Арендодатель или арендатор: какие изменения произошли с тех пор, как в Париже вступили в силу новые меры контроля арендной платы?

При аренде базовая арендная плата (без учета сборов и надбавки к арендной плате) не может превышать максимальную сумму (повышенная базовая арендная плата) за квадратный метр, которая варьируется в зависимости от района, типа аренды (пустая или меблированная), количества комнат и даты постройки объекта.

Система контроля арендной платы, впервые введенная в 2015-2017 гг. в соответствии с законом ALUR, была восстановлена с 1 января 2019 г. в соответствии состатьей 140 закона ELAN.

Независимо от того, являетесь ли Вы арендатором или арендодателем, Вам необходимо знать эти положения, чтобы Вы могли защищать свои интересы на протяжении всего срока аренды, с момента его подписания до его расторжения и продления.

Когда договор аренды подписан

Если Вы являетесь арендатором:

Система контроля арендной платы требует от арендодателей включать в договор аренды медианную базовую арендную плату и повышенную базовую арендную плату, определяемую ежегодным постановлением префектуры. Это позволит Вам проверить, соответствует ли базовая арендная плата предельному уровню, установленному городом.

Если в договоре аренды нет этой информации, Вы должны направить арендодателю официальное уведомление с требованием исправить ситуацию в течение 1 месяца с даты вступления договора в силу (дата передачи ключей и проведения первичной инвентаризации).

Если Вы не получите ответа от арендодателя в течение 1 месяца, или если арендодатель откажется это сделать, у Вас есть 3 месяца с даты официального уведомления, чтобы обратиться в суд с требованием снизить арендную плату.

Аналогичным образом, если арендодатель просит Вас платить дополнительную арендную плату в дополнение к основной арендной плате, размер такой платы и характеристики недвижимости, которые ее обосновывают, также должны быть указаны в договоре аренды. Если Вы не согласны с суммой, у Вас есть три месяца с момента подписания договора аренды, чтобы передать вопрос в Департаментскую комиссию по примирению.

Обратите внимание, что обращение в Комиссию является обязательным условием для передачи дела в суд.

Если примирение не состоялось, у Вас есть еще три месяца с момента получения заключения Департаментской примирительной комиссии, чтобы обратиться в суд с требованием отменить или уменьшить размер надбавки к арендной плате.

Юристы Cabinet Goldwin проверят, соответствует ли Ваш договор аренды требованиям закона, и помогут Вам в различных судебных инстанциях.

Если Вы являетесь арендодателем:

Хотя система контроля арендной платы запрещает Вам применять базовую арендную плату, превышающую повышенную базовую арендную плату, ничто не мешает Вам попросить арендатора о надбавке к арендной плате, если Ваша недвижимость отличается особым расположением или комфортом (например, если она имеет большую террасу, исключительный прямой вид на памятник, роскошную отделку, высокие потолки и т.д.), при условии, что сумма и особенности недвижимости, оправдывающие ее, указаны в договоре аренды.

Надбавка к арендной плате не может быть запрошена, если недвижимость имеет какие-либо из следующих характеристик:

• санитарные узлы на лестничной площадке ;
• признаки сырости на некоторых стенах
• уровень энергоэффективности класса F или класса G в соответствии со статьей L. 173-1-1 Французского строительного и жилищного кодекса;
• окна, которые пропускают ненормальное количество воздуха за пределы вентиляционной решетки;
• соседнее здание на расстоянии менее десяти метров;
• просачивание воды или наводнение снаружи дома;
• проблемы с водоотведением в течение последних трех месяцев;
• поврежденная электрическая система;
• плохая освещенность главной комнаты.

Если Ваш арендатор оспаривает надбавку к арендной плате, юристы из Cabinet Goldwin помогут Вам обосновать ее.

• Независимо от надбавки к арендной плате, Вы можете повышать арендную плату каждый год в соответствии с индексом базовой арендной платы (IRL). Для этого Вам необходимо включить в договор аренды пункт о пересмотре арендной платы.

При продлении аренды

При продлении договора аренды установление новой арендной платы также подчиняется определенным правилам.

Если Вы являетесь арендатором:

Если Ваша арендная плата слишком высока, Вы можете предложить новую арендную плату. Обратите внимание, что это предложение должно быть сделано не позднее, чем за 5 месяцев до окончания срока аренды.

Если Вы не согласны, или если арендодатель не отвечает на Вашу просьбу о пересмотре арендной платы, Вы можете обратиться в Департаментскую согласительную комиссию (Commission Départementale de Conciliation)за 4 месяца до окончания срока аренды.

Если примирения не последовало, дело может быть передано в суд до окончания срока аренды.

В настоящее время, учитывая недавний характер Закона ELAN, в прецедентном праве все еще отсутствует ясность относительно права арендатора обращаться в суд с требованием ретроактивного возврата переплаченной арендной платы, а также снижения арендной платы.

Юристы компании Cabinet Goldwin сделают все возможное, чтобы добиться для Вас наилучших преимуществ.

Вы должны знать, что Ваш арендодатель не может уведомить Вас об освобождении жилья, если Вы добиваетесь пересмотра арендной платы при продлении договора аренды. Если он это сделает, Вы должны обратиться в суд, чтобы оспорить правомерность такого уведомления. Юристы компании Goldwin могут помочь Вам в этом процессе.

Если Вы являетесь арендодателем:

Если Ваша арендная плата ниже, чем сниженная справочная арендная плата, Вы можете предложить арендатору повысить арендную плату, принимая во внимание справочную арендную плату за текущий год.

Вы должны сообщить арендатору о переоценке арендной платы не позднее, чем за 6 месяцев до окончания срока действия договора аренды.

В случае несогласия или если арендатор не отвечает, Вы можете передать этот вопрос в Департаментскую согласительную комиссию (Commission Départementale de Conciliation) за 4 месяца до окончания срока аренды.

Если примирения не последовало, вопрос может быть передан в суд до окончания срока аренды.

Обратите внимание, что арендатор может оспорить предлагаемое повышение арендной платы, сравнив его с арендной платой, обычно взимаемой в данном районе за сопоставимое жилье.

Юристы Cabinet Goldwin будут отстаивать Ваши интересы на каждом этапе процедуры.

И наоборот, если Ваша арендная плата выше, чем увеличенная контрольная арендная плата, Ваш арендатор может подать иск о снижении арендной платы. Однако если Ваш арендатор не уложится в сроки, указанные в иске о снижении арендной платы, и если дело не будет передано в суд, договор аренды будет автоматически продлен на тех же условиях, что и предыдущая арендная плата, возможно, с пересмотром в соответствии с базовым индексом арендной платы (IRL).

А когда договор аренды будет расторгнут?

Апелляционный суд Парижа совсем недавно подтвердил, что арендаторы не имеют права требовать возмещения арендной платы, превышающей потолок, если они не докажут, что предприняли необходимые меры в течение срока действия договора аренды.

Для получения дополнительной информации о Ваших правах как арендодателя или арендатора, пожалуйста, свяжитесь с нашей командой юристов.