FAQ Archive - GOLDWIN Avocats
goldwin

Site internet : œuvre de l’esprit protégeable par le droit d’auteur ?

Dans le cadre de l’exercice de son activité, une entreprise est souvent amenée à éditer un site internet afin de présenter ses services en ligne. Lorsque certaines conditions sont caractérisées, ce site internet est susceptible d’être protégé par le droit d’auteur.

Vous souhaitez protéger votre site internet et éviter que vos concurrents s’approprient de votre création intellectuelle ? Les avocats du Cabinet Goldwin vous expliquent comment faire pour protéger votre site internet.

Tout d’abord, votre site internet doit consister en une œuvre de l’esprit au sens du Code de la propriété intellectuelle (A). Ensuite, il est nécessaire de caractériser le caractère original de votre site internet (B).

A. L’application de la notion d’œuvre de l’esprit à celle de site internet

Bien qu’aucune définition d’œuvre de l’esprit ne ressorte du Code de propriété intellectuelle, l’article L.111-1 alinéa 1er de ce Code prévoit que :

« L’auteur d’une œuvre de l’esprit jouit sur cette œuvre, du seul fait de sa création, d’un droit de propriété incorporelle exclusif et opposable à tous ».

En sa qualité de titulaire d’un droit de propriété incorporelle exclusif et opposable à tous, l’auteur d’une œuvre de l’esprit peut s’opposer à la reproduction, représentation ou encore à la divulgation de son œuvre.

Mais quelles sont les créations intellectuelles qui sont comprises au sein de la notion d’œuvre de l’esprit ?

La nature des œuvres faisant partie de cette liste est très variée. Ainsi, un livre, un logiciel ou encore une allocution consistent en des œuvres de l’esprit au sens du Code la propriété intellectuelle.

A fortiori, un site internet est susceptible d’être considéré comme une œuvre de l’esprit au sens du Code de la propriété intellectuelle. En revanche, pour que l’on puisse considérer qu’un site internet consiste en une œuvre de l’esprit au sens du Code de la propriété intellectuelle, il faut qu’il soit marqué par l’apport intellectuel de son auteur.

En d’autres termes, pour qu’un site internet puisse bénéficier d’une protection au titre du droit d’auteur, il doit refléter la personnalité de son auteur.

B. L’application de la notion d’originalité à celle de site internet

La jurisprudence est venue préciser quels sont les critères pour qu’un site internet soit considéré comme une œuvre protégeable par le droit d’auteur.

Dès lors, pour qu’une création intellectuelle soit considérée comme une œuvre de l’esprit, cette création doit être originale. En d’autres termes, elle doit refléter la personnalité de son auteur, ce qui est le cas si l’auteur a pu exprimer ses capacités créatives lors de la réalisation de l’œuvre.

Toutefois, les juridictions se montrent souvent réticentes lorsqu’il s’agit de reconnaître qu’un site internet présente un caractère original.

Or, dans une décision qui a été rendue le 4 juin 2015, le Tribunal de grande instance de Marseille a jugé qu’un site internet est une œuvre de l’esprit et que, de ce fait, l’éditeur e ce site internet était fondé à agir en contrefaçon envers l’entreprise concurrente qui avait repris, en l’absence de toute autorisation de sa part, les visuels dudit site internet.

Cependant, le Tribunal de grande instance de Paris a refusé d’accorder une protection à un site internet au titre du droit d’auteur parce que les éléments apportés au soutien d’une telle allégation étaient insuffisants pour démontrer le caractère original de ce site. Plus précisément, les juges ont relevé que :

« Le choix des couleurs noir, rouge et gris n’est pas le résultat d’une recherche esthétique et d’un effort personnalisé, d’autant que l’utilisation des couleurs rouge et noir en raison du contraste créé par l’association de couleurs opposées est banale ».

Il en découle qu’un site internet est susceptible de bénéficier d’une protection au titre du droit d’auteur à condition que son éditeur parvienne à établir son caractère original. C’est notamment ce qui a été jugé par les Cours d’appel de Paris et de Rennes.

Or, pour atteindre un tel un résultat, le créateur du site internet doit choisir un mode d’expression qui lui est propre et qui est, de ce fait, nécessairement distinct du choix qu’aurait fait un autre auteur.

Pour plus de précisions concernant l’application du droit d’auteur au site que vous avez édité dans le cadre de l’exercice de votre activité, vous pouvez prendre contact avec notre équipe d’avocats.

Harcèlement moral dans la fonction publique

Situation de harcèlement moral dans la fonction publique, que faire ?

 

mobbing

Désormais considéré comme une branche du droit à part entière, le harcèlement moral dans la fonction publique prend une place sans cesse plus importante.

En témoigne par exemple la loi n° 2019-828 du 6 août 2019 de transformation de la fonction publique qui prévoit notamment d’imposer aux administrations la mise en place d’un dispositif de signalement des actes de violence, de discrimination et de harcèlement.

Le Cabinet GOLDWIN intervient aux côtés de ses clients pour toutes les problématiques qui relèvent du harcèlement moral dans la fonction publique, tant sur le volet droit public que sur le volet droit pénal.

Que vous soyez victime, auteur ou présumé auteur de tels agissements ou encore une collectivité confrontée à une telle situation dans vos services, nos avocats vous accompagnent tout au long de vos procédures afin de défendre vos intérêts.

 

  • Comment caractériser une situation de harcèlement moral ?

Pour que le harcèlement moral soit reconnu, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • Des agissements répétés

Le harcèlement ne peut être reconnu dans le cas de faits isolés.

  • Une intention de nuire

L’auteur de ces agissements doit avoir une intention malveillante à l’égard de l’agent.

Le harcèlement moral peut aussi bien provenir d’un supérieur hiérarchique que d’un ou plusieurs collègues ou de personnes extérieures au service.

  • Un caractère préjudiciable des agissements

Les agissements doivent avoir pour effet une dégradation des conditions de travail de l’agent harcelé susceptible de porter atteinte aux droits et à la dignité de l’agent, d’altérer sa santé physique ou mentale ou encore de compromettre son avenir professionnel.

 

  • Agent public, vous êtes victime de harcèlement moral dans le cadre de vos fonctions ?

Le Cabinet vous assiste dans vos démarches administratives et contentieuses afin de :

  • faire cesser le harcèlement dont vous faites toujours l’objet ;
  • obtenir la réparation intégrale des préjudices causés par le harcèlement que vous avez subi.

De manière générale, nos avocats vous accompagnent pour vous assurer le bénéfice de vos droits, et notamment le bénéfice du droit à la protection fonctionnelle, que tout agent victime de harcèlement est désormais en droit de réclamer, qu’il soit fonctionnaire ou agent public non titulaire.

L’administration est en effet tenue de protéger ses agents contre les menaces, violences, voies de fait, injures, diffamations ou outrages dont ils pourraient être victimes à l’occasion de leurs fonctions.

Si elle dispose d’une certaine liberté dans la mise en œuvre de la protection fonctionnelle, l’administration est dans l’obligation de prendre toutes les mesures permettant de prévenir et de remédier à la situation de harcèlement moral dont est victime son agent.

Exemples de mesures entrant dans le champ de la protection fonctionnelle :

  • enquête administrative ;
  • mesures de soutien et de prévention ;
  • assistance juridique et prise en charge des frais de justice ;
  • prononcé de sanction à l’égard de l’auteur du harcèlement ;
  • réparation du préjudice subi par la voie indemnitaire.

L’octroi de la protection fonctionnelle doit faire l’objet, dans un délai raisonnable, d’une demande écrite et motivée de la part de l’agent à l’administration.

 

  • Agent public, vous êtes auteur ou prétendument auteur de harcèlement moral dans le cadre de vos fonctions ?

Le Cabinet GOLDWIN vous accompagne dans vos démarches administratives et contentieuses.

En matière administrative, nos avocats vous conseillent et vous représentent pour faire valoir vos droits dans le cadre d’une éventuelle procédure disciplinaire pour des agissements ou prétendus agissements de harcèlement moral à l’égard d’un autre agent.

En outre, le Cabinet fait valoir les droits de l’agent accusé, et notamment le droit au bénéfice de la protection fonctionnelle.

L’administration est tenue de lui octroyer cette protection, sauf dans le cas où elle serait en mesure de prouver l’existence d’une faute personnelle de l’agent.

La protection fonctionnelle permet à l’agent accusé de harcèlement moral de bénéficier de :

  • une protection juridique venant couvrir les condamnations civiles prononcées contre lui ;
  • une assistance au cours d’un éventuel procès pénal.

L’octroi de la protection fonctionnelle doit faire l’objet d’une demande écrite et motivée de la part de l’agent à l’administration, le tout dans un délai raisonnable.

Nos avocats interviennent également à vos côtés devant le juge, en matière contentieuse.

Dans le cadre contentieux, nous vous assistons et vous représentons afin notamment de :

  • faire annuler toute sanction qui aurait été irrégulièrement prononcée ;
  • obtenir réparation des préjudices subis.

 

  • Administration, vous êtes confrontée à une situation de harcèlement moral avec vos agents ?

Le Cabinet GOLDWIN vous accompagne dans vos démarches afin de protéger vos intérêts et ceux de vos agents.

L’administration est en effet susceptible de voir engager sa responsabilité lorsqu’elle est confrontée, au sein même de ses services, à une situation de harcèlement entre plusieurs de ses agents, et ce quand bien même elle n’aurait pas été tenue informée du contexte de harcèlement dans lequel se trouvait un agent.

Elle doit donc mettre en œuvre des mesures adéquates et effectives permettant de prévenir et de remédier à de tels agissements.

En outre, elle est tenue d’octroyer la protection fonctionnelle à ses agents, qu’ils soient victimes ou auteurs de harcèlement moral.

Sa responsabilité sera seulement exonérée en partie ou en totalité dans le cas où elle démontre que la faute personnelle de l’agent auteur de harcèlement moral.

Nos avocats accompagnent les collectivités dans l’ensemble de leurs démarches, tant en matière administrative qu’en matière contentieuse.

Cession de fonds artisanal

Cession de fonds artisanal sans transmission de clientèle – Quoi faire ?

 

Vous venez d’acheter un fonds artisanal et vous constatez que le cédant ne vous a pas transmis sa clientèle ni la liste téléphonique professionnelle attachée à l’activité du fonds.

Malgré le paiement intégral du prix de cession, le cessionnaire conserve l’exercice de cette activité comme si rien n’était ?

Vous devez agir !

 

D’abord, vous devez vous assurer que votre bien peut être qualifié de fonds artisanal.

Ensuite, vous pouvez agir pour défaut de transmission de clientèle sur trois fondements légaux.

 

  • Un fonds artisanal, de quoi s’agit-il ?

 

Les activités artisanales sont des activités civiles, accomplies par un exploitant (l’artisan) soumis au régime unique de l’entrepreneur individuel.

Un artisan est celui qui tire la plus grande partie de ses revenus professionnels de son travail manuel.

fonds artisanal

 

La cession de l’entreprise artisanale (dite cession de fonds artisanal) n’est soumise à aucune disposition spéciale. Dès lors, sont exclues les dispositions du Code de commerce relatives à la vente d’un fonds de commerce (Cass. com. 29-10-1963, D. 1964.51 : dispense d’accomplissement de la publicité).

 

  • Requalification de fonds artisanal en fonds de commerce

 

Néanmoins, il est prudent de se conformer aux formalités de la cession de fonds de commerce pour pallier toute éventualité de requalification du fonds artisanal en fonds de commerce.

En effet, la jurisprudence emploie deux critères pour distinguer un artisan d’un commerçant (Cass. com., 21 mai 1985 : Bull. civ. IV, n° 16) :

  1. l’importance du nombre de salariés, et
  2. la part des revenus professionnels tirés de son travail manuel.

