anticiper la résolution des futurs différends.

Au sein des statuts de la société, les associés prévoient :

  • les modalités de vote et la répartition du capital et des droits de vote par catégorie d’associé éventuellement ;
  • l’organisation du droit à l’information, en particulier l’accès à toute la comptabilité ;
  • les clauses d’agrément de tout nouvel associé.

Anticiper la mésentente dans le pacte d’actionnaires

Le pacte d’associés organise les relations entre les signataires. C’est un document confidentiel qui n’est pas opposable aux tiers. Diverses clauses ont vocation à gérer :

  • la gouvernance de l’entreprise : contrôle des décisions impliquant un investissement important, nomination des organes de direction, organisation du droit de vote, etc.
  • la répartition du capital social : clause d’agrément d’un nouvel associé, droit de préemption en cas de cession des parts, droit de sortie conjointe, etc.
  • le fonctionnement : clause d’exclusivité des associés (engagement de s’investir à 100 % dans le développement de l’entreprise), clause de non-concurrence, etc.

Plus particulièrement, les risques de conflits entre associés peuvent s’anticiper par :

  • une clause d’exclusion en cas de révocation de l’associé dirigeant ou en cas de licenciement de l’associé salarié. Une telle clause doit être rédigée de manière très précise et être limitée à des cas spécifiques.
  • une clause de bad leaver ou de good leaver détermine l’obligation de vendre ses parts à un prix déterminé ou déterminable en cas de cessation des fonctions.
  • une clause de buy or sell : un des associés en conflit propose d’acheter les parts de son adversaire à un prix déterminé. Ce dernier peut accepter ou refuser. Dans ce cas, il doit alors racheter les parts de l’autre associé au même prix.

Un avocat expert en droit des sociétés sait rédiger des pactes qui préservent l’équilibre nécessaire entre les parties, avec des clauses ni trop rigides, ni trop imprécises. Il garde en tête que le pacte d’associés doit respecter l’ordre public et les statuts, possède un effet relatif limité aux signataires et ne peut être exécuté de force. La sanction du non-respect d’une obligation sera d’ordre financier.

Résoudre le conflit entre associés par la médiation

Le cabinet d’avocats Goldwin intervient en précontentieux et contentieux mais aussi en médiation. Une clause de médiation dans les statuts ou le pacte d’associés peut organiser le recours à un médiateur. C’est une solution intéressante pour résoudre un conflit entre associés à ses débuts. La conciliation ou la médiation font partie des solutions conventionnelles de résolution des conflits très efficaces.

Cela préserve les intérêts de la société en évitant la publicité autour d’un procès devant le tribunal. La médiation évite également d’informer les salariés de l’entreprise. C’est souvent le manque de confiance ou un différend de communication qui est à l’origine d’un conflit entre actionnaires. Le recours au médiateur, tout comme à l’avocat, permet parfois d’apaiser et de rationaliser les relations entre associés. Les associés fondateurs mettent beaucoup d’énergie et d’émotion dans la création d’une société. La présence d’un tiers lors d’un conflit entre fondateurs offre ainsi le calme et l’objectivité indispensables.

La médiation tout comme l’arbitrage ou la conciliation sont des modes alternatifs de résolution des conflits très largement utilisés. Ils préservent l’intérêt social et offrent des solutions rapides.

Les procédures judiciaires pour résoudre un conflit entre associés

Hélas, la médiation peut aussi échouer ou ne pas être envisageable par l’une des parties. Il convient alors de se tourner vers une résolution judiciaire du conflit entre associés. Diverses actions sont envisageables en fonction de la situation :

  • convocation d’une assemblée générale des actionnaires,
  • action en abus de minorité,
  • action en abus de majorité,
  • injonction de communiquer des informations ou des documents,
  • révocation judiciaire du dirigeant social,
  • nomination d’un mandataire ad hoc,
  • dissolution de la société pour mésentente des associés.

