Come posso gestire un’attività da casa mia?
Come può gestire un’attività da casa sua? A causa delle difficoltà economiche legate alla crisi sanitaria, molte piccole e medie imprese sono state costrette ad abbandonare i loro locali commerciali, per mancanza di fondi e spesso senza prospettive chiare per il futuro.
GOLDWIN sta lavorando con queste piccole e medie imprese, oltre che con un gran numero di gestori di immobili, per creare condizioni tranquille, sostenibili e più economiche per la gestione della loro attività.
Il primo punto da verificare quando si vuole gestire un’attività nella propria casa è la normativa sulla comproprietà.
Due clausole sono particolarmente importanti a questo proposito:
- La clausola relativa allo scopo dell’edificio;
- quelle che definiscono l’uso delle aree private o riservate.
Dovrebbe quindi prestare particolare attenzione alle norme sulla comproprietà, e in particolare alle due clausole sopra menzionate, per assicurarsi che le sia permesso di svolgere un’attività commerciale.
Naturalmente, in caso contrario, sarà necessario ottenere l’autorizzazione dell’assemblea generale dei comproprietari per svolgere questa attività, oppure optare per un’azione legale, che sarà determinata in base alla situazione particolare del comproprietario e alle clausole del regolamento di comproprietà.
Se il regolamento di comproprietà non vieta l’esercizio di un’attività commerciale, potrebbe essere necessario richiedere al Municipio l’autorizzazione a cambiare la destinazione d’uso dei locali per poter svolgere l’attività.
Che cos’è un cambio di destinazione d’uso?
Un cambio di destinazione d’uso comporta la rimozione di un’abitazione esistente per conferirle un uso diverso. In alcuni casi, questo è un prerequisito per svolgere un’attività commerciale in un’abitazione.
Il concetto di cambio d’uso deve essere distinto da quello di modifica d’uso.
Il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dal Code de la construction et de l’habitation (Codice dell’edilizia e dell’abitazione), mentre il cambio di destinazione d’uso è soggetto alle regole stabilite dal Code de l’urbanisme (Codice urbanistico).
Inoltre, l’uso di un immobile, come definito nell’articolo L. 631-7 e seguenti del Code de la construction et de l’habitation, si riferisce all’uso che ne fa l’occupante, ossia abitare o svolgere un’attività commerciale o professionale.
Qualsiasi cambio di destinazione d’uso di un immobile deve essere preventivamente autorizzato dal Comune e, a Parigi, dopo aver ottenuto il parere del Sindaco dell’arrondissement in cui si trova l’immobile in questione.
Il concetto di utilizzo si riferisce allo scopo tecnico per il quale i locali sono stati progettati.
Le diverse destinazioni d’uso degli edifici sono definite e categorizzate dalle disposizioni del Code de l’urbanisme, e qualsiasi cambio di destinazione d’uso deve essere soggetto a un permesso di pianificazione, ottenuto presentando una domanda di permesso di pianificazione (se i lavori previsti lo richiedono), oppure presentando una dichiarazione preventiva.
Pertanto, quando viene richiesto un permesso di cambio d’uso per un’attività commerciale in un’abitazione, è necessario ottenere anche il permesso di pianificazione per il cambio d’uso dei locali interessati.
Il motivo per cui il cambio di destinazione d’uso è soggetto a norme severe è quello di evitare una riduzione eccessiva del numero di abitazioni, in particolare a Parigi e in tutte le altre grandi città.
L’obiettivo di queste regole è combattere la carenza di alloggi, che è cresciuta enormemente negli ultimi anni a causa dell’uso abusivo e illegale di piattaforme come AIRBNB, ABRITEL e BOOKING.
Date le caratteristiche specifiche e gli aspetti tecnici precisi e altamente specializzati coinvolti nella richiesta e nell’ottenimento delle autorizzazioni di cambio d’uso e di cambio di destinazione d’uso, è essenziale essere assistiti da un avvocato specializzato in questo tipo di questioni.
Avviare, monitorare e portare a termine un progetto per l’esercizio di un’attività commerciale in un’abitazione richiede conoscenze e competenze specifiche e puntuali, in quanto tale progetto intreccia il diritto di comproprietà, il diritto edilizio, il diritto immobiliare e il diritto urbanistico.
Quando è necessario ottenere l’autorizzazione per un cambio di destinazione d’uso?
In realtà, se desidera utilizzare la sua casa per un’attività commerciale, dovrà ottenere l’autorizzazione per un cambio d’uso.
Esistono solo alcune eccezioni al principio dell’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso, che sono strettamente regolamentate dal Code de la construction et de l’habitation.
In primo luogo, è possibile per l’occupante di locali utilizzati per scopi residenziali svolgere un’attività commerciale in una parte di questi locali, se questi sono la sua residenza principale e non riceve clienti o merci.
Questa eccezione all’obbligo di ottenere l’autorizzazione per un cambio di destinazione d’uso è molto restrittiva, in quanto solo l’occupante può svolgere la suddetta attività, il che esclude l’impiego di dipendenti.