Ainsi, un chauffeur de taxi exploitant une seule voiture lui appartenant a la qualité d’artisan.

chauffeur taxi

Toutefois, l’activité de taxi devient commerciale si l’entreprise emploie plus de dix salariés.

Dans cette hypothèse, la cession du fonds de taxi sera soumise au régime juridique de la cession de fonds de commerce.

Par conséquent, vous pouvez opposer au cédant la violation du régime juridique de la cession de fonds de commerce si l’une des règles prévues à ce titre est violée.

 

  • Comment agir face à une cession de fonds artisanal sans clientèle ?

Le fonds artisanal de taxi est composé des éléments suivants :

  • une clientèle, sans laquelle la
  • un véhicule,
  • des équipements spéciaux, et
  • une autorisation de stationnement.

Si vous êtes cessionnaire, vous avez trois possibilités pour agir contre votre cédant en cas de cession de fonds artisanal sans clientèle, à savoir :

nullité

 

  1. L’action en nullité sur le fondement de la contrepartie

Distinguons deux arguments pouvant être invoquées à l’appui de cette demande :

Argument n° 1 

Défaut de mention de la clientèle dans l’acte de cession

(défaut de contrepartie)

 

Argument n° 2

Cession de l’autorisation administrative de stationnement sans clientèle

(contrepartie illusoire)

 

 

Le défaut de contrepartie correspond à l’hypothèse dans laquelle le vendeur s’engage à transférer la propriété d’une chose qui n’existe pas.

 

Sur le fondement de l’article 1168 du Code civil, la jurisprudence assimile le déséquilibre entre les prestations des parties à un défaut de contrepartie.

 

Dans ce cas, le contrat litigieux ne saurait être qualifié de cession de fonds artisanal de taxi, mais serait une simple cession d’autorisation administrative de stationnement dénouée de tout sens.

 

Par conséquent, vous pouvez agir en nullité de la cession pour défaut de clientèle stipulée dans l’acte.

 

 

La jurisprudence déduit de l’article 1169 du Code civil que les parties doivent convenir d’une contrepartie réelle au moment de la formation du contrat

(Cass. civ. 1e, 3 juillet 1996, arrêt dit « Point club vidéo »).

 

Dans le contrat de vente, la délivrance de la chose est la contrepartie du paiement d’un prix non dérisoire, et vice-versa.

 

Or, si votre cédant vous cède l’autorisation administrative de stationner sans vous transférer sa clientèle ou la ligne téléphonique professionnelle rattachée au fonds artisanal, vous pouvez lui opposer le défaut de contrepartie réelle pour faire annuler le contrat.

 

 

  1. L’action en nullité de la vente pour défaut d’objet

 

Il ressort de l’article 1583 du Code civil que les éléments essentiels du contrat de vente sont la chose et le prix.

échange

Ainsi, la vente n’est possible qu’à deux conditions :

 

  1. La chose existe (au sens de l’article 1601 du Code civil), et
  2. La chose est identifiée, en ce sens que la prestation qui est l’objet de l’obligation doit être possible et déterminée ou déterminable (l’article 1163 du Code civil).

 

A défaut, le contrat est nul pour défaut d’objet (Cass. civ. 3e, 24 janv. 2019, n° 17-25.793).

 

La jurisprudence prononce la nullité pour défaut d’objet d’une cession de parts d’une société résultant de leur disparition par l’effet d’une opération de fusion par absorption (Cass. com., 26 mai 2009, n° 08-12.691).

 

  1. La demande de restitution du prix de cession et la réparation des dommages-intérêts pour non-respect de la garantie contre le risque d’éviction

 

  • Qu’est-ce que la garantie contre le risque d’éviction ?

 

La garantie contre le risque d’éviction constitue un engagement pris par le cédant a pour objet d’assurer au cessionnaire la possession paisible de la chose cédée après la délivrance de celle-ci (l’article 1628 du Code civil).

cédée

A ce titre, le cédant s’oblige à :

  • s’abstenir de porter lui-même atteinte à la possession paisible de l’acheteur (éviction du fait personnel),et
  • garantir le cessionnaire contre les troubles émanant des tiers (éviction du fait des tiers).
  • Quelles sanctions ?

 

L’article 1630 du Code civil prévoit quatre sanctions cumulatives pour la violation de la garantie contre le risque d’éviction :

1° restitution du prix ;

2° celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;

3° les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

 4° enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat ».

 

Pour plus de précisions concernant l’application du droit à votre cas, vous pouvez rentrer en contact avec notre équipe d’avocats, qui dressera une stratégie adaptée à votre situation.

Nouvelle construction de mon voisin me dérange, que faire ?

Votre voisin entreprend des travaux qui ont des conséquences directes sur les conditions d’occupation et de jouissance de votre bien ? Vous souhaitez vous opposer à son projet ?

Deux moyens d’action s’offrent à vous. D’une part, la contestation du permis de construire qui a pour objectif d’obtenir l’annulation de l’autorisation d’urbanisme et, le cas échéant, la suspension des travaux. D’autre part, une procédure visant à obtenir l’indemnisation des préjudices qui vous sont causés par  ladite construction.

Les avocats du Cabinet Goldwin vous expliquent comment faire et vous accompagnent tout au long de ces procédures.

  1. La contestation du Permis de construire

 

  • Le délai pour agir

Il est primordial que vous soyez dans les délais pour intenter une action en justice.

Soyez vigilant quant à l’affichage du permis de construire de votre voisin.

En effet, il y a deux cas de figure :

  • Le permis est affiché : vous avez alors un délai de deux mois pour le contester à compter de cet affichage
  • Le permis n’est pas affiché : vous avez jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux pour le contester

Vous devez ensuite prendre contact avec la mairie afin de solliciter la communication du dossier de la demande du permis de construire ainsi que l’arrêté autorisant la construction.

Une fois que vous êtes en possession de l’arrêté, vous pouvez adresser un recours gracieux au maire de votre commune afin de solliciter le retrait de la décision d’urbanisme.

 

  • Le recours gracieux

 

Qu’est-ce que le recours gracieux ?

Il s’agit d’une demande amiable qui permet de saisir le maire de votre commune afin de solliciter l’annulation de la décision d’urbanisme autorisant la construction litigieuse. Ce recours permet d’interrompre le délai de deux mois évoqué ci-avant.

 

Comment préparer un recours gracieux ?

Le Cabinet Goldwin se charge de rédiger et d’envoyer le recours par courrier recommandé avec demande d’avis de réception au maire de votre commune.

En effet, ce recours pour être effectif doit présenter les éléments de droit et de fait justifiant la demande d’annulation. De même, ce recours doit être notifié au pétitionnaire.

A partir de la réception de notre recours, le maire dispose de deux mois pour nous répondre et y donner une suite favorable. Si le maire accède à notre demande, le permis de construire est retiré à votre voisin.

En revanche, en l’absence de réponse dans un délai de deux mois, votre demande fera l’objet d’un rejet implicite.

A partir de la date de rejet de votre recours gracieux, il faut agir rapidement.

En effet, vous disposez d’un nouveau délai de deux mois pour saisir le Tribunal administratif compétent.

 

  • Le recours contentieux devant le Tribunal administratif

Votre recours gracieux a été rejeté, vous êtes donc fondé à formuler un recours pour excès de pouvoir devant la juridiction administrative compétente territorialement.

 

Qu’est-ce que le recours pour excès de pouvoir?

Le recours pour excès de pouvoir est un recours contentieux permettant de demander au Juge administratif l’annulation d’une décision administrative compte tenu de son caractère illégal.

 

Comment envoyer votre recours pour excès de pouvoir ?

Le recours pour excès de pouvoir prend la forme d’une requête déposée devant la juridiction compétente.

Compte tenu des complexités juridiques que représente un tel recours, c’est un choix judicieux de vous faire représenter par un avocat  qui se chargera de rédiger et d’envoyer votre recours.

Il faudra joindre à la requête les éléments permettant de justifier votre intérêt à agir et les conditions d’occupation et de jouissance de votre bien mais aussi l’arrêté de l’autorisation d’urbanisme concernée.

Ensuite vous devrez notifier votre recours, dans un délai de 15 jours après l’envoi de votre recours, à la mairie et à votre voisin.

Il faudra vous armer d’un peu de patiente car la procédure devant le Tribunal administratif dure en moyenne 12 à 18 mois.

 

Il s’avère que la construction litigieuse en cours vous cause un préjudice particulièrement important et que l’achèvement de la construction présente un caractère irréversible qu’il sera difficile d’indemniser par la suite ? Vous pouvez entamer une procédure d’urgence parallèlement à votre recours contentieux.

 

  • Le référé-suspension

 

Qu’est-ce-que le référé-suspension ?

Le référé-suspension est une procédure d’urgence permettant au juge administratif de suspendre, en cas d’urgence, une décision administrative, même de rejet, ou certains de ses effets, dès lors que le requérant fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision. (article L. 521-1, R.522-1 du Code de justice administrative[1])

 

Le délai pour agir

La requête en référé doit être précédée d’une requête au fond. Celle-ci doit impérativement être déposée dans les meilleurs délai puisque le Juge administratif a une appréciation très stricte de la condition d’urgence.

A défaut pour le requérant de justifier du caractère urgent de sa demande, son recours sera rejeté.

Pour que le référé-suspension soit accueillie favorablement par le juge :

  • Il faut au préalable avoir déposé une requête au fond
  • Il faut justifier de l’urgence : en matière de permis de construire, il peut s’agir du caractère irréversible des travaux
  • Il faut justifier du caractère manifestement illégal de la décision contestée.

La décision du Juge des référés est rendue de manière assez rapide, entre quelques jours et deux semaines.

Cette décision est provisoire et permet de suspendre les travaux en attendant qu’une décision soit rendue au fond.

 

Vous souhaitez être indemnisé du préjudice que vous avez subi ? Vous avez contesté la décision d’urbanisme mais le permis de construire n’a pas été annulé ? Vous avez dépassé les délais de recours et votre action en annulation du permis est prescrite ? Vous pouvez encore agir !

 

  1. La procédure en indemnisation des préjudices subis

 

En effet, vous pouvez intenter une action devant le Tribunal judiciaire compétent en raison d’un trouble anormal du voisinage qui se trouve être à l’origine du préjudice de jouissance de votre bien.

Exemples de troubles anormaux du voisinage :

  • Une perte d’ensoleillement
  • Une perte d’intimité
  • Une perte vue

Ne perdez pas de temps ! Le délai pour agir est fixé à 5 ans à compter de la naissance du trouble. Il convient donc d’agir rapidement.

Pour être indemnisé, il faut justifier  :

  • D’un trouble anormal
  • De l’existence d’un préjudice
  • D’un lien direct entre les deux

Les préjudices doivent faire l’objet d’une évaluation précise par un professionnel et notamment la perte de la valeur vénale du bien.

 

Les avocats du Cabinet Goldwin vous accompagnent à chaque étape des différentes procédures.

Ils font preuve de professionnalisme et disposent d’une expertise reconnue que ce soit pour contester le permis de construire ou obtenir l’indemnisation de vos préjudices.

Choisir le Cabinet Goldwin, c’est l’assurance d’avoir des avocats réactifs qui apportent des réponses à vos problématiques mais aussi des avocats disponibles qui restent à votre écoute tout au long de la procédure.

Que faire si la nouvelle construction de mon voisin me dérange ?

Comment agir contre un concurrent qui désorganise votre entreprise ?

