Sous-location Airbnb : quels recours en tant que propriétaire ?

Des valises qui tournent, des voisins qui se plaignent, une annonce Airbnb au nom de votre locataire : et si votre appartement était sous-loué illégalement, sans votre autorisation écrite ? En France, la sous-location Airbnb sans accord du bailleur est interdite par la loi, que ce soit dans un logement privé, un HLM ou une copropriété à Paris comme en province.

Pourtant, les recours restent méconnus. Ce guide pratique vous accompagne de la détection des premières preuves jusqu’à la résiliation du bail, en passant par les démarches pour obtenir le remboursement des sous-loyers perçus par votre locataire principal sur la plateforme. Vous repartirez avec une procédure claire pour dénoncer une sous-location illégale et les arguments juridiques pour saisir le tribunal si nécessaire. Faire appel à un avocat en droit immobilier à Paris dès les premières démarches peut faire toute la différence. Pour défendre efficacement vos droits, commençons par ce que la loi entend précisément par sous-location.

Qu’est-ce que la sous-location Airbnb ? Définition et enjeux pour le propriétaire

La sous-location désigne la situation dans laquelle votre locataire loue tout ou partie de votre logement à un tiers, le sous-locataire, moyennant le versement d’un loyer. Concrètement, votre locataire principal devient lui-même bailleur, sans que vous ayez donné votre accord.

Sur la plateforme Airbnb, cette pratique prend la forme d’une annonce de location saisonnière publiée à l’adresse exacte de votre bien, proposant à des voyageurs de séjourner dans votre appartement pour quelques nuits ou quelques semaines.

La distinction avec la location classique est fondamentale : vous avez accepté un occupant, pas des dizaines d’inconnus. Cette perte de contrôle est au cœur du problème, dégradations, nuisances, assureur qui refuse d’indemniser. Vous supportez les risques d’une activité que vous n’avez jamais autorisée.

La sous-location Airbnb est-elle légale ? Ce que dit la loi selon le type de logement

Le cadre légal varie selon la nature de votre bien. Voici ce que la loi prévoit dans chaque situation.

Sous-location sans autorisation écrite : ce que dit la loi de 1989

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe clair et non négociable : toute sous-location d’un logement vide ou meublé est interdite sans l’accord exprès et écrit du propriétaire bailleur.

Cet accord doit porter à la fois sur le principe même de la sous-location et sur le montant du loyer qui sera demandé au sous-locataire. Autrement dit, même si votre locataire obtient votre accord verbal pour sous-louer, celui-ci ne vaut rien en droit. Ce formalisme protège le propriétaire : sans trace écrite, le locataire ne peut se prévaloir d’aucune autorisation valide.

La plateforme Airbnb, pas plus qu’une autre, ne modifie ce principe fondamental du droit locatif français.

Sous-location d’un logement vide ou meublé : les règles ne sont pas les mêmes

Pour un logement vide, la loi du 6 juillet 1989 s’applique dans toute sa rigueur : l’accord écrit du propriétaire est impératif, et le loyer de sous-location ne peut pas dépasser au m² le loyer que le locataire vous verse lui-même.

Pour un logement meublé soumis à la loi ALUR (bail signé depuis le 27 mars 2014), les règles sont identiques sur ces deux points essentiels.

Dans les deux cas, si votre locataire sous-loue sans autorisation sur Airbnb, il s’expose à la résiliation de son bail et à l’obligation de vous reverser l’intégralité des loyers perçus, voire des dommages et intérêts si vous justifiez d’un préjudice.

La différence entre les deux régimes est surtout procédurale : les délais de préavis et les modalités de résiliation varient selon le type de bail.

Sous-location dans un HLM : une interdiction quasi absolue pour le locataire

Dans le parc social, la règle est encore plus stricte. L’article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation interdit toute sous-location d’un logement social, sous peine de résiliation du bail et d’une amende civile de 9 000 €. Cette interdiction absolue s’explique par la vocation même du logement social : il est attribué à un ménage précis en fonction de ses ressources, et non disponible sur le marché locatif touristique.

