Los gastos comunes de copropiedad incluyen todos los gastos incurridos por el sindicato de copropietarios para la conservación, el mantenimiento y la administración del edificio, así como para el funcionamiento de los servicios colectivos y las instalaciones comunes.
El pago puntual de las cargas de servicio por parte de los copropietarios es una de las condiciones esenciales para el buen funcionamiento de toda copropiedad(artículo 10 de la ley nº 65-557 de 10 de julio de 1965).
Por ello, cuando un copropietario no paga puntualmente sus cargas, el síndico responsable de la gestión del edificio está obligado a emprender acciones legales contra los propietarios morosos por iniciativa propia, sin autorización especial de la junta general.
Si no lo hace, puede ser considerado responsable.
Por lo tanto, es necesario actuar rápidamente para recuperar las cargas, sobre todo teniendo en cuenta que la ley ELAN de 23 de noviembre de 2018 redujo el plazo de prescripción de la acción para recuperar las cargas de diez a cinco años.
Pero, ¿en qué consiste el procedimiento para recuperar los gastos de servicio?
En primer lugar, debe enviar una notificación formal al copropietario moroso.
Tenga en cuenta que un requerimiento formal de pago enviado por correo no interrumpe el plazo de prescripción para el cobro de los gastos del condominio.
Si no consigue recuperar las cantidades impagadas, deberá llevar el asunto ante los tribunales del lugar donde se encuentre el edificio.
El objetivo es obtener un documento legal ejecutorio, conocido como mandamiento de ejecución.
Los abogados del bufete Goldwin le explicarán cómo hacerlo y le apoyarán a lo largo de todo el procedimiento legal hasta que la decisión sea efectivamente ejecutada.
- ¿Cómo se puede condenar a un copropietario moroso a pagar las cargas?
Si el copropietario no paga espontáneamente las cargas de copropiedad, el sindicato de copropietarios no tendrá más remedio que llevar al copropietario ante el tribunal del lugar donde se encuentra el edificio.
En apoyo de su demanda, para demostrar al juez que su reclamación es cierta, líquida y exigible, deberá aportar los siguientes documentos:
- el acta de la junta general que aprobó las declaraciones relativas a la deuda ;
- certificados de no repetición de las juntas generales;
- requerimientos de fondos relativos a la deuda
- cartas recordatorias y notificaciones formales
- un desglose de las sumas adeudadas por el copropietario deudor desde que se contrajo la deuda.
Además de los gastos de copropiedad, los abogados del bufete Goldwin reclamarán también el pago de los gastos en que haya incurrido el sindicato de copropietarios para liquidar las cantidades.
De hecho,el artículo 10-1 de la ley nº 65-557 de 10 de julio de 1965 establece:
«No obstante lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 10, sólo el copropietario afectado es responsable de :
- Los gastos necesarios en que haya incurrido el sindicato, en particular los gastos de requerimiento, recordatorio e hipoteca a partir de la fecha del requerimiento, para el cobro de una deuda justificada contra un copropietario, así como los honorarios y emolumentos de los agentes judiciales y la comisión de cobro o recuperación a cargo del deudor; (…)».
Los abogados de Goldwin redactarán y remitirán la citación con todos los documentos necesarios.
- ¿Puede la comunidad de propietarios obtener una indemnización por daños y perjuicios?
Es jurisprudencia consolidada que se puede conceder una indemnización al Syndicat des copropriétaires por los daños causados por un copropietario que no ha pagado sus cargas a su vencimiento(Cass. Civ3e, 27 de noviembre de 1990, nº 89-10.501).
El incumplimiento reiterado por parte de los copropietarios de su obligación esencial para con el Syndicat des copropriétaires de pagar sus cargas de condominio, sin aportar razones válidas que expliquen su falta de pago, constituye una falta que causa a la comunidad de copropietarios, que se ha visto privada durante muchos años de una suma importante necesaria para la gestión y el mantenimiento del edificio, un perjuicio financiero directo y cierto, distinto del compensado por los intereses de demora(Tribunal de Apelación de París, 3 de mayo de 2007, nº 06/08323).
En una sentencia dictada el 8 de julio de 2020, el Tribunal de Apelación de Versalles concedió al sindicato de copropietarios la suma de 1.500 euros en concepto de daños y perjuicios, señalando que:
«Como observó acertadamente el syndicat des copropriétaires, la obligación esencial de un copropietario es pagar regular e íntegramente las cargas de copropiedad relativas a su lote. El incumplimiento de esta obligación es ilícito y causa dificultades de tesorería al sindicato. El examen del estado de cuentas demuestra que la falta de pago de SCI Porte Blanche es recurrente, ya que su cuenta está en débito de forma casi permanente». (CA, Versalles, sala4ª, sección2ª, 8 de julio de 2020, nº 18/05361)
Los abogados del gabinete Goldwin harán todo lo que esté en su mano para obtener una indemnización por las pérdidas sufridas por el sindicato de copropietarios.
- ¿Qué se puede hacer si el copropietario moroso no paga, a pesar de haber sido condenado?
Si bien es necesario obtener una decisión judicial, también es necesario ejecutar la sentencia para obtener el pago efectivo de las cargas de copropiedad.
Una vez obtenida la sentencia judicial, puede recurrir a un agente judicial para llevar a cabo las siguientes medidas de ejecución:
- embargo de rentas, si la propiedad está alquilada, o de cuentas bancarias;
- embargo de la remuneración del trabajo
- embargo para la venta de los muebles del deudor, si ocupa personalmente su lote;
- embargo de los derechos o valores de los socios;
- embargo de bienes que conduzca a la venta forzosa del lote.
Debe ser específico y no puede darse por adelantado y por una decisión de principio contra todos los copropietarios que no hayan pagado sus cargas a raíz de las sentencias dictadas contra ellos.
Por ello, se han establecido medidas específicas para los copropietarios: el registro de una hipoteca legal a favor del sindicato, el embargo mobiliario y el embargo inmobiliario especial en caso de venta del lote deudor.
Los abogados del Cabinet Goldwin están a su disposición para asesorarle sobre las medidas que deben aplicarse y ayudarle hasta el cobro efectivo de las cargas de copropiedad.