Parmi les pratiques contraires à la libre concurrence, la désorganisation d’une entreprise concurrente donne lieu à de nombreux conflits. Sanctionné sur le fondement de l’action en concurrence déloyale, la désorganisation requiert une faute, un dommage et un lien de causalité. L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est indispensable pour agir de manière efficace.

Il existe plusieurs manières de désorganiser une entreprise concurrente ou le marché en général. Dans les deux cas, certaines pratiques constituent des actes de concurrence déloyale.

  • recruter les salariés de son concurrent, en particulier sur des postes clés ou de manière massive ;
  • porter atteinte au secret des affaires, notamment en divulguant des documents confidentiels ou en s’appropriant des secrets de fabrication.

La multiplication d’actes agressifs ou leur importance, dans l’idée de déstabiliser un concurrent, peut être sanctionnée. Le plus fréquemment les actions fondées sur la désorganisation de l’entreprise portent sur le débauchage massif de salariés ou sur le détournement de la clientèle. La difficulté réside à trouver l’équilibre entre le jeu normal de la libre concurrence et la concurrence déloyale. Par exemple, un client n’appartient pas à une entreprise. Il est libre de choisir à un moment donné un concurrent, sauf s’il est contacté par des manœuvres illicites.

En complément de ces agissements, la Cour de cassation exige la preuve du comportement fautif du concurrent. Le rôle de l’avocat expert en droit de la concurrence est de qualifier les actes et d’obtenir les preuves. Ensuite, il détermine la stratégie efficace parmi les différentes actions amiables, précontentieuses ou contentieuses.

Qu’est-ce que la désorganisation d’une entreprise concurrente ?

On distingue deux notions dans le concept de désorganisation :

  • la désorganisation d’une seule entreprise concurrente ciblée ;
  • la désorganisation générale du marché.

Cette dernière rejoint la concurrence illégale. Certaines actions sont en effet répréhensibles pour maintenir la liberté de la concurrence sur un marché sain. Par exemple, il est interdit de revendre ses produits à perte, de réaliser des ventes avec prime, de proposer des prix abusivement bas par rapport au reste du marché. Par ces actions, l’entreprise déstabilise tous les acteurs de son marché et peut entraîner leur perte. En effet, imaginons une baisse massive des prix proposée par un acteur et suivie par quelques entreprises. Contrainte de revoir ses marges à la baisse, la société peut rapidement se retrouver en cessation de paiement, même si ses parts de marché et ses ventes ne diminuent pas.

Toute désorganisation d’une entreprise concurrente vise à la fragiliser dans son fonctionnement interne ou sur son marché.

Le non-respect des règles applicables peut également devenir un acte de concurrence déloyale. Par exemple, ouvrir le dimanche quand c’est interdit à ses concurrents ou pratiquer des soldes en dehors des périodes légales. Même si désormais entre les ventes privées, les promotions et les soldes, il est difficile de savoir quel prix est pratiqué et à quel titre.

La perturbation d’un réseau de distribution est également possible : des distributeurs non agréés, qui s’approvisionnent auprès de distributeurs agréés, commettent un acte de concurrence déloyale. Commercialiser des produits en dehors du réseau de distribution n’est pas en soi un acte de concurrence déloyale. Sauf si les ventes parallèles constituent des ventes parasites.

Action en concurrence déloyale pour désorganisation

L’action en concurrence déloyale se fonde sur la responsabilité de droit commun. Elle est prévue à l’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile comme “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Cela suppose donc une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En matière de désorganisation, il est particulièrement difficile de recueillir des preuves tangibles. Pour un débauchage massif de salariés, vous devrez montrer qu’il s’agit d’une volonté délibérée de la concurrence. Le nombre de départs est significativement plus élevé que ceux des autres années. Pourquoi vos salariés quittent-ils votre entreprise pour celle de votre concurrent ? Offre-t-elle des avantages importants et de meilleures conditions de travail ?

Attention, dans certains milieux, il n’est pas rare qu’un salarié parti à la concurrence reste en contact avec ses anciens collaborateurs. Il peut alors leur parler des conditions plus avantageuses et susciter plusieurs départs. C’est toute la difficulté de la désorganisation par embauche massive. La Cour de cassation a récemment rappelé que le caractère massif du débauchage, engendrant un préjudice à la société, constitue un indice de concurrence déloyale (Cour de cassation, 21 décembre 2017).

Les tribunaux exigent d’apporter la preuve de la désorganisation de l’entreprise. Ceci est plus fort qu’un simple problème passager. Votre entreprise est supposée en péril et sa survie compromise.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de désorganisation ?

C’est en raison de ses difficultés de preuve qu’un avocat en droit des sociétés est important. Tout comportement agressif d’un concurrent n’est pas sanctionnable par les tribunaux. Seul un avocat spécialisé dans les dossiers de concurrence peut faire la distinction entre concurrence tendue et concurrence déloyale. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise doit se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence.

Votre avocat commence donc par une étude approfondie des éléments soumis. Cela se fait de manière objective par rapport aux dernières jurisprudences. Cela permet de qualifier les actes sur le bon fondement juridique et ainsi, pouvoir engager les bonnes actions.

Après avoir qualifié les faits, l’avocat en concurrence déloyale sait rapidement comment agir. Pour prouver la désorganisation, il peut faire appel à un huissier de justice. Ainsi, celui-ci peut réaliser des constats et préparer le dépôt d’une plainte pour concurrence déloyale. Des témoignages sur le but recherché par votre concurrent sont également utiles mais souvent difficiles à obtenir.

Dans le même temps, vous devez préparer les preuves du préjudice et de son évaluation par le tribunal. En matière de désorganisation par un concurrent, cela peut s’avérer difficile. Une simple baisse de chiffre d’affaires n’est-elle pas en soi liée à un débauchage massif ? Faute, préjudice et lien de causalité. Gardez en tête ces 3 éléments constitutifs d’une action en concurrence déloyale.

Comment agir en cas de désorganisation ?

Dès qu’un concurrent commet des actes isolés de désorganisation, consultez un avocat. Le temps est un allié précieux. Votre avocat spécialisé en droit de la concurrence sait qualifier immédiatement les faits et proposer la stratégie adaptée. Même si débaucher quelques salariés n’est pas toujours suffisant pour gagner une action en concurrence déloyale en justice, la consultation d’un avocat très tôt permet d’agir avant d’atteindre un point de non-retour.

Votre avocat spécialisé dans les désorganisations d’entreprise et la concurrence déloyale peut indiquer les points à surveiller, ainsi que les preuves nécessaires. S’il peut s’agir au d’indices ou de commencement de preuve. Il est possible de demander au tribunal un constat d’huissier au sein de la société accusée d’actes de concurrence déloyale. L’avocat doit être précis dans la mission à confier à l’huissier de justice, afin de recueillir toutes les preuves.

Ensuite, place à l’action ! Avant d’intenter une action en justice, votre avocat peut adresser une mise en demeure. Réalisée par un avocat, la mise en demeure impacte immédiatement votre concurrent. Ses pratiques sont démasquées et vous allez agir. Le message est clair.

Si la mise en demeure reste sans effet, une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce s’impose. Les tentatives de résolution amiable et de négociation sont encore possibles.

Une action en référé peut s’envisager en cas d’urgence ou d’évidence. Des mesures provisoires d’interdiction permettent de faire cesser le trouble.

L’action au fond nécessite des délais plus longs. C’est l’occasion de monter un dossier de preuves complet pour obtenir réparation des préjudices subis.

Quelles sont les sanctions ?

Votre avocat exige la cessation immédiate des actes. Cela peut se réaliser sous astreinte. Vous pouvez exiger également des mesures de prévention pour éviter que de tels actes ne se répètent.

Votre avocat demande également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. A défaut d’établir le préjudice matériel, vous pouvez solliciter la réparation du préjudice moral.

Enfin, ne négligez pas l’attrait d’une publication judiciaire. En matière de concurrence, rendre public les pratiques de concurrence déloyale font partie du jeu. L’image de l’entreprise concurrente est impactée par cette publicité.

Exemples de désorganisation par un concurrent

Embauche de salariés d’un concurrent avec clause de non-concurrence

Un ou plusieurs salariés démissionnent pour partir chez votre concurrent en violation d’une clause de non-concurrence ? Vous pouvez agir contre les salariés mais aussi contre l’entreprise concurrente. La simple violation d’une clause de non-concurrence suffit alors à démontrer la volonté de désorganisation.

Tout employeur est supposé demander si le candidat a une clause de non-concurrence, dès lors qu’il le débauche d’un de ses concurrents. Cela sera une évidence si le salarié est à un poste clé de l’entreprise ou si l’insertion de clause de non-concurrence se généralise dans le secteur d’activité concerné. Le concurrent ne peut pas simplement se défendre en niant avoir su qu’une telle clause existait !

La clause de non-concurrence doit bien évidemment être valide !

Embauche de salariés d’un concurrent sans clause de non-concurrence

L’action en concurrence déloyale est possible à la suite d’un débauchage de ses salariés et du détournement de sa clientèle : une société a perdu 75 % de son équipe technico-commerciale sur la région Nord. “Elle n’a donc pu ni prospecter efficacement sa clientèle traditionnelle pour la fidéliser, ni en développer une nouvelle, ni élaborer une nouvelle stratégie commerciale pour s’adapter aux pratiques déloyales de sa concurrente, au profit de laquelle elle a perdu plusieurs appels d’offres”. La cour d’appel de Douai rappelle les conséquences d’un détournement de clientèle associé à un débauchage (Cour d’appel de Douai, 13 décembre 2018).

L’action en concurrence déloyale est possible si vous avez connaissance de manœuvres exercées par votre concurrent. Tel est le cas lorsque le nouvel employeur propose une rémunération particulièrement élevée et sans mesure avec les pratiques du marché.

Ce sera aussi le cas si le débauchage est massif c’est-à-dire concerne de nombreux salariés dans un temps très court ou des salariés à des postes-clés de l’entreprise. Par exemple, récemment, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné pour contrefaçon et concurrence déloyale un éditeur de logiciels qui avait débauché 9 salariés de son concurrent (décision du 23 septembre 2021, Affaire Generix contre ACSEP).

Autres cas de désorganisation du concurrent

Dans d’autres cas, la désorganisation peut résulter d’une multitude d’actes d’agression. Par exemple, masquer les publicités de son concurrent, détournement de clientèle ou récupération frauduleuse des fichiers clients, divulguer des informations erronées ou secrètes sur un concurrent, etc.

La Cour de cassation estime désormais que le détournement d’un fichier clients constitue un acte de concurrence déloyale. Elle n’exige pas que le démarchage soit massif ni systématique (Cour de cassation, 12 mai 2021).

D’autres pratiques comme le couponnage électronique ont été sanctionnées comme déloyales. Ainsi, l’achat d’un produit d’une marque X peut donner lieu à un coupon pour un autre produit de la marque mais pas pour celui d’une marque concurrente. Cela constitue un détournement de clientèle et un procédé déloyal.

Désorganisation et concurrence déloyale

La désorganisation d’une entreprise concurrente est une des 4 formes de concurrence déloyale créée par les tribunaux, aux côtés :

Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises subissant des actes de concurrence déloyale. Il met tout en œuvre pour obtenir une cessation rapide des faits et rétablir les conditions d’une concurrence normale. Nos avocats ont à cœur d’obtenir également des dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Ils vous accompagnent et vous conseillent pour définir la meilleure stratégie. Ils mettent leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence au service de la pérennité de votre entreprise. Nos avocats en concurrence déloyale développent des stratégies créatives et innovantes pour protéger vos efforts et vos investissements. Ils ont le sens de l’entreprise et du business.

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur des faits de désorganisation de votre entreprise rapidement en nous contactant.

Comment agir en cas de confusion ?

