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Comment agir contre un concurrent qui désorganise votre entreprise ?

Parmi les pratiques contraires à la libre concurrence, la désorganisation d’une entreprise concurrente donne lieu à de nombreux conflits. Sanctionné sur le fondement de l’action en concurrence déloyale, la désorganisation requiert une faute, un dommage et un lien de causalité. L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est indispensable pour agir de manière efficace.

Il existe plusieurs manières de désorganiser une entreprise concurrente ou le marché en général. Dans les deux cas, certaines pratiques constituent des actes de concurrence déloyale.

  • recruter les salariés de son concurrent, en particulier sur des postes clés ou de manière massive ;
  • porter atteinte au secret des affaires, notamment en divulguant des documents confidentiels ou en s’appropriant des secrets de fabrication.

La multiplication d’actes agressifs ou leur importance, dans l’idée de déstabiliser un concurrent, peut être sanctionnée. Le plus fréquemment les actions fondées sur la désorganisation de l’entreprise portent sur le débauchage massif de salariés ou sur le détournement de la clientèle. La difficulté réside à trouver l’équilibre entre le jeu normal de la libre concurrence et la concurrence déloyale. Par exemple, un client n’appartient pas à une entreprise. Il est libre de choisir à un moment donné un concurrent, sauf s’il est contacté par des manœuvres illicites.

En complément de ces agissements, la Cour de cassation exige la preuve du comportement fautif du concurrent. Le rôle de l’avocat expert en droit de la concurrence est de qualifier les actes et d’obtenir les preuves. Ensuite, il détermine la stratégie efficace parmi les différentes actions amiables, précontentieuses ou contentieuses.

Qu’est-ce que la désorganisation d’une entreprise concurrente ?

On distingue deux notions dans le concept de désorganisation :

  • la désorganisation d’une seule entreprise concurrente ciblée ;
  • la désorganisation générale du marché.

Cette dernière rejoint la concurrence illégale. Certaines actions sont en effet répréhensibles pour maintenir la liberté de la concurrence sur un marché sain. Par exemple, il est interdit de revendre ses produits à perte, de réaliser des ventes avec prime, de proposer des prix abusivement bas par rapport au reste du marché. Par ces actions, l’entreprise déstabilise tous les acteurs de son marché et peut entraîner leur perte. En effet, imaginons une baisse massive des prix proposée par un acteur et suivie par quelques entreprises. Contrainte de revoir ses marges à la baisse, la société peut rapidement se retrouver en cessation de paiement, même si ses parts de marché et ses ventes ne diminuent pas.

Toute désorganisation d’une entreprise concurrente vise à la fragiliser dans son fonctionnement interne ou sur son marché.

Le non-respect des règles applicables peut également devenir un acte de concurrence déloyale. Par exemple, ouvrir le dimanche quand c’est interdit à ses concurrents ou pratiquer des soldes en dehors des périodes légales. Même si désormais entre les ventes privées, les promotions et les soldes, il est difficile de savoir quel prix est pratiqué et à quel titre.

La perturbation d’un réseau de distribution est également possible : des distributeurs non agréés, qui s’approvisionnent auprès de distributeurs agréés, commettent un acte de concurrence déloyale. Commercialiser des produits en dehors du réseau de distribution n’est pas en soi un acte de concurrence déloyale. Sauf si les ventes parallèles constituent des ventes parasites.

Action en concurrence déloyale pour désorganisation

L’action en concurrence déloyale se fonde sur la responsabilité de droit commun. Elle est prévue à l’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile comme “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Cela suppose donc une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En matière de désorganisation, il est particulièrement difficile de recueillir des preuves tangibles. Pour un débauchage massif de salariés, vous devrez montrer qu’il s’agit d’une volonté délibérée de la concurrence. Le nombre de départs est significativement plus élevé que ceux des autres années. Pourquoi vos salariés quittent-ils votre entreprise pour celle de votre concurrent ? Offre-t-elle des avantages importants et de meilleures conditions de travail ?

Attention, dans certains milieux, il n’est pas rare qu’un salarié parti à la concurrence reste en contact avec ses anciens collaborateurs. Il peut alors leur parler des conditions plus avantageuses et susciter plusieurs départs. C’est toute la difficulté de la désorganisation par embauche massive. La Cour de cassation a récemment rappelé que le caractère massif du débauchage, engendrant un préjudice à la société, constitue un indice de concurrence déloyale (Cour de cassation, 21 décembre 2017).

Les tribunaux exigent d’apporter la preuve de la désorganisation de l’entreprise. Ceci est plus fort qu’un simple problème passager. Votre entreprise est supposée en péril et sa survie compromise.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de désorganisation ?

C’est en raison de ses difficultés de preuve qu’un avocat en droit des sociétés est important. Tout comportement agressif d’un concurrent n’est pas sanctionnable par les tribunaux. Seul un avocat spécialisé dans les dossiers de concurrence peut faire la distinction entre concurrence tendue et concurrence déloyale. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise doit se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence.

Votre avocat commence donc par une étude approfondie des éléments soumis. Cela se fait de manière objective par rapport aux dernières jurisprudences. Cela permet de qualifier les actes sur le bon fondement juridique et ainsi, pouvoir engager les bonnes actions.

Après avoir qualifié les faits, l’avocat en concurrence déloyale sait rapidement comment agir. Pour prouver la désorganisation, il peut faire appel à un huissier de justice. Ainsi, celui-ci peut réaliser des constats et préparer le dépôt d’une plainte pour concurrence déloyale. Des témoignages sur le but recherché par votre concurrent sont également utiles mais souvent difficiles à obtenir.

Dans le même temps, vous devez préparer les preuves du préjudice et de son évaluation par le tribunal. En matière de désorganisation par un concurrent, cela peut s’avérer difficile. Une simple baisse de chiffre d’affaires n’est-elle pas en soi liée à un débauchage massif ? Faute, préjudice et lien de causalité. Gardez en tête ces 3 éléments constitutifs d’une action en concurrence déloyale.

Comment agir en cas de désorganisation ?

Dès qu’un concurrent commet des actes isolés de désorganisation, consultez un avocat. Le temps est un allié précieux. Votre avocat spécialisé en droit de la concurrence sait qualifier immédiatement les faits et proposer la stratégie adaptée. Même si débaucher quelques salariés n’est pas toujours suffisant pour gagner une action en concurrence déloyale en justice, la consultation d’un avocat très tôt permet d’agir avant d’atteindre un point de non-retour.

Votre avocat spécialisé dans les désorganisations d’entreprise et la concurrence déloyale peut indiquer les points à surveiller, ainsi que les preuves nécessaires. S’il peut s’agir au d’indices ou de commencement de preuve. Il est possible de demander au tribunal un constat d’huissier au sein de la société accusée d’actes de concurrence déloyale. L’avocat doit être précis dans la mission à confier à l’huissier de justice, afin de recueillir toutes les preuves.

Ensuite, place à l’action ! Avant d’intenter une action en justice, votre avocat peut adresser une mise en demeure. Réalisée par un avocat, la mise en demeure impacte immédiatement votre concurrent. Ses pratiques sont démasquées et vous allez agir. Le message est clair.

Si la mise en demeure reste sans effet, une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce s’impose. Les tentatives de résolution amiable et de négociation sont encore possibles.

Une action en référé peut s’envisager en cas d’urgence ou d’évidence. Des mesures provisoires d’interdiction permettent de faire cesser le trouble.

L’action au fond nécessite des délais plus longs. C’est l’occasion de monter un dossier de preuves complet pour obtenir réparation des préjudices subis.

Quelles sont les sanctions ?

Votre avocat exige la cessation immédiate des actes. Cela peut se réaliser sous astreinte. Vous pouvez exiger également des mesures de prévention pour éviter que de tels actes ne se répètent.

Votre avocat demande également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. A défaut d’établir le préjudice matériel, vous pouvez solliciter la réparation du préjudice moral.

Enfin, ne négligez pas l’attrait d’une publication judiciaire. En matière de concurrence, rendre public les pratiques de concurrence déloyale font partie du jeu. L’image de l’entreprise concurrente est impactée par cette publicité.

Exemples de désorganisation par un concurrent

Embauche de salariés d’un concurrent avec clause de non-concurrence

Un ou plusieurs salariés démissionnent pour partir chez votre concurrent en violation d’une clause de non-concurrence ? Vous pouvez agir contre les salariés mais aussi contre l’entreprise concurrente. La simple violation d’une clause de non-concurrence suffit alors à démontrer la volonté de désorganisation.

Tout employeur est supposé demander si le candidat a une clause de non-concurrence, dès lors qu’il le débauche d’un de ses concurrents. Cela sera une évidence si le salarié est à un poste clé de l’entreprise ou si l’insertion de clause de non-concurrence se généralise dans le secteur d’activité concerné. Le concurrent ne peut pas simplement se défendre en niant avoir su qu’une telle clause existait !

La clause de non-concurrence doit bien évidemment être valide !

Embauche de salariés d’un concurrent sans clause de non-concurrence

L’action en concurrence déloyale est possible à la suite d’un débauchage de ses salariés et du détournement de sa clientèle : une société a perdu 75 % de son équipe technico-commerciale sur la région Nord. “Elle n’a donc pu ni prospecter efficacement sa clientèle traditionnelle pour la fidéliser, ni en développer une nouvelle, ni élaborer une nouvelle stratégie commerciale pour s’adapter aux pratiques déloyales de sa concurrente, au profit de laquelle elle a perdu plusieurs appels d’offres”. La cour d’appel de Douai rappelle les conséquences d’un détournement de clientèle associé à un débauchage (Cour d’appel de Douai, 13 décembre 2018).

L’action en concurrence déloyale est possible si vous avez connaissance de manœuvres exercées par votre concurrent. Tel est le cas lorsque le nouvel employeur propose une rémunération particulièrement élevée et sans mesure avec les pratiques du marché.

Ce sera aussi le cas si le débauchage est massif c’est-à-dire concerne de nombreux salariés dans un temps très court ou des salariés à des postes-clés de l’entreprise. Par exemple, récemment, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné pour contrefaçon et concurrence déloyale un éditeur de logiciels qui avait débauché 9 salariés de son concurrent (décision du 23 septembre 2021, Affaire Generix contre ACSEP).

Autres cas de désorganisation du concurrent

Dans d’autres cas, la désorganisation peut résulter d’une multitude d’actes d’agression. Par exemple, masquer les publicités de son concurrent, détournement de clientèle ou récupération frauduleuse des fichiers clients, divulguer des informations erronées ou secrètes sur un concurrent, etc.

La Cour de cassation estime désormais que le détournement d’un fichier clients constitue un acte de concurrence déloyale. Elle n’exige pas que le démarchage soit massif ni systématique (Cour de cassation, 12 mai 2021).

D’autres pratiques comme le couponnage électronique ont été sanctionnées comme déloyales. Ainsi, l’achat d’un produit d’une marque X peut donner lieu à un coupon pour un autre produit de la marque mais pas pour celui d’une marque concurrente. Cela constitue un détournement de clientèle et un procédé déloyal.

Désorganisation et concurrence déloyale

La désorganisation d’une entreprise concurrente est une des 4 formes de concurrence déloyale créée par les tribunaux, aux côtés :

Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises subissant des actes de concurrence déloyale. Il met tout en œuvre pour obtenir une cessation rapide des faits et rétablir les conditions d’une concurrence normale. Nos avocats ont à cœur d’obtenir également des dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Ils vous accompagnent et vous conseillent pour définir la meilleure stratégie. Ils mettent leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence au service de la pérennité de votre entreprise. Nos avocats en concurrence déloyale développent des stratégies créatives et innovantes pour protéger vos efforts et vos investissements. Ils ont le sens de l’entreprise et du business.

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur des faits de désorganisation de votre entreprise rapidement en nous contactant.

Comment agir en cas de confusion ?

Comment agir en cas de confusion ou de contrefaçon ?

Parmi les pratiques contraires à une concurrence loyale, nous trouvons la création d’une confusion ou la contrefaçon. Ces deux notions semblent proches mais sont, en droit, différentes. L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est précieuse en cas de contrefaçon comme en cas de confusion.

Des similitudes poussées entre vos produits et ceux d’un concurrent peuvent relever de la contrefaçon et de la confusion. L’action en contrefaçon répond à des règles précises et, bien souvent, elle interagit avec une action en concurrence déloyale. Dans de nombreuses actions en justice, l’action en concurrence déloyale est engagée aux côtés de l’action en contrefaçon. Si de nombreux experts et juges se querellent encore sur cette notion, il est important de faire appel à un avocat à l’expertise reconnue dans les deux secteurs pour maîtriser totalement le dossier.

Avant toute chose, le rôle de l’avocat expert en droit de la concurrence est de bien qualifier  les actes préjudiciables. Ensuite, il détermine les différentes actions amiables, précontentieuses ou contentieuses nécessaires. Tout cela se réalise en accord avec les objectifs du client : obtenir la cessation des faits et la réparation des préjudices.

Contrefaçon et confusion, quelles différences ?

La contrefaçon suppose une atteinte à un droit de propriété intellectuelle antérieur. On identifie ainsi la contrefaçon de marques, de dessins et modèles, de brevets et de droits d’auteur. Les textes qui régissent la contrefaçon relèvent du Code de la propriété intellectuelle.

La confusion nécessite des similitudes entre les produits, les services, les méthodes de commercialisation, les processus des entreprises. La confusion entre entreprises relève de la concurrence déloyale. Elle se fonde donc sur la responsabilité de droit commun. L’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile comme “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Cela suppose donc une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En droit français comme en droit européen, le risque de confusion est une notion importante. Il est exigé dans certaines actions en contrefaçon (par imitation) comme dans les actions en concurrence déloyale.

Par exemple, la cour de cassation a exigé que l’action en concurrence déloyale pour atteinte au nom commercial suppose de rapporter la preuve de l’existence d’un risque de confusion entre les dénominations litigieuses et ledit nom commercial (Cour de cassation, 26 avril 2017).

Très souvent, les deux actions en contrefaçon et en concurrence déloyale sont intentées en même temps. Lorsque la contrefaçon est reconnue, seuls des faits distincts constitutifs d’une faute peuvent permettre de gagner sur le terrain de la concurrence déloyale. C’est l’application du principe général du droit non bis in idem : on ne sanctionne pas deux fois pour les mêmes faits. Lorsque l’action en contrefaçon échoue, les tribunaux ont tendance à examiner l’action en concurrence déloyale de manière plus souple. L’existence d’un comportement fautif est dans tous les cas requis.