Action judiciaire pour convoquer une assemblée générale des associés

La convocation d’une assemblée générale peut être sollicitée par un minimum d’associés (10 % des parts sociales dans une SARL selon l’article 223-27 du Code du commerce). Il est possible de demander au président du tribunal de commerce, en référé, la nomination d’un mandataire pour convoquer une assemblée générale dans une SAS. Cela peut permettre de poser des questions écrites auxquelles les dirigeants sont tenus de répondre. Bien évidemment, une telle action en référé propulse le conflit sur la place publique, ce qui n’est pas toujours dans l’intérêt des associés et de la société. Si le président du tribunal estime que la demande répond à l’intérêt social, il procède à la nomination du mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale.

Nomination d’un mandataire ad hoc

Le président du tribunal nomme un mandataire ad hoc qui réunit les associés dans le but de formaliser un protocole transactionnel. Il peut assurer la gestion quotidienne pour éviter la paralysie du fonctionnement de la société. Une requête en ce sens est déposée au tribunal compétent. Elle doit préciser les contours de la mission confiée au mandataire ad hoc.

Une demande d’expertise de gestion sur un point précis comme une convention réglementée entre un associé et la société peut également être demandée auprès du président du tribunal de commerce.

Injonction de communiquer des informations

Parmi les autres procédures contentieuses fréquentes, se trouve la procédure d’injonction. Elle permet d’obtenir la communication des informations légales dont doivent disposer les associés. Une procédure d’injonction précise est prévue par l’article L 238-1 du Code de commerce.

Action en révocation du dirigeant

La révocation du dirigeant est toujours possible dans toutes les sociétés. Elle nécessite ou non un juste motif. Elle peut parfois donner lieu au versement de dommages et intérêts en l’absence de juste motif.

Le révocation judiciaire du dirigeant, qui est souvent également associé, peut résulter d’un conflit avec les autres associés. Tout associé d’une SARL peut ainsi demander la révocation judiciaire du gérant, associé ou non. Dans les SAS, la révocation par une décision collective des actionnaires pose problème lorsque le dirigeant est également majoritaire.

Action en abus de minorité

Un actionnaire minoritaire peut bloquer le fonctionnement de l’entreprise. Certaines décisions impliquent une majorité absolue ou l’unanimité des actionnaires. Rappelons qu’une société est constituée dans un intérêt commun des associés (article 1833 du Code civil). L’abus de minorité se produit lorsqu’un associé ou actionnaire minoritaire bloque la réalisation d’une opération essentielle pour la société, dans l’unique dessein de favoriser ses intérêts au détriment de ceux des autres associés.

Comme l’abus de majorité, l’action en abus de minorité est une création de la jurisprudence. Elle nécessite deux conditions : un élément moral (préserver ses propres intérêts) et un élément matériel (s’opposer à une action essentielle). Par exemple, le vote de l’associé s’opposera à une décision qui impacte la survie de l’entreprise. Refuser une augmentation de capital permettant le développement du projet commercial sans mettre en question sa pérennité n’est pas considéré comme un abus de minorité en général.

Pérenniser l’entreprise après un conflit entre fondateurs

Le stade ultime du conflit d’associés aboutit à la dissolution de la société pour mésentente des associés. Pour éviter d’en arriver là, d’autres possibilités s’offrent aux dirigeants et actionnaires, notamment la cession de l’entreprise.

En cas de désaccord persistant entre les associés, la cession de la totalité de l’entreprise est une solution qui favorise la poursuite de l’activité. Elle n’est pas toujours envisageable et l’accompagnement d’un avocat expert en droit des affaires est nécessaire pour préserver les intérêts de chacun, l’intérêt social et la poursuite du projet commercial. La cession de l’entreprise doit pouvoir se réaliser dans les meilleurs délais pour éviter de paralyser le fonctionnement de l’entreprise.

L’expertise du cabinet d’avocats en droit des sociétés Goldwin

Maître Bellaiche et ses collaborateurs conseillent de nombreux dirigeants de sociétés à Paris dans chaque aspect juridique et chaque contrat. Les avocats du cabinet Goldwin ont développé une expertise conséquente sur tous les aspects du droit des sociétés, droit des affaires et droit pénal des affaires. Cela leur permet d’élaborer des stratégies pertinentes en conseil (rédaction des statuts et des pactes d’associés) comme en contentieux (actions en référé auprès du tribunal de commerce). Nos avocats inscrits au Barreau de Paris ont ainsi une parfaite maîtrise des enjeux de l’entreprise, notamment des entreprises en difficultés.