Comment agir en cas de confusion ou de contrefaçon ?

Parmi les pratiques contraires à une concurrence loyale, nous trouvons la création d’une confusion ou la contrefaçon. Ces deux notions semblent proches mais sont, en droit, différentes. L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est précieuse en cas de contrefaçon comme en cas de confusion.

Des similitudes poussées entre vos produits et ceux d’un concurrent peuvent relever de la contrefaçon et de la confusion. L’action en contrefaçon répond à des règles précises et, bien souvent, elle interagit avec une action en concurrence déloyale. Dans de nombreuses actions en justice, l’action en concurrence déloyale est engagée aux côtés de l’action en contrefaçon. Si de nombreux experts et juges se querellent encore sur cette notion, il est important de faire appel à un avocat à l’expertise reconnue dans les deux secteurs pour maîtriser totalement le dossier.

Avant toute chose, le rôle de l’avocat expert en droit de la concurrence est de bien qualifier  les actes préjudiciables. Ensuite, il détermine les différentes actions amiables, précontentieuses ou contentieuses nécessaires. Tout cela se réalise en accord avec les objectifs du client : obtenir la cessation des faits et la réparation des préjudices.

Contrefaçon et confusion, quelles différences ?

La contrefaçon suppose une atteinte à un droit de propriété intellectuelle antérieur. On identifie ainsi la contrefaçon de marques, de dessins et modèles, de brevets et de droits d’auteur. Les textes qui régissent la contrefaçon relèvent du Code de la propriété intellectuelle.

La confusion nécessite des similitudes entre les produits, les services, les méthodes de commercialisation, les processus des entreprises. La confusion entre entreprises relève de la concurrence déloyale. Elle se fonde donc sur la responsabilité de droit commun. L’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile comme “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Cela suppose donc une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En droit français comme en droit européen, le risque de confusion est une notion importante. Il est exigé dans certaines actions en contrefaçon (par imitation) comme dans les actions en concurrence déloyale.

Par exemple, la cour de cassation a exigé que l’action en concurrence déloyale pour atteinte au nom commercial suppose de rapporter la preuve de l’existence d’un risque de confusion entre les dénominations litigieuses et ledit nom commercial (Cour de cassation, 26 avril 2017).

Très souvent, les deux actions en contrefaçon et en concurrence déloyale sont intentées en même temps. Lorsque la contrefaçon est reconnue, seuls des faits distincts constitutifs d’une faute peuvent permettre de gagner sur le terrain de la concurrence déloyale. C’est l’application du principe général du droit non bis in idem : on ne sanctionne pas deux fois pour les mêmes faits. Lorsque l’action en contrefaçon échoue, les tribunaux ont tendance à examiner l’action en concurrence déloyale de manière plus souple. L’existence d’un comportement fautif est dans tous les cas requis.

Action en contrefaçon

Lors d’une action en contrefaçon, le tribunal vérifie l’existence et la validité du droit de propriété intellectuelle invoqué. Pour vos adversaires, ce sera l’occasion :

  • de contester la validité d’une marque dépourvue de caractère distinctif ;
  • d’agir en déchéance pour non-usage de la marque.

Être titulaire d’un droit de propriété intellectuelle ne signifie pas que ce droit résistera à une action en justice. Votre avocat en propriété intellectuelle commencera donc par vérifier la validité du droit invoqué. Il requiert un dossier de preuves d’usage complet et cohérent pour les produits et services visés dans l’action en contrefaçon.

Ensuite, lorsque la reproduction à l’identique du droit antérieur n’est pas réalisée, on parle d’imitation. Les juges recherchent alors si les similitudes ne créent pas un risque de confusion dans l’esprit du public concerné. C’est conforme au droit européen, qui exige un usage d’un droit et une grande liberté de la concurrence.

Attention car le risque de confusion en matière d’imitation s’apprécie différemment du risque de confusion dans la concurrence déloyale. A défaut d’accompagnement par un avocat expérimenté en défense des entreprises, vous risquez d’échouer compte tenu de la complexité des dossiers en cause et des subtilités des règles françaises et européennes.

Notre cabinet d’avocats en contrefaçon maîtrise également habilement les règles de la concurrence déloyale. Nous avons à coeur de formuler dès le début de la procédure les actes fautifs et les atteintes aux droits de propriété intellectuelle pour aborder sereinement la défense de votre entreprise.

Action en concurrence déloyale pour confusion

L’action en concurrence déloyale est plus difficile. L’entreprise doit prouver l’existence d’un abus de la liberté du commerce. En effet, les clients sont libres de préférer une autre marque à un instant donné, sauf s’ils sont attirés par de mauvaises raisons vers une nouvelle entreprise.

La Cour de cassation pose que le cumul des deux actions n’est possible qu’en présence d’une faute constitutive de concurrence déloyale distincte de la participation aux faits de contrefaçon. D’ailleurs, elle n’admet pas qu’une action en confusion aboutisse au maintien d’un monopole, après avoir perdu des droits de propriété intellectuelle. Le principe de libre concurrence ne subit de dérogations qu’en cas de monopole restreint dans l’espace et le temps. Seul un abus de droit, caractérisé par une faute, permet de faire condamner un tiers en concurrence déloyale.

Voici quelques exemples de confusion : le concurrent copie purement et simplement, ou s’inspire nettement, de la marque, du nom commercial d’une société ou des documents commerciaux tels que catalogue, factures, bons de commande.

Si l’action en concurrence déloyale est connexe à une action en contrefaçon, l’action est portée au principal devant le tribunal judiciaire, et non plus devant le tribunal de commerce. La compétence du tribunal fait partie de la stratégie de défense.

De la même manière, l’action en concurrence déloyale pour confusion ne peut être portée en parallèle d’une action en concurrence parasitaire. Certains demandeurs n’hésitent pas à multiplier les fondements juridiques, espérant en voir au moins un aboutir. C’est une erreur, contrefaçon, concurrence déloyale pour confusion et parasitisme relèvent de conditions et de modalités différentes.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de confusion ?

Les notions de risque de confusion sont complexes et sujettes à des discussions de la doctrine comme des tribunaux. En tant que dirigeant d’entreprise, vous n’avez pas à maîtriser ces sujets. Un avocat en droit des sociétés accompagne ses clients dans l’exercice de ses activités quotidiennes. Et cela, y compris lorsqu’un concurrent agit de manière agressive.

Dans un marché concurrentiel tendu, tous les moyens sont bons pour capter des parts de marché, mais certains sont illicites. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise peut se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence. A défaut, l’entreprise abuse de son droit d’entreprendre et engage sa responsabilité.

Tout comportement agressif sur le marché ne permet pas d’engager une action en justice. Votre avocat comment donc à étudier les faits de manière objective. Cela permet de bien qualifier les actes pour engager les bonnes actions. Action en contrefaçon, action en concurrence déloyale ou les deux ?

Après avoir qualifié les faits, l’avocat en concurrence déloyale sait rapidement comment agir. Or, le temps est votre plus précieux allié pour éviter que la confusion s’installe dans l’esprit du consommateur et de vos clients.

Pour prouver la confusion, votre avocat détaille chaque confusion : similitudes sonores (rythme de la dénomination sociale des entreprises concernées), similitudes phonétiques, similitudes olfactives ou similitude intellectuelle, etc. Tout doit être pris en compte. Experts dans ce domaine, nos avocats sauront vous assister dans vos démarches et vous conseilleront pour régler le litige dans les plus brefs délais.

Un avocat en droit de la concurrence recueille toutes les preuves. Il fait établir des constats d’huissier pour établir la matérialité des faits. Il vous assiste tout au long de l’action en justice. Votre avocat vous donne les éléments appréciés des tribunaux pour évaluer la réalité du préjudice subi.

Comment agir en cas de confusion ?

Dès qu’un concurrent réalise un acte confusant, consultez un avocat. Le temps est un allié précieux. Votre avocat spécialisé en droit de la concurrence sait qualifier immédiatement les faits et proposer la stratégie adaptée.

Par exemple, il peut adresser une mise en demeure. Réalisée par un avocat, la mise en demeure bénéficie d’un impact plus fort. Si la mise en demeure reste sans effet, une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce s’impose. Votre avocat peut envisager des mesures d’instruction avant procès si nécessaire. Les tentatives de résolution amiable et de négociation sont encore envisageables.

Une action en référé peut s’envisager en cas d’urgence ou d’évidence. Des mesures provisoires d’interdiction permettent de faire cesser le trouble.

L’action au fond prend du temps mais permet de réunir un dossier solide pour obtenir réparation des préjudices subis.

Quelles sont les sanctions ?

Votre avocat exige la cessation immédiate des actes, éventuellement sous astreinte. Vous pouvez exiger également des mesures de prévention pour éviter que de tels actes ne se répètent.

Votre avocat demande également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. A défaut d’établir le préjudice matériel, vous pouvez solliciter la réparation du préjudice moral.

Enfin, ne négligez pas l’attrait d’une publication judiciaire. En matière de concurrence, rendre public les pratiques de concurrence déloyale font partie du jeu. L’image de l’entreprise concurrente est impactée par cette publicité.

Exemples de confusion

La Cour de cassation a tout d’abord rappelé récemment que la contrefaçon par reproduction existait du seul fait de l’atteinte au droit privatif (Cour de cassation, 11 mai 2017). En revanche, l’articulation entre action en contrefaçon et action en concurrence déloyale est plus subtile.

Par exemple, la commercialisation d’une déclinaison de produits contrefaits ne constitue pas un acte de concurrence déloyale distinct de l’action en contrefaçon (Cour de cassation, 24 octobre 2018).

La concurrence déloyale par confusion pourra être retenue dans les cas où un graphisme utilisé est repris dans la commercialisation des produits. Ce sera également le cas lorsqu’un concurrent reprend les caractéristiques du packaging d’un produit, qui n’est pas nécessairement protégé par un droit de propriété intellectuelle. Dans ce cas, les éléments repris du packaging ne doivent pas être imposés par un caractère technique (la taille imposée par la taille du produit ou le format imposé par la fragilité du produit). Il en est de même pour la forme du produit, dès lors qu’elle n’est pas imposée par des considérations techniques.

Il existe ainsi une multitude de décisions de justice relatives à des actions en concurrence déloyale par création d’une confusion. Seule une expertise et une pratique quotidienne permettent d’avoir une vision d’ensemble, de la jurisprudence la plus récente et la plus adaptée à votre situation.

Confusion et concurrence déloyale

La confusion est une des 4 formes de concurrence déloyale créée par les tribunaux, aux côtés :

Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises subissant des actes de concurrence déloyale. Il met tout en œuvre pour obtenir une cessation rapide des faits et rétablir les conditions d’une concurrence normale. Nos avocats ont à cœur d’obtenir également des dommages-intérêts en réparation des préjudices subis.

Ils vous accompagnent et vous conseillent pour définir la meilleure stratégie. Ils mettent leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence au service de la pérennité de votre entreprise. Nos avocats en concurrence déloyale développent des stratégies créatives et innovantes pour protéger vos efforts et vos investissements. Ils ont le sens de l’entreprise et du business.

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur une contrefaçon, un risque de confusion rapidement en nous contactant.

Comment agir en cas de parasitisme ?

Le parasitisme est une des situations conflictuelles entre entreprises. Il consiste, pour une société, à se placer dans le sillage d’une autre entreprise pour tirer profit de son  savoir-faire et des efforts de recherche et développement (R&D), des efforts humains et matériels. Elle profite alors de la notoriété établie par l’autre entreprise. 

Il s’agit d’une façon déloyale d’exercer son activité sur le marché. Acte de concurrence déloyale, le parasitisme engage la responsabilité civile délictuelle de son auteur. 