Action en contrefaçon

Lors d’une action en contrefaçon, le tribunal vérifie l’existence et la validité du droit de propriété intellectuelle invoqué. Pour vos adversaires, ce sera l’occasion :

  • de contester la validité d’une marque dépourvue de caractère distinctif ;
  • d’agir en déchéance pour non-usage de la marque.

Être titulaire d’un droit de propriété intellectuelle ne signifie pas que ce droit résistera à une action en justice. Votre avocat en propriété intellectuelle commencera donc par vérifier la validité du droit invoqué. Il requiert un dossier de preuves d’usage complet et cohérent pour les produits et services visés dans l’action en contrefaçon.

Ensuite, lorsque la reproduction à l’identique du droit antérieur n’est pas réalisée, on parle d’imitation. Les juges recherchent alors si les similitudes ne créent pas un risque de confusion dans l’esprit du public concerné. C’est conforme au droit européen, qui exige un usage d’un droit et une grande liberté de la concurrence.

Attention car le risque de confusion en matière d’imitation s’apprécie différemment du risque de confusion dans la concurrence déloyale. A défaut d’accompagnement par un avocat expérimenté en défense des entreprises, vous risquez d’échouer compte tenu de la complexité des dossiers en cause et des subtilités des règles françaises et européennes.

Notre cabinet d’avocats en contrefaçon maîtrise également habilement les règles de la concurrence déloyale. Nous avons à coeur de formuler dès le début de la procédure les actes fautifs et les atteintes aux droits de propriété intellectuelle pour aborder sereinement la défense de votre entreprise.

Action en concurrence déloyale pour confusion

L’action en concurrence déloyale est plus difficile. L’entreprise doit prouver l’existence d’un abus de la liberté du commerce. En effet, les clients sont libres de préférer une autre marque à un instant donné, sauf s’ils sont attirés par de mauvaises raisons vers une nouvelle entreprise.

La Cour de cassation pose que le cumul des deux actions n’est possible qu’en présence d’une faute constitutive de concurrence déloyale distincte de la participation aux faits de contrefaçon. D’ailleurs, elle n’admet pas qu’une action en confusion aboutisse au maintien d’un monopole, après avoir perdu des droits de propriété intellectuelle. Le principe de libre concurrence ne subit de dérogations qu’en cas de monopole restreint dans l’espace et le temps. Seul un abus de droit, caractérisé par une faute, permet de faire condamner un tiers en concurrence déloyale.

Voici quelques exemples de confusion : le concurrent copie purement et simplement, ou s’inspire nettement, de la marque, du nom commercial d’une société ou des documents commerciaux tels que catalogue, factures, bons de commande.

Si l’action en concurrence déloyale est connexe à une action en contrefaçon, l’action est portée au principal devant le tribunal judiciaire, et non plus devant le tribunal de commerce. La compétence du tribunal fait partie de la stratégie de défense.

De la même manière, l’action en concurrence déloyale pour confusion ne peut être portée en parallèle d’une action en concurrence parasitaire. Certains demandeurs n’hésitent pas à multiplier les fondements juridiques, espérant en voir au moins un aboutir. C’est une erreur, contrefaçon, concurrence déloyale pour confusion et parasitisme relèvent de conditions et de modalités différentes.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de confusion ?

Les notions de risque de confusion sont complexes et sujettes à des discussions de la doctrine comme des tribunaux. En tant que dirigeant d’entreprise, vous n’avez pas à maîtriser ces sujets. Un avocat en droit des sociétés accompagne ses clients dans l’exercice de ses activités quotidiennes. Et cela, y compris lorsqu’un concurrent agit de manière agressive.

Dans un marché concurrentiel tendu, tous les moyens sont bons pour capter des parts de marché, mais certains sont illicites. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise peut se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence. A défaut, l’entreprise abuse de son droit d’entreprendre et engage sa responsabilité.

Tout comportement agressif sur le marché ne permet pas d’engager une action en justice. Votre avocat comment donc à étudier les faits de manière objective. Cela permet de bien qualifier les actes pour engager les bonnes actions. Action en contrefaçon, action en concurrence déloyale ou les deux ?

Après avoir qualifié les faits, l’avocat en concurrence déloyale sait rapidement comment agir. Or, le temps est votre plus précieux allié pour éviter que la confusion s’installe dans l’esprit du consommateur et de vos clients.

Pour prouver la confusion, votre avocat détaille chaque confusion : similitudes sonores (rythme de la dénomination sociale des entreprises concernées), similitudes phonétiques, similitudes olfactives ou similitude intellectuelle, etc. Tout doit être pris en compte. Experts dans ce domaine, nos avocats sauront vous assister dans vos démarches et vous conseilleront pour régler le litige dans les plus brefs délais.

Un avocat en droit de la concurrence recueille toutes les preuves. Il fait établir des constats d’huissier pour établir la matérialité des faits. Il vous assiste tout au long de l’action en justice. Votre avocat vous donne les éléments appréciés des tribunaux pour évaluer la réalité du préjudice subi.

Comment agir en cas de confusion ?

Dès qu’un concurrent réalise un acte confusant, consultez un avocat. Le temps est un allié précieux. Votre avocat spécialisé en droit de la concurrence sait qualifier immédiatement les faits et proposer la stratégie adaptée.

Par exemple, il peut adresser une mise en demeure. Réalisée par un avocat, la mise en demeure bénéficie d’un impact plus fort. Si la mise en demeure reste sans effet, une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce s’impose. Votre avocat peut envisager des mesures d’instruction avant procès si nécessaire. Les tentatives de résolution amiable et de négociation sont encore envisageables.

Une action en référé peut s’envisager en cas d’urgence ou d’évidence. Des mesures provisoires d’interdiction permettent de faire cesser le trouble.

L’action au fond prend du temps mais permet de réunir un dossier solide pour obtenir réparation des préjudices subis.

Quelles sont les sanctions ?

Votre avocat exige la cessation immédiate des actes, éventuellement sous astreinte. Vous pouvez exiger également des mesures de prévention pour éviter que de tels actes ne se répètent.

Votre avocat demande également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. A défaut d’établir le préjudice matériel, vous pouvez solliciter la réparation du préjudice moral.

Enfin, ne négligez pas l’attrait d’une publication judiciaire. En matière de concurrence, rendre public les pratiques de concurrence déloyale font partie du jeu. L’image de l’entreprise concurrente est impactée par cette publicité.

Exemples de confusion

La Cour de cassation a tout d’abord rappelé récemment que la contrefaçon par reproduction existait du seul fait de l’atteinte au droit privatif (Cour de cassation, 11 mai 2017). En revanche, l’articulation entre action en contrefaçon et action en concurrence déloyale est plus subtile.

Par exemple, la commercialisation d’une déclinaison de produits contrefaits ne constitue pas un acte de concurrence déloyale distinct de l’action en contrefaçon (Cour de cassation, 24 octobre 2018).

La concurrence déloyale par confusion pourra être retenue dans les cas où un graphisme utilisé est repris dans la commercialisation des produits. Ce sera également le cas lorsqu’un concurrent reprend les caractéristiques du packaging d’un produit, qui n’est pas nécessairement protégé par un droit de propriété intellectuelle. Dans ce cas, les éléments repris du packaging ne doivent pas être imposés par un caractère technique (la taille imposée par la taille du produit ou le format imposé par la fragilité du produit). Il en est de même pour la forme du produit, dès lors qu’elle n’est pas imposée par des considérations techniques.

Il existe ainsi une multitude de décisions de justice relatives à des actions en concurrence déloyale par création d’une confusion. Seule une expertise et une pratique quotidienne permettent d’avoir une vision d’ensemble, de la jurisprudence la plus récente et la plus adaptée à votre situation.

Confusion et concurrence déloyale

La confusion est une des 4 formes de concurrence déloyale créée par les tribunaux, aux côtés :

Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises subissant des actes de concurrence déloyale. Il met tout en œuvre pour obtenir une cessation rapide des faits et rétablir les conditions d’une concurrence normale. Nos avocats ont à cœur d’obtenir également des dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Ils vous accompagnent et vous conseillent pour définir la meilleure stratégie. Ils mettent leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence au service de la pérennité de votre entreprise. Nos avocats en concurrence déloyale développent des stratégies créatives et innovantes pour protéger vos efforts et vos investissements. Ils ont le sens de l’entreprise et du business.

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur une contrefaçon, un risque de confusion rapidement en nous contactant.

Comment agir en cas de parasitisme ?

Le parasitisme est une des situations conflictuelles entre entreprises. Il consiste, pour une société, à se placer dans le sillage d’une autre entreprise pour tirer profit de son  savoir-faire et des efforts de recherche et développement (R&D), des efforts humains et matériels. Elle profite alors de la notoriété établie par l’autre entreprise. 

Il s’agit d’une façon déloyale d’exercer son activité sur le marché. Acte de concurrence déloyale, le parasitisme engage la responsabilité civile délictuelle de son auteur. 

L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est précieuse en cas de parasitisme. Si une saine concurrence est normale, certaines pratiques peuvent engager la responsabilité de l’entreprise. Et il convient d’agir rapidement face à un comportement parasitaire, un comportement répréhensible. Un avocat expert en droit de la concurrence vous accompagne sur la qualification exacte des faits, sur leur matérialité et sur les actions en justice à mener pour faire cesser le trouble et obtenir réparation du préjudice. 

Dans un marché concurrentiel tendu, tous les moyens ne sont pas bons pour capter des parts de marché. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise peut se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence. A défaut, l’entreprise abuse de son droit d’entreprendre et engage sa responsabilité. 

Qu’est-ce que le parasitisme ? 

Le parasitisme consiste à se placer dans le sillage d’une entreprise, en profitant indûment des efforts déployés par cette dernière. L’entreprise qui réalise les faits de parasitisme économise ainsi des efforts pour parvenir au même résultat. 

Le parasitisme est très souvent invoqué aux côtés d’une action en contrefaçon lorsqu’un titre de propriété intellectuelle est revendiqué par la victime. Ce n’est pas une obligation et le parasitisme peut être sanctionnable seul, sur le fondement d’un acte de concurrence déloyale. On parle de concurrence parasitaire ou de concurrence déloyale et de parasitisme. 

L’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile comme “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” 

Création jurisprudentielle, la notion de parasitisme évolue avec le marché économique et les pratiques concurrentielles. Les tribunaux n’exigent d’ailleurs plus d’une position de concurrence réelle existe entre les deux entreprises. Le parasitisme se détache à ce titre de la concurrence déloyale. 

Historiquement, dès 1959, la Cour de cassation a condamné pour parasitisme les créateurs de la “vache sérieuse” tant la référence à la Vache qui rit était évidente. 

Dans tous les cas, il requiert la réunion des éléments propres à la mise en jeu de la responsabilité de l’auteur : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. 

Il existe différentes formes de parasitisme

  • profiter de la notoriété d’une entreprise ou d’une marque, 
  • profiter des investissements matériels et humains d’une entreprise. 

L’existence d’un risque de confusion n’est pas une condition de la concurrence parasitaire

Comment agir en cas de parasitisme ? 

Dès qu’un acte ou un comportement parasitaire se produit, consultez un avocat. Le temps est un allié précieux. Votre avocat spécialisé en droit de la concurrence sait adresser une mise en demeure en montrant toute votre détermination et votre surprise. 

Si la mise en demeure reste sans effet, une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce est nécessaire. Elle peut être intentée pendant 5 ans. Votre avocat peut envisager des mesures d’instruction avant procès si nécessaire. Les tentatives de résolution amiable et de négociation sont encore envisageables. 

Une action en référé peut s’envisager en cas d’urgence ou d’évidence. Des mesures provisoires d’interdiction permettent de faire cesser le trouble. 

L’action au fond prend du temps mais permet de réunir un dossier solide pour obtenir réparation des préjudices subis par les agissements parasitaires. 

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de parasitisme ? 

L’avocat spécialisé en parasitisme est un stratège du droit de la concurrence. Il connaît les limites du jeu d’une concurrence loyale et saine entre les entreprises. Votre avocat vous conseille sur les actions à conduire en cas d’agissements parasitaires. Les tribunaux n’exigent pas de concurrence entre les deux entreprises. 

Votre avocat établit la matérialité des 3 axes qui permettent d’engager la responsabilité de l’auteur du parasitisme : 

  • La faute : elle se constitue par l’usurpation d’une valeur économique d’autrui, par la réduction de ses investissements, par le gain de temps réalisé, par l’absence de prise de risques. S’inscrire dans le sillage d’une autre entreprise nécessite sans doute un élément intentionnel. Le parasitisme semble difficile par imprudence. Toute imitation d’autrui n’est pas sanctionnable. Ainsi, copier l’offre d’un concurrent, fréquente dans la profession, n’est pas un comportement parasitaire. 
  • Le préjudice : la réalité du préjudice se montre avec une perte de chiffre d’affaires mais aussi avec une atteinte à la notoriété de l’entreprise, avec des témoignages de consommateurs montrant qu’ils ont confondus les deux entreprises, etc. Le préjudice moral est important car il est difficile de montrer qu’une diminution de chiffre d’affaires est liée au comportement parasitaire. 
  • Le lien de causalité : les juges du fond ont un pouvoir souverain pour l’appréciation des éléments de preuve de la causalité, sous le contrôle de la Cour de cassation. 

Un avocat en droit de la concurrence recueille toutes les preuves des agissements parasitaires. Il fait établir des constats d’huissier en bonne et due forme pour établir la matérialité des comportements parasitaires. 

Votre avocat vous assiste lors du dépôt en de plainte en agissements parasitaires. Il vous assiste tout au long de l’action en justice et adopte la meilleure stratégie. 

Quelles sont les sanctions contre le parasitisme ? 

Votre avocat exige la cessation immédiate des actes de parasitisme, éventuellement sous astreinte. Vous pouvez exiger également des mesures de prévention pour éviter que de tels actes ne se répètent. 

Votre avocat sollicite également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. A défaut de pouvoir établir un préjudice matériel, vous solliciterez a minima la réparation du préjudice moral. Les investissements réalisés par votre entreprise sont autant d’investissements non réalisés par le parasite. 

Enfin, vous pouvez demander la publication du jugement. Cela porte un coup à l’entreprise auteur des agissements parasitaires, autant qu’aux entreprises qui auraient l’idée d’adopter des actes de concurrence déloyale. Il est toujours bon de montrer que l’entreprise se dote des moyens de défense adéquats. 

Bon à savoir : si l’action est connexe à une action en contrefaçon, l’action est portée au principal devant le tribunal judiciaire, et non plus devant le tribunal de commerce. La compétence du tribunal fait partie de la stratégie de défense. 