Avocat droit de la construction

Le Cabinet d’avocats Goldwin met son expertise au service de l’un des actes les plus importants de votre vie personnelle : la construction d’un logement. Nos avocats spécialisés en droit immobilier sont à vos côtés pour résoudre les litiges liés à la construction d’une maison individuelle. Ils interviennent aussi bien en conseil qu’en contentieux.

Faire construire sa maison est un projet long et engageant. La complexité du droit de la construction et du droit de l’urbanisme rend toute l’opération de construction source de risque juridique. Les litiges immobiliers relatifs à la construction d’une maison naissent avec le promoteur, avec le constructeur ou encore avec l’architecte. La consultation d’un avocat droit de la construction est indispensable à chaque étape.

Un avocat vous accompagne dans toute vente immobilière

Composé d’avocats droit immobilier à Paris, nous intervenons à chaque étape de la construction d’un bien immobilier. Dès que cela s’avère possible, nous désamorçons un risque de contentieux immobilier :

  • Relations contractuelles et négociation des clauses du contrat de construction de maison individuelle ;
  • Désaccord sur la réception de l’ouvrage et des travaux réalisés ;
  • Mise en jeu de la garantie décennale ou des autres garanties contractuelles ;
  • Responsabilité du promoteur immobilier ;
  • Responsabilité du constructeur de maison ;
  • Mise en jeu des assurances ;
  • etc.

Le Cabinet d’avocats Goldwin assiste toutes les parties dans l’exécution d’un contrat de construction et l’appréhension des litiges relatifs au terrain ou à la future maison. Le cabinet dispose ainsi d’une maîtrise et d’une technicité lui permettant de définir des stratégies créatives et efficaces pour défendre au mieux les intérêts de tous les acteurs de la construction immobilière.

Nous allons vous expliquer comment un avocat spécialisé en droit de la construction peut vous aider à répondre à toutes vos questions comme :

  • Comment agir face à un abandon de chantier ?
  • J’ai découvert des vices après la réception de la maison, comment obtenir réparation et faire jouer les garanties constructeur ?
  • Comment obtenir un référé expertise ?
  • Quel avocat consulter pour une expertise judiciaire immobilière ?
  • Comment agir lorsque la vente en l’état de futur achèvement (VEFA) prend du retard ?

Que vous soyez considéré ou non comme le maître de l’ouvrage, n’hésitez pas à faire appel à un avocat en droit immobilier dès la première difficulté relative à la négociation du contrat, à l’obtention du permis de construire, et ensuite tout au long de l’avancée des travaux jusqu’à la réception de la construction.

Quand faire appel à un avocat construction – bâtiment  à Paris ?

Constitué d’avocats au barreau de Paris, le Cabinet Goldwin est un spécialiste des de tous les contentieux immobiliers. Il conseille et défend toute personne physique ou morale impliquée dans la construction de toute habitation.

L’avocat spécialisé en construction conseille les particuliers

Vous êtes propriétaire d’un terrain en région parisienne ? Vous faites construire une maison ou achetez une maison sur plan en VEFA. Vous subissez des retards dans la réalisation des travaux ou des malfaçons après la fin des travaux.

Le droit de la construction met en jeu plusieurs garanties et assurances pour vous protéger. A chaque étape de la construction, le moindre problème doit être signalé par écrit. C’est indispensable pour mettre en jeu la responsabilité des acteurs du bâtiment. Grâce à des compétences techniques, notre cabinet vous assiste pour tout litige avec un constructeur, un promoteur, un entrepreneur du BTP, un architecte, etc.

Vous pouvez être considéré comme maître d’ouvrage si vous entreprenez la construction sur votre terrain. En revanche, si vous faites appel à un promoteur pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est lui qui sera considéré maître de l’ouvrage.

Prendre les conseils d’un avocat spécialiste de la construction vous rassure avant la signature d’un contrat de construction engageant.