Si votre locataire HLM sous-loue son appartement sur Airbnb, le bailleur social peut demander au juge la résiliation immédiate du bail, sans que le locataire puisse invoquer la moindre tolérance.

La jurisprudence du 7 janvier 2026 (Cass. com., n° 24-13.163) illustre précisément ce type de situation : une locataire de logement social avait sous-loué de manière répétée son appartement via Airbnb, et la Cour a condamné solidairement la locataire et la plateforme à restituer les sommes perçues.

Exception dans le logement social : sous-location à un jeune de moins de 30 ans

La loi ELAN de 2018 a introduit une exception étroitement encadrée à l’interdiction générale de sous-location dans le parc social. En vertu des articles L442-8-1 et L631-17 à L631-19 du Code de la construction et de l’habitation, un locataire HLM peut sous-louer une partie de son logement  à une personne âgée de plus de 60 ans souhaitant sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (articles L631-17 à L631-19 du CCH), le bailleur social ne pouvant pas s’y opposer dès lors qu’il en a été informé.

Dans ce cas, il s’agit exclusivement d’une partie du logement, jamais de sa totalité, et la contrepartie financière versée par le sous-locataire doit être proportionnée à la surface habitable mise à disposition.

Sous-louer une partie ou la totalité du logement : est-ce la même règle ?

Non, les implications juridiques diffèrent selon l’étendue de la sous-location.

• Sous-location totale : votre locataire n’occupe plus les lieux pendant ses absences. Il commet une double violation — absence d’autorisation écrite et manquement à l’obligation d’occupation personnelle, ce qui constitue la faute la plus grave et la plus facilement sanctionnée.
• Sous-location partielle : votre locataire sous-loue une chambre tout en continuant d’occuper le logement. La faute est moindre, mais l’absence d’autorisation écrite reste une infraction à l’article 8 de la loi de 1989.

Dans les deux cas, la distinction influence la gravité de la faute appréciée par le juge, le montant des dommages et intérêts, et la probabilité d’obtenir la résiliation du bail. Une sous-location totale répétée, attestée notamment par un statut de « superhôte » sur la plateforme, a ainsi été retenue comme motif suffisant de résiliation par plusieurs juridictions.

Sous-location Airbnb en copropriété : comment le règlement peut renforcer vos droits ?

Si votre bien se situe dans une copropriété, ce qui est fréquent à Paris et en Île-de-France, le règlement de copropriété constitue un levier complémentaire puissant. Certains règlements prévoient des clauses d’habitation bourgeoise exclusive ou des dispositions restreignant expressément la location de courte durée et les activités commerciales dans l’immeuble.

Ces clauses s’appliquent indépendamment de votre bail et de la loi de 1989. En d’autres termes, même si votre locataire obtenait votre accord pour sous-louer, le règlement de copropriété pourrait rendre cette sous-location illicite sur un autre fondement.

Le cabinet d’avocats Goldwin conseille régulièrement des bailleurs confrontés à cette problématique et peut analyser votre règlement pour identifier les clauses mobilisables. Un avocat pour copropriété à Paris saura vous indiquer si le syndic peut également agir à vos côtés.

Comment détecter et prouver une sous-location Airbnb illégale ?

Soupçonner ne suffit pas. Avant d’agir, vous devez constituer un dossier solide.

Comment savoir si votre locataire sous-loue sur Airbnb : les signaux d’alerte

Plusieurs indices concrets doivent vous alerter et vous inciter à investiguer sans attendre :

• une rotation inhabituelle d’occupants, avec des inconnus qui entrent et sortent fréquemment de l’immeuble avec des bagages ;
• des plaintes répétées de voisins ou du gardien signalant du bruit, des dégradations des parties communes ou des va-et-vient nocturnes ;
• un courrier retourné ou non réceptionné au nom de votre locataire, suggérant qu’il n’occupe plus les lieux ;
• la découverte, en cherchant l’adresse de votre bien sur Airbnb ou d’autres plateformes, d’une annonce publiée au nom de votre locataire ou avec des photographies reconnaissables de votre appartement.