Les tribunaux construisent au fur et à mesure les exemples de comportements parasitaires. Ici encore, l’essor des nouvelles technologies et du commerce en ligne perturbent les juges. Nous allons le voir à travers quelques dossiers dans lesquels le parasitime a été reconnu. 

Exemples d’agissements parasitaires

Par exemple, le choix d’un nom de domaine proche de celui d’une autre entreprise constitue-t-il un acte de parasitisme ? Le principe de spécialité en droit des marques implique qu’un nom de domaine soit utilisé pour renvoyer sur un site web contenant des produits ou des services similaires à ceux protégés par une marque. Lorsque le terrain du droit des marques n’est pas possible, le parasitisme a vocation à intervenir. 

Par exemple, enregistrer un nom de domaine comportant le nom commercial non distinctif d’un concurrent constitue un agissement parasitaire sanctionnable (affaire c2euros, 17 mars 2015). 

Dans d’autres affaires, le parasitisme a été reconnu pour une reproduction de photographies de bouquet de fleurs sur un site concurrent (Cour de cassation, 9 décembre 2016). Selon les juges, “une telle présentation pour commercialiser des produits similaires par le même circuit de distribution, permettant de faire l’économie des efforts déployés, ne présente en soi aucun caractère déloyal. Seule une captation des investissements faite dans des circonstances déloyales sont de nature à caractériser une faute du parasitisme”. 

Récemment, la Cour de cassation a précisé que le parasitisme économique qui consiste à s’immiscer dans le sillage d’autrui s’interfère nécessairement un préjudice, même moral, même limité dans le temps. (chambre commerciale, 17 Mars 2021). En l’espèce, le site abri-jardin.eu avait repris à l’identique les descriptifs techniques et les avis du spécialiste élaborés par son concurrent sauna-bien-être.com. Il est condamné pour parasitisme. L’entreprise a ainsi tenté d’optimiser son référencement naturel (sur les moteurs de recherche comme Google) en économisant les coûts de création de contenus pour son site internet. Le parasitisme évite alors de se placer sur le terrain de la contrefaçon du droit d’auteur et d’avoir à rechercher l’originalité des fiches techniques ainsi créées. L’entreprise a été condamnée sans même pouvoir prouver une baisse de chiffre d’affaires. 

Parasitisme et protection des idées 

Très souvent le parasitisme est invoqué à la frontière de la protection des droits privatifs (droit des marques, droit des dessins et modèles, droit d’auteur). Ainsi, très récemment, la société Konbini a agi sur le fondement du parasitisme s’agissant de son format audiovisuel “fast and curious”. Un candidat à une élection locale avait repris ce format pour diffuser une vidéo de campagne. Il évoquait une exception de parodie rejetée par le tribunal. Il se voit condamner à 15 000 euros de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice moral. La société Konbini n’avait pu dans ce contexte d’absence de concurrence directe prouver un préjudice matériel. 

Ce peut également être le cas lorsqu’un site e-commerce reproduit les conditions générales de vente d’un autre site. Peut-on aller sur le terrain du droit d’auteur en matière de CGV ? Le condition liée à l’originalité peut être un frein. Pourtant, les dépenses liées à la rédaction des CGV par un avocat ou par son service juridique interne sont importantes. 

De la même manière, la protection d’un logiciel n’est pas toujours possible au titre de la propriété intellectuelle. L’action en parasitisme peut venir en soutien d’une copie de parties de logiciel. Les investissements colossaux dans ce secteur et le gain de temps réalisé par la copie entraînent parfois des pratiques anticoncurrentielles. 

Dans d’autres cas, peuvent être qualifiés d’actes de parasitisme commercial : 

  • l’imitation d’un site web, 
  • la reproduction de documents commerciaux, conditions générales, argumentaire commercial, etc. 
  • l’utilisation d’un produit de grande marque au titre de dotation d’un jeu concours, 
  • l’utilisation d’éléments visuels trop proches d’une entreprise, pouvant laisser croire qu’il existe des liens avec elle. 

Aucun secteur d’activité n’est épargné par le parasitisme. Les litiges se multiplient dans un contexte de concurrence économique tendue. 

Parasitisme commercial et concurrence déloyale

Le parasitisme est une construction des tribunaux, qui fait partie des actes de concurrence déloyale. Il existe d’autres formes de concurrence déloyale comme : 

Tout comportement profitant des efforts d’une entreprise est sanctionnable. Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises perturbées par des agissements parasitaires. Il met tout en œuvre pour rétablir votre réputation et les conditions d’une concurrence normale. 

Nos avocats vous accompagnent et vous conseillent pour accomplir les démarches nécessaires et pour mettre fin à cette situation. Ils mettent leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence au service de la pérennité de votre entreprise. Nos avocats développent des stratégies créatives et innovantes pour protéger vos efforts et vos investissements. Un avocat en concurrence déloyale est précieux pour la pérennité de votre business. 

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur un acte de concurrence parasitaire rapidement en nous contactant. Victime d’agissements parasitaires, consultez notre cabinet d’avocats pour évoquer les faits, le contexte, le préjudice. Nous établirons alors la stratégie gagnante pour votre réputation. 

Comment agir en cas de dénigrement ?

Le dénigrement est une des situations conflictuelles entre entreprises. Lorsqu’une société abuse d’un droit de communication pour dénigrer les produits et services d’une autre entreprise, on parle de dénigrement. Acte de concurrence déloyale, il nécessite d’agir vite et de réussir à prouver les éléments constitutifs.

L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est précieuse pour dénouer de tels actes. Si la concurrence est normale lorsqu’elle est saine, certaines pratiques peuvent engager la responsabilité de l’entreprise. Il en est ainsi du dénigrement, une pratique de concurrence déloyale répréhensible. Un avocat expert en droit de la concurrence vous conseillera sur les actions en justice à mener pour faire cesser le trouble et obtenir réparation du préjudice.

Dans un marché concurrentiel tendu, tous les moyens semblent bons pour capter des parts de marché. Mais tous ne sont pas légaux. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise peut se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence. A défaut, l’entreprise abuse de son droit d’entreprendre et engage sa responsabilité.

Qu’est-ce que le dénigrement ?

Le dénigrement consiste à tenir des propos qui discréditent aux yeux des consommateurs les produits et services d’un concurrent, dans le but d’obtenir un avantage concurrentiel. Le dénigrement constitue un acte de concurrence déloyale, qui expose son auteur à des sanctions.

L’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile classique comme le fait de devoir réparer tout dommage causé à autrui par sa faute. Le dénigrement est une création des tribunaux sur ce principe général.

Création jurisprudentielle, le dénigrement évolue rapidement. Ainsi, la Cour de cassation n’exige plus un positionnement de concurrence directe et effective. Elle sanctionne sur la base du dénigrement même en présence de concurrence indirecte.

D’ailleurs le dénigrement est possible même si les propos tenus ou les reproches sont vrais ! Les critiques fondées sur une entreprise ou un produit n’empêchent pas une condamnation sur la base du dénigrement. Montrer l’exactitude des faits révélés ne suffit pas à s’exonérer de sa responsabilité.

Il existe différentes formes de dénigrement et l’essor des nouvelles technologies rend plus rapide et plus violent la diffusion de propos négatifs. Par exemple, la diffusion de faux avis négatifs en ligne peut être une forme de dénigrement. De la même manière, la publication d’études discréditant un concurrent ou marquant l’obsolescence de ses produits peut révéler un dénigrement.

Notez que le dénigrement peut aussi se produire en interne : un salarié dénigre sa propre entreprise. Cela constitue alors un motif de licenciement pour faute.

Comment agir en cas de dénigrement ?

Il faut immédiatement réagir en cas de dénigrement. Une mise en demeure adressée à l’auteur des faits de dénigrements débute la procédure. Elle peut même permettre de la stopper parfois. La mise en demeure peut limiter les actions du concurrent démasqué. Parfois, cela ne suffit pas et une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce est nécessaire. Elle est possible pendant 5 ans. Bien évidemment, aucune entreprise ne peut attendre aussi longtemps dès lors que le dénigrement porte préjudice.

Le dénigrement crée un sentiment de méfiance vis-à-vis des produits de l’entreprise. Actuellement, les réseaux sociaux multiplient rapidement la portée d’une information, sans vérification. Cette période de fake news est propice aux actes de dénigrement. Surtout, internet démultiplie la portée du dénigrement.

La perte de confiance des clients entraîne rapidement une baisse du chiffre d’affaires, une réputation ternie, des investissements en communication réduits à néant, etc.

La première chose à faire est d’évaluer les conséquences du dénigrement. Quelle est la portée actuelle et future prévisible des actes de dénigrement. Le dénigrement porte-t-il sur un seul produit ou sur toute l’entreprise ? L’acte de dénigrement est-il constitué en droit ? Quelles sont vos chances de gagner en justice en portant plainte pour dénigrement ? Dans quels délais ? Quelles sont les autres solutions envisageables face à un tel acte de déloyauté ?

Les frontières entre concurrence loyale et concurrence déloyale ne sont pas toujours claires. Certains actes peuvent révulser votre entreprise sans qu’ils constituent un acte punissable. Les conseils avisés d’un avocat doté d’une réelle expertise sur les questions de concurrence s’avèrent indispensables pour délimiter la dénigrement.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de dénigrement ?

L’avocat spécialisé en dénigrement est un stratège du droit de la concurrence. Il connaît les limites du jeu de la concurrence entre entreprises. Votre avocat vous conseille sur les actions à conduire en cas de concurrence déloyale ou de dénigrement.

En premier lieu, votre avocat vérifie si les 3 conditions d’un acte de dénigrement sont bien réunies afin de caractériser le dénigrement :

  • des propos publics auprès de tous. Tel ne sera pas le cas d’un document interne de formation des commerciaux, dans la construction de leurs arguments de vente.
  • des propos de nature à dévaloriser votre entreprise dans sa marque, ses dirigeants, ses produits, ses prix, sa politique, sa communication, etc.
  • des propos identifiés à l’encontre votre entreprise : il ne s’agit pas dire que toutes les entreprises d’un secteur d’activité présentent les mêmes défauts. Votre entreprise doit être identifiée ou clairement identifiable. Il est possible de viser un groupement d’entreprises d’un secteur déterminé.

Un avocat en droit de la concurrence recueille ensuite les preuves du dénigrement. Captures d’écran, témoignages, constats d’huissier, documents à l’appui du préjudice subi, etc.

Une action en justice est ensuite possible. Votre avocat vous assiste lors du dépôt en de plainte pour dénigrement. Il adopte la meilleure stratégie pour déterminer le tribunal compétent : le tribunal de commerce du siège social du concurrent mis en cause.

Si le dénigrement se produit en ligne, faire appel à un huissier de justice à Paris permet de rendre compétent le tribunal de commerce de Paris. Si les faits reprochés sont connexes à une action en contrefaçon, le tribunal judiciaire est compétent.

Quelles sont les sanctions ?

Votre avocat demandera en justice la cessation des actes de dénigrement, éventuellement sous astreinte. Vous pouvez exiger également le retrait des contenus dénigrants. Pour cela, vous devrez avoir clairement identifié tous les lieux dans lesquels les propos dénigrants sont visibles. Cela peut se révéler compliqué en ligne.

Votre avocat sollicitera également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. Le lien de causalité devra être montré entre les actes de dénigrement et le préjudice subi. Vous devez réunir les preuves matérielles et chiffrées du préjudice subi pour les soumettre au tribunal. Une simple baisse de chiffre d’affaires n’est pas suffisante car elle n’est pas imputable au seul acte de dénigrement.

Enfin, vous pouvez attaquer votre concurrent sur le territoire de la communication. Les propos dénigrants ont eu un fort retentissement dans les médias ? Demandez une publication publique de la décision du tribunal sur le site de votre concurrent et dans plusieurs médias. Cela permet de restaurer votre réputation tout en affaiblissant la réputation de votre concurrent. Attention toutefois à ne pas donner plus de publicité à cette affaire qu’elle n’en avait auparavant. La publication de la décision de justice doit être challengée avec votre avocat et vos services de communication.

Exemples de dénigrement

La Cour de cassation a estimé le dénigrement fondé dans une affaire de divulgation d’une information relative à un produit. L’entreprise émettrice estimant qu’il y avait un risque pour la santé cesse la fabrication du produit et diffuse l’information dans la presse et en ligne. En l’absence de base factuelle suffisante au regard de la gravité des allégations, la Cour de cassation confirme l’acte de concurrence déloyale par dénigrement caractérisé. Dans cette affaire, il n’y avait pas de concurrence directe et effective entre les personnes concernées ! Jeter le discrédit sur un type de produit peut suffire à caractériser le dénigrement.

Plusieurs décisions de justice ont également retenu des actes de dénigrement à l’encontre de l’application Yuka en 2021. L’application avait noté de manière négative des produits de charcuterie contenant des nitrites jugés cancérigènes. Les tribunaux ont estimé que le dénigrement était constitué dès lors que Yuka délivrait une information discréditant les produits sans reposer sur une base factuelle suffisante et sans présentation avec mesure.

Dans une autre affaire, les juges ont décidé que la seule comparaison de prix dans une publicité en constitue par un acte de dénigrement. En effet, la publicité comparative est autorisée et encadrée. Dès lors qu’une campagne de communication respecte ses principes, il n’y a pas lieu d’y voir un dénigrement.

Le dénigrement concerne également des actes négatifs, des omissions. Par exemple, prétendre être le seul à faire ou à proposer quelque chose… suppose que les concurrents en sont incapables. Plusieurs litiges ont retenu le dénigrement dans ces situations (par exemple, une publicité pour “le seul apéritif naturel » dénigre les autres apéritifs. Ce sera le cas encore en affirmant qu’une société est condamnée pour des actes de concurrence déloyale alors qu’il s’agit d’une violation d’une clause de non-concurrence.

Dénigrement, diffamation et liberté d’expression

Le dénigrement se différencie de la diffamation, punie par la loi du 29 juillet 1881 relative à la liberté de la presse. La diffamation doit viser une personne physique ou morale, et non des produits ou des pratiques. L’action en diffamation se prescrit dans les 3 mois tandis que l’action en dénigrement se prescrit en 5 ans. La volonté de nuire est nécessaire, de même que le comportement déloyal dans les relations.

Vouloir convaincre que ses produits sont les meilleurs peut sembler normal à une entreprise. Critiquer les autres entreprises peut relever de sa liberté d’expression. Tout dépendra du contexte et des propos tenus ou actes réalisés. La Cour de cassation a considéré récemment qu’il n’y a pas de réparation lorsque l’information se rapporte à un sujet d’intérêt général, repose sur une base factuelle suffisante et est exprimée avec une certaine mesure (chambre commerciale, 4 mars 2020).