Par ailleurs, des faits proches du droit de la construction nécessitent un contact avec un avocat : par exemple, contester le refus d’un permis de construire (qui relève du droit de l’urbanisme), obtenir la levée d’une hypothèque ou désamorcer les conflits de voisinage (droit de la mitoyenneté). Autant de litiges juridiques et techniques complexes qui font appel à toute la sagacité d’un avocat immobilier.

Enfin, une consultation avec un avocat expert de la construction permet de mieux comprendre les responsabilités de chacun.

L’avocat immobilier conseille les promoteurs

La réalisation d’une opération immobilière ne se déroule pas toujours comme prévu. Les étapes de construction et de vente des biens neufs peuvent révéler de mauvaises surprises. L’article 1831-1 du Code civil prévoit les grandes lignes des missions des promoteurs immobiliers. Il définit notamment le contrat de promotion immobilière comme un mandat d’intérêt commun entre le promoteur et le maître d’ouvrage.

Pour sécuriser l’activité de promotion immobilière, la consultation d’un avocat spécialisé en droit de la construction est un atout. Il accompagne le promoteur dans le choix du meilleur contrat entre contrat de promotion immobilière, contrat de construction de maison individuelle et contrat de vente d’immeuble à construire ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

De nombreuses sources de contentieux sont possibles vis-à-vis des nombreux interlocuteurs :

  • Abandon de chantier avec les entrepreneurs du bâtiment,
  • Retard dans la livraison ou malfaçons et vice dans les travaux réalisés,
  • Contentieux relatif aux règles d’urbanisme avec l’architecte,
  • Contestation du refus de permis de construire, etc.

Les procédures en droit de la construction sont ainsi très diverses et font souvent appel à des experts, compte tenu de la technicité :

  • le référé préventif,
  • la procédure d’urgence,
  • la procédure d’expertise.

L’avocat en droit de la construction intervient pour les litiges liés au bâtiment et aux travaux :

Le Cabinet d’avocat Goldwin sait défendre vos droits lors d’une action en justice, notamment en cas de :

  • Action en obtention des pénalités de retard dans la livraison d’un chantier ;
  • Procédures suites à des malfaçons et des vices de l’ouvrage ;
  • Contentieux de la vente du terrain ou contentieux pour non-respect des règles d’urbanisme ;
  • Litiges relatifs à tous les contrats : contrat de construction de maison individuelle, contrat de vente en l’état futur d’achèvement, contrat de promotion immobilière,
  • Action en responsabilité (notamment en cas de sinistres et d’accidents sur un chantier de construction) ;
  • Litiges avec une entreprise, un sous-traitant ou un fournisseur et mise en jeu des cascades de responsabilités ;
  • Action en cas d’interruption ou d’abandon de chantier ;
  • Toute procédure contentieuse en matière de construction.

La construction immobilière de A à Z

Le droit de la construction appartient au droit immobilier général. Il réglemente les relations contractuelles entre les parties et les responsabilités et garanties liées à la construction.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le contrat de construction de maison individuelle protège le maître d’ouvrage et lui assure la livraison du logement. Son constructeur est obligé de souscrire une garantie auprès d’un tiers. Ainsi, même en cas de défaillance du constructeur pendant la période d’élaboration du bâtiment, la livraison ou le dédommagement est assuré.

Un avocat intervient avant tout litige dans la rédaction du contrat de construction, dans l’élaboration des opérations de construction. Puis, il intervient pour les contentieux liés aux retards de livraison, aux mises en œuvre de garantie de parfait achèvement ou de garantie décennale.

Le choix du contrat de construction adapté à une maison individuelle dépend des missions confiées au constructeur notamment au niveau des plans du logement. Ainsi, on distingue entre CCMI avec ou sans fourniture de plan ou marché de travaux classique.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

L’achat sur plan nécessite patience et précision. Entre les plans et réalisations 3D et le contrat de vente, vous devez déjà être très vigilant sur vos engagements. Le droit de la construction encadre d’ailleurs les obligations de chaque intervenant pour protéger celui qui veut acheter sur plan.

Tout acquéreur d’une maison sur plan doit être attentif aux retards de livraison par rapport au planning, aux malfaçons et défaut de conformité lors de la réception des travaux.

