¿Cómo puedo dirigir un negocio desde mi casa?
¿Cómo puede dirigir un negocio desde su casa? Dadas las dificultades económicas relacionadas con la crisis sanitaria, muchas pequeñas y medianas empresas se han visto obligadas a abandonar sus locales comerciales por falta de fondos y, a menudo, sin perspectivas claras de futuro.
GOLDWIN está trabajando con estas pequeñas y medianas empresas, así como con un gran número de administradores de fincas, para establecer unas condiciones tranquilas, sostenibles y más económicas para dirigir su negocio.
El primer punto que debe comprobar cuando quiera dirigir un negocio en su casa es el reglamento de copropiedad.
Dos cláusulas son especialmente importantes a este respecto:
- La cláusula relativa a la finalidad del edificio;
- las que definen el uso de las zonas privadas o particulares.
Por lo tanto, debe prestar especial atención al reglamento de copropiedad, y sobre todo a las dos cláusulas mencionadas, para asegurarse de que se le permite ejercer una actividad comercial.
Naturalmente, si no lo está, será necesario o bien obtener la autorización de la junta general de copropietarios para ejercer esta actividad, o bien optar por la vía judicial, que se determinará en función de la situación particular del copropietario y de lo estipulado en el reglamento de copropiedad.
Si el reglamento de copropiedad no prohíbe el funcionamiento de una actividad comercial, en algunos casos deberá solicitarse al Ayuntamiento una autorización de cambio de uso antes de poder ejercer la actividad.
¿Qué es un cambio de uso?
Un cambio de uso consiste en retirar una vivienda existente para darle un uso diferente. En algunos casos, es un requisito previo para llevar a cabo una actividad comercial en una vivienda.
El concepto de cambio de uso debe distinguirse del de cambio de utilización.
El cambio de uso se rige por el Code de la construction et de l’habitation (Código de laconstrucción y de la vivienda), mientras que el cambio de uso está sujeto a las normas establecidas en el Code de l’urbanisme (Código de urbanismo).
Además, el uso de un inmueble, tal y como se define en el artículo L. 631-7 y siguientes del Code de la construction et de l’habitation (Código de la construcción y de la vivienda), se refiere al uso que hace de él su ocupante, es decir, vivir en él o ejercer una actividad comercial o profesional.
Cualquier cambio de uso de un inmueble debe ser autorizado previamente por el ayuntamiento, y en París, previo dictamen del alcalde del distrito en el que se encuentre el inmueble en cuestión.
El concepto de uso se refiere a la finalidad técnica para la que fueron concebidos los locales.
Los diferentes usos de los edificios están definidos y categorizados por las disposiciones del Code de l’urbanisme, y cualquier cambio de uso debe ser objeto de una autorización urbanística, obtenida bien mediante la presentación de una solicitud de licencia urbanística (si las obras previstas lo requieren), bien mediante la presentación de una declaración previa.
Por lo tanto, cuando se requiera un permiso de cambio de uso para una actividad comercial en una vivienda, también deberá obtenerse el permiso de obras para el cambio de uso de los locales en cuestión.
La razón por la que el cambio de uso está sujeto a una normativa estricta es evitar una reducción demasiado grande del número de viviendas, sobre todo en París y en todas las demás grandes ciudades.
El objetivo de estas normas es luchar contra la escasez de alojamiento, que ha crecido enormemente en los últimos años como consecuencia del uso abusivo e ilegal de plataformas como AIRBNB, ABRITEL y BOOKING.
Dadas las particularidades y los aspectos técnicos precisos y altamente especializados que conlleva la solicitud y obtención de las autorizaciones de cambio de uso y de destino, es imprescindible contar con la asistencia de un abogado especializado en este tipo de asuntos.
La puesta en marcha, el seguimiento y la realización de un proyecto de ejercicio de una actividad comercial en una vivienda requieren conocimientos y competencias específicas y precisas, ya que en un proyecto de este tipo se entrecruzan el derecho de copropiedad, el derecho de la construcción, el derecho inmobiliario y el derecho urbanístico.
¿Cuándo es necesario obtener una autorización para un cambio de uso?
En realidad, si desea utilizar su vivienda para una actividad comercial, deberá obtener una autorización de cambio de uso.
Sólo existen algunas excepciones al principio de autorización de cambio de uso, que están estrictamente reguladas por el Código de la construcción y de la vivienda.
En primer lugar, es posible que el ocupante de un local utilizado con fines residenciales ejerza una actividad comercial en parte de dicho local si constituye su residencia principal y no recibe en él clientes ni mercancías.
Esta excepción a la obligación de obtener una autorización de cambio de uso es muy restrictiva, ya que sólo el ocupante puede ejercer dicha actividad, lo que excluye el empleo de asalariados.