S’il n’est nul besoin d’être en concurrence directe pour dénigrer, il faut avoir un intérêt à entacher la réputation de la victime. Ainsi, les journalistes ne peuvent que rarement se voir reprocher des actes de dénigrement. Leurs critiques à l’égard d’entreprises doivent être dictées par la volonté d’informer.

Un acte de concurrence déloyale

Le dénigrement fait partie des actes de concurrence déloyale reconnus par les tribunaux. Il existe d’autres formes de concurrence déloyale comme :

S’attaquer à un concurrent publiquement ou ouvertement, en dehors des règles d’une concurrence loyale est répréhensible. Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises attaquées. Il met tout en œuvre pour rétablir votre réputation.

Nos avocats vous accompagnent et vous conseillent pour accomplir les démarches nécessaires et pour mettre fin à cette situation. Par leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence, nos avocats protègent au mieux vos intérêts et personnalisent leur stratégie en fonction de la situation que vous vivez. Un avocat en concurrence déloyale est précieux pour la pérennité de votre business.

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur un acte de concurrence déloyale par dénigrement rapidement en nous contactant. Victime de dénigrements commerciaux de la part d’une entreprise, discutons ensemble des faits, du contexte. Nous établirons alors la stratégie gagnante pour votre réputation.

Avocat pour agent immobilier : comment sécuriser l’activité de votre agence ?

Le Cabinet d’avocats Goldwin dispose d’une expertise et d’une technicité pour accompagner l’agent immobilier dans la réussite de son agence. Nos avocats en droit immobilier deviennent les partenaires indispensables d’une agence immobilière pour sécuriser les risques professionnels et résoudre les contentieux immobiliers. Un avocat pour agent immobilier rédige les documents et contrats nécessaires, intervient au quotidien en conseil et au contentieux lorsque cela est indispensable.

Les professionnels de l’immobilier évoluent dans un système juridique complexe et évolutif. Pour maîtriser tous les points, notre cabinet d’avocats dispose d’une expertise en droit immobilier mais aussi en droit social, droit commercial et droit des affaires. Cela nous permet de conseiller une agence immobilière à chaque étape de la vie de l’agent immobilier à Paris comme ailleurs :

  • Création de l’agence immobilière : choix du statut juridique, immatriculation, demande de carte professionnelle, dépôt de marque et de logo, acquisition de fonds de commerce existant, etc.
  • Rédaction des documents nécessaires : mandat de vente, mandat de location, mandat de recherche, mandat de gestion et d’administration de biens immobiliers, promesse de vente et compromis de vente.
  • Élaboration des contrats de travail des salariés de l’agence immobilière et gestion des litiges en droit social devant les conseils de prud’hommes. Rédaction des contrats des agents commerciaux.
  • Conseils quotidiens relatifs à la communication, au respect des données personnelles (RGPD).
  • Responsabilité conctractuelle et délictuelle de l’agent immobilier.

Un avocat pour la création d’une agence immobilière

L’exercice de l’activité d’agent immobilier peut s’envisager sous différents statuts juridiques. Aux côtés des traditionnelles sociétés avec bureaux, des agences immobilières 100 % digitales voient le jour. Entreprise individuelle ou société commerciale ? Salariés ou négociateurs indépendants ? Agence indépendante ou franchisée ? Créer une agence immobilière ex nihilo ou acquérir un fonds de commerce ? L’accompagnement d’un avocat immobilier est précieux pour vous aider à répondre à toutes ces questions.

Un avocat en droit immobilier challenge les différents statuts juridiques pour trouver celui qui convient à votre projet. Il élabore ensuite tous les documents nécessaires à l’immatriculation de l’entreprise et sécurise votre activité.

Avant de signer tout mandat avec un premier client, l’agent immobilier doit être en possession de sa carte professionnelle ou carte T. A défaut, l’agent immobilier est passible d’une amende de 7 500 euros et de 6 mois d’emprisonnement.

Les mandats de l’agence immobilière

  • La rédaction des mandats d’un agent immobilier

Lors du lancement de l’activité d’agent immobilier, vous préparez de nombreux documents : mandat de vente, mandat de location, mandat de recherche, mandat de gestion, etc.

Un avocat en droit des contrats vous assiste dans la première rédaction de vos modèles de mandat. Cette expertise s’accompagne d’une information complète sur :

  • les clauses interdites au sein de chaque document juridique,
  • les clauses que vous pouvez modifier / ajouter en fonction des clients,
  • les conséquences juridiques de différentes clauses.

Il existe différents types de mandat de vente immobilière à maîtriser :

  • mandat simple : l’agent immobilier est alors en concurrence avec d’autres agences pour vendre le bien. C’est une course contre la montre car seul celui qui signe remporte une commission. Comme les commissions des agents immobiliers varient, un même bien peut se retrouver sur des sites d’annonces immobilières à différents prix, ce qui peut dévaloriser le bien aux yeux d’un acquéreur potentiel.
  • mandat exclusif : l’agent immobilier négocie une période d’exclusivité pendant laquelle il est le seul à pouvoir vendre le bien. Cela permet de prendre son temps, de vérifier la capacité financière de l’acheteur et sa réelle volonté d’acquérir le bien.
  • mandat semi-exclusif : le propriétaire garde la possibilité de vendre le bien immobilier sans pouvoir le proposer à d’autres agences immobilières.
  • mandat co-exclusif : le vendeur ne peut vendre lui-même et confie cette opération à plusieurs agences.

Dans tous les cas, le mandat doit faire l’objet d’un document écrit et signé ! Des mentions obligatoires sont requises sous peine d’agir en nullité du mandat de l’agent immobilier. Par exemple, l’identité du vendeur et sa profession ou l’identité des vendeurs en cas d’indivision ou de vente par un couple. L’agent immobilier fait figurer en plus de son nom le numéro de sa carte T ainsi que l’organe qui lui a délivré, celui de sa garantie financière professionnelle.

  • Agir en nullité contre un mandat d’agent immobilier

La loi Hoguet prévoit 35 cas de nullité d’un mandat d’agent immobilier ! Autant dire que la rédaction par un avocat expert du droit immobilier est absolument indispensable. Chaque agent immobilier sait qu’il doit posséder une carte professionnelle. Mais cela peut devenir une source de difficultés lors de changement de nom, de transformation de l’agence ! Un autre oubli fréquent concerne l’absence d’anticipation du renouvellement. La personne qui négocie doit être titulaire d’une attestation d’habilitation demandée par l’agent immobilier titulaire de la carte T.

D’autres sources de contestation d’un mandat proviennent du non-respect des conditions de fond ou de forme exigées. Par exemple, l’exigence d’un écrit, d’honoraires déterminés ou déterminables, la durée limitée, etc. En contrepartie de l’exclusivité, le mandat doit préciser les moyens mis en œuvre pour assurer la vente. Par ailleurs, les mandats sont répertoriés au sein d’un registre sans rature ni surcharge.

La signature du mandat par un négociateur omettant de préciser son nom et sa qualité (agent commercial, négociateur salarié, etc.) rend le mandat nul. La nullité du mandat de vente prive l’agent immobilier de sa commission. La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans une décision du 12 novembre 2020.

La formation continue des agents immobiliers peut aussi comprendre une formation juridique pour mettre à jour ses connaissances.

Rédaction des autres documents d’une agence immobilière

Il en est de même pour la rédaction de modèles de promesse de vente ou de compromis de vente. Cette rédaction initiale s’accompagne d’une information détaillée des conséquences de modifications apportées aux documents.

De la même manière, la rédaction des contrats de travail des collaborateurs et des négociateurs immobiliers peut se faire avec l’aide d’un avocat. Le choix du statut des collaborateurs entre salariés et indépendants se fait avec toutes les données entre les mains.

Les agents commerciaux indépendants se développent dans l’immobilier grâce à de nombreux réseaux. Le statut juridique est celui d’un agent commercial, inscrit au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Il n’est pas titulaire de la carte T et agit pour le compte d’un agent immobilier. Il peut à ce titre devenir micro-entrepreneur, ce que ne fera pas un agent immobilier. Qu’en est-il en termes de responsabilité ? L’agent commercial est responsable envers son mandant. Les tiers ne peuvent donc pas engager la responsabilité contractuelle de l’agent commercial pour des manquements. L’agent commercial est responsable des fautes extérieures à l’exécution du mandat n’est susceptible d’engager sa responsabilité à leur égard que s’il commet personnellement une faute extérieure à l’exécution de son mandat.

L’agent immobilier trop directif envers un agent commercial indépendant peut voir le mandant de ce dernier requalifié en contrat de travail.

La responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier est une profession réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Sa responsabilité civile et pénale peut être engagée par son activité. Compte tenu des sommes importantes en jeu dans l’immobilier à Paris comme ailleurs, une assurance professionnelle est obligatoire pour couvrir les risques juridiques.

  • La responsabilité contractuelle envers son mandant

L’agent immobilier exerce son activité en signant un mandat de vente, de location ou de recherche. Sa responsabilité dépend en grande partie des termes du mandat signé. D’où l’importance d’une rédaction adéquate par un avocat en droit immobilier. L’agent immobilier est tenu par une obligation de moyens et non de résultat. Il sera responsable en raison des fautes ou négligences commises dans l’exercice de sa fonction, qui causeraient un préjudice à son mandataire, propriétaire ou bailleur.

Voici quelques exemples de fautes et négligences ayant mis en jeu la responsabilité de l’agent immobilier. Les tribunaux ont ainsi retenu qu’un agent immobilier doit vérifier la solvabilité d’un locataire ou d’une caution dans le cadre d’un mandat de location d’un logement. En revanche, l’agent immobilier ne peut être tenu responsable du comportement du locataire, notamment en cas de dégradations du logement. Les tribunaux examinent la réactivité de l’agent immobilier dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Ainsi, un agent immobilier qui ne réagit pas lors des premiers loyers impayés peut être responsable envers le bailleur.

En matière de rédaction d’actes, la responsabilité de l’agent immobilier est plus importante, sauf à simplement adapter des modèles. L’avocat de l’agent immobilier propose donc des documents adéquats et conseille son client sur les modalités de forme et de fond pour compléter utilement les compromis, contrats et autres documents.

C’est surtout sur le fondement de l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier que les litiges se multiplient. En tant que professionnel, l’agent immobilier est tenu à une obligation générale envers ses clients particuliers et non professionnels.

  • La responsabilité pénale de l’agent immobilier

L’agent immobilier n’a pas nécessairement un mandat avec tous les intervenants. Par exemple, lors d’une vente, il est lié contractuellement avec le vendeur. Sa responsabilité envers les acquéreurs potentiels du bien peut être délictuelle. En tant que professionnel de l’immobilier, il doit assurer les différentes parties de la sécurité de la transaction. Par exemple, s’assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien !

L’article 2224 du Code civil prévoit que toute action pour engager la responsabilité de l’agent immobilier se prescrit 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Procédure contre un agent immobilier

Quel que soit le litige auquel l’agent immobilier fait face, la première solution consiste à tenter une conciliation amiable avec le tiers mécontent. A défaut d’issue favorable, une mise en demeure de l’agence immobilière déclenche la phase contentieuse. Elle s’accompagne d’une déclaration au greffe du tribunal compétent. En cas d’échec, la mise en cause devant les juges du fond est possible pour régler le conflit au tribunal.

Le recours à un avocat en droit immobilier est indispensable pour défendre au mieux ses intérêts. Le droit de la propriété et de la gestion locative est complexe et de nouvelles règles interviennent fréquemment. Une défense solide se construit aux côtés d’un avocat expert de l’immobilier.

Avocat mandataire immobilier

Vous avez peut-être entendu parler d’avocats mandataires en transactions immobilières. Il s’agit d’une mission particulière offerte depuis la loi Hoguet de 2009. Les avocats peuvent désormais exercer une activité de mandataire immobilier. Leur rôle consiste alors à organiser et sécuriser toute transaction immobilière.

Le Conseil de l’Ordre prévoit que cette activité immobilière s’exerce à titre accessoire. Très utile dans le cadre de successions ou de procédures de divorce complexe, l’avocat mandataire immobilier peut ainsi régler l’intégralité des problèmes posés pour partager un patrimoine immobilier. Pour les clients, c’est un gage de sécurité et de confiance : Plus besoin d’interagir avec plusieurs interlocuteurs (agent immobilier, notaire, avocat). La vision d’ensemble du dossier permet d’apporter une expertise cohérente en conseil comme en contentieux si besoin.

Si un client ne souhaite pas s’occuper personnellement d’une transaction immobilière, il peut signer un mandat avec son avocat. Ce dernier prend alors en charge toutes les étapes de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier pour le compte de son client. Restant soumis à toutes les obligations du Code de déontologie, il conseille et assiste ses clients et met toute sa technicité et son expérience au service des intérêts de ses clients.

Pourquoi choisir le cabinet d’avocats Goldwin ?

Maître Bellaiche et ses collaborateurs conseillent de nombreux professionnels de l’immobilier dans leur activité. Experts en droit immobilier, mais aussi en droit social et en droit des affaires, le Cabinet offre des compétences transversales pour gérer les risques juridiques inhérents à une agence immobilière. Nos avocats inscrits au Barreau de Paris ont ainsi une parfaite maîtrise des enjeux de la gestion locative, des transactions immobilières et de la création d’entreprise. Notre Cabinet devient l’avocat pour agent immobilier qui accompagne chaque agence vers le succès. Son expertise en fait également un avocat recherché par les propriétaires parisiens, comme par les locataires.

Avocat pour locataire : comment le choisir ?

Le Cabinet d’avocats Goldwin dispose d’une grande expertise en droit immobilier et en droit locatif. Avocat pour locataire réputé, il accompagne les locataires de logements à Paris comme ailleurs en France. Son expertise et son savoir-faire assurent une détermination et une efficacité en conseil comme en contentieux.

Qui défend les locataires à Paris ?

Notre cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris assure la défense des locataires face aux procédures du bailleur. Il accompagne le locataire dès la première mise en demeure. Il lui propose les meilleures solutions pour répondre de manière adéquate aux sollicitations du propriétaire.

Les avocats spécialisés en droit immobilier proposent aux preneurs de bail d’habitation ou de bail commercial de défendre leurs intérêts face à tous les acteurs de la propriété. Leur propriétaires bailleurs en premier lieu mais aussi les agences immobilières, les cabinets de gestion locative, les syndics de copropriété, les copropriétaires et voisins.

