¿Su vecino está realizando obras que tendrán un impacto directo en las condiciones en las que usted ocupa y disfruta de su propiedad? ¿Desea oponerse a sus planes?
Tiene dos opciones. En primer lugar, puede impugnar la licencia de obras, con el fin de obtener la anulación de la misma y, si fuera necesario, la suspensión de las obras. En segundo lugar, puede emprender acciones legales para obtener una indemnización por los daños que le hayan causado las obras.
Los abogados del bufete Goldwin le explicarán cómo hacerlo y le apoyarán a lo largo de estos procedimientos.
Impugnar la licencia urbanística
Plazo para emprender acciones
Es esencial que se encuentre dentro del plazo para emprender acciones legales.
Asegúrese de que la licencia de obras de su vecino está publicada.
Existen dos escenarios posibles:
- Si el permiso está expuesto, dispone de dos meses a partir de la fecha de exposición para impugnarlo.
- Si el permiso no está expuesto: dispone de hasta 6 meses tras la finalización de las obras para impugnarlo.
Entonces deberá ponerse en contacto con el ayuntamiento para solicitar el expediente que contiene la solicitud de permiso de obras y la orden que autoriza la construcción.
Una vez que tenga la orden, puede presentar un recurso informal ante el alcalde de su ayuntamiento, solicitando que se retire la decisión urbanística.
Presentar un recurso
¿Qué es una apelación informal?
Se trata de una solicitud amistosa dirigida al alcalde de su municipio en la que se pide que se anule la decisión urbanística por la que se autorizó la construcción en litigio. Este recurso interrumpe el plazo de dos meses mencionado anteriormente.
¿Cómo preparo una apelación informal?
El Gabinete Goldwin redactará y enviará el recurso por correo certificado con acuse de recibo al alcalde de su municipio.
Para ser efectivo, este recurso debe presentar los elementos de hecho y de derecho que justifiquen la solicitud de anulación. El recurso también debe notificarse al solicitante.
A partir de la fecha de recepción de nuestro recurso, el alcalde dispone de dos meses para responder y decidir si accede a nuestra petición. Si el alcalde accede a nuestra petición, se retirará la licencia de obras de su vecino.
Sin embargo, si no hay respuesta en el plazo de dos meses, su solicitud será rechazada implícitamente.
A partir de la fecha de rechazo de su recurso, debe actuar con rapidez.
Dispone de un nuevo plazo de dos meses para presentar su caso ante el tribunal administrativo competente.
Litigio ante el Tribunal Administrativo
Si su recurso informal ha sido rechazado, tiene derecho a interponer un recurso por extralimitación de funciones ante el tribunal administrativo con competencia territorial.
¿Qué es un recurso por extralimitación de funciones?
Un recurso por desviación de poder es un recurso contencioso ante el tribunal administrativo para que anule una decisión administrativa por ser ilegal.
¿Cómo enviar su recurso por abuso de poder?
Un recurso por ultra vires adopta la forma de una solicitud presentada ante el tribunal competente.
Dada la complejidad jurídica que entraña, es conveniente que se haga representar por un abogado, que redactará y enviará su recurso.
La solicitud debe ir acompañada de pruebas de su interés en recurrir, de las condiciones de ocupación y disfrute de su propiedad y de la orden de licencia urbanística en cuestión.
A continuación, deberá notificar su recurso al ayuntamiento y a su vecino en un plazo de 15 días desde su envío.
Tendrá que armarse de paciencia, ya que los procedimientos ante el Tribunal Administrativo duran una media de 12 a 18 meses.
Si comprueba que la construcción en curso objeto de litigio le está causando un perjuicio especialmente importante y que la finalización de la obra es irreversible, será difícil indemnizarle por los daños posteriormente… Puede iniciar un procedimiento de urgencia al mismo tiempo que su recurso contencioso.
Procedimiento de suspensión
¿Qué es la suspensión sumaria?
La suspensión sumaria es un procedimiento de urgencia que permite al juez administrativo suspender una decisión administrativa, incluso una desestimación, o algunos de sus efectos, en casos urgentes, si el solicitante alega un motivo que cree serias dudas sobre la legalidad de la decisión.(artículo L. 521-1, R.522-1 del Código de Justicia Administrativa[1])
El plazo para interponer un recurso
Una solicitud de medidas provisionales debe ir precedida de una solicitud sobre el fondo. Ésta debe presentarse lo antes posible, ya que el juez administrativo tiene una apreciación muy estricta de la condición de urgencia.
Si el solicitante no justifica la urgencia de su solicitud, su recurso será rechazado.
Para que la suspensión sumaria sea aceptada por el juez :
- Debe presentarse primero una solicitud sobre el fondo del asunto
- Debe demostrarse la urgencia: en el caso de las licencias urbanísticas, puede tratarse del carácter irreversible de las obras.
- La decisión impugnada debe ser claramente ilegal.
La decisión del juez de medidas provisionales se dicta con bastante rapidez, entre unos días y dos semanas.
Esta decisión es provisional y permite suspender las obras a la espera de una decisión sobre el fondo.
¿Desea ser indemnizado por los daños sufridos? ¿Ha impugnado la decisión urbanística pero no se ha anulado la licencia de obras? ¿Ha sobrepasado el plazo para recurrir y su acción para que se anule la licencia de obras ha prescrito? ¡Aún puede emprender acciones!
El procedimiento de indemnización por los daños sufridos
Puede interponer una demanda ante el tribunal judicial competente por perturbación anormal de la vecindad que sea la causa de la pérdida de disfrute de su propiedad.
Ejemplos de molestias vecinales anormales:
- Pérdida de luz solar
- Pérdida de intimidad
- Pérdida de vistas
No pierda el tiempo El plazo para emprender acciones es de 5 años a partir de la fecha en que surgió el problema. Por lo tanto, debe actuar con rapidez.
Para tener derecho a una indemnización, debe demostrar :
- Una perturbación anormal
- La existencia de un perjuicio
- Un vínculo directo entre ambos
Las pérdidas deben ser evaluadas con precisión por un profesional, en particular la pérdida del valor de mercado de la propiedad.
Los abogados del Gabinete Goldwin le apoyarán en todas las etapas de los distintos procedimientos.
Demostrarán su profesionalidad y reconocida experiencia, tanto si impugna una licencia urbanística como si solicita una indemnización por sus pérdidas.
Cuando elige al Cabinet Goldwin, puede estar seguro de contar con abogados receptivos que pueden dar respuesta a sus problemas, así como con abogados que están disponibles para escucharle durante todo el procedimiento.
¿Qué puedo hacer si me molesta la nueva construcción de mi vecino?