L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est précieuse en cas de parasitisme. Si une saine concurrence est normale, certaines pratiques peuvent engager la responsabilité de l’entreprise. Et il convient d’agir rapidement face à un comportement parasitaire, un comportement répréhensible. Un avocat expert en droit de la concurrence vous accompagne sur la qualification exacte des faits, sur leur matérialité et sur les actions en justice à mener pour faire cesser le trouble et obtenir réparation du préjudice. 

Dans un marché concurrentiel tendu, tous les moyens ne sont pas bons pour capter des parts de marché. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise peut se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence. A défaut, l’entreprise abuse de son droit d’entreprendre et engage sa responsabilité. 

Qu’est-ce que le parasitisme ? 

Le parasitisme consiste à se placer dans le sillage d’une entreprise, en profitant indûment des efforts déployés par cette dernière. L’entreprise qui réalise les faits de parasitisme économise ainsi des efforts pour parvenir au même résultat. 

Le parasitisme est très souvent invoqué aux côtés d’une action en contrefaçon lorsqu’un titre de propriété intellectuelle est revendiqué par la victime. Ce n’est pas une obligation et le parasitisme peut être sanctionnable seul, sur le fondement d’un acte de concurrence déloyale. On parle de concurrence parasitaire ou de concurrence déloyale et de parasitisme. 

L’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile comme “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” 

Création jurisprudentielle, la notion de parasitisme évolue avec le marché économique et les pratiques concurrentielles. Les tribunaux n’exigent d’ailleurs plus d’une position de concurrence réelle existe entre les deux entreprises. Le parasitisme se détache à ce titre de la concurrence déloyale. 

Historiquement, dès 1959, la Cour de cassation a condamné pour parasitisme les créateurs de la “vache sérieuse” tant la référence à la Vache qui rit était évidente. 

Dans tous les cas, il requiert la réunion des éléments propres à la mise en jeu de la responsabilité de l’auteur : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. 

Il existe différentes formes de parasitisme

  • profiter de la notoriété d’une entreprise ou d’une marque, 
  • profiter des investissements matériels et humains d’une entreprise. 

L’existence d’un risque de confusion n’est pas une condition de la concurrence parasitaire

Comment agir en cas de parasitisme ? 

Dès qu’un acte ou un comportement parasitaire se produit, consultez un avocat. Le temps est un allié précieux. Votre avocat spécialisé en droit de la concurrence sait adresser une mise en demeure en montrant toute votre détermination et votre surprise. 

Si la mise en demeure reste sans effet, une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce est nécessaire. Elle peut être intentée pendant 5 ans. Votre avocat peut envisager des mesures d’instruction avant procès si nécessaire. Les tentatives de résolution amiable et de négociation sont encore envisageables. 

Une action en référé peut s’envisager en cas d’urgence ou d’évidence. Des mesures provisoires d’interdiction permettent de faire cesser le trouble. 

L’action au fond prend du temps mais permet de réunir un dossier solide pour obtenir réparation des préjudices subis par les agissements parasitaires. 

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de parasitisme ? 

L’avocat spécialisé en parasitisme est un stratège du droit de la concurrence. Il connaît les limites du jeu d’une concurrence loyale et saine entre les entreprises. Votre avocat vous conseille sur les actions à conduire en cas d’agissements parasitaires. Les tribunaux n’exigent pas de concurrence entre les deux entreprises. 

Votre avocat établit la matérialité des 3 axes qui permettent d’engager la responsabilité de l’auteur du parasitisme : 

  • La faute : elle se constitue par l’usurpation d’une valeur économique d’autrui, par la réduction de ses investissements, par le gain de temps réalisé, par l’absence de prise de risques. S’inscrire dans le sillage d’une autre entreprise nécessite sans doute un élément intentionnel. Le parasitisme semble difficile par imprudence. Toute imitation d’autrui n’est pas sanctionnable. Ainsi, copier l’offre d’un concurrent, fréquente dans la profession, n’est pas un comportement parasitaire. 
  • Le préjudice : la réalité du préjudice se montre avec une perte de chiffre d’affaires mais aussi avec une atteinte à la notoriété de l’entreprise, avec des témoignages de consommateurs montrant qu’ils ont confondus les deux entreprises, etc. Le préjudice moral est important car il est difficile de montrer qu’une diminution de chiffre d’affaires est liée au comportement parasitaire. 
  • Le lien de causalité : les juges du fond ont un pouvoir souverain pour l’appréciation des éléments de preuve de la causalité, sous le contrôle de la Cour de cassation. 

Un avocat en droit de la concurrence recueille toutes les preuves des agissements parasitaires. Il fait établir des constats d’huissier en bonne et due forme pour établir la matérialité des comportements parasitaires. 

Votre avocat vous assiste lors du dépôt en de plainte en agissements parasitaires. Il vous assiste tout au long de l’action en justice et adopte la meilleure stratégie. 

Quelles sont les sanctions contre le parasitisme ? 

Votre avocat exige la cessation immédiate des actes de parasitisme, éventuellement sous astreinte. Vous pouvez exiger également des mesures de prévention pour éviter que de tels actes ne se répètent. 

Votre avocat sollicite également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. A défaut de pouvoir établir un préjudice matériel, vous solliciterez a minima la réparation du préjudice moral. Les investissements réalisés par votre entreprise sont autant d’investissements non réalisés par le parasite. 

Enfin, vous pouvez demander la publication du jugement. Cela porte un coup à l’entreprise auteur des agissements parasitaires, autant qu’aux entreprises qui auraient l’idée d’adopter des actes de concurrence déloyale. Il est toujours bon de montrer que l’entreprise se dote des moyens de défense adéquats. 

Bon à savoir : si l’action est connexe à une action en contrefaçon, l’action est portée au principal devant le tribunal judiciaire, et non plus devant le tribunal de commerce. La compétence du tribunal fait partie de la stratégie de défense. 

Les tribunaux construisent au fur et à mesure les exemples de comportements parasitaires. Ici encore, l’essor des nouvelles technologies et du commerce en ligne perturbent les juges. Nous allons le voir à travers quelques dossiers dans lesquels le parasitime a été reconnu. 

Exemples d’agissements parasitaires

Par exemple, le choix d’un nom de domaine proche de celui d’une autre entreprise constitue-t-il un acte de parasitisme ? Le principe de spécialité en droit des marques implique qu’un nom de domaine soit utilisé pour renvoyer sur un site web contenant des produits ou des services similaires à ceux protégés par une marque. Lorsque le terrain du droit des marques n’est pas possible, le parasitisme a vocation à intervenir. 

Par exemple, enregistrer un nom de domaine comportant le nom commercial non distinctif d’un concurrent constitue un agissement parasitaire sanctionnable (affaire c2euros, 17 mars 2015). 

Dans d’autres affaires, le parasitisme a été reconnu pour une reproduction de photographies de bouquet de fleurs sur un site concurrent (Cour de cassation, 9 décembre 2016). Selon les juges, “une telle présentation pour commercialiser des produits similaires par le même circuit de distribution, permettant de faire l’économie des efforts déployés, ne présente en soi aucun caractère déloyal. Seule une captation des investissements faite dans des circonstances déloyales sont de nature à caractériser une faute du parasitisme”. 

Récemment, la Cour de cassation a précisé que le parasitisme économique qui consiste à s’immiscer dans le sillage d’autrui s’interfère nécessairement un préjudice, même moral, même limité dans le temps. (chambre commerciale, 17 Mars 2021). En l’espèce, le site abri-jardin.eu avait repris à l’identique les descriptifs techniques et les avis du spécialiste élaborés par son concurrent sauna-bien-être.com. Il est condamné pour parasitisme. L’entreprise a ainsi tenté d’optimiser son référencement naturel (sur les moteurs de recherche comme Google) en économisant les coûts de création de contenus pour son site internet. Le parasitisme évite alors de se placer sur le terrain de la contrefaçon du droit d’auteur et d’avoir à rechercher l’originalité des fiches techniques ainsi créées. L’entreprise a été condamnée sans même pouvoir prouver une baisse de chiffre d’affaires. 

Parasitisme et protection des idées 

Très souvent le parasitisme est invoqué à la frontière de la protection des droits privatifs (droit des marques, droit des dessins et modèles, droit d’auteur). Ainsi, très récemment, la société Konbini a agi sur le fondement du parasitisme s’agissant de son format audiovisuel “fast and curious”. Un candidat à une élection locale avait repris ce format pour diffuser une vidéo de campagne. Il évoquait une exception de parodie rejetée par le tribunal. Il se voit condamner à 15 000 euros de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice moral. La société Konbini n’avait pu dans ce contexte d’absence de concurrence directe prouver un préjudice matériel. 

Ce peut également être le cas lorsqu’un site e-commerce reproduit les conditions générales de vente d’un autre site. Peut-on aller sur le terrain du droit d’auteur en matière de CGV ? Le condition liée à l’originalité peut être un frein. Pourtant, les dépenses liées à la rédaction des CGV par un avocat ou par son service juridique interne sont importantes. 

De la même manière, la protection d’un logiciel n’est pas toujours possible au titre de la propriété intellectuelle. L’action en parasitisme peut venir en soutien d’une copie de parties de logiciel. Les investissements colossaux dans ce secteur et le gain de temps réalisé par la copie entraînent parfois des pratiques anticoncurrentielles. 

Dans d’autres cas, peuvent être qualifiés d’actes de parasitisme commercial : 

  • l’imitation d’un site web, 
  • la reproduction de documents commerciaux, conditions générales, argumentaire commercial, etc. 
  • l’utilisation d’un produit de grande marque au titre de dotation d’un jeu concours, 
  • l’utilisation d’éléments visuels trop proches d’une entreprise, pouvant laisser croire qu’il existe des liens avec elle. 

Aucun secteur d’activité n’est épargné par le parasitisme. Les litiges se multiplient dans un contexte de concurrence économique tendue. 

Parasitisme commercial et concurrence déloyale

Le parasitisme est une construction des tribunaux, qui fait partie des actes de concurrence déloyale. Il existe d’autres formes de concurrence déloyale comme : 

Tout comportement profitant des efforts d’une entreprise est sanctionnable. Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises perturbées par des agissements parasitaires. Il met tout en œuvre pour rétablir votre réputation et les conditions d’une concurrence normale. 

Nos avocats vous accompagnent et vous conseillent pour accomplir les démarches nécessaires et pour mettre fin à cette situation. Ils mettent leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence au service de la pérennité de votre entreprise. Nos avocats développent des stratégies créatives et innovantes pour protéger vos efforts et vos investissements. Un avocat en concurrence déloyale est précieux pour la pérennité de votre business. 

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur un acte de concurrence parasitaire rapidement en nous contactant. Victime d’agissements parasitaires, consultez notre cabinet d’avocats pour évoquer les faits, le contexte, le préjudice. Nous établirons alors la stratégie gagnante pour votre réputation. 

Comment agir en cas de dénigrement ?

Le dénigrement est une des situations conflictuelles entre entreprises. Lorsqu’une société abuse d’un droit de communication pour dénigrer les produits et services d’une autre entreprise, on parle de dénigrement. Acte de concurrence déloyale, il nécessite d’agir vite et de réussir à prouver les éléments constitutifs.

L’expertise d’un avocat en concurrence déloyale est précieuse pour dénouer de tels actes. Si la concurrence est normale lorsqu’elle est saine, certaines pratiques peuvent engager la responsabilité de l’entreprise. Il en est ainsi du dénigrement, une pratique de concurrence déloyale répréhensible. Un avocat expert en droit de la concurrence vous conseillera sur les actions en justice à mener pour faire cesser le trouble et obtenir réparation du préjudice.