L’expérience du cabinet d’avocats Goldwin en fait un cabinet réputé comme avocat des baux d’habitation et comme avocat des baux commerciaux. Son expertise en droit locatif à Paris comme en province assure une résolution amiable ou contentieuse de tout type de recours contre un locataire.

Comment se défendre quand on est locataire ?

Vous avez des difficultés avec votre bailleur ? Le cabinet d’avocats spécialisé en droit locatif GOLDWIN vous conseille et vous assiste dans toutes les procédures.

Les litiges relatifs à votre bail d’habitation peuvent prendre plusieurs formes. La défense du locataire s’adapte à chaque problème :

  • Difficultés à payer vos loyers : notre cabinet vous conseille sur la procédure en cas de difficultés financières. En proposant un échelonnement de la dette, par exemple, vous rassurez immédiatement votre propriétaire. Vous montrez votre bonne volonté et bien souvent, évitez ainsi des ennuis plus graves, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion.
  • Calcul erroné des charges locatives.
  • Éléments mensongers dans le contrat de location : par exemple, la surface habitable indiquée est erronée. Pourquoi un avocat pour locataire est utile ? Comment agir et dans quel délai ?
  • Manquement du bailleur à ses obligations : absence de travaux urgents, mise en conformité du logement.
  • En fin de bail, non-restitution du dépôt de garantie ou restitution dans un délai tardif.
  • Contestation du congé pour vendre ou pour habiter donné par votre bailleur.
  • Procédure d’expulsion engagée par le bailleur et meilleure façon d’agir pour contester le bien-fondé de l’expulsion, les éléments de procédure et gagner du temps pour trouver une solution.

Comment porter plainte contre son bailleur ?

Le dépôt d’une plainte contre un bailleur nécessite une infraction pénale. Les litiges liés à l’exécution du bail se règlent en saisissant le tribunal ou par la voie de la médiation. Ils relèvent d’une inexécution contractuelle des obligations.

Porter plainte contre son bailleur est possible pour certaines infractions. Le locataire peut se rendre dans un commissariat de police ou à la gendarmerie pour déposer plainte. Il peut aussi adresser la plainte auprès du tribunal ou auprès du procureur de la république. La plainte doit mentionner les coordonnées des parties, la description précise et étayée des faits reprochés avec tout élément de preuve disponible (témoignages, documents, etc.).

Quelles sont les infractions les plus fréquentes pour déposer plainte contre un bailleur ? Votre propriétaire vous expulse sans avoir respecté la procédure d’expulsion, notamment avant d’avoir obtenu la résiliation du bail devant le juge. Vos relations avec votre bailleur se dégradent et deviennent invivables. Il vous insulte ou vous harcèle. Face à ces comportements inappropriés du propriétaire du logement, le locataire peut porter plainte.

Une violation de domicile justifie également un dépôt de plainte. En effet, le propriétaire ne peut pas entrer dans votre logement sans autorisation préalable du locataire, même s’il a conservé un jeu de clés.

Enfin, le cas le plus grave est la mise en danger d’autrui. C’est le cas des locations insalubres qui ne respectent pas les critères de décence. La location d’un logement ne doit pas se révéler dangereuse pour l’intégrité physique ou pour la santé du locataire et de sa famille (présence d’amiante, de plomb de manière excessive).

Comment agir en justice contre son propriétaire ?

Tout autre litige avec un bailleur se règle devant les juridictions civiles. Dans certains cas, une médiation est obligatoire et permet de régler le litige. La présence d’un avocat pour locataire n’est pas toujours obligatoire mais permet de consolider le dossier en défense comme en attaque.

Quel que soit le litige entre locataire et propriétaire, la première étape consiste à mettre en demeure le bailleur de rectifier la situation. Un courrier en recommandé avec accusé de réception est en général suffisant. Puis, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Elle est compétente pour les litiges relatifs aux réparations locatives jusqu’à 5 000 euros, aux charges locatives et aux congés et préavis donnés par l’une des parties.

La consultation d’un avocat spécialisé en droit locatif est essentielle pour ne pas commettre d’impair qui mettrait en péril le dossier. Par exemple, de nombreux locataires estiment qu’ils peuvent stopper le paiement du loyer et des charges lors d’un différend avec leur propriétaire. C’est la dernière chose à faire, sous peine de se voir attaqué pour loyers impayés ! Seul un juge peut décider de consigner les loyers pendant la période de règlement des différends.

Tout litige lié à une location immobilière relève de la compétence du juge des contentieux de la protection. L’action est portée devant le tribunal dont dépend le logement loué dans les 3 ans après l’apparition du litige.

L’avocat du locataire le conseille tout au long du bail

Un avocat spécialiste des baux assiste le locataire lors de la rédaction du bail d’habitation. Il intervient à chaque étape pendant l’exécution du bail et jusqu’à son échéance ou sa rupture.

Bien évidemment, le preneur d’un bail commercial a tout intérêt à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit des affaires. Les baux commerciaux sont très réglementés et très engageants pour l’activité de l’entreprise.

  • Présence d’un avocat en droit locatif lors de la signature du bail

Il vérifie la conformité du contrat de location avec les modèles et l’absence de clause illicite au sein du bail. Au stade de la rédaction du bail, les différends peuvent porter sur la détermination du loyer et des charges.

La location d’un logement à Paris comme dans d’autres villes est soumise à un loyer doublement plafonné :

  • Dans les zones tendues des 28 plus grandes agglomérations françaises, le loyer est encadré lors de la relocation. Faute de travaux importants, le loyer doit donc être aligné sur celui du précédent locataire.
  • Dans quelques grandes villes dont Paris et Lille, le loyer est également plafonné en fonction de sa situation géographique, du nombre de pièces et de la présence ou non de mobilier. Le loyer proposé au locataire ne peut être supérieur au loyer de référence majoré.

Avant même la signature du bail d’habitation, l’avocat du locataire vérifie la conformité du loyer aux exigences légales. A défaut, l’avocat engage une action en diminution de loyer. Le locataire dispose d’un délai de 3 ans, à compter de la rédaction du bail, pour contester le montant du loyer. Cela peut également être le cas lors du renouvellement du bail si le loyer ne respecte pas le loyer de référence majoré en vigueur.

L’avocat du locataire propose au moins 5 mois avant le terme du contrat de location un nouveau loyer conforme. La proposition de loyer doit être adressée en recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. L’assistance d’un avocat est recommandée pour éviter les erreurs. En cas de désaccord du bailleur, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Si elle échoue, le juge peut statuer en dernier recours. A défaut de saisine du tribunal, le contrat de location sera reconduit automatiquement dans des conditions similaires !

  • Présence d’un avocat lors de la fin du bail

Plus encore qu’au moment de la rédaction du bail, la présence d’un avocat est précieuse pour le locataire lors de l’échéance du contrat de location. Vous recevez un congé pour vente ou pour reprise ? Très formaliste le congé pour vente peut être contesté sur différents points :

  • contester un congé pour vente adressé en courrier simple : le  bailleur doit adresser à son locataire le congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. C’est l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit ce formalisme.
  • contester un congé pour vendre qui ne respecte pas les délais : le congé doit être notifié dans les 6 mois précédant l’échéance du bail. La Cour de cassation a dû intervenir pour préciser les nombreux contentieux portant sur le point de départ et sur la date du préavis.
  • contester le congé effectué par la mauvaise personne : par exemple, en cas de démembrement de propriété, le concours du nu-propriétaire est requis aux côtés de l’usufruitier. Par ailleurs, un administrateur de biens doit disposer d’un mandat spécial pour délivrer valablement le congé pour vente.
  • contester le congé pour vente qui ne mentionne pas le prix de vente : le prix et les conditions de la vente du logement sont à préciser dans la lettre donnant congé. Le locataire dispose en effet d’un droit de préemption légal sur le logement loué. Le propriétaire n’a pas à imposer le recours à un agent immobilier et le paiement d’une commission supplémentaire.

Les 5 premiers alinéa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 sont obligatoires. Les autres mentions comme la superficie ne sont pas requises. L’avocat du locataire peut évaluer le congé donné sur le fond et la forme et engager toute action en contestation le cas échéant.

  • Un avocat en cas de non-restitution du dépôt de garantie

Au moment de quitter le logement, le locataire et le bailleur établissent l’état des lieux de sortie. Ce document est conforme ou non à l’état des lieux d’entrée. En fonction de la durée d’occupation, la dégradation du logement est plus ou moins forte. Le bail peut prévoir une grille de vétusté.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur doit restituer dans un délai d’un mois le dépôt de garantie. Le délai est de 2 mois en cas d’état des lieux non conforme. Le délai court à compter de la restitution des clés. Le bailleur peut imputer une partie des charges récupérables dans la limite de 20 % du dépôt de garantie. Cette provision doit être justifiée. Il peut également retenir des frais pour travaux locatifs non réalisés ou dégradations constatées dans l’état des lieux. Chaque montant doit être justifié.

La contestation des retenues réalisées sur le dépôt de garantie ou l’absence de restitution dans les délais entraînent une réaction rapide du locataire. Mise en demeure, conciliation, saisine du juge, les étapes s’enchaînent alors à nouveau pour récupérer son dépôt de garantie.

L’avocat pour locataire le défend dans sa vie quotidienne

Louer un logement à Paris impose de vivre avec des voisins au sein d’un immeuble. Le bruit est l’une des principales nuisances entre habitants d’un immeuble, qu’il soit ancien ou neuf. Cohabiter avec des personnes implique une tolérance, qui fait parfois défaut.

Le locataire doit faire attention. Les nuisances sonores ou l’occupation des parties communes peuvent faire l’objet d’écrits de la part des voisins ou du syndic de copropriété. Ils constituent autant d’éléments à charge lorsque le bailleur souhaite mettre un terme au bail pour non-respect des obligations du locataire. Ce dernier doit donc répondre point par point à chaque courrier pour en contester la véracité.

Un avocat pour les litiges locatifs à Paris

Si vous rencontrez des difficultés financières, informez rapidement votre propriétaire. En effet, prenez conseil auprès d’un avocat en droit locatif pour éviter les procédures en recouvrement de loyers impayés.

A Paris, une des sources de litiges les plus fréquentes concerne la sous-location saisonnière type Airbnb. La cour d’appel de Paris a estimé que la sous-location dans le cadre d’un bail d’habitation nécessite l’autorisation préalable du propriétaire.

Pourquoi choisir le cabinet d’avocats Goldwin ?

Maître Bellaiche et ses collaborateurs conseillent de nombreux locataires parisiens au quotidien. Très au fait du droit locatif, les avocats du cabinet Goldwin ont développé une expertise conséquente sur tous les aspects du droit immobilier et des droits connexes : droit public, droit de la famille, droit des affaires, droit pénal, etc. Nos avocats inscrits au Barreau de Paris ont ainsi une parfaite maîtrise des enjeux liés à la location.

Quel avocat choisir pour un propriétaire immobilier à Paris ?

Le Cabinet d’avocats Goldwin dispose d’une grande expertise en droit immobilier. Il accompagne les propriétaires immobiliers de biens à Paris comme ailleurs en France. Son expertise étendue lui permet de déterminer les meilleures stratégies immobilières amiables ou contentieuses. Notre cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris gère ainsi pour les propriétaires :

  • Les conseils en matière de transactions immobilières, achat ou vente d’appartements ou de maison ;
  • L’élaboration de toute stratégie patrimoniale avec opportunité de créer ou non une SCI familiale, optimisation fiscale et plus-value immobilière lors de la revente ;
  • Les litiges entre copropriétaires ou avec le syndic de copropriété ;
  • La mise en location et la rédaction du bail d’habitation ou du bail commercial ainsi que les conflits avec les locataires notamment en cas de loyers impayés ou de troubles de voisinage ;
  • Le contentieux liés à la construction tels que refus de permis de construire, réception de l’ouvrage et émission de réserves, mise en jeu de la garantie décennale.

Les avocats spécialisés en droit immobilier proposent aux titulaires de titres de propriété de défendre leurs intérêts face à tous les acteurs de la propriété. Ils les assistent dans tous les événements affectant leur bien immobilier. L’article 544 du Code civil consacre le droit à la propriété privée en France depuis 1804.

Un avocat conseille le propriétaire de bien immobilier

Anticiper évite très souvent les contentieux ultérieurs. Pour cela, l’accompagnement d’un avocat tout au long d’une stratégie patrimoniale assure de procéder aux bons choix.

  • Un avocat lors d’un achat immobilier

Dès la décision d’achat d’un bien immobilier, vous pouvez consulter un avocat expert de l’immobilier pour vous assister à chaque étape de la transaction immobilière : rédaction de la promesse de vente ou du compromis de vente, création d’une SCI familiale dans un objectif de transmission, mise en demeure du vendeur en cas de non-conformité des différents diagnostics techniques avec la réalité, etc. De nombreux litiges immobiliers liés à la vente peuvent se résoudre simplement sans agir devant un tribunal. La présence d’un avocat rassure le propriétaire immobilier et marque sa détermination à défendre ses droits vis-à-vis des tiers.

Par exemple, la création d’une SCI familiale nécessite une étude préalable et la rédaction des statuts adéquats. Un avocat immobilier est habitué à prévoir le pire dès la rédaction, fort de son expertise en matière de contentieux. Il sait insérer toutes les clauses protectrices de vos intérêts financiers et familiaux. Un avocat anticipe les séparations, décès, disputes, problèmes financiers, sans remettre en cause tout le projet immobilier. Mais comment choisir le bon avocat pour votre achat immobilier ?

  • Un avocat pour la location de votre bien immobilier

Un avocat spécialiste des baux vous assiste également lors de la rédaction du bail d’habitation de votre logement ou la rédaction du bail commercial de votre local. Ici encore, il protège parfaitement vos intérêts de bailleur en anticipant les futurs problèmes éventuels avec votre locataire. En premier lieu, c’est la crainte de devoir réclamer des loyers impayés ou de récupérer votre logement dans un état dégradé. Avec une clause de résiliation dans votre contrat de location, vous mettez fin plus facilement et plus rapidement à votre relation avec un locataire irrespectueux.

Le conseil d’un avocat spécialiste du droit immobilier est également pertinent pour dépassionner les relations qui se détériorent. S’en tenant aux éléments factuels, il apaise les débats pour trouver la meilleure solution pour préserver les intérêts de son client, propriétaire bailleur. Il sait comment faire respecter les obligations issues du contrat de location, du côté bailleur et du côté locataire, avec fermeté et compréhension.

