Exercice d'une activité commerciale, expert en changement d'usage
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Questions fréquemment posées

Comment exercer une activité commerciale dans son logement ?

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Comment exercer une activité commerciale dans son logement ?

Comment exercer une activité commerciale dans son logement ?Compte tenu des difficultés économiques liés à la crise sanitaire, beaucoup de petites et moyennes entreprises ont été contrainte de quitter leurs locaux commerciaux, faute de moyen et souvent de perspectives d’avenir claires.

Aussi, le Cabinet GOLDWIN accompagne ces petites et moyennes entreprises ainsi que de très nombreux syndics afin de mettre en place des conditions sereines, pérennes et plus économiques pour l’exercice de leur activité.

Le premier point à vérifier lorsque l’on veut exercer une activité commerciale dans son logement est le règlement de copropriété.

A cet égard, deux clauses sont particulièrement importantes :

  • Celle relative à la destination de l’immeuble ;
  • Celle définissant l’usage des parties privatives ou privatives.

Ainsi, il convient de prêter une attention particulière au règlement de copropriété et notamment aux deux clauses précitées afin de s’assurer que l’exercice d’une activité commerciale est permis.

Naturellement, dans la négative, il conviendra soit d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour exercer cette activité, soit d’opter pour la voie contentieuse qui sera déterminée en fonction de la situation particulière du copropriétaire et des stipulations du règlement de copropriété.

Dans l’hypothèse où l’exercice d’une activité commerciale n’est pas interdite par le règlement de copropriété, il conviendra de solliciter, dans certains cas, une autorisation de changement d’usage de la Mairie pour pouvoir exercer cette activité.

Qu’est ce que le changement d’usage ?

Le changement d’usage consiste à supprimer un logement existant pour lui donner une autre utilisation, ce qui, dans certains cas, va s’avérer être un préalable obligatoire à l’exercice d’une activité commerciale dans un logement.

La notion de changement d’usage doit être distinguée de celle de changement de destination.

Le changement d’usage est régi par le Code de la construction et de l’habitation, le changement de destination relève, quant à lui, des règles fixées par le Code de l’urbanisme.

De plus, l’usage d’un bien, tel qu’il ressort des dispositions des article L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, qualifie l’utilisation qui en est faite par son occupant, à savoir notamment, l’habitation, l’exercice d’une activité commerciale ou professionnelle.

Le changement d’usage d’un bien doit faire l’objet d’une autorisation préalable délivrée par la Mairie, et, à Paris, après avoir obtenu l’avis du Maire de l’arrondissement dans lequel se trouve le bien concerné par la demande.

La notion de destination est, quant à elle, relative à ce pour quoi le local a été techniquement conçu.

Les différentes destinations des immeubles sont définies et catégorisées par les dispositions du Code de l’urbanisme et tout changement de destination doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme, obtenue soit par le dépôt d’une demande de permis de construire (si les travaux envisagés l’exigent), soit par le dépôt d’une déclaration préalable.

Aussi, lorsque l’exercice d’une activité commerciale dans un logement nécessitera l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, il conviendra en outre, d’obtenir une autorisation d’urbanisme relative au changement de destination du local concerné.

Si le changement d’usage fait l’objet d’une règlementation stricte c’est pour éviter la diminution trop importante de logements, notamment à Paris et dans toutes les grandes villes.

Ces règles visent à lutter contre la pénurie de logements, laquelle s’est énormément accentuée ces dernières années avec l’usage abusif et illicite des plateformes de mise en relation de meublé de tourisme telles qu’AIRBNB, ABRITEL et BOOKING.

Compte tenu des spécificités ainsi que des aspects techniques précis et pointus que présentent le dépôt et l’obtention des autorisations de changement d’usage et de changement de destination, il est impératif d’être assisté par un avocat spécialiste de ce type de problématiques.

En effet, le démarrage, le suivi et la concrétisation d’un projet visant à exercer une activité commerciale dans un logement nécessite un savoir faire et une habilité particuliers et précis en ce qu’un tel projet entremêle à la fois de la droit de la copropriété, le droit de la construction, le droit immobilier et le droit de l’urbanisme.

Dans quels cas est-il nécessaire d’obtenir une autorisation de changement de d’usage ?

En réalité, dès lors que l’on veut utiliser son logement pour y exercer une activité commerciale, il sera nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage.

Seules quelques exceptions, strictement encadrées par le Code de la construction et de l’habitation, sont faites à ce principe d’autorisation de changement d’usage.

Tout d’abord, il est possible pour l’occupant d’un local à usage d’habitation d’exercer une activité commerciale dans une partie de ce local s’il constitue sa résidence principale et qu’il n’y reçoit ni clientèle, ni marchandise.