Además, el ocupante debe seguir viviendo en el local, que debe constituir a este respecto su residencia principal, es decir, el alojamiento que ocupa durante más de ocho meses al año.
Del mismo modo, está totalmente prohibido recibir mercancías o clientes.
Sin embargo, si el local residencial está situado en la planta baja del edificio, es posible ejercer una actividad comercial exactamente en las mismas condiciones que las expuestas anteriormente, aunque en este caso ya no se aplica la prohibición de recibir mercancías y clientes.
En caso de que el local en cuestión sea una vivienda de bajo coste, también será necesario obtener la autorización del Ayuntamiento.
Por último, la actividad comercial no debe dar lugar a molestias o peligros para el vecindario.
A este respecto, cabe recordar una vez más que el ejercicio de tal actividad no debe estar prohibido por el reglamento de copropiedad, ni por el contrato de arrendamiento de vivienda en el caso de un inquilino.
En todos los casos distintos de los mencionados, deberá solicitarse autorización previa al Ayuntamiento para el cambio de uso, siempre que la actividad propuesta no cause molestias o peligro para el vecindario ni ocasione daños al edificio.
¿Cómo obtener una autorización para un cambio de uso en París?
En París, las autorizaciones de cambio de uso se conceden en función de los objetivos de diversidad social, del equilibrio entre vivienda y empleo y de la escasez de viviendas en los distintos barrios de la ciudad.
Por lo tanto, para obtener una autorización de cambio de uso en París, es necesario aportar una compensación en forma de conversión simultánea de un local utilizado para otros fines a un uso residencial.
Estos requisitos de compensación siguen unas normas estrictas y técnicas que se resumen brevemente a continuación.
En primer lugar, los locales propuestos para la compensación deben acumular :
- corresponder a viviendas y ser de calidad y superficie equivalentes a las sujetas al cambio de uso. Los locales proporcionados como compensación deben cumplir las normas de decencia y no deben constituir una ampliación de una vivienda existente;
- Deben estar situados en el mismo distrito que los locales residenciales objeto del cambio de uso.
Además, las ordenanzas municipales de París definen un sector geográfico denominado sector de «compensación reforzada».
En este sector, la superficie de los locales propuestos para la compensación debe ser el doble de la de los locales para los que se solicita el cambio de uso, a menos que los locales vayan a convertirse en viviendas de alquiler social.
Si los locales propuestos para compensación se convierten en viviendas de alquiler social, pueden estar situados en todo el sector de «compensación reforzada».
Además, si los locales reconvertidos están situados en los distritos 1º, 2º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º y 9º, no se podrá compensar más del 50% de la superficie reconvertida fuera del distrito en el que tenga lugar la reconversión.
En los distritos 3º, 10º, 14º, 15º, 16º, 17º y 18º, el número de viviendas ofrecidas como compensación debe ser al menos idéntico al número de viviendas suprimidas.
En algunos casos específicos, se prevén excepciones a la obligación de compensación, en particular :
- En el caso de una autorización de cambio de uso concedida para un fin de interés público;
- En el caso de una autorización de cambio de uso concedida para el ejercicio de una profesión liberal, sujeta a determinadas condiciones;
- En el caso de una autorización de cambio de uso concedida para actividades específicas ejercidas en la planta baja: es decir, las actividades de profesiones liberales, artesanos o los locales de una asociación o fundación. Esta autorización está limitada a una superficie específica en determinados distritos.
Por último, si la superficie reservada a un uso distinto del residencial es inferior al 50% de la superficie total del local, la obtención de la autorización de cambio de uso no está sujeta a indemnización.
Por lo tanto, la adquisición de la comerciabilidad, que implica la búsqueda de locales para ofrecer como compensación, puede resultar extremadamente costosa en París.
El precio de los locales comerciales varía de un distrito a otro, ya que este mercado está naturalmente sujeto a los caprichos de un mercado especulativo, en el que el precio varía en función de la oferta y la demanda.
Por lo tanto, hay que analizar detenidamente cada caso y cada proyecto para determinar la normativa aplicable, los permisos que hay que obtener y la oportunidad financiera de llevar a cabo el proyecto.
Los equipos de GOLDWIN están preparados para escucharle y responder con rapidez, y podrán guiarle y asesorarle en la realización de un proyecto de este tipo.
Los equipos de GOLDWIN cuentan con una profunda experiencia en derecho de copropiedad, derecho de la construcción, derecho inmobiliario y derecho urbanístico, y demuestran sus competencias técnicas y su creatividad jurídica.
Los conocimientos técnicos, la creatividad y el enfoque pluridisciplinar de los equipos de GOLDWIN garantizarán la realización con éxito de los proyectos de las pequeñas y medianas empresas.