  • Un avocat pour gérer les problèmes de copropriété avec votre syndic

Que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, de nombreux soucis avec vos voisins et avec les autres copropriétaires peuvent surgir. A tout moment, des relations compliquées avec le syndic de copropriété compliquent votre quotidien : absence de réponse, impossibilité de joindre le syndic ou d’obtenir une réponse précise, litige relatif à la répartition des charges de copropriété, etc.

Faire appel à un avocat spécialisé dans les copropriétés vous assure de gagner du temps et de la sérénité. Il peut vous représenter lors d’assemblées générales de copropriété, rédiger avec les experts les modifications du règlement de copropriété. Et bien évidemment, un avocat vous assistera également pour tous les contentieux liés à la copropriété.

A chaque étape de la construction d’un patrimoine immobilier, le recours à un avocat spécialisé garantit une expertise étendue à tous les domaines du droit connexes aux contentieux immobiliers. Votre stratégie patrimoniale peut évoluer. Par exemple, vous achetez un local commercial et voulez changer l’affectation du bien pour le louer plus facilement. Quelles sont les autorisations nécessaires ? Comment procéder ? Consulter un avocat immobilier à Paris répond à toutes les questions.

Un avocat défend le propriétaire immobilier

Il est parfois nécessaire de faire reconnaître ses droits en justice. La présence d’un avocat immobilier est alors indispensable pour gagner votre procès. Le droit immobilier se complexifie année après année, réforme après réforme. C’est une matière technique qui nécessite toute l’expertise d’un avocat spécialisé dans l’immobilier.

  • Un avocat pour les litiges locatifs du propriétaire à Paris

Comme la majorité des propriétaires à Paris comme ailleurs, vous avez sans doute peur que votre locataire ne paie pas son loyer. Dès le premier retard de loyer, vous devez agir aux côtés d’un avocat spécialisé en droit locatif. C’est le meilleur moyen de développer la bonne procédure face à un locataire qui ne remplit plus ses obligations. Seul un avocat expérimenté peut défendre un bailleur dans le respect des délais et des procédures.

Si besoin, votre avocat agit en justice jusqu’à l’expulsion de votre locataire. Les troubles causés peuvent être de différentes natures :

  • non-paiement des loyers,
  • comportements inappropriés causant des troubles de voisinage,
  • non-respect des clauses du bail d’habitation ou du bail commercial,
  • absence d’assurance habitation.

A Paris, une des sources de litiges les plus fréquentes concerne la sous-location saisonnière type Airbnb. En effet, les troubles sont souvent les dégradations des parties communes par la multiplication des déplacements des touristes, le bruit occasionné par des fêtes impromptues ou les départs et arrivées à toute heure du jour et de la nuit en fonction des horaires des vols.

Votre locataire peut également refuser de partir après avoir donné congé. Il devient alors un occupant sans titre. Vous pouvez également vous retrouver face à une occupation de votre bien immobilier par des squatteurs.

Le Cabinet d’avocats Goldwin vous accompagne dans toutes les démarches d’expulsion d’un locataire : mise en œuvre de la procédure d’expulsion, acquisition de la clause résolutoire du bail, condamnation au paiement des loyers.

  • Un avocat pour tout contentieux lié aux travaux du propriétaire

Vous réalisez des travaux dans votre logement ? Quelles sont les autorisations nécessaires en copropriété ? Comment agir face à un entrepreneur qui abandonne le chantier ? Comment mettre en jeu la responsabilité d’une entreprise du bâtiment ?

Le droit de la construction protège le propriétaire face aux enjeux financiers importants. Un abandon de chantier, une défaillance de promoteur, des travaux réalisés en dépit des règles de l’art… voici quelques-unes des mésaventures du propriétaire.

Un avocat en droit de la construction défend les intérêts du propriétaire immobilier dans tous les contentieux. Aux côtés de son client, il engage la responsabilité des acteurs de la construction et met en jeu les différentes garanties : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale.

  • Un avocat pour les litiges relatifs à la copropriété de l’immeuble

La vie dans un immeuble parisien n’est pas toujours simple. Un voisin fait de la location saisonnière type Airbnb et cela entraîne des dégradations dans l’immeuble ? Il peut s’agir d’une violation du règlement de copropriété mettant en jeu sa responsabilité.

Un autre voisin empiète sur les parties communes sans autorisation ? Poussettes, vélos, cartons, couloirs des caves… Le respect des parties communes de l’immeuble répond non seulement à des règles de courtoisie entre voisins mais surtout à des règles de sécurité de l’immeuble. En cas d’incendie, les parties communes doivent être libres pour permettre aux pompiers d’intervenir.

L’annexion des parties communes sans autorisation est également source de nombreux litiges. Le rez-de-chaussée et les derniers étages sont les plus touchés par cette occupation sans titre. Rappelons que toute appropriation des parties communes se fait après accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les propriétaires d’appartements à Paris se confrontent aussi aux problèmes des travaux. Les vieux immeubles haussmanniens ont besoin de travaux de rénovation importants. Dès lors que les projets de travaux affectent des parties communes et la solidité de l’immeuble, l’autorisation préalable de l’assemblée générale de copropriété est requise. Par exemple, un conduit de cheminée appartient aux parties communes et ne peut pas être supprimé sans accord préalable des copropriétaires. Or, le prix immobilier parisien incite chaque propriétaire parisien à gagner de l’espace. Un avocat spécialisé dans les copropriétés parisiennes défend vos droits de propriétaire et de copropriétaire.

  • Un avocat pour les procédures à l’encontre du syndic de copropriété

Le Cabinet d’avocats Goldwin vous assiste dans vos actions en justice à l’encontre d’un syndic de copropriété défaillant. Les sources de contentieux sont multiples de la contestation d’assemblée générale à la réalisation de travaux en urgence.

Un avocat défend aussi les droits des copropriétaires lors du changement de syndic. Il contraint le syndic sortant à fournir tous les éléments chiffrés et les documents officiels de la copropriété à son successeur dans un délai raisonnable.

Un avocat immobilier agit également en contestation de charges de copropriété et de la répartition des charges. Ce sera fréquemment le cas en présence de locaux commerciaux dans l’immeuble, en l’absence de compteurs d’eau individuels.

Certains syndics de copropriété engagent des frais importants pour réaliser des mises en conformité du règlement de copropriété. Votre avocat spécialiste du droit de la copropriété peut vous indiquer si la modification est indispensable ou non dans votre immeuble.

  • Un avocat pour tous vos contentieux immobiliers

Tout propriétaire d’un bien immobilier, quelle que soit la source d’un contentieux, peut consulter un avocat pour défendre ses droits :

  • Agir en justice contre l’État ou les collectivités territoriales suite à un refus de permis de construire.
  • Agir en responsabilité contre un agent immobilier, un notaire, un architecte ou un promoteur. Tout acteur de la propriété engage sa responsabilité et fait face à des obligations professionnelles.
  • Se défendre lors de la vente du bien à un nouvel acquéreur ou engager une action en justice contre le vendeur du bien.
  • Se défendre lorsque la banque menace de saisir votre bien immobilier si le propriétaire rencontre des difficultés financières pour rembourser les mensualités de son crédit immobilier.

Pourquoi choisir le cabinet d’avocats Goldwin ?

Maître Bellaiche et ses collaborateurs conseillent de nombreux propriétaires parisiens au quotidien. Très au fait du droit locatif et des litiges Airbnb qui ont fait leur notoriété, les avocats du cabinet Goldwin ont développé une expertise conséquente sur tous les aspects du droit immobilier et des droits connexes : droit public, droit de la famille, droit des affaires, droit pénal, etc. Nos avocats inscrits au Barreau de Paris ont ainsi une parfaite maîtrise des enjeux financiers liés à la propriété immobilière à Paris. Notre cabinet d’avocats intervient dans toute la France pour tout type de bien immobilier.

Maître Jonathan Bellaiche et les avocats spécialistes du droit immobilier bénéficient d’avis clients positifs et de parutions dans les médias. Après avoir gagné des procès médiatisés dans le secteur immobilier, le cabinet développe son expérience juridique transversale au service des ses clients.

Cela leur permet d’offrir des compétences complètes pour accompagner les stratégies immobilières et patrimoniales les plus complexes. Le cabinet d’avocats accompagne ainsi en conseil comme au contentieux les bailleurs, les acheteurs, les vendeurs et les maîtres d’ouvrage. Chaque étape de la vie d’un propriétaire est challengée par nos avocats spécialisés en droit immobilier. Ainsi, ils définissent les meilleures solutions lors d’un divorce, de mariage, de filiation de différentes unions. Dans une vie familiale complexe, nos avocats anticipent et prévoient les risques pour préserver vos intérêts immobiliers et votre patrimoine.

Permis de construire : comment un avocat peut vous aider

Les contentieux en matière d’urbanisme sont nombreux et complexes. Contester un refus de permis de construire, contester l’obtention du permis de construire d’un tiers, agir contre l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme (PLU), etc.

Le droit de l’urbanisme est par définition une matière très technique et très vaste. Il fait appel au droit privé comme au droit public. Les avocats en droit immobilier à Paris comme en province maîtrisent les évolutions législatives et les différents aspects techniques. Un cabinet d’avocats en droit de l’urbanisme intervient en conseil comme en contentieux pour défendre vos intérêts patrimoniaux.

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

L’aménagement du territoire répond à des objectifs de politique publique. Être propriétaire d’un terrain ou vouloir modifier une construction impose de se conformer à un certain nombre de règles d’urbanisme.

En fonction de la localisation géographique et du projet de construction, différents actes administratifs peuvent être nécessaires :

  • un permis de construire est indispensable préalablement à toute construction ou tout agrandissement de plus de 20 m2 en général. Le permis de construire est exigé lorsque des travaux modifient la structure porteuse d’un immeuble ou sa façade, lors d’un changement de destination ou encore si l’immeuble est inscrit au titre des monuments historiques ou se situe dans un secteur sauvegardé.
  • une déclaration préalable de travaux pour les travaux impactant une petite superficie, ne portant pas sur la structure porteuse de l’immeuble ou des travaux se limitant à des remplacements. En l’absence de réponse dans un délai d’un mois, vous pouvez contester le refus d’autorisation préalable de travaux en saisissant le tribunal administratif dans les 2 mois.

Attention à ne pas confondre avec le certificat d’urbanisme (CU). Ce document donne les règles applicables sur un terrain donné. C’est un document informatif qui reprend les informations disponibles dans le plan local d’urbanisme s’il existe ou les règles d’urbanisme sur une parcelle du cadastre. Le certificat d’urbanisme opérationnel indique si le terrain est susceptible de répondre à un projet de construction. Ce n’est jamais une autorisation de construire en soi ! Le certificat d’urbanisme est en général utilisé lors d’une vente. Notre cabinet d’avocat en urbanisme peut vous accompagner dans l’obtention du certificat d’urbanisme en présentant un dossier complet.

La présence d’un architecte n’est pas obligatoire pour les constructions d’une superficie inférieure à 170 m2. Pour obtenir un permis de construire dans les règles de l’art ainsi que les autorisations nécessaires, son expertise est toutefois conseillée.

Les litiges autour du permis de construire

Toute demande de permis de construire est acceptée ou refusée dans un délai de 2 mois. L’acceptation du permis de construire donne lieu à un arrêté. Le permis de construire fait l’objet alors d’un affichage à l’extérieur du terrain.

Votre voisin n’a pas affiché son permis de construire ? Le Code de l’urbanisme impose une obligation d’affichage du permis de construire depuis la notification jusqu’à la fin du chantier. Il faut respecter les informations minimales requises, les dimensions et le lieu d’affichage. En outre, il appartient à la mairie de procéder à l’affichage public de tout permis de construire.

Comment agir ? Faites appel à un avocat en droit de la construction pour faire établir un constat d’huissier de justice. Vous obtenez ainsi une preuve irréfutable du manquement à l’obligation d’affichage du permis de construire.

Le défaut d’affichage du permis ou toute irrégularité dans cet affichage fait encourir des peines : amende jusqu’à 1 500 euros voire suspension du permis de construire pour une durée d’un an maximum. Surtout, l’absence d’affichage empêche le délai de recours à l’encontre du permis de construire de courir. Ainsi, tout tiers ayant un intérêt à agir peut alors agir en justice pour demander l’annulation du permis de construire. Et cette action devant le tribunal administratif est possible jusqu’à 5 ans après l’installation. Si des règles d’urbanisme ont été violées lors de la construction du bien, la démolition peut même être obtenue en justice.

Vous êtes propriétaire du terrain et avez obtenu un permis de construire ? Si vous avez des raisons de penser que vos voisins sont contre votre projet, vous pouvez également sécuriser votre projet en faisant constater par huissier le bon affichage du permis pendant les 2 mois requis ainsi que la présence des mentions obligatoires. C’est le meilleur moyen de faire échec à une action en annulation du permis de construire.

Le contentieux du permis de construire à Paris

Le contentieux des permis de construire à Paris nécessite en premier lieu une parfaite connaissance des règles d’urbanisme en vigueur. Or, un nouveau PLU bioclimatique devrait voir le jour en 2024. Il a été présenté en novembre 2021 avec un constat simple : Paris n’est pas une ville extensible. Il faut donc répondre aux enjeux climatiques et inventer la ville de demain sans tout détruire. Les permis de construire à Paris seront conditionnés à une offre respectant la mixité sociale, le développement d’espaces verts et d’îlots de fraîcheur pour faire face au réchauffement climatique.

Les contraintes seront fortes pour obtenir un nouveau permis de construire à Paris. Le demandeur devra compléter une grille d’évaluation du projet de construction réalisée par la ville de Paris. Cela permettra d’évaluer le cercle vertueux du projet immobilier non seulement sur l’immeuble en lui-même mais aussi sur toute la parcelle cadastrale. Par exemple, le propriétaire pourra s’engager à financer une partie d’un autre projet notamment la rénovation énergétique d’un bâtiment.

D’ici 2024, les recours gracieux ou contentieux contre le nouveau PLU bioclimatique risquent de naître. Une affaire à suivre pour tous les propriétaires ou futurs propriétaires parisiens.

Contester un permis de construire à Paris

Un voisin obtient un permis de construire et vous estimez que cela vous cause un préjudice ? A Paris, vous pouvez contester le permis de construire de 2 manières :

  • recours gracieux devant le maire de Paris introduit dans les 2 mois à compter de l’affichage du permis de construire sur le terrain.
  • recours en annulation du permis de construire devant le tribunal administratif de Paris. Si le cours gracieux échoue ou n’obtient aucune réponse dans les 2 mois, vous pouvez porter l’affaire devant une juridiction administrative. Ce recours peut être porté par tout avocat et être étayé de moyens de droit et de fait. Vous devez justifier d’un intérêt à agir.