Dans un marché concurrentiel tendu, tous les moyens semblent bons pour capter des parts de marché. Mais tous ne sont pas légaux. Prendre un avantage concurrentiel sur une autre entreprise peut se faire dans le respect du principe de loyauté de la concurrence. A défaut, l’entreprise abuse de son droit d’entreprendre et engage sa responsabilité.

Qu’est-ce que le dénigrement ?

Le dénigrement consiste à tenir des propos qui discréditent aux yeux des consommateurs les produits et services d’un concurrent, dans le but d’obtenir un avantage concurrentiel. Le dénigrement constitue un acte de concurrence déloyale, qui expose son auteur à des sanctions.

L’article 1240 du Code civil (anciennement article 1382 du Code civil) définit la responsabilité civile classique comme le fait de devoir réparer tout dommage causé à autrui par sa faute. Le dénigrement est une création des tribunaux sur ce principe général.

Création jurisprudentielle, le dénigrement évolue rapidement. Ainsi, la Cour de cassation n’exige plus un positionnement de concurrence directe et effective. Elle sanctionne sur la base du dénigrement même en présence de concurrence indirecte.

D’ailleurs le dénigrement est possible même si les propos tenus ou les reproches sont vrais ! Les critiques fondées sur une entreprise ou un produit n’empêchent pas une condamnation sur la base du dénigrement. Montrer l’exactitude des faits révélés ne suffit pas à s’exonérer de sa responsabilité.

Il existe différentes formes de dénigrement et l’essor des nouvelles technologies rend plus rapide et plus violent la diffusion de propos négatifs. Par exemple, la diffusion de faux avis négatifs en ligne peut être une forme de dénigrement. De la même manière, la publication d’études discréditant un concurrent ou marquant l’obsolescence de ses produits peut révéler un dénigrement.

Notez que le dénigrement peut aussi se produire en interne : un salarié dénigre sa propre entreprise. Cela constitue alors un motif de licenciement pour faute.

Comment agir en cas de dénigrement ?

Il faut immédiatement réagir en cas de dénigrement. Une mise en demeure adressée à l’auteur des faits de dénigrements débute la procédure. Elle peut même permettre de la stopper parfois. La mise en demeure peut limiter les actions du concurrent démasqué. Parfois, cela ne suffit pas et une action en concurrence déloyale devant le tribunal de commerce est nécessaire. Elle est possible pendant 5 ans. Bien évidemment, aucune entreprise ne peut attendre aussi longtemps dès lors que le dénigrement porte préjudice.

Le dénigrement crée un sentiment de méfiance vis-à-vis des produits de l’entreprise. Actuellement, les réseaux sociaux multiplient rapidement la portée d’une information, sans vérification. Cette période de fake news est propice aux actes de dénigrement. Surtout, internet démultiplie la portée du dénigrement.

La perte de confiance des clients entraîne rapidement une baisse du chiffre d’affaires, une réputation ternie, des investissements en communication réduits à néant, etc.

La première chose à faire est d’évaluer les conséquences du dénigrement. Quelle est la portée actuelle et future prévisible des actes de dénigrement. Le dénigrement porte-t-il sur un seul produit ou sur toute l’entreprise ? L’acte de dénigrement est-il constitué en droit ? Quelles sont vos chances de gagner en justice en portant plainte pour dénigrement ? Dans quels délais ? Quelles sont les autres solutions envisageables face à un tel acte de déloyauté ?

Les frontières entre concurrence loyale et concurrence déloyale ne sont pas toujours claires. Certains actes peuvent révulser votre entreprise sans qu’ils constituent un acte punissable. Les conseils avisés d’un avocat doté d’une réelle expertise sur les questions de concurrence s’avèrent indispensables pour délimiter la dénigrement.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas de dénigrement ?

L’avocat spécialisé en dénigrement est un stratège du droit de la concurrence. Il connaît les limites du jeu de la concurrence entre entreprises. Votre avocat vous conseille sur les actions à conduire en cas de concurrence déloyale ou de dénigrement.

En premier lieu, votre avocat vérifie si les 3 conditions d’un acte de dénigrement sont bien réunies afin de caractériser le dénigrement :

  • des propos publics auprès de tous. Tel ne sera pas le cas d’un document interne de formation des commerciaux, dans la construction de leurs arguments de vente.
  • des propos de nature à dévaloriser votre entreprise dans sa marque, ses dirigeants, ses produits, ses prix, sa politique, sa communication, etc.
  • des propos identifiés à l’encontre votre entreprise : il ne s’agit pas dire que toutes les entreprises d’un secteur d’activité présentent les mêmes défauts. Votre entreprise doit être identifiée ou clairement identifiable. Il est possible de viser un groupement d’entreprises d’un secteur déterminé.

Un avocat en droit de la concurrence recueille ensuite les preuves du dénigrement. Captures d’écran, témoignages, constats d’huissier, documents à l’appui du préjudice subi, etc.

Une action en justice est ensuite possible. Votre avocat vous assiste lors du dépôt en de plainte pour dénigrement. Il adopte la meilleure stratégie pour déterminer le tribunal compétent : le tribunal de commerce du siège social du concurrent mis en cause.

Si le dénigrement se produit en ligne, faire appel à un huissier de justice à Paris permet de rendre compétent le tribunal de commerce de Paris. Si les faits reprochés sont connexes à une action en contrefaçon, le tribunal judiciaire est compétent.

Quelles sont les sanctions ?

Votre avocat demandera en justice la cessation des actes de dénigrement, éventuellement sous astreinte. Vous pouvez exiger également le retrait des contenus dénigrants. Pour cela, vous devrez avoir clairement identifié tous les lieux dans lesquels les propos dénigrants sont visibles. Cela peut se révéler compliqué en ligne.

Votre avocat sollicitera également des dommages-intérêts en fonction de la gravité du préjudice établi. Le lien de causalité devra être montré entre les actes de dénigrement et le préjudice subi. Vous devez réunir les preuves matérielles et chiffrées du préjudice subi pour les soumettre au tribunal. Une simple baisse de chiffre d’affaires n’est pas suffisante car elle n’est pas imputable au seul acte de dénigrement.

Enfin, vous pouvez attaquer votre concurrent sur le territoire de la communication. Les propos dénigrants ont eu un fort retentissement dans les médias ? Demandez une publication publique de la décision du tribunal sur le site de votre concurrent et dans plusieurs médias. Cela permet de restaurer votre réputation tout en affaiblissant la réputation de votre concurrent. Attention toutefois à ne pas donner plus de publicité à cette affaire qu’elle n’en avait auparavant. La publication de la décision de justice doit être challengée avec votre avocat et vos services de communication.

Exemples de dénigrement

La Cour de cassation a estimé le dénigrement fondé dans une affaire de divulgation d’une information relative à un produit. L’entreprise émettrice estimant qu’il y avait un risque pour la santé cesse la fabrication du produit et diffuse l’information dans la presse et en ligne. En l’absence de base factuelle suffisante au regard de la gravité des allégations, la Cour de cassation confirme l’acte de concurrence déloyale par dénigrement caractérisé. Dans cette affaire, il n’y avait pas de concurrence directe et effective entre les personnes concernées ! Jeter le discrédit sur un type de produit peut suffire à caractériser le dénigrement.

Plusieurs décisions de justice ont également retenu des actes de dénigrement à l’encontre de l’application Yuka en 2021. L’application avait noté de manière négative des produits de charcuterie contenant des nitrites jugés cancérigènes. Les tribunaux ont estimé que le dénigrement était constitué dès lors que Yuka délivrait une information discréditant les produits sans reposer sur une base factuelle suffisante et sans présentation avec mesure.

Dans une autre affaire, les juges ont décidé que la seule comparaison de prix dans une publicité en constitue par un acte de dénigrement. En effet, la publicité comparative est autorisée et encadrée. Dès lors qu’une campagne de communication respecte ses principes, il n’y a pas lieu d’y voir un dénigrement.

Le dénigrement concerne également des actes négatifs, des omissions. Par exemple, prétendre être le seul à faire ou à proposer quelque chose… suppose que les concurrents en sont incapables. Plusieurs litiges ont retenu le dénigrement dans ces situations (par exemple, une publicité pour “le seul apéritif naturel” dénigre les autres apéritifs. Ce sera le cas encore en affirmant qu’une société est condamnée pour des actes de concurrence déloyale alors qu’il s’agit d’une violation d’une clause de non-concurrence.

Dénigrement, diffamation et liberté d’expression

Le dénigrement se différencie de la diffamation, punie par la loi du 29 juillet 1881 relative à la liberté de la presse. La diffamation doit viser une personne physique ou morale, et non des produits ou des pratiques. L’action en diffamation se prescrit dans les 3 mois tandis que l’action en dénigrement se prescrit en 5 ans. La volonté de nuire est nécessaire, de même que le comportement déloyal dans les relations.

Vouloir convaincre que ses produits sont les meilleurs peut sembler normal à une entreprise. Critiquer les autres entreprises peut relever de sa liberté d’expression. Tout dépendra du contexte et des propos tenus ou actes réalisés. La Cour de cassation a considéré récemment qu’il n’y a pas de réparation lorsque l’information se rapporte à un sujet d’intérêt général, repose sur une base factuelle suffisante et est exprimée avec une certaine mesure (chambre commerciale, 4 mars 2020).

S’il n’est nul besoin d’être en concurrence directe pour dénigrer, il faut avoir un intérêt à entacher la réputation de la victime. Ainsi, les journalistes ne peuvent que rarement se voir reprocher des actes de dénigrement. Leurs critiques à l’égard d’entreprises doivent être dictées par la volonté d’informer.

Un acte de concurrence déloyale

Le dénigrement fait partie des actes de concurrence déloyale reconnus par les tribunaux. Il existe d’autres formes de concurrence déloyale comme :

S’attaquer à un concurrent publiquement ou ouvertement, en dehors des règles d’une concurrence loyale est répréhensible. Le cabinet d’avocats Goldwin défend les intérêts des entreprises attaquées. Il met tout en œuvre pour rétablir votre réputation.

Nos avocats vous accompagnent et vous conseillent pour accomplir les démarches nécessaires et pour mettre fin à cette situation. Par leur expertise et leur expérience en droit de la concurrence, nos avocats protègent au mieux vos intérêts et personnalisent leur stratégie en fonction de la situation que vous vivez. Un avocat en concurrence déloyale est précieux pour la pérennité de votre business.

Chaque jour, le cabinet d’avocats Goldwin accompagne les entreprises dans leur quotidien, pour mieux les connaître. Ainsi, il peut assurer une meilleure défense, donner de meilleurs conseils et définir la bonne stratégie face à un acte de concurrence déloyale. Obtenez un avis d’expert sur un acte de concurrence déloyale par dénigrement rapidement en nous contactant. Victime de dénigrements commerciaux de la part d’une entreprise, discutons ensemble des faits, du contexte. Nous établirons alors la stratégie gagnante pour votre réputation.

Avocat pour agent immobilier : comment sécuriser l’activité de votre agence ?

Le Cabinet d’avocats Goldwin dispose d’une expertise et d’une technicité pour accompagner l’agent immobilier dans la réussite de son agence. Nos avocats en droit immobilier deviennent les partenaires indispensables d’une agence immobilière pour sécuriser les risques professionnels et résoudre les contentieux immobiliers. Un avocat pour agent immobilier rédige les documents et contrats nécessaires, intervient au quotidien en conseil et au contentieux lorsque cela est indispensable.