Cette exception à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage est très restrictive puisqu’il convient que seul l’occupant exerce ladite activité, ce qui exclut l’emploi de salarié.

En outre, l’occupant doit continuer à habiter dans le local, lequel doit à cet égard constituer sa résidence principale, c’est-à-dire le logement qu’il occupe plus de huit mois dans l’année.

De même, il est totalement interdit de recevoir de la marchandise ou de la clientèle.

Par ailleurs, lorsque le local à usage d’habitation est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, il est possible, dans les exactes mêmes conditions que celles développées ci-avant d’exercer une activité commerciale, étant précisé que dans ce cas l’interdiction de réception de marchandises et de clientèle n’est plus applicable.

Dans l’éventualité où le local concerné serait un logement HLM, il sera également nécessaire d’obtenir une autorisation de la Mairie.

Enfin, l’exercice de l’activité commerciale ne doit engendrer ni nuisance, ni danger pour le voisinage.

Il convient à cet égard de rappeler de nouveau que l’exercice d’une telle activité ne doit pas être interdit par le règlement de copropriété, et par le bail d’habitation, s’agissant d’un locataire.

Dans tous les autres cas que ceux précités, il conviendra de solliciter de la Mairie une autorisation préalable de changement d’usage, et ce, pourvu que l’exercice de l’activité envisagé n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’il ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

Comment obtenir une autorisation de changement d’usage à Paris ?

A Paris, la délivrance des autorisations de changements d’usage tient compte des objectifs de mixité sociale, de l’équilibre entre habitat et emploi et de la pénurie de logements dans les différents quartiers parisiens.

Ainsi, pour obtenir une autorisation de changement d’usage à Paris il est nécessaire de procéder à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

Ces exigences de compensation suivent des règles strictes et techniques brièvement résumées ci-après.

Tout d’abord, les locaux proposés en compensation doivent cumulativement :

  • Correspondre à des unités de logements et être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage. Les locaux apportés en compensation doivent répondre aux normes de décence et ne doivent pas constituer une extension d’un logement existant ;
  • Être situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage.

En outre, le Règlement municipal de la Ville de Paris définit un secteur géographique appelé secteur de « compensation renforcée ».

Dans ce secteur, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande de changement d’usage, sauf si ces locaux sont transformés en logements locatifs sociaux.

Si les locaux proposés en compensation sont transformés en logements locatifs sociaux, ces locaux peuvent être situés dans l’ensemble du secteur de compensation renforcée.

Par ailleurs, si les locaux transformés sont situés dans les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e arrondissements, 50 % au plus de la surface transformée pourra être compensée en dehors de l’arrondissement de transformation.

Dans les arrondissements 3e, 10e, 14e, 15e, 16e, 17e, 18e arrondissements, le nombre de logements offerts en compensation doit être au minimum identique au nombre de logements supprimés.

Dans certains cas précis, il est fait exception à l’exigence de compensation, notamment :

  • Lorsqu’il s’agit d’une autorisation de changement d’usage accordée pour une mission d’intérêt général ;
  • Lorsqu’il s’agit d’une autorisation de changement d’usage accordée pour l’exercice d’une profession libérale, sous certaines conditions ;
  • Lorsqu’il s’agit d’une autorisation de changement d’usage accordée pour l’exercice d’activités déterminées, exercées en rez-de-chaussée : à savoir les activités de professions libérales, artisanales, accueil d’une association ou d’une fondation. Cette autorisation est limitée à une surface déterminée dans certains arrondissements.

Enfin, si la surface réservée à un usage autre que l’habitation est inférieure à 50 % de la surface total du local, l’obtention d’une autorisation de changement d’usage n’est pas soumise à compensation.

Ainsi, l’acquisition de la commercialité, qui consiste à trouver des locaux à proposer en compensation, peut s’avérer extrêmement couteuse à Paris.

Le prix de cette commercialité varie en fonction des arrondissements, ce marché étant naturellement soumis aux aléas d’un marché spéculatif,  dont le prix varie en fonction de l’offre et de la demande.

Il convient donc d’analyser avec précision chaque dossier et chaque projet afin de déterminer la règlementation applicable, les autorisations qu’il convient d’obtenir et l’opportunité financière de la réalisation du projet.

Le Cabinet GOLDWIN dont les équipes sont à l’écoute et réactives sauront vous guider et vous conseiller dans la réalisation d’un tel projet.

En effet, les équipes du Cabinet GOLDWIN disposent d’une expertise pointue en droit de la copropriété, droit de la construction, droit et immobilier et droit de l’urbanisme et font preuve de technicité et de créativité juridique.

Aussi, la technicité, la créativité et l’approche pluridisciplinaire dont disposent les équipes du Cabinet GOLDWIN permettront de mener à bien les projets des petites et moyennes entreprises.

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