Le rôle d’un avocat en droit de la construction consiste aussi à valider le montage des opérations de promotion immobilière, à valider les contrats de VEFA et autres contrats de construction, à assister les promoteurs, acheteurs, constructeurs, entrepreneurs et autres sous-traitants lors des contentieux.

L’expertise technique dans les litiges de construction

A tout moment, avant ou après la réception des travaux, un litige peut apparaître dans le secteur de la construction. Une expertise technique s’avère souvent nécessaire pour mesurer la réalité d’une malfaçon et les responsabilités de chacun.

Des désordres appellent une réponse adaptée en fonction de leur nature et de leur importance. Constituent-ils des vices apparents ou cachés ? Qui est responsable de ces désordres constatés ? La nomination d’un expert du bâtiment est indispensable pour constater et évaluer les désordres. La construction d’un immeuble est un domaine hyper technique dans lequel les expertises sont précieuses.

La réception des travaux

C’est le point de départ des garanties, autant dire le moment crucial en droit de la construction. Si en amont, des difficultés se sont produites pendant la construction, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de la construction avant de signer le procès-verbal de réception des travaux. Le maître d’ouvrage peut alors réceptionner la construction avec émission de réserves ou sans.

Tout ce qui ne fait pas l’objet de réserves est réputé accepté. Dès lors, aucun vice apparent ne pourra être invoqué. Les réserves permettent de reporter la réception après correction de certains défauts constatés ou de certains manquements.

La réception contractuelle est donc le moment clé dans la construction d’une maison. Après la réception, l’intervention de l’avocat consiste à mettre en œuvre les garanties légales et contractuelles auprès de chaque intervenant. Il définit les responsabilités de chaque fournisseur et de chaque entrepreneur pour agir au contentieux contre les différents intervenants, que ce soit devant les juridictions judiciaires ou les juridictions administratives.

Lors de gros travaux de rénovation, la réception des travaux est tout aussi importante pour éviter les désordres et constater immédiatement la réalisation de travaux non conformes aux usages de la profession et aux règles de l’art.

Les garanties construction

En premier lieu, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres pendant 1 an. L’entrepreneur est tenu de réparer ces désordres qu’ils soient mentionnés dans le procès-verbal de réception pour les vices apparents ou qu’ils soient signalés par lettre recommandée dans l’année suivant la réception de l’ouvrage.

En second lieu, la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement impose à l’entrepreneur de remplacer tout élément d’équipement défectueux. Il convient de le signaler par écrit dans les deux ans à compter de la réception des travaux. Les équipements visés sont ceux dissociables du bâti : par exemple, le ballon d’eau chaude ou les volets.

Enfin, la garantie décennale impose de réparer les dommages survenus dans les 10 ans après la réception et tenant à la solidité du bâti ou qui rendent l’immeuble impropre à l’usage.

Les assurances dans la construction

Dans le cadre de sa garantie décennale, le professionnel est tenu de souscrire une assurance responsabilité décennale. En effet, très souvent, les montants des litiges peuvent dépasser la trésorerie de l’entreprise. Seul le système des assurances professionnelles est performant. D’ailleurs, vous devez vérifier l’existence de cette assurance avant de vous engager.

Une assurance dommages ouvrage est également possible pour le propriétaire afin de garantir les acheteurs postérieurs.

Votre avocat en droit de la construction

Un avocat spécialisé en construction vous assiste de l’achat du terrain à la réception de l’ouvrage. Il peut relire les contrats de construction, mettre en jeu les garanties et responsabilités de chaque intervenant. Votre avocat intervient dans les procédures contentieuses auprès des juridictions judiciaires et des juridictions administratives. IL est à vos côtés pour éviter qu’une malfaçon ou qu’un désordre dans la construction ne transforme votre rêve de maison en cauchemar.

Le Cabinet Goldwin expert du droit immobilier, avec ses avocats en ventes, possède d’autres domaines d’expertises complémentaires :

Avocat vente immobilière

Le Cabinet d’avocats Goldwin met son expertise au service de l’un des actes les plus importants de votre vie personnelle : l’achat d’un bien immobilier. Nos avocats spécialisés droit immobilier vous accompagnent pour résoudre tous les problèmes qui peuvent surgir lors d’une vente immobilière. Ils interviennent aussi bien en conseil qu’en contentieux.

