Qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ?

La loi encadre la vente immobilière afin de protéger le vendeur comme l’acheteur. L’article 1641 du Code civilimpose notamment au vendeur de garantir les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage qui diminuent la valeur. Or, l’acheteur peut découvrir une anomalie postérieure à son acquisition immobilière. Dans l’hypothèse où ces vices cachés viendraient affecter le bien immobilier, l’acquéreur peut se retourner contre son vendeur.

En pratique, les anomalies constitutives de vices cachés sont nombreuses dans la jurisprudence :

• Une erreur sur la superficie vendue, inférieure à la superficie réelle ;
• Un excès d’humidité dans la maison ;
• La fragilité des fondations de l’immeuble ;
• La présence de plomb alors que le diagnostic n’en faisait pas état ;
• Le risque d’inondation dans un sous-sol à usage d’habitation ;
• Le défaut de raccordement de la maison au réseau d’assainissement;
• L’inconstructibilité d’un terrain vendu constructible ;
• La pollution d’un site vendu en vue d’une opération de construction ;
• La présence de nuisances sonores

Une erreur de surface ou un élément structurel constituant un risque pour votre santé ou sécurité de vous maintenir dans les lieux… La note peut rapidement être salée ! Compte tenu des prix actuels de l’immobilier, le préjudice subi peut en effet être considérable. Vous souhaitez demander l’annulation de la vente ou le versement de dommages-intérêts ? Vous voulez être défendu dans une affaire de vices cachés immobiliers ? Goldwin avocats vous accompagne pour toutes ces questions spécifiques de droit immobilier.

Se protéger d’un vice caché avec son avocat

Avant toute signature, l’avocat en droit immobilier vérifie la présence et le contenu des diagnostics afin de vous conseiller dans votre projet de vente ou d’achat. Ces éléments permettent en effet de distinguer rapidement la présence d’un vice caché potentiel.

La loi impose des diagnostics obligatoires afin de garantir l’intégrité du bien concernant :

• La performance énergétique du bâtiment ;
• La présence d’amiante ou de plomb ;
• L’installation électrique ;
• Le réseau d’assainissement ;
• La présence de mérules ;
• La superficie Carrez (hauteur sous plafond d’au moins 1m80).

La loi Elan n°2018-1021 a également ajouté l’obligation de remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’information de suivi et d’entretien du logement dans le cas d’une vente immobilière d’un bien neuf. Une obligation qui concernera la vente de logements anciens à compter du 1er janvier 2025.

Faire jouer la garantie des vices cachés avec son avocat

Découvrir un vice caché ne suffit pas à mettre en cause le vendeur et à faire jouer sa garantie. La mise en jeu de la garantie des vices cachés suppose la réunion de plusieurs éléments :

– Un contrat de vente ;

– Un vice non-apparent et inconnu de l’acheteur ;

– Un vice existant au moment de l’acquisition ;

– Un vice qui rend le bien immobilier impropre à son usage ou qui en diminue fortement la valeur, au point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou à un prix sensiblement moins élevé.

Si le vendeur doit être transparent sur les qualités du bien vendu, l’acquéreur doit également faire preuve de vigilance lors des visites et de l’étude des diagnostics. C’est dans ce but que votre avocat, spécialisé en droit immobilier, vous accompagne et vous alerte sur les éventuels points de questionnement concernant votre bien.

L’acquéreur peut agir en garantie des vices cachées dans les deux ans à compter de la vente. Selon, l’article 1644 du Code civil, il peut alors choisir entre :

• Une action en annulation de la vente et restitution du prix ;
• Une action en réduction du prix de la vente selon l’expertise retenue.

En cas de découverte de vices cachés, contactez Goldwin avocats afin de vous faire représenter au contentieux et d’obtenir des dommages et intérêts pour réparer votre préjudice. Si vous êtes vendeur, votre avocat expert vous conseillera sans aucun doute sur la mise en place d’une clause d’exonération de responsabilité.

La clause exclusive de garantie

Certains contrats de vente immobilière contiennent une clause d’exclusion de garantie. Celle-ci prévoit que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance. Il ne dispose alors d’aucun recours contre le vendeur en raison de vices cachés ou de vices apparents.

Attention toutefois, car la clause d’exonération de garantie n’est pas recevable dans les contrats où le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction.

Elle suppose par ailleurs la bonne foi du vendeur. Cela exclut l’hypothèse d’un vice caché connu du vendeur. Les juges de la Cour de cassation ont ainsi retenu la mauvaise foi du vendeur qui réalise des travaux avant la vente afin de dissimuler l’existence du vice ou celle de celui qui dissimule une ancienne procédure ayant pour objet l’effondrement d’un mur.

Pour en savoir plus, contactez votre avocat spécialisé dans les vices cachés et le droit immobilier à Paris.