Установление арендной платы при возобновлении коммерческой аренды

Разрыв между продлением аренды и установлением арендной платы: уведомление с предложением о продлении аренды

Когда срок аренды коммерческого помещения истек, есть несколько возможных решений.

С одной стороны, арендатор может проявить инициативу, направив владельцу коммерческого помещения запрос на продление договора аренды.

В качестве альтернативы арендодатель может :

• Не желать заключать новый договор аренды, в этом случае он должен будет направить арендатору уведомление и выплатить ему компенсацию за выселение.
• Предложить заключить новый договор аренды на арендуемое помещение только при условии, что арендная плата будет пересмотрена.

Статья L.145-11 Коммерческого кодекса Франции позволяет арендодателям направлять своим арендаторам уведомление о расторжении договора с предложением возобновить аренду с помощью судебного пристава. С этой целью Cabinet Goldwin предоставляет в Ваше распоряжение сеть своих партнеров — судебных приставов по всей Франции.

Новая арендная плата может быть явно или молчаливо принята арендатором. Последнее происходит, когда арендатор начинает безоговорочно платить новую арендную плату. В этом случае арендатор теряет право оспаривать размер новой арендной платы(Civ. 3e, 2 февраля 2010 г., № 09-65.084).

Однако арендатор также может в принципе согласиться на продление договора аренды, оспаривая при этом размер арендной платы, предложенный арендодателем. Если арендатор продолжает платить старую арендную плату, у арендодателя есть 2 года на то, чтобы подать иск об установлении арендной платы. В отсутствие такого иска новый договор аренды будет считаться заключенным по прежней арендной плате.

Пересмотр арендной платы при возобновлении аренды

Арендная плата при коммерческой аренде может быть пересмотрена в конце каждого трехлетнего периода в течение срока аренды или при заключении нового договора.

В отсутствие соглашения размер арендной платы устанавливается судьей с учетом ряда факторов, включая характеристики помещения, его назначение, местоположение, арендную плату, взимаемую соседними предприятиями, и т.д.

Хотя судья обязан учитывать эти различные факторы в своем решении, его дискреционные полномочия означают, что он имеет полную свободу действий в отношении важности различных факторов при определении размера арендной платы. Поэтому такая процедура занимает много времени, а ее результат неясен.

Однако при отсутствии значительных изменений в этих факторах и если срок истекшей аренды не превысил 12 лет в результате молчаливого продления, темпы изменения возобновленной арендной платы не могут превышать изменения индекса коммерческой аренды с момента начала истечения срока аренды.

Рассмотрим простой пример:

• Индекс коммерческой аренды за последний квартал 2012 года: 108,34 ;
• Индекс коммерческой аренды на последний квартал 2021 года: 118,59 ;
• Увеличение на 9,46%.

Для первоначального договора аренды, подписанного в 2012 году, с ежемесячной арендной платой в €3,000, арендная плата при продлении договора в 2021 году не может увеличиться более чем на 9,46% и, таким образом, превысить €3,283 в месяц.

После принятия Закона Пинеля в 2014 году и даже в случае снятия потолка, изменение не может в любом случае привести к увеличению более чем на 10% арендной платы, выплаченной арендатором в предыдущем году. Таким образом, для арендной платы в размере 4 000 евро в месяц, выплачиваемой в последний год аренды, увеличение не может превышать 400 евро в месяц.

Процедура судебного пересмотра

Юрисдикция по судебному пересмотру арендной платы за коммерческие помещения принадлежит Председателю судебного трибунала того района, в котором находится арендуемое помещение. Арендодатель или арендатор могут обратиться в суд через судебного исполнителя или заказным письмом с уведомлением о получении.

Во время судебного разбирательства и при отсутствии явного требования об ином, арендатор платит арендную плату, причитающуюся ему по старому договору аренды.

Однако арендная плата, установленная судьей по окончании разбирательства, подлежит оплате задним числом с даты подачи первоначального заявления, что может привести к значительным задолженностям, если судья примет решение в пользу арендодателя.

Например, после года длительных разбирательств, в конце которых Вы добьетесь повышения арендной платы на 200 евро в месяц, Ваш арендатор будет должен Вам 2 400 евро в качестве задолженности по арендной плате.

После того, как судья установил размер арендной платы, и у арендодателя, и у арендатора есть месячный срок, чтобы отказаться от продления договора аренды на условиях, установленных судьей. Если арендодатель откажется от продления договора аренды, ему придется выплатить арендатору компенсацию за выселение.