Les professionnels de l’immobilier évoluent dans un système juridique complexe et évolutif. Pour maîtriser tous les points, notre cabinet d’avocats dispose d’une expertise en droit immobilier mais aussi en droit social, droit commercial et droit des affaires. Cela nous permet de conseiller une agence immobilière à chaque étape de la vie de l’agent immobilier à Paris comme ailleurs :

  • Création de l’agence immobilière : choix du statut juridique, immatriculation, demande de carte professionnelle, dépôt de marque et de logo, acquisition de fonds de commerce existant, etc.
  • Rédaction des documents nécessaires : mandat de vente, mandat de location, mandat de recherche, mandat de gestion et d’administration de biens immobiliers, promesse de vente et compromis de vente.
  • Élaboration des contrats de travail des salariés de l’agence immobilière et gestion des litiges en droit social devant les conseils de prud’hommes. Rédaction des contrats des agents commerciaux.
  • Conseils quotidiens relatifs à la communication, au respect des données personnelles (RGPD).
  • Responsabilité conctractuelle et délictuelle de l’agent immobilier.

Un avocat pour la création d’une agence immobilière

L’exercice de l’activité d’agent immobilier peut s’envisager sous différents statuts juridiques. Aux côtés des traditionnelles sociétés avec bureaux, des agences immobilières 100 % digitales voient le jour. Entreprise individuelle ou société commerciale ? Salariés ou négociateurs indépendants ? Agence indépendante ou franchisée ? Créer une agence immobilière ex nihilo ou acquérir un fonds de commerce ? L’accompagnement d’un avocat immobilier est précieux pour vous aider à répondre à toutes ces questions.

Un avocat en droit immobilier challenge les différents statuts juridiques pour trouver celui qui convient à votre projet. Il élabore ensuite tous les documents nécessaires à l’immatriculation de l’entreprise et sécurise votre activité.

Avant de signer tout mandat avec un premier client, l’agent immobilier doit être en possession de sa carte professionnelle ou carte T. A défaut, l’agent immobilier est passible d’une amende de 7 500 euros et de 6 mois d’emprisonnement.

Les mandats de l’agence immobilière

  • La rédaction des mandats d’un agent immobilier

Lors du lancement de l’activité d’agent immobilier, vous préparez de nombreux documents : mandat de vente, mandat de location, mandat de recherche, mandat de gestion, etc.

Un avocat en droit des contrats vous assiste dans la première rédaction de vos modèles de mandat. Cette expertise s’accompagne d’une information complète sur :

  • les clauses interdites au sein de chaque document juridique,
  • les clauses que vous pouvez modifier / ajouter en fonction des clients,
  • les conséquences juridiques de différentes clauses.

Il existe différents types de mandat de vente immobilière à maîtriser :

  • mandat simple : l’agent immobilier est alors en concurrence avec d’autres agences pour vendre le bien. C’est une course contre la montre car seul celui qui signe remporte une commission. Comme les commissions des agents immobiliers varient, un même bien peut se retrouver sur des sites d’annonces immobilières à différents prix, ce qui peut dévaloriser le bien aux yeux d’un acquéreur potentiel.
  • mandat exclusif : l’agent immobilier négocie une période d’exclusivité pendant laquelle il est le seul à pouvoir vendre le bien. Cela permet de prendre son temps, de vérifier la capacité financière de l’acheteur et sa réelle volonté d’acquérir le bien.
  • mandat semi-exclusif : le propriétaire garde la possibilité de vendre le bien immobilier sans pouvoir le proposer à d’autres agences immobilières.
  • mandat co-exclusif : le vendeur ne peut vendre lui-même et confie cette opération à plusieurs agences.

Dans tous les cas, le mandat doit faire l’objet d’un document écrit et signé ! Des mentions obligatoires sont requises sous peine d’agir en nullité du mandat de l’agent immobilier. Par exemple, l’identité du vendeur et sa profession ou l’identité des vendeurs en cas d’indivision ou de vente par un couple. L’agent immobilier fait figurer en plus de son nom le numéro de sa carte T ainsi que l’organe qui lui a délivré, celui de sa garantie financière professionnelle.

  • Agir en nullité contre un mandat d’agent immobilier

La loi Hoguet prévoit 35 cas de nullité d’un mandat d’agent immobilier ! Autant dire que la rédaction par un avocat expert du droit immobilier est absolument indispensable. Chaque agent immobilier sait qu’il doit posséder une carte professionnelle. Mais cela peut devenir une source de difficultés lors de changement de nom, de transformation de l’agence ! Un autre oubli fréquent concerne l’absence d’anticipation du renouvellement. La personne qui négocie doit être titulaire d’une attestation d’habilitation demandée par l’agent immobilier titulaire de la carte T.

D’autres sources de contestation d’un mandat proviennent du non-respect des conditions de fond ou de forme exigées. Par exemple, l’exigence d’un écrit, d’honoraires déterminés ou déterminables, la durée limitée, etc. En contrepartie de l’exclusivité, le mandat doit préciser les moyens mis en œuvre pour assurer la vente. Par ailleurs, les mandats sont répertoriés au sein d’un registre sans rature ni surcharge.

La signature du mandat par un négociateur omettant de préciser son nom et sa qualité (agent commercial, négociateur salarié, etc.) rend le mandat nul. La nullité du mandat de vente prive l’agent immobilier de sa commission. La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans une décision du 12 novembre 2020.

La formation continue des agents immobiliers peut aussi comprendre une formation juridique pour mettre à jour ses connaissances.

Rédaction des autres documents d’une agence immobilière

Il en est de même pour la rédaction de modèles de promesse de vente ou de compromis de vente. Cette rédaction initiale s’accompagne d’une information détaillée des conséquences de modifications apportées aux documents.

De la même manière, la rédaction des contrats de travail des collaborateurs et des négociateurs immobiliers peut se faire avec l’aide d’un avocat. Le choix du statut des collaborateurs entre salariés et indépendants se fait avec toutes les données entre les mains.

Les agents commerciaux indépendants se développent dans l’immobilier grâce à de nombreux réseaux. Le statut juridique est celui d’un agent commercial, inscrit au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Il n’est pas titulaire de la carte T et agit pour le compte d’un agent immobilier. Il peut à ce titre devenir micro-entrepreneur, ce que ne fera pas un agent immobilier. Qu’en est-il en termes de responsabilité ? L’agent commercial est responsable envers son mandant. Les tiers ne peuvent donc pas engager la responsabilité contractuelle de l’agent commercial pour des manquements. L’agent commercial est responsable des fautes extérieures à l’exécution du mandat n’est susceptible d’engager sa responsabilité à leur égard que s’il commet personnellement une faute extérieure à l’exécution de son mandat.

L’agent immobilier trop directif envers un agent commercial indépendant peut voir le mandant de ce dernier requalifié en contrat de travail.

La responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier est une profession réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Sa responsabilité civile et pénale peut être engagée par son activité. Compte tenu des sommes importantes en jeu dans l’immobilier à Paris comme ailleurs, une assurance professionnelle est obligatoire pour couvrir les risques juridiques.

  • La responsabilité contractuelle envers son mandant

L’agent immobilier exerce son activité en signant un mandat de vente, de location ou de recherche. Sa responsabilité dépend en grande partie des termes du mandat signé. D’où l’importance d’une rédaction adéquate par un avocat en droit immobilier. L’agent immobilier est tenu par une obligation de moyens et non de résultat. Il sera responsable en raison des fautes ou négligences commises dans l’exercice de sa fonction, qui causeraient un préjudice à son mandataire, propriétaire ou bailleur.

Voici quelques exemples de fautes et négligences ayant mis en jeu la responsabilité de l’agent immobilier. Les tribunaux ont ainsi retenu qu’un agent immobilier doit vérifier la solvabilité d’un locataire ou d’une caution dans le cadre d’un mandat de location d’un logement. En revanche, l’agent immobilier ne peut être tenu responsable du comportement du locataire, notamment en cas de dégradations du logement. Les tribunaux examinent la réactivité de l’agent immobilier dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Ainsi, un agent immobilier qui ne réagit pas lors des premiers loyers impayés peut être responsable envers le bailleur.

En matière de rédaction d’actes, la responsabilité de l’agent immobilier est plus importante, sauf à simplement adapter des modèles. L’avocat de l’agent immobilier propose donc des documents adéquats et conseille son client sur les modalités de forme et de fond pour compléter utilement les compromis, contrats et autres documents.

C’est surtout sur le fondement de l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier que les litiges se multiplient. En tant que professionnel, l’agent immobilier est tenu à une obligation générale envers ses clients particuliers et non professionnels.

  • La responsabilité pénale de l’agent immobilier

L’agent immobilier n’a pas nécessairement un mandat avec tous les intervenants. Par exemple, lors d’une vente, il est lié contractuellement avec le vendeur. Sa responsabilité envers les acquéreurs potentiels du bien peut être délictuelle. En tant que professionnel de l’immobilier, il doit assurer les différentes parties de la sécurité de la transaction. Par exemple, s’assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien !

L’article 2224 du Code civil prévoit que toute action pour engager la responsabilité de l’agent immobilier se prescrit 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Procédure contre un agent immobilier

Quel que soit le litige auquel l’agent immobilier fait face, la première solution consiste à tenter une conciliation amiable avec le tiers mécontent. A défaut d’issue favorable, une mise en demeure de l’agence immobilière déclenche la phase contentieuse. Elle s’accompagne d’une déclaration au greffe du tribunal compétent. En cas d’échec, la mise en cause devant les juges du fond est possible pour régler le conflit au tribunal.

Le recours à un avocat en droit immobilier est indispensable pour défendre au mieux ses intérêts. Le droit de la propriété et de la gestion locative est complexe et de nouvelles règles interviennent fréquemment. Une défense solide se construit aux côtés d’un avocat expert de l’immobilier.

Avocat mandataire immobilier

Vous avez peut-être entendu parler d’avocats mandataires en transactions immobilières. Il s’agit d’une mission particulière offerte depuis la loi Hoguet de 2009. Les avocats peuvent désormais exercer une activité de mandataire immobilier. Leur rôle consiste alors à organiser et sécuriser toute transaction immobilière.

Le Conseil de l’Ordre prévoit que cette activité immobilière s’exerce à titre accessoire. Très utile dans le cadre de successions ou de procédures de divorce complexe, l’avocat mandataire immobilier peut ainsi régler l’intégralité des problèmes posés pour partager un patrimoine immobilier. Pour les clients, c’est un gage de sécurité et de confiance : Plus besoin d’interagir avec plusieurs interlocuteurs (agent immobilier, notaire, avocat). La vision d’ensemble du dossier permet d’apporter une expertise cohérente en conseil comme en contentieux si besoin.

Si un client ne souhaite pas s’occuper personnellement d’une transaction immobilière, il peut signer un mandat avec son avocat. Ce dernier prend alors en charge toutes les étapes de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier pour le compte de son client. Restant soumis à toutes les obligations du Code de déontologie, il conseille et assiste ses clients et met toute sa technicité et son expérience au service des intérêts de ses clients.

Pourquoi choisir le cabinet d’avocats Goldwin ?

Maître Bellaiche et ses collaborateurs conseillent de nombreux professionnels de l’immobilier dans leur activité. Experts en droit immobilier, mais aussi en droit social et en droit des affaires, le Cabinet offre des compétences transversales pour gérer les risques juridiques inhérents à une agence immobilière. Nos avocats inscrits au Barreau de Paris ont ainsi une parfaite maîtrise des enjeux de la gestion locative, des transactions immobilières et de la création d’entreprise. Notre Cabinet devient l’avocat pour agent immobilier qui accompagne chaque agence vers le succès. Son expertise en fait également un avocat recherché par les propriétaires parisiens, comme par les locataires.

Avocat pour locataire : comment le choisir ?