Acheter un appartement, vendre sa maison sont des moments forts et chargés en émotions. La complexité du droit immobilier et la multiplication des normes rend toute transaction immobilière source de risque juridique. Les litiges immobiliers relatifs à la vente d’une habitation se multiplient entre acheteurs et vendeurs, mais aussi parfois avec des tiers (État notamment en cas d’exercice du droit de préemption, architecte, syndic, agent immobilier, etc.).

Un avocat vous accompagne dans toute vente immobilière

Composé d’avocats en droit immobilier à Paris, nous intervenons à chaque étape de la vente d’un bien immobilier. Dès que cela s’avère nécessaire nous désamorçons un risque de contentieux immobilier :

  • Litige suite à la signature ou à la résiliation du compromis de vente ou de la promesse de vente ;
  • Désaccord sur la surface habitable ou superficie loi Carrez (ou toute autre erreur liée aux diagnostics techniques immobiliers comme le DPE diagnostic de performance énergétique) ;
  • Vices cachés ou tromperie sur le logement ;
  • Responsabilité de l’agent immobilier ;
  • etc.

Le Cabinet d’avocats Goldwin assiste toutes les parties dans la gestion et l’appréhension des litiges concernant un bien immobilier en vente ou après la vente. Le cabinet dispose ainsi d’une maîtrise et d’une technicité lui permettant de définir des stratégies créatives et efficaces pour défendre au mieux les intérêts de tous les acteurs de la propriété immobilière.

Nous allons vous expliquer comment un avocat en vente immobilière peut vous aider à répondre à toutes vos questions comme :

  • Comment agir lorsque le vendeur refuse de passer devant le Notaire pour finaliser l’acte authentique de vente ?
  • J’ai découvert des vices cachés après la vente, comment obtenir l’annulation de la transaction immobilière ou la réparation ?
  • L’acheteur ne veut plus signer la vente alors qu’aucune clause suspensive n’est réalisée ?
  • Comment obtenir réparation lorsque la superficie loi Carrez est inexacte ?
  • J’ai acheté un logement avec une étiquette énergie E et, en réalité, c’est une “passoire thermique” impossible à mettre en location. Comment faire réaliser les travaux par le vendeur ?
  • Comment faire une vente aux enchères ?

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un logement, n’hésitez pas à faire appel à un avocat en droit immobilier dès la première difficulté.

Quand faire appel à un avocat en transaction immobilière à Paris ?

Constitué d’avocats au barreau de Paris, le Cabinet Goldwin est un spécialiste des transactions immobilières. Il conseille et défend toute personne physique ou morale impliquée dans la vente de toute habitation ou de tout logement.

L’avocat spécialisé en vente immobilière conseille les vendeurs

Vous êtes propriétaire d’un bien à Paris ou en région parisienne ? Dès la mise en vente ou après avoir vendu le logement, des difficultés surgissent avec votre acheteur sur le bien, le prix, des défauts sur le logement ?

En qualité de vendeur, vous avez des obligations envers l’acheteur : obligation de délivrance du bien vendu, obligation de garantie contre les vices cachés, obligation de garantie contre l’éviction, obligation d’information de l’acheteur. Vous voulez être certain de suivre la bonne procédure vis-à-vis de l’acquéreur potentiel de votre bien. Vous souhaitez surtout recevoir le prix total de la vente et être tranquille. Toute transaction immobilière donne des soucis au vendeur : l’ai-je mis au bon prix ? Quelle offre d’achat choisir ? Cet acheteur aura-t-il son prêt ou vais-je repartir à zéro dans ma recherche ? Ai-je informé correctement mon locataire de ma volonté de vendre mon logement ?

Prendre les conseils d’un avocat avant la conclusion de la transaction immobilière vous rassure et c’est le plus important.

