Un copropriétaire ne paye pas ses charges, que faire ?

Les charges communes de copropriété sont constituées par toutes les dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires pour la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble, ainsi que pour le fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement communs.

Ainsi, le paiement ponctuel des charges par les copropriétaires est une des conditions essentielles du bon fonctionnement de toute copropriété (article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

C’est pourquoi, lorsqu’un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais convenus, le syndic ayant la gestion de l’immeuble a l’obligation de poursuivre, de son propre chef, sans autorisation spéciale de l’assemblée générale, les propriétaires défaillants.

A défaut, il pourrait voir sa responsabilité engagée.

Il est dès lors nécessaire d’entreprendre rapidement le recouvrement des charges d’autant plus que la loi ELAN du 23 novembre 2018 a ramené le délai de prescription pour l’action en recouvrement à cinq ans, contre dix auparavant.

Mais en quoi consiste la procédure de recouvrement des charges ?

Dans un premier temps, vous devez adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant.

Attention, la mise en demeure de payer adressée par courrier n’interrompt pas la prescription de l’action en recouvrement des charges de copropriété !

Ainsi, dans un second temps, si vous ne récupérez pas les sommes impayées, vous devez saisir la juridiction du lieu de la situation de l’immeuble.

L’objectif est d’obtenir un acte juridique revêtu de la formule exécutoire, appelé titre exécutoire.

Les avocats du Cabinet Goldwin vous expliquent comment faire et vous accompagnent tout au long de la procédure judiciaire et jusqu’à l’exécution effective de la décision.

• Comment obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement des charges ?

Si le copropriétaire ne règle spontanément les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires n’aura d’autre choix que de l’assigner devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

A l’appui de votre assignation, afin de démontrer au magistrat que votre créance est certaine, liquide et exigible, vous devrez notamment communiquer les pièces suivantes :

• les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les décomptes relatifs à la dette ;
• les attestations de non-recours des assemblées générales ;
• les appels de fond relatifs à la dette ;
• les lettres de relance et les mises en demeure ;
• le décompte des sommes dues par le copropriétaire débiteur depuis l’origine de la dette.

Outre les charges de copropriété, les avocats du Cabinet Goldwin réclameront également le paiement des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le règlement de sommes.

En effet, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…) »

Les avocats du Cabinet Goldwin se chargent de rédiger et de transmettre l’assignation avec l’ensemble des pièces nécessaires.

• Le syndicat des copropriétaires peut-il obtenir des dommages et intérêts ?

Il est de jurisprudence constante qu’une indemnité peut être allouée au Syndicat des copropriétaires du chef du préjudice causé par un copropriétaire n’ayant pas réglé ses charges à leur échéance (Cass. Civ 3^e, 27 novembre 1990, n° 89-10.501).

En effet, les manquements répétés de copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cour d’appel de Paris, 3 mai 2007, n° 06/08323).

Aussi, la Cour d’appel de Versailles a, dans un arrêt rendu le 8 juillet 2020, octroyé au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et retenant :

« Comme l’observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et entraîne pour le syndicat des difficultés de trésorerie. L’examen du relevé de compte démontre que la carence de la SCI Porte Blanche est récurrente, son compte étant débiteur de façon quasi permanente. » (CA, Versailles, 4^e chambre 2^e section, 8 juillet 2020, n°18/05361)

Les avocats du Cabinet Goldwin mettent tout en œuvre pour obtenir l’indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

• Que faire si, malgré la condamnation obtenue, le copropriétaire défaillant ne paie pas ?

S’il est nécessaire d’obtenir une décision de justice, encore faut-il, pour obtenir le paiement effectif des charges de copropriété, faire exécuter la condamnation.

Doté d’une décision de justice valant titre exécutoire, vous pouvez alors faire procéder par voie d’huissier aux mesures d’exécution suivantes :

• la saisie-attribution sur les loyers, si le lot est loué, ou sur compte bancaire ;
• la saisie des rémunérations du travail ;
• la saisie-vente sur les meubles du débiteur, s’il occupe personnellement son lot ;
• la saisie des droits d’associé ou de valeurs mobilières ;
• la saisie immobilière aboutissant à la vente forcée du lot.

Attention, pour la saisie immobilière, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire : elle doit être spécifique et ne peut être donnée par anticipation et par une décision de principe à l’encontre de tous les copropriétaires qui ne se seraient pas acquittés de leurs charges à la suite des condamnations obtenues à leur encontre.

Aussi, des mesures spécifiques ont été mises en place pour la copropriété : l’inscription d’une hypothèque légale au profit du syndicat, le privilège mobilier et le privilège spécial immobilier en cas de vente du lot débiteur.

Les avocats du Cabinet Goldwin sont là pour vous conseiller sur les mesures à mettre en œuvre et vous accompagner jusqu’au recouvrement effectif des charges de copropriété.