Le Cabinet d’avocats Goldwin dispose d’une grande expertise en droit immobilier et en droit locatif. Avocat pour locataire réputé, il accompagne les locataires de logements à Paris comme ailleurs en France. Son expertise et son savoir-faire assurent une détermination et une efficacité en conseil comme en contentieux.

Qui défend les locataires à Paris ?

Notre cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris assure la défense des locataires face aux procédures du bailleur. Il accompagne le locataire dès la première mise en demeure. Il lui propose les meilleures solutions pour répondre de manière adéquate aux sollicitations du propriétaire.

Les avocats spécialisés en droit immobilier proposent aux preneurs de bail d’habitation ou de bail commercial de défendre leurs intérêts face à tous les acteurs de la propriété. Leur propriétaires bailleurs en premier lieu mais aussi les agences immobilières, les cabinets de gestion locative, les syndics de copropriété, les copropriétaires et voisins.

L’expérience du cabinet d’avocats Goldwin en fait un cabinet réputé comme avocat des baux d’habitation et comme avocat des baux commerciaux. Son expertise en droit locatif à Paris comme en province assure une résolution amiable ou contentieuse de tout type de recours contre un locataire.

Comment se défendre quand on est locataire ?

Vous avez des difficultés avec votre bailleur ? Le cabinet d’avocats spécialisé en droit locatif GOLDWIN vous conseille et vous assiste dans toutes les procédures.

Les litiges relatifs à votre bail d’habitation peuvent prendre plusieurs formes. La défense du locataire s’adapte à chaque problème :

  • Difficultés à payer vos loyers : notre cabinet vous conseille sur la procédure en cas de difficultés financières. En proposant un échelonnement de la dette, par exemple, vous rassurez immédiatement votre propriétaire. Vous montrez votre bonne volonté et bien souvent, évitez ainsi des ennuis plus graves, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion.
  • Calcul erroné des charges locatives.
  • Éléments mensongers dans le contrat de location : par exemple, la surface habitable indiquée est erronée. Pourquoi un avocat pour locataire est utile ? Comment agir et dans quel délai ?
  • Manquement du bailleur à ses obligations : absence de travaux urgents, mise en conformité du logement.
  • En fin de bail, non-restitution du dépôt de garantie ou restitution dans un délai tardif.
  • Contestation du congé pour vendre ou pour habiter donné par votre bailleur.
  • Procédure d’expulsion engagée par le bailleur et meilleure façon d’agir pour contester le bien-fondé de l’expulsion, les éléments de procédure et gagner du temps pour trouver une solution.

Comment porter plainte contre son bailleur ?

Le dépôt d’une plainte contre un bailleur nécessite une infraction pénale. Les litiges liés à l’exécution du bail se règlent en saisissant le tribunal ou par la voie de la médiation. Ils relèvent d’une inexécution contractuelle des obligations.

Porter plainte contre son bailleur est possible pour certaines infractions. Le locataire peut se rendre dans un commissariat de police ou à la gendarmerie pour déposer plainte. Il peut aussi adresser la plainte auprès du tribunal ou auprès du procureur de la république. La plainte doit mentionner les coordonnées des parties, la description précise et étayée des faits reprochés avec tout élément de preuve disponible (témoignages, documents, etc.).

Quelles sont les infractions les plus fréquentes pour déposer plainte contre un bailleur ? Votre propriétaire vous expulse sans avoir respecté la procédure d’expulsion, notamment avant d’avoir obtenu la résiliation du bail devant le juge. Vos relations avec votre bailleur se dégradent et deviennent invivables. Il vous insulte ou vous harcèle. Face à ces comportements inappropriés du propriétaire du logement, le locataire peut porter plainte.

Une violation de domicile justifie également un dépôt de plainte. En effet, le propriétaire ne peut pas entrer dans votre logement sans autorisation préalable du locataire, même s’il a conservé un jeu de clés.

Enfin, le cas le plus grave est la mise en danger d’autrui. C’est le cas des locations insalubres qui ne respectent pas les critères de décence. La location d’un logement ne doit pas se révéler dangereuse pour l’intégrité physique ou pour la santé du locataire et de sa famille (présence d’amiante, de plomb de manière excessive).

Comment agir en justice contre son propriétaire ?

Tout autre litige avec un bailleur se règle devant les juridictions civiles. Dans certains cas, une médiation est obligatoire et permet de régler le litige. La présence d’un avocat pour locataire n’est pas toujours obligatoire mais permet de consolider le dossier en défense comme en attaque.

Quel que soit le litige entre locataire et propriétaire, la première étape consiste à mettre en demeure le bailleur de rectifier la situation. Un courrier en recommandé avec accusé de réception est en général suffisant. Puis, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Elle est compétente pour les litiges relatifs aux réparations locatives jusqu’à 5 000 euros, aux charges locatives et aux congés et préavis donnés par l’une des parties.

La consultation d’un avocat spécialisé en droit locatif est essentielle pour ne pas commettre d’impair qui mettrait en péril le dossier. Par exemple, de nombreux locataires estiment qu’ils peuvent stopper le paiement du loyer et des charges lors d’un différend avec leur propriétaire. C’est la dernière chose à faire, sous peine de se voir attaqué pour loyers impayés ! Seul un juge peut décider de consigner les loyers pendant la période de règlement des différends.

Tout litige lié à une location immobilière relève de la compétence du juge des contentieux de la protection. L’action est portée devant le tribunal dont dépend le logement loué dans les 3 ans après l’apparition du litige.

L’avocat du locataire le conseille tout au long du bail

Un avocat spécialiste des baux assiste le locataire lors de la rédaction du bail d’habitation. Il intervient à chaque étape pendant l’exécution du bail et jusqu’à son échéance ou sa rupture.

Bien évidemment, le preneur d’un bail commercial a tout intérêt à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit des affaires. Les baux commerciaux sont très réglementés et très engageants pour l’activité de l’entreprise.

  • Présence d’un avocat en droit locatif lors de la signature du bail

Il vérifie la conformité du contrat de location avec les modèles et l’absence de clause illicite au sein du bail. Au stade de la rédaction du bail, les différends peuvent porter sur la détermination du loyer et des charges.

La location d’un logement à Paris comme dans d’autres villes est soumise à un loyer doublement plafonné :

  • Dans les zones tendues des 28 plus grandes agglomérations françaises, le loyer est encadré lors de la relocation. Faute de travaux importants, le loyer doit donc être aligné sur celui du précédent locataire.
  • Dans quelques grandes villes dont Paris et Lille, le loyer est également plafonné en fonction de sa situation géographique, du nombre de pièces et de la présence ou non de mobilier. Le loyer proposé au locataire ne peut être supérieur au loyer de référence majoré.

Avant même la signature du bail d’habitation, l’avocat du locataire vérifie la conformité du loyer aux exigences légales. A défaut, l’avocat engage une action en diminution de loyer. Le locataire dispose d’un délai de 3 ans, à compter de la rédaction du bail, pour contester le montant du loyer. Cela peut également être le cas lors du renouvellement du bail si le loyer ne respecte pas le loyer de référence majoré en vigueur.

L’avocat du locataire propose au moins 5 mois avant le terme du contrat de location un nouveau loyer conforme. La proposition de loyer doit être adressée en recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. L’assistance d’un avocat est recommandée pour éviter les erreurs. En cas de désaccord du bailleur, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Si elle échoue, le juge peut statuer en dernier recours. A défaut de saisine du tribunal, le contrat de location sera reconduit automatiquement dans des conditions similaires !

  • Présence d’un avocat lors de la fin du bail

Plus encore qu’au moment de la rédaction du bail, la présence d’un avocat est précieuse pour le locataire lors de l’échéance du contrat de location. Vous recevez un congé pour vente ou pour reprise ? Très formaliste le congé pour vente peut être contesté sur différents points :

  • contester un congé pour vente adressé en courrier simple : le  bailleur doit adresser à son locataire le congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. C’est l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit ce formalisme.
  • contester un congé pour vendre qui ne respecte pas les délais : le congé doit être notifié dans les 6 mois précédant l’échéance du bail. La Cour de cassation a dû intervenir pour préciser les nombreux contentieux portant sur le point de départ et sur la date du préavis.
  • contester le congé effectué par la mauvaise personne : par exemple, en cas de démembrement de propriété, le concours du nu-propriétaire est requis aux côtés de l’usufruitier. Par ailleurs, un administrateur de biens doit disposer d’un mandat spécial pour délivrer valablement le congé pour vente.
  • contester le congé pour vente qui ne mentionne pas le prix de vente : le prix et les conditions de la vente du logement sont à préciser dans la lettre donnant congé. Le locataire dispose en effet d’un droit de préemption légal sur le logement loué. Le propriétaire n’a pas à imposer le recours à un agent immobilier et le paiement d’une commission supplémentaire.

Les 5 premiers alinéa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 sont obligatoires. Les autres mentions comme la superficie ne sont pas requises. L’avocat du locataire peut évaluer le congé donné sur le fond et la forme et engager toute action en contestation le cas échéant.

  • Un avocat en cas de non-restitution du dépôt de garantie

Au moment de quitter le logement, le locataire et le bailleur établissent l’état des lieux de sortie. Ce document est conforme ou non à l’état des lieux d’entrée. En fonction de la durée d’occupation, la dégradation du logement est plus ou moins forte. Le bail peut prévoir une grille de vétusté.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur doit restituer dans un délai d’un mois le dépôt de garantie. Le délai est de 2 mois en cas d’état des lieux non conforme. Le délai court à compter de la restitution des clés. Le bailleur peut imputer une partie des charges récupérables dans la limite de 20 % du dépôt de garantie. Cette provision doit être justifiée. Il peut également retenir des frais pour travaux locatifs non réalisés ou dégradations constatées dans l’état des lieux. Chaque montant doit être justifié.

La contestation des retenues réalisées sur le dépôt de garantie ou l’absence de restitution dans les délais entraînent une réaction rapide du locataire. Mise en demeure, conciliation, saisine du juge, les étapes s’enchaînent alors à nouveau pour récupérer son dépôt de garantie.

L’avocat pour locataire le défend dans sa vie quotidienne

Louer un logement à Paris impose de vivre avec des voisins au sein d’un immeuble. Le bruit est l’une des principales nuisances entre habitants d’un immeuble, qu’il soit ancien ou neuf. Cohabiter avec des personnes implique une tolérance, qui fait parfois défaut.

Le locataire doit faire attention. Les nuisances sonores ou l’occupation des parties communes peuvent faire l’objet d’écrits de la part des voisins ou du syndic de copropriété. Ils constituent autant d’éléments à charge lorsque le bailleur souhaite mettre un terme au bail pour non-respect des obligations du locataire. Ce dernier doit donc répondre point par point à chaque courrier pour en contester la véracité.

Un avocat pour les litiges locatifs à Paris

Si vous rencontrez des difficultés financières, informez rapidement votre propriétaire. En effet, prenez conseil auprès d’un avocat en droit locatif pour éviter les procédures en recouvrement de loyers impayés.

A Paris, une des sources de litiges les plus fréquentes concerne la sous-location saisonnière type Airbnb. La cour d’appel de Paris a estimé que la sous-location dans le cadre d’un bail d’habitation nécessite l’autorisation préalable du propriétaire.

Pourquoi choisir le cabinet d’avocats Goldwin ?

Maître Bellaiche et ses collaborateurs conseillent de nombreux locataires parisiens au quotidien. Très au fait du droit locatif, les avocats du cabinet Goldwin ont développé une expertise conséquente sur tous les aspects du droit immobilier et des droits connexes : droit public, droit de la famille, droit des affaires, droit pénal, etc. Nos avocats inscrits au Barreau de Paris ont ainsi une parfaite maîtrise des enjeux liés à la location.