Le recours sera notifié à l’intéressé, bénéficiaire du permis de construire, et au maire de Paris. Une procédure écrite se déroule avec échanges des parties au terme de laquelle le juge administratif rend sa décision. Le maître d’ouvrage respecte-t-il les règles de l’art et d’urbanisme propres à Paris ? Les contentieux du permis de construire à Paris sont particulièrement complexes en raison des spécificités de protection des bâtiments et des règles de la mairie de Paris.

Comment obtenir une annulation de permis de construire ?

Le recours contre un permis de construire laisse une marge d’appréciation au juge administratif. Ainsi, l’article L 600-5 du Code de l’urbanisme prévoit que le juge peut limiter la portée de l’annulation et fixer un délai au titulaire du permis de construire pour le régulariser. Ce sera le cas lorsqu’un vice affecte une partie du projet immobilier.

Le propriétaire peut alors immédiatement agir et déposer un permis de construire rectificatif sur le point litigieux. Il dispose alors rapidement d’une autorisation légale en tous points dès la décision du juge administratif.

Pour apprécier si un permis de construire est entaché d’irrégularités, si celles-ci sont détachables ou rectifiables, le recours à un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme est indispensable.

L’ordonnance Duflot du 18 juillet 2013 a modifié le contentieux de l’urbanisme. La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a complété ces dispositions. L’objectif est d’accélérer la délivrance des permis de construire et de limiter les recours aux seules personnes ayant un véritable intérêt à agir. Ainsi, désormais, le titulaire du permis de construire peut demander la condamnation à des dommages-intérêts. Seules les associations de défense de l’environnement bénéficient à cet égard d’un statut particulier protecteur.

Selon l’article L 600-1-2 du Code de l’urbanisme, a un intérêt à agir contre un permis de construire celui pour lequel la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance d’un bien qu’il possède ou occupe légalement. Le Conseil d’État a précisé que l’intérêt à agir contre un permis de construire était accordé en principe à tout voisin immédiat de la construction.

Le décret du 17 juillet 2018 est venu diminuer le délai pour agir et les motivations du demandeur. L’idée est de sécuriser un projet de construction une fois commencé. L’assistance d’un avocat en droit immobilier est donc une nécessité absolue dès l’affichage du permis de construire. Il analyse la situation et établit précisément les chances de succès d’un recours ou les risques.

Comment obtenir la suspension d’un permis de construire ?

Les recours contre les permis de construire constituent une procédure au fond et n’ont pas d’effet suspensif. Aussi, rien n’empêche le titulaire du permis de construire de débuter les travaux de construction pendant la procédure. Il doit alors être sûr de son bon droit et de l’échec du recours. C’est une analyse des risques à réaliser en fonction des impératifs liés aux emprunts immobiliers, aux engagements vis-à-vis de tiers ou de partenaires financiers.

Le requérant peut alors avoir intérêt à saisir le juge des référés en suspension du permis de construire. Si un doute sérieux existe quant à l’issue du procès, le juge des référés exige au propriétaire d’attendre la décision du juge administratif avant de commencer les travaux de construction. L’article L 521-1 du Code de justice administrative prévoit alors que “lorsque la suspension est prononcée, il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais. La suspension prend fin au plus tard lorsqu’il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision.” Le demandeur doit apporter la preuve de l’urgence. Cela se fait par exemple en montrant que l’installation du chantier et l’imminence du démarrage des travaux.

En pratique, dans de nombreuses situations, la contestation du permis de construire au fond fait échec à l’obtention du crédit immobilier. La clause suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours peut alors jouer son rôle et empêcher la vente immobilière. Ainsi, c’est la signature de l’acte de vente authentique qui se trouve reportée.

Les autres litiges relatifs à la construction et l’urbanisme

Vous achetez un terrain constructible et lors du vote du plan local d’urbanisme (PLU) suivant, vous perdez le droit de construire ! Tout propriétaire d’un terrain doit donc effectuer une veille sur les modifications des règles d’urbanisme dans la commune.

Tout particulier peut contester l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme dans les 2 mois à compter de son vote. Pour cela, un avocat spécialisé en droit immobilier vous aide à trouver les failles et les irrégularités. Cet aspect technique et juridique nécessite l’assistance d’un expert en urbanisme.

Ici encore, deux méthodes sont envisageables pour contester l’adoption d’un PLU :

  • le recours gracieux devant le maire ;
  • le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Pour convaincre le juge administratif, un dossier pointu et complet est alors nécessaire. Il est construit et porté notamment par les cabinets d’avocats spécialisés en urbanisme.

Rappelons que le PLU a remplacé le plan d’occupation des sols (POS) après l’adoption de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000. Le PLU est constitué de plusieurs documents complexes :

  • un rapport de présentation établit un diagnostic territorial (climat, patrimoine naturel, patrimoine historique, etc.), un état de l’environnement (faune et flore, qualité de l’air, de l’eau et du sol, etc.) et donne les grandes orientations.
  • le Projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Il rappelle tous les projets et les objectifs de la commune relatifs à l’environnement, à l’urbanisme et au développement économique et social.
  • Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP). Elles énoncent les règles de vie quotidienne dans chaque commune relatives à l’habitat et aux transports.

Toutes les communes n’ont pas de service d’urbanisme très développé, ni de PLU. A défaut, c’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui impose les règles de construction, d’hygiène et de sécurité.

Comment récupérer des loyers impayés ?

Une des principales angoisses d’un bailleur réside dans le risque des impayés de loyer. Pourtant, le défaut de paiement des loyers représente moins de 2 % des contrats de location. S’il existe désormais des moyens d’éviter les loyers impayés, la meilleure technique consiste à se rassurer avec une parfaite connaissance de la procédure pour récupérer des loyers impayés et l’assistance d’un avocat immobilier spécialisé dans les contentieux locatifs.

Un cabinet d’avocats en droit immobilier vous conseille et vous défend dès le premier retard de loyer. Tout d’abord, il analyse la situation du logement et des parties. Quel type de bail est en cours ? Est-ce le premier litige locatif ? Des tensions existent-elles entre le bailleur et le locataire ? Des sources de contentieux sont-elles latentes au sujet du dépôt de garantie, du départ des lieux ou de travaux à réaliser ?

Dans la location d’un logement ou d’un local commercial, l’intervention d’un avocat en droit immobilier est très utile en amont pour rédiger correctement le bail d’habitation ou le bail commercial. Pendant la période de location, il assiste les parties en cas de manquement à l’une de leurs obligations comme le paiement du loyer. En fonction de la situation, l’avocat trouve la solution amiable adaptée ou agit en justice pour recouvrer les sommes dues, voire pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.

En préambule, rappelons quelques chiffres du ministère de la Justice : 147 000 procédures devant les tribunaux pour obtenir l’expulsion d’un locataire ont été réalisées en 2017. Or, la France compte un parc locatif de plus de 11 millions de locataires. Ainsi, les procédures judiciaires concernent 1,3 % des locataires. Depuis 2 ans et la crise sanitaire, il est possible qu’une augmentation soit survenue. A cela, il faut ajouter les procédures amiables suite à des retards de paiement du loyer ou des impayés qui parviennent à se résorber.

Loyers impayés : quels recours pour le propriétaire ?

Quel que soit le type de bail, bail d’habitation ou bail commercial, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux échéances contractuelles. Dès le premier retard dans un versement, le bailleur doit réagir en appelant ou en écrivant à son locataire. Bien souvent, il peut s’agir d’un oubli ou d’un problème de virement ou de chèque égaré. Les relations entre le propriétaire et son locataire n’en souffriront pas. Un impayé de loyer peut survenir à chacun d’entre nous suite à un problème passager de trésorerie.

Le propriétaire agit vite dès le premier impayé

Si l’absence de règlement du loyer perdure, le propriétaire doit se montrer vigilant. Il doit commencer à constituer un dossier de preuves. Pour cela, il adresse au locataire défaillant une mise en demeure de payer le loyer sous huit jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette procédure amiable en recouvrement des loyers impayés est facultative. Elle montrera le cas échéant au tribunal la volonté du propriétaire d’agir et sa bonne foi. Tout propriétaire peut dès ce stade contacter un avocat en droit locatif pour prendre en charge la procédure amiable. Cela décharge le bailleur et peut inciter son locataire à régler rapidement le litige locatif.

Tout propriétaire peut également solliciter un conciliateur de justice. Son rôle consiste à aider les parties à trouver un accord amiable dans des délais plus rapides qu’une action en justice devant un tribunal.

Le propriétaire informe les tiers du non-paiement des loyers

A ce stage également, le bailleur est tenu d’informer la CAF (caisse d’allocations familiales) si le preneur du bail est allocataire et bénéficiaire d’une aide au logement. Si celle-ci est versée directement au propriétaire, la CAF considère qu’un impayé existe lorsque 2 mois de loyers et de charges sont dus par le locataire ou lorsque le locataire n’a plus payé le solde depuis 3 mois. La CAF impose une procédure amiable et l’établissement d’un plan d’apurement. Ce plan prend la forme d’un accord sur l’étalement de la dette du locataire. A défaut de transmission d’un accord dans un délai de 6 mois, la CAF suspend le versement de l’aide au logement. Un avocat spécialisé en droit locatif peut vous conseiller habilement sur les clauses à insérer dans un plan d’apurement des impayés de loyer.

En outre, c’est le moment de mettre en jeu la caution ou l’assurance loyers impayés. Chaque assurance ou garantie de loyers impayés impose une procédure très stricte et des délais de mise en œuvre.

La procédure amiable en cas de loyers impayés peut se poursuivre avec un commandement de payer ou une sommation de payer délivrée par huissier de justice. Autant dire que le ton se durcit entre bailleur et locataire. L’accompagnement d’un avocat se révèle précieux pour garder calme et sérénité.

La résiliation du bail suite aux impayés de loyers

Si le bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut l’utiliser pour mettre un terme au contrat de location. Pour ce faire, le bailleur mandate un huissier de justice de délivrer un commandement de payer. S’il reste infructueux après 2 mois, si le locataire n’a réglé ni le loyer ni les frais d’huissier, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail. Le locataire peut y échapper en réglant les loyers ou en demandant au juge d’échelonner le paiement des loyers. La loi française est assez protectrice des locataires.

Agir en justice pour obtenir le paiement des loyers

Si toutes les procédures amiables échouent, une assignation au tribunal en loyers impayés est possible. Le tribunal peut condamner le locataire au paiement des loyers dus. Les juges peuvent également prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire suite aux impayés de loyer.

La décision de justice sera signifiée par acte d’huissier de justice. En fonction de la situation du locataire, l’huissier de justice peut alors mettre en œuvre une procédure de recouvrement par saisie des meubles, saisie sur salaire ou saisie sur compte bancaire. Une fois le titre exécutoire obtenu, il existe plusieurs mesures d’exécution à solliciter auprès d’un huissier de justice, qui seul est habilité à forcer l’exécution d’une décision de justice. Votre avocat immobilier vous accompagne tout au long du recouvrement de loyers impayés.

Le locataire peut solliciter différents organismes pour obtenir de l’aide. La commission de surendettement intervient si le locataire a des dettes envers plusieurs créanciers pour l’aider à échelonner ses dettes. Attention, car elle peut aussi effacer la dette du locataire ! Une dette de loyer sera alors prioritaire par rapport à d’autres créanciers. Le fonds de solidarité sur le logement (FSL) peut également intervenir auprès des personnes en difficulté pour régler leurs échéances de loyer. Ces organismes nécessitent la constitution de dossiers et de formalités. Aussi, en faisant appel à un avocat dès le début du litige locatif, un bailleur aide également son locataire à trouver les bonnes solutions.

Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer tout impayé de loyer ou de charges locatives, même une fois que le locataire a quitté les lieux. Le recouvrement des loyers impayés après expulsion du locataire est possible mais nécessite de s’armer de patience.

Les différents moyens d’éviter des loyers impayés

Comment éviter les loyers impayés ? Rien de mieux que la prévention ! Un avocat expert en droit locatif vous assiste pour mettre en place la meilleure stratégie en fonction de votre situation, de votre logement ou de votre local commercial et de votre locataire.

Inclure une clause résolutoire en cas d’impayés de loyer

En premier lieu, bien rédiger le bail est la meilleure façon d’éviter les impayés de loyer. En effet, prévoir une clause résolutoire dans le bail facilite la procédure pour mettre fin au contrat d’un locataire débiteur. Un avocat en droit immobilier vous accompagne pour rédiger les bonnes clauses, en toute légalité. A défaut de clause résolutoire dans le contrat de location, le bailleur doit solliciter le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Bien évidemment, le choix du locataire et la vérification de ses ressources est aussi une étape préalable essentielle. Toutefois, elle ne suffit pas à éviter tout problème d’impayés de loyer tant une situation peut évoluer rapidement. En revanche, si le bailleur sollicite les services d’un professionnel, la responsabilité de l’agence immobilière peut être recherchée en cas de négligence dans le choix des dossiers de location. Vous pouvez également demander à votre locataire le paiement direct des allocations logement. Cela assure le versement d’une partie du loyer. C’est insuffisant et cela se complète par l’une ou l’autre des mesures suivantes : le cautionnement ou la garantie loyers impayés.

Prévoir un cautionnement pour payer à la place du locataire défaillant

Plusieurs types de garanties existent contre les loyers impayés et sont non cumulables : un garant personne physique aussi appelé caution, un garant personne morale avec les systèmes Visale ou GarantMe ou une garantie loyers impayés (GLI) qui est une assurance contre les loyers impayés.

Des conditions similaires à celles du locataire sont applicables à la caution : documents exigibles et motifs de refus. Par exemple, un bailleur ne peut refuser le cautionnement d’une personne au motif qu’elle est de nationalité étrangère.

L’engagement de la caution, personne physique, doit être sans équivoque. Pour cela, on indique les mentions obligatoires comme le montant du loyer en chiffres et en lettres, les conditions de résiliation de son engagement (s’il est à durée indéterminée) et l’étendue exacte en cas de colocation.

Le cautionnement peut être de deux types :

  • cautionnement solidaire : la caution est sollicitée dès le défaut de paiement du loyer, en même temps que le locataire.
  • cautionnement simple : la caution n’intervient qu’après mise en demeure infructueuse auprès du locataire.