Ce dernier signal est le plus probant : une annonce active sur la plateforme constitue en elle-même un début de preuve que vous devez immédiatement sécuriser.

Comment prouver une sous-location Airbnb illégale : les preuves recevables devant le tribunal

La constitution du dossier de preuves est une étape décisive. Les éléments suivants sont recevables et valorisés par les juridictions :

• la capture d’écran horodatée de l’annonce Airbnb mentionnant l’adresse ou les photos du logement, réalisée avec un outil certifiant la date et l’heure ;
• le constat d’huissier établi sur place, qui demeure la preuve la plus solide et la moins contestable devant le Juge des contentieux de la protection ;
• les témoignages écrits de voisins ou du gardien, datés et signés, relatant les faits constatés ;
• les relevés de boîte aux lettres attestant que votre locataire ne reçoit plus de courrier à l’adresse du bien loué ;
• tout avis ou commentaire en ligne laissé par des voyageurs ayant séjourné dans votre logement, identifiant l’adresse.

Conservez chaque élément en plusieurs exemplaires et classez-les chronologiquement. Un avocat en droit immobilier à Paris peut vous accompagner dès cette phase pour s’assurer que votre dossier sera recevable devant les juridictions compétentes.

Peut-on assigner Airbnb pour obtenir des informations sur le locataire ?

Oui, et c’est désormais un levier redoutable. Le 24 avril 2026, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Paris, saisi par Maître Bellaiche du cabinet Goldwin Avocats, a condamné Airbnb à communiquer à des propriétaires bailleurs le relevé complet des transactions liées à la sous-location illégale de leur appartement : montants perçus, dates des nuitées et identité des titulaires des comptes .

Cette décision du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité s’inscrit dans la continuité des deux arrêts rendus par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 7 janvier 2026 (n° 23-22.723 et n° 24-13.163), qui ont définitivement écarté le statut d’hébergeur passif d’Airbnb : la plateforme peut désormais être condamnée solidairement avec le locataire à restituer les fruits civils tirés d’une sous-location illicite.

Maître Bellaiche et Maître Zahedi, ont d’ailleurs obtenu la condamnation d’Airbnb pour sous-location illicite bien avant que la Cour de cassation ne tranche, faisant du cabinet Goldwin l’un des précurseurs de ce contentieux en France.

Quels sont les recours du propriétaire face à une sous-location non autorisée ?

Face à une sous-location Airbnb illégale, la première étape consiste en la mise en demeure : un courrier recommandé avec accusé de réception notifiant à votre locataire la cessation immédiate de l’infraction. Ce courrier doit mentionner les faits constatés, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, un délai de huit à quinze jours pour régulariser et les suites judiciaires encourues.

Il produit des effets immédiats : preuve de votre réactivité, déclenchement des délais procéduraux et activation potentielle de la clause résolutoire du bail. Rédigée par un avocat, cette mise en demeure a un impact décisif : un locataire qui reçoit un courrier signé d’un conseil comprend immédiatement que la procédure est engagée et que le retour en arrière est difficile.

Parallèlement, plusieurs signalements renforcent votre dossier.

• Auprès de la mairie, si l’annonce ne dispose pas du numéro d’enregistrement obligatoire exigé à Paris, Lyon ou Bordeaux depuis la loi Le Meur 2024.
• Auprès d’Airbnb directement, via le formulaire dédié.

Le locataire refuse de cesser la sous-location : référé d’urgence ou résiliation du bail ?

Voie 1 : Le référé d’urgence pour stopper immédiatement la sous-location

Le juge des contentieux de la protection peut ordonner l’arrêt immédiat de la sous-location sous astreinte journalière, avec une décision possible en quelques semaines. Cette procédure est particulièrement adaptée lorsque l’annonce Airbnb est toujours active et que chaque jour d’inaction génère de nouvelles réservations à votre insu.