Inoltre, l’occupante deve continuare a vivere nei locali, che a questo proposito devono costituire la sua residenza principale, ossia l’alloggio che occupa per più di otto mesi all’anno.
Allo stesso modo, è assolutamente vietato ricevere merce o clienti.
Tuttavia, se i locali residenziali si trovano al piano terra dell’edificio, è possibile svolgere un’attività commerciale esattamente alle stesse condizioni di cui sopra, anche se in questo caso non si applica più il divieto di ricevere merci e clienti.
Nel caso in cui i locali in questione siano abitazioni a basso costo, sarà necessario ottenere anche l’autorizzazione del Municipio.
Infine, l’attività commerciale non deve creare fastidi o pericoli per il vicinato.
A questo proposito, va ricordato ancora una volta che l’esercizio di un’attività commerciale di questo tipo non deve essere vietato dalle norme sulla comproprietà, o dal contratto di locazione residenziale nel caso di un inquilino.
In tutti i casi diversi da quelli sopra menzionati, è necessario richiedere l’autorizzazione preventiva del Municipio per un cambio di destinazione d’uso, a condizione che l’attività proposta non causi un disturbo o un pericolo per il vicinato o che non provochi danni all’edificio.
Come posso ottenere l’autorizzazione per un cambio d’uso a Parigi?
A Parigi, le autorizzazioni di cambio di destinazione d’uso vengono concesse in base agli obiettivi di diversità sociale, all’equilibrio tra abitazioni e occupazione e alla carenza di alloggi nei vari quartieri della città.
Pertanto, per ottenere un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso a Parigi, è necessario fornire una compensazione sotto forma di conversione simultanea di locali utilizzati per altri scopi ad uso residenziale.
Questi requisiti di compensazione seguono regole rigide e tecniche che sono brevemente riassunte di seguito.
In primo luogo, i locali proposti per la compensazione devono cumulativamente :
- corrispondere a unità abitative ed essere di qualità e superficie equivalenti a quelli oggetto del cambio di destinazione d’uso. I locali forniti come compensazione devono soddisfare gli standard di decenza e non devono costituire un’estensione di un’abitazione esistente;
- devono essere situati nello stesso arrondissement dei locali residenziali oggetto del cambio d’uso.
Inoltre, il Regolamento della Città di Parigi definisce un settore geografico noto come “compensazione rinforzata”.
In questo settore, la superficie dei locali proposti per l’indennizzo deve essere doppia rispetto a quella dei locali per i quali viene richiesto il cambio di destinazione d’uso, a meno che i locali non vengano convertiti in alloggi sociali in affitto.
Se i locali proposti per l’indennizzo sono convertiti in alloggi sociali in affitto, possono essere situati in tutto il settore “indennizzo rinforzato”.
Inoltre, se i locali convertiti si trovano nel 1°, 2°, 4°, 5°, 6°, 7°, 8° e 9° arrondissement, non più del 50% della superficie convertita può essere indennizzata al di fuori dell’arrondissement in cui avviene la conversione.
Nel 3°, 10°, 14°, 15°, 16°, 17° e 18° arrondissement, il numero di abitazioni offerte come compensazione deve essere almeno identico al numero di abitazioni rimosse.
In alcuni casi specifici, sono previste eccezioni al requisito di compensazione, in particolare :
- Nel caso di un’autorizzazione di cambio d’uso concessa per uno scopo di interesse pubblico;
- Nel caso di un’autorizzazione di cambio d’uso concessa per l’esercizio di una libera professione, a determinate condizioni;
- Nel caso di un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso concessa per attività specifiche svolte al piano terra: ad esempio, le attività di liberi professionisti, artigiani o i locali di un’associazione o fondazione. Questa autorizzazione è limitata a una superficie specifica in alcuni arrondissement.
Infine, se la superficie riservata a un uso diverso da quello residenziale è inferiore al 50% della superficie totale dei locali, l’ottenimento dell’autorizzazione per un cambio di destinazione d’uso non è soggetto a compensazione.
L’acquisizione della commerciabilità, che comporta la ricerca di locali da offrire come compensazione, può quindi rivelarsi estremamente costosa a Parigi.
Il prezzo degli spazi commerciali varia da un arrondissement all’altro, in quanto questo mercato è naturalmente soggetto ai capricci di un mercato speculativo, dove il prezzo varia in base all’offerta e alla domanda.
Ogni caso e ogni progetto devono quindi essere analizzati attentamente per determinare le normative applicabili, i permessi da ottenere e l’opportunità finanziaria di realizzare il progetto.
I team di GOLDWIN sono pronti ad ascoltare e a rispondere rapidamente, e saranno in grado di guidarla e consigliarla nella realizzazione di un tale progetto.
I team di GOLDWIN vantano un’esperienza approfondita nel diritto di comproprietà, nel diritto edilizio, nel diritto immobiliare e nel diritto urbanistico, e dimostrano le loro competenze tecniche e la loro creatività giuridica.
La competenza tecnica, la creatività e l’approccio multidisciplinare dei team GOLDWIN garantiranno il successo dei progetti per le piccole e medie imprese.