La garantie solidaire est donc plus simple à mettre en jeu et plus protectrice du bailleur. L’acte de cautionnement peut enfin être dématérialisé depuis le 25 novembre 2018. Nul besoin de recopier l’engagement de caution de manière manuscrite comme auparavant.

Les garanties loyers impayés

Les garanties loyers impayés de type Visale ou GarantMe nécessitent une procédure spécifique. L’assistance d’un avocat vous simplifie la vie pour mettre en œuvre ces garanties dans les formes et les délais imposés.

La garantie Visale, gérée par Action logement, est délivrée dans des conditions strictes tenant au montant du loyer, aux ressources du locataire, à la situation géographique (logement dans Paris, en région parisienne ou en province).  Assurance loyers impayés

La garantie loyers impayés est un système d’assurances. En contrepartie du paiement par le bailleur, l’assurance garantit le défaut de paiement du loyer par le locataire. Les conditions de mise en jeu de l’assurance sont très strictes. Aussi, si cette solution peut paraître simple et tranquillisante, en réalité, le bailleur devra être minutieux pour agir dans les délais et selon les formes requises.

 

Les retards de paiements des échéances de loyer ne sont pas les seuls problèmes entre un bailleur et un locataire. D’autres litiges peuvent survenir parmi lesquels des problèmes de voisinage, des désaccords sur la prise en charge des travaux ou sur la répartition des charges, etc.

Le Cabinet d’avocats Goldwin vous assiste dans la gestion et l’appréhension des litiges immobiliers à tout moment de l’exécution de votre contrat de location d’habitation ou contrat de location de local commercial. Le cabinet dispose de toutes les compétences juridiques et de l’expérience des dossiers complexes pour accompagner les procédures amiables ou contentieuses.

Nos avocats accompagnent bailleurs et locataires tout au long du bail pour prévenir et gérer les loyers impayés. La présence d’un avocat rassure le propriétaire et garantit de ne rien omettre dans les différentes phases précontentieuses et contentieuses : informer au bon moment les organismes sociaux, adresser les bonnes informations à l’huissier de justice, adopter la meilleure stratégie pour recouvrer les loyers dus rapidement, agir auprès de la caution ou de l’assurance loyers impayés ou agir en justice pour recouvrer les sommes dues.

Nos avocats immobiliers savent mettre en place des stratégies créatives pour défendre les intérêts des acteurs de la propriété immobilière :

Comment choisir un avocat pour un projet immobilier ?

Une transaction immobilière est toujours engageante et rarement simple. La vente est parfaite si le vendeur et l’acheteur sont d’accord sur la chose et le prix… mais les litiges surgissent juste après. Le droit immobilier est complexe et engendre de nombreux contentieux. Trouver le meilleur avocat en droit immobilier est alors rassurant mais comment faire ?

Pour sélectionner le meilleur avocat en droit immobilier, il faut agir avec méthode. Tout d’abord, quel est le litige concerné par votre projet de transaction immobilière ? Cherchez-vous un avocat pour un contentieux déjà en cours ou pour vous accompagner tout au long de votre transaction immobilière ? En amont de l’achat, ses conseils juridiques sont précieux pour déjouer les pièges inhérents à tout projet immobilier. Pendant la transaction immobilière, il vérifie la conformité des documents tels que le compromis de vente ou le contrat de construction. Après l’acquisition d’un bien, il intervient pour résoudre à l’amiable ou pour agir en justice pour tous les litiges qui peuvent naître.

Connaître le litige et les qualités requises pour gagner

Le droit immobilier est vaste et le contentieux immobilier fait appel à des notions de droit civil, de droit public, de droit fiscal, de droit de l’urbanisme, etc. Il faut donc se rapprocher d’un cabinet d’avocats doté de larges compétences. D’autant plus qu’à Paris, les prix sont tellement élevés que les enjeux financiers d’un litige lié à un achat immobilier sont impressionnants.

Un avocat en transaction immobilière gère tout contentieux qui peut naître de différentes manières. Par exemple :

  • un litige relatif à la propriété et à l’immeuble : division de parties communes, refus des travaux projetés, conflit avec le syndic sur l’état daté, etc.
  • un contentieux avec le vendeur : découverte de vices cachés, superficie réelle inférieure à celle figurant dans l’acte authentique de vente, action en annulation de la vente ou en diminution du prix de vente.
  • un litige avec le locataire occupant si vous achetez un appartement loué : comment expulser le locataire ? Comment récupérer son bien ? Comment engager la responsabilité du vendeur s’il n’a pas correctement signifier le projet de vente à son locataire ?
  • une procédure contre les différents intermédiaires consultés lors de la transaction immobilière : architecte, agence immobilière, collectivités territoriales, géomètre, entreprise du bâtiment, etc. Par exemple, vous pouvez vouloir faire appel à un avocat immobilier pour contester le refus de permis de construire, optimiser les opérations immobilières, anticiper la cession du bien immobilier.

Un avocat présent à chaque étape du projet immobilier

Mais vous pouvez aussi avoir besoin des conseils d’un avocat immobilier avant l’achat. Par exemple :

  • Vous achetez un appartement en concubinage et vous vous interrogez sur la meilleure façon d’organiser cet achat, notamment en cas de rupture. Faut-il créer une SCI (société civile immobilière) ? Quels sont les impacts en matière de fiscalité et de transmission ?
  • Vous achetez en étant marié sous le régime légal mais avec des apports différents. Comment anticiper au mieux les risques lors d’un divorce ? Vous êtes remarié et avez des enfants issus d’une précédente union : que se passe-t-il si vous disparaissez ? Vos enfants deviennent-il nécessairement copropriétaire avec leur beau-père ou belle-mère ?
  • Vous héritez d’une maison de famille avec vos frères et sœurs, voire des cousins. Comment gérer au mieux l’indivision ? Que se passe-t-il si un des copropriétaires n’est pas d’accord pour vendre le bien ? Comment le contraindre à céder ses parts ou à accepter la vente ? Quel contrat juridique est le plus adapté ?

Enfin, des contentieux immobiliers peuvent naître après la vente non seulement vis-à-vis du vendeur mais aussi avec les tiers :

  • engager une action contre son locataire suite à des loyers impayés,
  • faire appel à un avocat pour faire cesser des troubles de voisinage,
  • lutter contre les nuisances sonores et olfactives d’un local commercial dans l’immeuble.

A chaque étape d’une transaction immobilière, vous avez besoin d’un avocat en droit immobilier compétent et disponible. Un avocat peut aussi faire office de médiateur entre les parties lors d’un litige. Son rôle ne se limite pas aux actions en justice en droit immobilier.

Identifier les compétences nécessaires dans un litige immobilier

L’avocat spécialiste en immobilier est un professionnel aux compétences larges. Il intervient aussi bien conseil qu’en contentieux. Il s’attache à résoudre les conflits immobiliers avec recours à la justice mais il peut aussi accompagner habilement les acheteurs et les propriétaires dans des procédures amiables de résolution des conflits comme la médiation.

Pour un particulier, les compétences de l’avocat en droit immobilier s’enrichissent des qualités d’écoute et de pédagogie indispensables. Il doit expliquer toute la complexité du droit immobilier à un particulier profane. Pour cela, il accompagne les acheteurs dans la relecture d’actes d’achat ou la rédaction des clauses d’un bail d’habitation ou encore le montage d’une SCI (société civile immobilière). La construction d’un patrimoine immobilier peut également requérir des conseils judicieux en matière fiscale également.

Il intervient ensuite à ses côtés lors d’actions en justice lorsque celles-ci sont indispensables pour défendre les intérêts d’un acheteur immobilier. Il agit devant les tribunaux pour faire reconnaître l’existence de vices cachés, faire constater un retard dans la livraison d’une construction, ou obtenir l’annulation d’une promesse de vente entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier.

Si vous êtes un particulier, faut-il choisir un avocat en droit immobilier spécialisé dans la défense des promoteurs immobiliers par exemple ? Si les compétences sont présentes, le rapport avec son client peut être différent entre un avocat pour les particuliers et un avocat pour les entreprises.

Le droit de l’urbanisme peut être très utile pour apporter les conseils pertinents sur la faisabilité de votre projet immobilier. Choisir le bon avocat spécialisé en immobilier assure de défendre vos intérêts dans un litige avec l’administration ou les collectivités territoriales tels que autorisation d’occupation des sols, conformité au PLU (plan local d’urbanisme).

Comment choisir son avocat immobilier ?

Chacun peut avoir sa méthode mais quelques vérifications s’imposent compte tenu des sommes en jeu dans un contentieux lié à un projet immobilier. vous pouvez choisir un avocat sur la base de recommandation, à proximité de chez vous ou selon ses honoraires.

Choisir un avocat immobilier par recommandation

Dans votre entourage, votre famille ou vos amis, certains connaissent peut-être un avocat spécialiste de l’immobilier à Paris ou dans votre région. Le bouche à oreille est rejoint désormais par les recommandations sur les réseaux sociaux ou les avis laissés sur les sites internet.

Dans tous les cas, intéressez-vous aux litiges traités par l’avocat, aux retours d’expérience des personnes. C’est très différent de connaître un avocat et d’avoir fait appel à lui dans un litige immobilier.

Trouver un avocat en droit immobilier est simple. Il suffit de consulter l’annuaire du barreau de Paris ou autre. Mais choisir le bon avocat pour votre litige immobilier est une autre affaire. Vous devez vous intéresser à la réputation et au sérieux du cabinet d’avocats.

Où trouver un avocat en droit immobilier ?

Si vous souhaitez organiser un rendez-vous avec votre avocat immobilier pour lui expliquer votre problème en détail, autant privilégier la proximité. Notre cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris 16 est très facilement accessible depuis toute la région parisienne.

Les contentieux de l’immobilier à Paris sont les mêmes qu’en province. Les consultations par téléphone ou par email sont désormais ancrées dans les habitudes de travail des meilleurs cabinets d’avocats.

Choisir un avocat spécialisé en droit immobilier pour son expérience

Après avoir clairement établi votre besoin, après avoir vérifié les compétences juridiques indispensables, vous sélectionnez un avocat spécialiste de l’immobilier pour vous aider. Au-delà de ses compétences techniques, c’est son expérience qui fait sa valeur.

Quels sont les clients habituels du cabinet ? Quel type d’affaires traite-t-il en général ? Quels contrats rédige-t-il ? Quelles procédures sont en cours ? Dispose-t-il du temps nécessaire pour mener à bien votre litige immobilier ?

Vous vous intéressez à la taille du cabinet : cabinet d’avocats à taille humaine ou grand cabinet d’avocats ? Cabinet d’avocats spécialisé sur une partie du droit immobilier avec des avocats en droit de la copropriété ou cabinet d’avocats aux compétences transversales  :

  • compétences en droit public pour attaquer un refus de permis de construire ;
  • compétences en droit de la famille pour délivrer des conseils judicieux en matière d’achat de maison et de divorce ou de règlement de succession.

Choisir un avocat en fonction de ses honoraires

Le premier rendez-vous avec un avocat immobilier est l’occasion de voir si le feeling passe bien, s’il appréhende parfaitement votre problématique, s’il répond à vos interrogations. Une relation de confiance est indispensable à une bonne gestion d’un litige immobilier.

Rapidement, la question des honoraires de l’avocat doit être abordée. Une convention d’honoraires sera soumise. Obligatoire depuis la loi Macron du 6 août 2015, la convention d’honoraires concerne toute prestation de conseil, d’assistance et de rédaction d’actes juridiques et de plaidoiries. Elle indiquera la mission confiée à l’avocat immobilier, les modalités détaillées de sa rémunération, les frais de fonctionnement éventuels.

Les honoraires des avocats varient en fonction de leur expérience, de leur spécificités et de la complexité du dossier. Différentes formules sont possibles telles que honoraires au forfait, honoraires au temps passé ou honoraires par abonnement.

Faire appel à un avocat immobilier est un investissement et un gage de sérénité. Compte tenu des montants en jeu dans une transaction immobilière à Paris, la tranquillité et la sécurité sont primordiales pour sécuriser votre patrimoine.

Choisir un avocat en fonction du problème rencontré dans le projet immobilier

Un avocat pour résoudre un litige avec une agence immobilière

En premier lieu, un projet immobilier implique souvent la présence d’une agence immobilière. En dépit de ses obligations de conseil et d’information, des complications peuvent survenir lors de la réalisation de la transaction immobilière. Il faut étudier attentivement les clauses du mandat de vente si vous êtes propriétaire, voire du mandat d’achat possible pour un futur acquéreur.

La signature d’un mandat est obligatoire et doit répondre à certaines contraintes juridiques : une durée limitée du mandat, des honoraires détaillés, un périmètre de mission clairement défini. En l’absence d’une mention requise, le mandat de l’agent immobilier est nul. Comme à Paris, les sommes en jeu sont très importantes, le recours à un avocat sera conseillé voire obligatoire pour poursuivre une agence immobilière en justice.

Un avocat pour résoudre un litige lié aux diagnostics techniques

Si vous êtes acheteur, tout se joue lors de la rédaction de la promesse de vente ou du compromis de vente. Depuis la loi Alur (pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, la plupart des informations essentielles et des diagnostics sont à inclure avec le compromis. Vous pouvez le faire rédiger par un notaire, par un agent immobilier ou directement entre vendeur et acheteur. Dans tous les cas, la rédaction de cet avant-contrat de vente immobilière est particulièrement importante. Prendre les conseils d’un avocat spécialisé dans l’immobilier vous rassure et vous conforte. Il décèle les pièges d’une clause suspensive mal rédigée ou d’un diagnostic manquant.

Le dossier de diagnostic technique immobilier (DDT) comprend de plus en plus d’informations : plomb, termite, état de l’électricité, etc. Récemment, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu opposable. Un dossier de diagnostic non conforme ou réalisé par une entreprise non certifiée engage la responsabilité du vendeur et peut faire annuler une vente.

L’agence immobilière est tenue de faire paraître une annonce avec le DPE sous peine d’amende de 15 000 euros. La responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée en cas de DPE erronée (sauf à montrer que le propriétaire n’a pas fourni les bonnes informations). Bref, le dossier de diagnostic devient une source de contentieux importante lors de la réalisation d’un projet immobilier.

 

Le Cabinet d’avocats Goldwin vous assiste dans la gestion et l’appréhension des litiges immobiliers à tout moment de la transaction. Le cabinet dispose de toutes les compétences juridiques et de l’expérience des dossiers complexes pour accompagner la réalisation de vos projets immobiliers. Nos avocats immobiliers savent mettre en place des stratégies créatives pour défendre au mieux les intérêts de tous les acteurs de la propriété immobilière.