L’avocat immobilier conseille les acheteurs

Votre vendeur ne vous a pas délivré un bien conforme et vous décelez des vices cachés ? Vous n’avez pas obtenu votre prêt immobilier : comment et à quelle date résilier le compromis de vente en invoquant la clause suspensive ?

Vous cherchez à développer un patrimoine immobilier : comment créer une SCI (société civile immobilière) ? Comment faciliter la transmission à vos enfants en toute légalité ? Quel est le rôle de l’avocat par rapport au notaire dans une transaction immobilière ?

L’avocat intervient également après la vente d’un bien lors des travaux : Comment agir si l’assemblée générale des copropriétaires refuse de voter les travaux dans votre appartement ? Votre architecte n’a pas respecté vos demandes et des défauts de conception apparaissent suite aux travaux. L’architecte n’a pas respecté les règles d’urbanisme en vigueur (PLU – plan local d’urbanisme).

L’avocat immobilier conseille les locataires

Vous êtes locataire d’un appartement à Paris ou d’une maison en région parisienne ? Votre propriétaire vous a délivré un congé pour vendre. Comment faire une offre d’achat au bailleur ? Que se passe-t-il s’il vend au-dessous du prix qu’il vous a proposé ? Dans quels cas êtes-vous autorisé à rester sur place, en dépit de la vente ?

L’avocat en droit immobilier conseille les agents immobiliers et autres professionnels

Un avocat spécialisé en transaction immobilière est un atout précieux pour les agences immobilières. Non seulement lors des contentieux portant sur les ventes mais aussi pour toute l’activité de l’agence : un avocat rédige vos modèles de mandat de vente, mandat de recherche et mandat de gestion. Il établit les contrats des agents commerciaux et des négociateurs salariés. Il assure la sécurité juridique de toute l’activité de l’agence immobilière.

L’avocat intervient pour les litiges liés à une transaction immobilière :

Lorsque les négociations amiables échouent ou ne sont pas opportunes, le Cabinet d’avocat Goldwin sait défendre vos droits lors d’une action en justice, notamment en cas de :

  • Responsabilité de l’agent immobilier ou du notaire ;
  • Procédures en annulation de la vente ou pour faire exécuter le compromis de vente et forcer la réalisation de la transaction ;
  • Contentieux de la vente d’un logement ;
  • Litiges relatifs à un compromis de vente, à un congé pour vendre, aux travaux réalisés avant la vente, etc.

La vente d’un bien immobilier de A à Z

Une transaction immobilière est un transfert de propriété portant sur un bien immeuble. Elle suit plusieurs étapes indispensables : annonce de mise en vente, informations obligatoires des acquéreurs potentiels, négociation du montant du bien, signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente avec remise d’une indemnité d’immobilisation sous séquestre, signature de l’acte authentique devant notaire.

L’avant-vente (compromis de vente ou promesse de vente)

Après la mise en vente d’un bien immobilier, dès qu’un acheteur fait une offre acceptée par le vendeur, la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente peut s’envisager. Dans le compromis de vente ou promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent à réaliser la transaction sur l’immeuble. L’acheteur verse alors un montant égal à 10 % du prix appelé dépôt de garantie (le montant est négociable). Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, sous un certain délai et sans pouvoir se rétracter. En échange, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente. S’il renonce à acheter, il perd son indemnité.

En cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut réclamer en justice l’exécution forcée de la promesse de vente ou le versement de dommages et intérêts. La promesse synallagmatique de vente est assortie d’une clause pénale du compromis de vente. Le séquestre est remis au vendeur si l’acquéreur se rétracte au-delà du délai légal ou en cas de non-respect des conditions suspensives.

La rédaction des clauses suspensives et des clauses résolutoires sont particulièrement importantes. Les plus fréquentes sont la clause suspensive d’obtention d’un crédit immobilier ou d’obtention d’un permis de construire. Au-delà du délai légal de rétraction du compromis de vente, certains futurs acheteurs utilisent cette clause pour se rétracter. Dans d’autres cas, sur un marché immobilier tendu comme à Paris, le vendeur peut demander à ne pas faire figurer cette clause. Pour obtenir cet appartement, l’acheteur assume le risque de ne pas obtenir de prêt.

