Proprietario o inquilino: quali cambiamenti sono stati apportati dall’entrata in vigore dei nuovi controlli sugli affitti a Parigi?

In caso di affitto, il canone di base offerto (escluse le spese e il supplemento di affitto) non può superare un importo massimo (il canone di riferimento maggiorato) per metro quadro, che varia a seconda del quartiere, del tipo di locazione (vuoto o ammobiliato), del numero di stanze e della data di costruzione dell’immobile.

Già introdotto per la prima volta tra il 2015 e il 2017 con la legge ALUR, il sistema di controllo degli affitti è stato ripristinato dal 1° gennaio 2019 con l’articolo 140 della legge ELAN.

Sia che lei sia un inquilino o un proprietario, deve essere a conoscenza di queste regole, in modo da poter difendere i suoi interessi durante tutto il contratto di locazione, dal momento della firma fino alla sua risoluzione e al rinnovo.

Al momento della firma del contratto di locazione

Se è un inquilino:

Il sistema di controllo degli affitti impone ai proprietari di includere nel contratto di locazione il canone di riferimento mediano e il canone di riferimento maggiorato definito dal decreto prefettizio annuale. Questo le permette di verificare che il canone di base sia conforme al tetto imposto dalla città.

Se il contratto d’affitto non include queste informazioni, deve inviare al locatore un avviso formale per rettificare la situazione entro 1 mese dalla data di decorrenza del contratto d’affitto (data di consegna delle chiavi e dell’inventario iniziale).

Se non riceve una risposta dal locatore entro 1 mese, o se il locatore si rifiuta di farlo, ha 3 mesi di tempo dalla data dell’avviso formale per portare il suo caso davanti a un tribunale e richiedere una riduzione dell’affitto.

Allo stesso modo, se il locatore le chiede di pagare un supplemento d’affitto oltre al canone di base, l’importo del supplemento e le caratteristiche dell’immobile che lo giustificano devono essere indicati nel contratto di locazione. Se non è d’accordo con l’importo, ha tre mesi di tempo dalla data della firma del contratto di locazione per sottoporre la questione alla Commission Départementale de Conciliation.

Tenga presente che il ricorso alla Commissione è un prerequisito per qualsiasi ricorso al tribunale.

Se non c’è conciliazione, ha altri tre mesi di tempo dal ricevimento del parere della Commissione dipartimentale di conciliazione per richiedere al tribunale l’annullamento o la riduzione del supplemento d’affitto.

Gli avvocati di Cabinet Goldwin verificheranno che il suo contratto di locazione sia conforme alla legge e la assisteranno presso i vari tribunali.

Se lei è un locatore:

Sebbene il sistema di controllo degli affitti le vieti di applicare un canone di base superiore all’aumento del canone di riferimento, nulla le impedisce di chiedere al suo inquilino un supplemento di affitto se l’immobile ha caratteristiche particolari di ubicazione o di comfort (ad esempio, se ha un’ampia terrazza, una vista diretta eccezionale su un monumento, arredi di lusso, soffitti alti, ecc.

Non è possibile richiedere un supplemento di affitto se l’immobile presenta una delle seguenti caratteristiche:

• servizi igienici sul pianerottolo ;
• segni di umidità su alcune pareti
• un livello di prestazione energetica di classe F o classe G ai sensi dell’articolo L. 173-1-1 del Codice francese dell’edilizia e delle abitazioni;
• finestre che consentono il passaggio di quantità anomale di aria al di fuori della griglia di ventilazione;
• un edificio vicino a meno di dieci metri di distanza;
• infiltrazioni o allagamenti dall’esterno dell’immobile;
• problemi di drenaggio dell’acqua negli ultimi tre mesi;
• un impianto elettrico danneggiato;
• una scarsa esposizione della stanza principale.

Se il suo inquilino contesta il supplemento di affitto, gli avvocati di Cabinet Goldwin la aiuteranno a giustificarlo.

• Indipendentemente dal supplemento di affitto, può aumentare l’affitto ogni anno in linea con l ‘indice di riferimento dell’affitto (IRL). A tal fine, deve includere una clausola di revisione dell’affitto nel contratto di locazione.

Quando rinnova il contratto di locazione

Al momento del rinnovo di un contratto di locazione, anche la determinazione del nuovo canone è soggetta a regole specifiche.

Se lei è un inquilino:

Se il suo affitto è troppo alto, può proporre un nuovo affitto. Tenga presente che questa richiesta deve essere presentata almeno 5 mesi prima della scadenza del contratto di locazione.

Se non è d’accordo, o se il locatore non risponde alla sua richiesta di rivalutare l’affitto, può sottoporre laquestione alla Commissione Dipartimentale di Conciliazione (Commission Départementale de Conciliation)4 mesi prima della scadenza del contratto di locazione.

In caso di mancata conciliazione, la questione può essere sottoposta ad un tribunale prima della scadenza del contratto di locazione.

Attualmente, data la natura recente della Legge ELAN, c’è ancora una mancanza di chiarezza nella giurisprudenza per quanto riguarda il diritto dell’inquilino di rivolgersi ai tribunali per il rimborso retroattivo dell’affitto pagato in eccesso, oltre a una riduzione dell’affitto.

Gli avvocati di Cabinet Goldwin faranno del loro meglio per ottenere i migliori vantaggi per lei.

Deve sapere che il suo locatore non può darle il preavviso di lasciare l’immobile se sta chiedendo una revisione dell’affitto al momento del rinnovo del contratto. Se lo fa, deve portarlo in tribunale per contestare la validità dell’avviso. Gli avvocati di Goldwin possono aiutarla anche in questo processo.

Se lei è un locatore:

Se il suo affitto è inferiore all’affitto di riferimento ridotto, può offrire all’inquilino un aumento dell’affitto, tenendo conto degli affitti di riferimento per l’anno in corso.

Deve informare l’inquilino della rivalutazione dell’affitto almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione.

In caso di disaccordo, o se l’inquilino non risponde, può sottoporre la questione alla Commission Départementale de Conciliation (Commissione Dipartimentale di Conciliazione) 4 mesi prima della scadenza del contratto di locazione.

In caso di mancata conciliazione, la questione può essere sottoposta al tribunale prima della scadenza del contratto di locazione.

Si prega di notare che l’inquilino può contestare l’aumento dell’affitto proposto confrontandolo con l’affitto normalmente applicato nella zona per un alloggio comparabile.

Gli avvocati di Cabinet Goldwin difenderanno i suoi interessi in ogni fase della procedura.

Al contrario, se il suo affitto è superiore all’aumento del canone di riferimento, il suo inquilino può intentare un’azione legale per ridurre l’affitto. Tuttavia, se il suo inquilino non rispetta i termini stabiliti nell’azione di riduzione dell’affitto, e se la questione non viene deferita al tribunale, il contratto di locazione viene automaticamente rinnovato alle stesse condizioni dell’affitto precedente, eventualmente rivisto in linea con l ‘indice di riferimento dell’affitto (IRL).

E una volta risolto il contratto di locazione?

La Corte d’Appello di Parigi ha recentemente confermato che gli inquilini non hanno il diritto di chiedere il rimborso degli affitti superiori al massimale se non dimostrano di aver preso le misure necessarie durante la durata del contratto di locazione.

Per maggiori informazioni sui suoi diritti di proprietario o inquilino, contatti il nostro team di avvocati.