Vous souhaitez devenir propriétaire d’un logement neuf ? Vous avez la possibilité d’acquérir un logement à construire.

Il existe deux types de vente d’immeuble à construire :

• La vente à terme
• La vente en l’état futur d’achèvement

Le Cabinet Goldwin vous explique ce qu’il faut savoir sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Tout d’abord, il s’agit d’un contrat de vente encadré par des dispositions légales, notamment celles du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation.

Aussi, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Autrement dit, il s’agit du contrat par lequel vous deviendrez propriétaire du sol sur lequel sera édifié un immeuble.

L’objet même de la VEFA est l’édification d’un immeuble qui n’existe pas encore.

QUELLE DISTINCTION FAIRE ENTRE LE SECTEUR PROTEGE ET LE SECTEUR LIBRE ?

Dès lors que le bien à construire est destiné à un usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel, le contrat sera soumis au régime du secteur protégé.

Autrement dit, les dispositions applicables seront d’ordre public et les parties ne pourront pas y déroger.

QUELLES SONT LES PRINCIPALES ETAPES DE LA VEFA ?

1. Elaboration d’un contrat préliminaire et dépôt de garantie

Le seul précontrat autorisé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement est le contrat préliminaire ou contrat de réservation.

Ce dernier permet de réserver le logement choisit et de déterminer les éléments essentiels du contrat définitif de vente.

Le vendeur qui s’oblige à réserver un immeuble ou une partie d’immeuble peut alors demander un dépôt de garantie.

Ce dépôt doit se faire sur un compte spécial auprès d’une banque.

si le délai de réalisation de la vente est supérieur à deux ans, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie.

Les règles de forme à respecter :

Le contrat préliminaire doit être écrit et contenir les mentions obligatoires prévues par le Code de la construction et l’habitation, c’est-à-dire :

• La description du local réservé,
• La description de l’immeuble global
• Le prix prévisionnel
• La date prévue pour la conclusion de la vente
• Le montant du dépôt de garantie
• Les rappel des conditions légales

A savoir :

Le contrat préliminaire ne constitue pas un engagement pour le vendeur à construire l’immeuble. Il s’oblige simplement à ne pas le vendre à autrui dans le cas où la construction aurait lieu.

En tant qu’acquéreur, puis-je me rétracter ?

OUI.

Le délai de rétraction est de 10 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat préliminaire, ou de sa remise en mains propres contre récépissé.

Aussi, le code de la construction et de l’habitation prévoit que le dépôt sera restitué si :

• La vente en l’état futur d’achèvement n’est pas régularisée dans les délais prévus au contrat préliminaire
• Si le prix de vente excède plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire
• Si le prêt de l’acquéreur n’est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% audit contrat
• Si la valeur de l’immeuble ou de la partie d’immeuble est inférieure à au moins 10%  des prévisions mentionnées initialement

2. L’acte définitif de vente et le paiement du prix

Afin d’assurer la protection de l’acquéreur, le législateur exige que l’acte définitif d’acquisition soit un acte authentique établi par un notaire.

Le contrat contient des mentions obligatoires prévues par l’article L.261-11 du Code de la construction et de l’habitation à savoir :

• Une description de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble vendu
• Le prix, les modalités de paiement de ce prix
• La délai de livraison de l’immeuble
• Les garanties de bonne fin
• Les conditions suspensives de l’obtention des prêts
• La notification du plan de financement de l’opération de construction
• Les annexes obligatoires
• Le règlement de copropriété doit être communiqué à l’acquéreur avant la signature du contrat

Concernant le paiement du prix, il y a une obligation d’échelonnement du prix en fonction de l’avancement des travaux:

• 35% du prix total à l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau
• 95% à l’achèvement des travaux

Le solde de 5% doit être versé à la livraison dans le cas où il y a absence de réserve portant sur des défauts de conformité par rapport au prévision du contrat.

3. La réception du bien à l’achèvement des travaux

• L’obligation d’édifier l’immeuble convenu dans le délai convenu

Le délai est un élément essentiel de la vente d’immeubles à construire. Il s’agit là d’un élément de qualification du contrat dont l’absence est sanctionnée par le Code civil et le Code la construction et de l’habitation.

En cas de non-respect des prévisions au plan contractuel convenu, il y a un défaut de conformité, à ne pas confondre avec les vices de constructions que nous développerons ultérieurement.

Le délai est arrivé à son terme et le logement n’est pas achevé, que puis-je faire ?

En principe le contrat prévoit les cas, notamment de force majeure, où le délai est interrompu.

En cas de mauvaise foi du promoteur, l’acquéreur peut demander le paiement des pénalités de retard et solliciter l’indemnisation de son préjudice.

• L’obligation de livraison conforme

Le vendeur doit livrer un immeuble identique à ce qui est prévu dans le contrat.

L’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

Si tel n’est pas le cas, il est possible de faire un recours.

4. la mise en œuvre des garanties de construction par l’acquéreur

En 1967, le législateur a mis en place des garanties spécifiques du vendeur d’immeuble à construire.

LA GARANTIE DES VICES DE CONSTRUCTION ET DES DÉFAUTS DE CONFORMITE

Les défauts de conformité sont les discordances qui peuvent exister entre ce qui était prévu au contrat et ce qui a été livré.

Dans le cadre d’un vice de construction ou d’un défaut de conformité, l’acquéreur a trois solutions :

• Il peut demander la résolution de la vente
• Il peut demander la réduction du prix
• Il peut exiger la réparation en nature

En revanche, si le vendeur s’engage à réparer le vice, le législateur écarte le choix de l’acquéreur

Le délai de prescription est d’un an à compter de la signature du certificat d’achèvement.

LA GARANTIE DES VICES CACHES ET DES MALFAÇONS 

• GARANTIE DÉCENNALE

A compter de la réception des travaux, le vendeur garantit pendant 10 ans, les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs, ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination.

• GARANTIE BIENNALE

Au titre de l’article 1792-3 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir pour une durée de 2 ans, les éléments dissociables de l’ouvrage.

Cette garantie vous permet de demander la réparation ou le replacement d’un élément défectueux dissociable de l’ouvrage (ex : le ballon d’eau chaude).

Pour cela, vous devez adresser une lettre recommandé avec accusé de réception au vendeur et lui demander d’intervenir dans un délai fixé par vous.

En cas de refus ou d’absence de réponse du vendeur, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.

• GARANTIE DES DÉFAUTS D’ISOLATION PHONIQUE

Le vendeur est tenu de remédier aux désordres acoustiques.

Il doit ainsi garantir la conformité de l’immeuble aux exigences légales ou règlementaires minimales en matière d’isolation phonique, pendant un an à compter de la prise de possession.

La jurisprudence autorise l’acquéreur à invoquer, pour ces troubles d’isolation phonique, la non-conformité de l’ouvrage aux stipulations contractuelles.

Les avocats du Cabinet Goldwin vous accompagnent à chaque étape de votre acquisition, de la signature à la livraison du logement ainsi qu’en cas de litige.

Choisir le Cabinet Goldwin, c’est l’assurance d’avoir des avocats réactifs qui apportent des réponses à vos problématiques mais aussi des avocats disponibles qui restent à votre écoute tout au long de la procédure.