Les litiges fréquents dans les transactions immobilières

  • Superficie loi Carrez erronée

A Paris, le prix du mètre carré dépasse 10 000 euros. Tout acheteur veut donc connaître la superficie exacte de son bien. Au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire, tout bien au sein d’une copropriété doit mentionner la superficie loi Carrez dans la promesse et l’acte authentique de vente.

Pour les maisons individuelles, la superficie n’est pas obligatoire mais, si elle est mentionnée dans l’acte de vente, elle engage la responsabilité du vendeur. L’acheteur peut demander une réduction du prix (article 1617 du Code civil).

Tout acheteur dispose d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique pour obtenir l’annulation de la vente si aucune superficie n’est mentionnée alors qu’elle était requise. Il dispose d’un an pour obtenir en justice une diminution du prix en cas d’erreur sur la surface de plus de 5 %. L’acquéreur agit contre le vendeur directement (et pas contre l’agent immobilier, le notaire ou le métreur) et même s’il avait connaissance de la différence, la mauvaise foi est inopérante.

  • Action en garantie des vices cachés d’un logement

Un acheteur bénéficie d’un recours en garantie des vices cachés contre le vendeur. Le nombre d’actions en justice a tendance à baisser en raison d’un dossier de diagnostics techniques immobiliers de plus en plus fourni. Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés sont ceux qui rendent le logement impropre à son usage, ou qui diminuent sa valeur à un point tel que l’acheteur n’aurait pas acquis ce bien ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Plusieurs conditions se cumulent pour rendre l’action en garantie des vices cachés possible :

  • des défauts graves (présence de champignons sur la charpente, humidité importante ou défaut d’étanchéité, fissure d’une dalle de béton, etc.).
  • des défauts non apparents : le vice caché n’est pas forcément dissimulé par le vendeur de mauvaise foi mais il échappe à l’attention normale d’un acheteur. Dès lors qu’une expertise professionnelle ou d’un démontage est nécessaire, les tribunaux ont tendance à considérer que le vice est caché.
  • des défauts antérieurs à la vente (ou concomitants).
  • des défauts dont l’acquéreur n’avait pas connaissance : les informations contenues dans le dossier de diagnostics ne peuvent servir de base à une action. Il est donc essentiel de lire en détail toutes les pages du DDT.

L’action en justice est ouverte pendant 2 ans à compter de la découverte du vice et peut donner lieu à l’annulation de la vente ou à une diminution du montant payé. Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, une présomption de connaissance des vices pèse sur lui.

Les ventes immobilières aux enchères

Lorsqu’un propriétaire ne peut plus rembourser son prêt auprès de la banque, si celle-ci a pris une hypothèque sur le bien, elle peut demander la saisie immobilière de la maison ou de l’appartement. Après mise en demeure et commandement de payer par huissier de justice, le débiteur peut être assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire.

La vente forcée de l’immeuble devant le tribunal peut ensuite intervenir. Le juge peut aussi décider de la vente amiable du bien par le débiteur. La vente forcée est un type de vente particulier pour lequel l’assistance d’un avocat est requise. Cette vente par adjudication ou vente aux enchères intéresse certains acheteurs car elle permet parfois de réaliser de bonnes affaires. Compte tenu des prix à Paris, il peut être intéressant de prendre le temps de consulter les offres des enchères immobilières.

Si un acheteur est intéressé (on l’appelle adjudicataire), il peut se rapprocher du cabinet d’avocats en charge de la vente pour obtenir toutes les informations sur l’immeuble et le bien. Il doit alors passer obligatoirement par un avocat inscrit dans le ressort du tribunal judiciaire du bien mis aux enchères.

Votre avocat en transactions immobilières

Un avocat spécialisé sur les transactions immobilières vous assiste de la mise en vente jusqu’à la signature de l’acte authentique et même après, lorsqu’un contentieux intervient post-vente. Il intervient en conseil comme en contentieux auprès de chaque partie : acheteurs, vendeurs, locataires, agents immobiliers, notaires.

Le Cabinet Goldwin expert du droit immobilier, avec ses avocats en ventes, possède d’autres domaines d’expertises complémentaires :