Voie 2 : La résiliation judiciaire du bail pour expulser le locataire fautif

Sur le fond, la sous-location non autorisée constitue une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail : le Juge des contentieux de la protection constate la résiliation et ordonne l’expulsion. La jurisprudence est constante sur ce point, y compris lorsque la plateforme a permis des dizaines de réservations à l’insu du bailleur.

Ces deux voies ne sont pas exclusives : engager un référé pour cesser l’activité immédiatement tout en poursuivant la résiliation du bail sur le fond est la stratégie la plus complète et la plus efficace.

Peut-on récupérer les revenus Airbnb encaissés par son locataire sans autorisation ?

Oui. La Cour de cassation a confirmé ce droit dans ses arrêts du 7 janvier 2026 : la plateforme peut être condamnée solidairement avec le locataire à restituer les fruits civils issus d’une sous-location illicite, ainsi qu’à rembourser les commissions perçues à l’occasion de cette activité.

En droit civil, les revenus générés par la sous-location illégale sont qualifiés de fruits civils de votre propriété. En tant que bailleur, vous pouvez en réclamer la restitution intégrale sur le fondement de l’enrichissement sans cause ou de la responsabilité contractuelle.

Le montant récupérable correspond aux loyers de sous-location perçus par votre locataire.

Quelles sont les sanctions pour le locataire et le sous-locataire en cas de sous-location sans autorisation du bailleur ?

Les risques juridiques et financiers pour le locataire fautif

Le locataire qui sous-loue sans autorisation s’expose à un ensemble de sanctions cumulables :

• résiliation judiciaire de son bail,
• expulsion,
• obligation de vous restituer l’intégralité des sous-loyers perçus via la plateforme,
• condamnation au paiement de dommages et intérêts si vous justifiez d’un préjudice distinct (dégradations, , impact sur la valeur locative de votre bien, préjudice moral),

Depuis le 7 janvier 2026, le locataire sait également qu’Airbnb peut être condamné solidairement à ses côtés, ce qui ne réduit pas sa propre exposition mais renforce la probabilité que les sommes soient effectivement recouvrées.

Responsabilité du locataire vis-à-vis des dégradations commises par le sous-locataire

Quel que soit le comportement des voyageurs qu’il a accueillis, votre locataire principal reste seul et entièrement responsable à votre égard des dommages commis dans votre logement.

Cette règle fondamentale découle du contrat de bail : c’est lui qui s’est engagé à vous restituer le bien en bon état. Si des voyageurs Airbnb détériorent votre appartement, vous n’avez pas à agir contre eux : vous agissez contre votre locataire, qui doit ensuite se retourner lui-même contre ses sous-locataires.

Faut-il déclarer les revenus de sous-location aux impôts ? Ce que le propriétaire doit savoir

C’est votre locataire, et lui seul, qui perçoit et déclare les revenus générés par sa sous-location Airbnb, au titre des bénéfices industriels et commerciaux dans la catégorie des meublés de tourisme.

De votre côté, vous continuez de percevoir votre loyer habituel et de le déclarer dans votre propre catégorie : revenus fonciers pour un logement vide, BIC pour un meublé.

Que la sous-location soit illégale ou que vous ayez choisi de l’autoriser, votre régime fiscal n’est pas directement modifié, dans la mesure où les revenus Airbnb restent perçus par votre locataire.

Deux situations méritent toutefois vigilance :

• si le loyer de sous-location dépasse le montant du loyer principal, des implications sur la qualification juridique de la relation locative sont possibles ;
• si une convention prévoit que vous récupérez une partie de ces revenus, une requalification fiscale est envisageable.

Par prudence, toute autorisation de sous-location devrait faire l’objet d’un avenant écrit au bail, précisant les conditions et le plafond autorisé. Les conséquences fiscales d’une sous-location autorisée ou illégale varient selon votre situation personnelle.

Votre situation soulève des questions fiscales ou juridiques spécifiques ? Les avocats du cabinet Goldwin analysent votre dossier et vous apportent une réponse claire, rapide et adaptée. Prendre rendez-vous avec le cabinet Goldwin AVOCATS.