Stabilire l’affitto per un contratto di locazione commerciale rinnovato

Dissociazione tra il rinnovo del contratto di locazione e la definizione dell’affitto: avviso con offerta di rinnovo

Una volta scaduto un contratto di locazione commerciale, ci sono diverse soluzioni possibili.

Da un lato, l’inquilino può prendere l’iniziativa inviando una richiesta di rinnovo del contratto di locazione commerciale al proprietario del locale commerciale.

In alternativa, il locatore può :

• Non voler stipulare un nuovo contratto di locazione, nel qual caso dovrà inviare un avviso al suo inquilino e dovrà pagargli un’indennità di sfratto.
• Proporre di stipulare un nuovo contratto di locazione per i locali affittati solo a condizione che l’affitto venga rivisto.

L’articolo L.145-11 del Codice Commerciale francese consente ai locatori di inviare ai loro locatari un avviso di risoluzione con un’offerta di rinnovo da parte dell’ufficiale giudiziario. A tal fine, Cabinet Goldwin mette a sua disposizione la sua rete di ufficiali giudiziari partner in tutta la Francia.

Il nuovo affitto può essere accettato espressamente o tacitamente dall’inquilino. Quest’ultima si verifica quando l’inquilino inizia a pagare il nuovo canone senza riserve. In questo caso, l’inquilino perde il diritto di contestare l’importo del nuovo affitto(Civ. 3e, 2 febbraio 2010, n. 09-65.084).

Tuttavia, l’inquilino può anche accettare in linea di principio il rinnovo del contratto di locazione, pur contestando l’importo dell’affitto proposto dal locatore. Se l’inquilino continua a pagare il vecchio affitto, il locatore ha 2 anni di tempo per intentare un’azione legale per fissare l’affitto. In assenza di tale azione, il nuovo contratto di locazione sarà considerato concluso al canone precedente.

Revisione dell’affitto per un contratto di locazione rinnovato

L’affitto di un contratto di locazione commerciale può essere rivisto alla fine di ogni periodo di tre anni durante la durata del contratto o quando viene stipulato un nuovo contratto.

In assenza di un accordo, l’importo dell’affitto viene stabilito dal giudice, tenendo conto di una serie di fattori, tra cui le caratteristiche dei locali, il loro scopo, l’ubicazione e gli affitti applicati dalle aziende vicine, ecc.

Sebbene il giudice sia obbligato a prendere in considerazione questi vari fattori nella sua decisione, il suo potere discrezionale significa che ha piena discrezione sull’importanza dei vari fattori nel determinare l’affitto. Una procedura di questo tipo è quindi lunga e l’esito è incerto.

Tuttavia, in assenza di un cambiamento significativo di questi fattori, e se il contratto di locazione scaduto non ha superato i 12 anni per estensione tacita, il tasso di variazione dell’affitto rinnovato non può superare la variazione dell’indice degli affitti commerciali dall’inizio del contratto di locazione scaduto.

Facciamo un semplice esempio:

• Indice degli affitti commerciali per l’ultimo trimestre del 2012: 108,34 ;
• Indice degli affitti commerciali per l’ultimo trimestre del 2021: 118,59;
• Un aumento del 9,46%.

Per un contratto di locazione originale firmato nel 2012 per un affitto mensile di 3.000 euro, l’affitto per il contratto rinnovato nel 2021 non può quindi aumentare di oltre il 9,46%, e quindi superare i 3.283 euro al mese.

A partire dalla Legge Pinel del 2014, e anche in caso di rimozione del massimale, la variazione non può in ogni caso comportare un aumento superiore al 10% dell’affitto pagato dall’inquilino l’anno precedente. Per un affitto di 4.000 euro al mese pagato nell’ultimo anno di locazione, l’aumento non può quindi superare i 400 euro al mese.

La procedura di revisione giudiziaria

La giurisdizione per il controllo giudiziario degli affitti commerciali spetta al Presidente del Tribunale Giudiziario della zona in cui si trovano i locali affittati. Il locatore o il locatario possono rivolgersi al Tribunale tramite ufficiale giudiziario o lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Durante il procedimento, e salvo espressa richiesta contraria, l’affitto pagato dall’inquilino è quello dovuto in base al vecchio contratto di locazione.

Tuttavia, l’affitto stabilito dal tribunale al termine del procedimento è dovuto retroattivamente alla data della richiesta iniziale, il che può portare a notevoli arretrati se il tribunale decide a favore del locatore.

Ad esempio, dopo un lungo procedimento di un anno, al termine del quale avrà ottenuto un aumento mensile di 200 euro, il suo inquilino le dovrà 2.400 euro di arretrati di affitto.

Una volta che l’affitto è stato fissato dal giudice, sia il locatore che l’inquilino hanno un periodo di un mese per recedere dal rinnovo del contratto di locazione alle condizioni stabilite dal giudice. Se il locatore recede dal contratto di locazione, dovrà pagare un’indennità di sfratto al suo inquilino.