Le spese comuni di comproprietà comprendono tutte le spese sostenute dal sindacato dei comproprietari per la conservazione, la manutenzione e l’amministrazione dell’edificio, nonché per il funzionamento dei servizi collettivi e delle strutture comuni.
Il pagamento puntuale delle spese di servizio da parte dei comproprietari è una delle condizioni essenziali per il corretto funzionamento di qualsiasi comproprietà(articolo 10 della legge n. 65-557 del 10 luglio 1965).
Per questo motivo, quando un comproprietario non paga le sue spese in tempo, il sindaco responsabile della gestione dell’edificio è obbligato a intraprendere azioni legali contro i proprietari inadempienti di propria iniziativa, senza un’autorizzazione speciale da parte dell’assemblea generale.
Se non lo fa, può essere ritenuto responsabile.
È quindi necessario agire rapidamente per recuperare gli oneri, soprattutto perché la legge ELAN del 23 novembre 2018 ha ridotto il periodo di prescrizione per l’azione di recupero degli oneri da dieci anni a cinque anni.
Ma in cosa consiste la procedura di recupero degli addebiti di servizio?
Innanzitutto, deve inviare un avviso formale al comproprietario inadempiente.
Tenga presente che un avviso formale di pagamento inviato per posta non interrompe i termini di prescrizione per il recupero delle spese condominiali!
Se non riesce a recuperare le somme non pagate, deve rivolgersi al tribunale del luogo in cui si trova l’edificio.
L’obiettivo è quello di ottenere un documento legale esecutivo, noto come mandato di esecuzione.
Gli avvocati di Cabinet Goldwin le spiegheranno come fare e la assisteranno durante tutta la procedura legale, fino all’effettiva esecuzione della decisione.
- Come si può ordinare a un comproprietario inadempiente di pagare gli oneri?
Se il comproprietario non paga spontaneamente le spese di comproprietà, il sindacato dei comproprietari non avrà altra scelta che portare il comproprietario davanti al tribunale dove si trova l’edificio.
A sostegno della sua citazione, per dimostrare al giudice che la sua richiesta è certa, liquida e dovuta, dovrà fornire i seguenti documenti:
- il verbale dell’assemblea generale che ha approvato le dichiarazioni relative al debito;
- certificati di non regresso delle assemblee generali;
- richieste di fondi relative al debito
- lettere di sollecito e avvisi formali;
- una ripartizione delle somme dovute dal comproprietario debitore da quando è stato contratto il debito.
Oltre alle spese di comproprietà, gli avvocati di Cabinet Goldwin chiederanno anche il pagamento dei costi sostenuti dal sindacato di comproprietari per liquidare le somme.
Infatti, l’articolo 10-1 della legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 recita:
“Nonostante le disposizioni del secondo paragrafo dell’articolo 10, solo il comproprietario interessato è responsabile per :
- Le spese necessarie sostenute dal Sindacato, in particolare le spese di messa in mora, di sollecito e di ipoteca a partire dalla data di messa in mora, per il recupero di un debito giustificato nei confronti di un comproprietario, nonché gli onorari e gli emolumenti degli ufficiali giudiziari e la commissione di recupero o di riscossione dovuta dal debitore; (…)”.
Gli avvocati di Goldwin redigeranno e inoltreranno la citazione con tutti i documenti necessari.
- L’associazione di comproprietari può ottenere un risarcimento?
Secondo una giurisprudenza consolidata, il risarcimento può essere concesso al Syndicat des copropriétaires per i danni causati da un comproprietario che non ha pagato gli oneri dovuti(Cass. Civ3e, 27 novembre 1990, n. 89-10.501).
Il ripetuto mancato adempimento da parte dei comproprietari del loro obbligo essenziale nei confronti del Syndicat des copropriétaires di pagare le spese condominiali, senza fornire valide ragioni per spiegare il loro mancato adempimento, costituisce una colpa che causa alla comunità dei comproprietari, che sono stati privati per molti anni di una somma sostanziale necessaria per la gestione e la manutenzione dell’edificio, un danno finanziario diretto e certo, distinto da quello compensato dagli interessi di mora(Corte d’Appello di Parigi, 3 maggio 2007, n. 06/08323).
In una sentenza emessa l’8 luglio 2020, la Corte d’Appello di Versailles ha riconosciuto al sindacato di comproprietari la somma di 1.500 euro a titolo di risarcimento danni, rilevando che:
“Come ha giustamente osservato il sindacato dei comproprietari, l’obbligo essenziale di un comproprietario è quello di pagare regolarmente e per intero le spese di comproprietà relative al suo lotto. L’inosservanza di questo obbligo è illecita e causa al sindacato difficoltà di flusso di cassa. L’esame dell’estratto conto mostra che il mancato pagamento di SCI Porte Blanche è ricorrente, in quanto il suo conto è in passivo in modo quasi permanente”. (CA, Versailles,4a camera,2a sezione, 8 luglio 2020, n. 18/05361)
Gli avvocati di Cabinet Goldwin faranno tutto il possibile per ottenere un risarcimento per le perdite subite dal sindacato dei comproprietari.
- Cosa si può fare se il comproprietario inadempiente non paga, nonostante sia stato condannato?
Se da un lato è necessario ottenere una sentenza del tribunale, dall’altro è necessario eseguire la sentenza per ottenere il pagamento effettivo degli oneri di comproprietà.
Una volta ottenuta l’ordinanza del tribunale, può utilizzare un ufficiale giudiziario per eseguire le seguenti misure esecutive:
- pignoramento degli affitti, se l’immobile è in affitto, o dei conti bancari;
- pignoramento della retribuzione lavorativa
- pignoramento per la vendita dei mobili del debitore, se occupa personalmente il suo lotto;
- sequestro dei diritti o dei titoli dei soci;
- sequestro di beni che porta alla vendita forzata del lotto.
Deve essere specifica e non può essere concessa in anticipo e con una decisione di principio nei confronti di tutti i comproprietari che non hanno pagato le spese a seguito di sentenze contro di loro.
Per questo motivo sono state introdotte misure specifiche per la comproprietà: l’iscrizione di un’ipoteca legale a favore del sindacato, il pegno mobiliare e il pegno immobiliare speciale in caso di vendita del lotto debitore.
Gli avvocati di Cabinet Goldwin sono a sua disposizione per consigliarla sulle misure da attuare e per assisterla fino al recupero effettivo degli oneri di comproprietà.
