Как я могу вести бизнес из своего дома?
Как управлять бизнесом из дома? Учитывая экономические трудности, связанные с кризисом здравоохранения, многие малые и средние предприятия были вынуждены покинуть свои коммерческие помещения из-за нехватки средств и зачастую отсутствия ясных перспектив на будущее.
GOLDWIN работает с этими малыми и средними предприятиями, а также с большим количеством управляющих недвижимостью, чтобы создать спокойные, устойчивые и более экономичные условия для ведения бизнеса.
Первое, что необходимо проверить, если Вы хотите вести бизнес в своем доме, — это правила совместного владения.
В этом отношении особенно важны два пункта:
- Пункт, касающийся назначения здания;
- положения, определяющие использование частных или приватных зон.
Поэтому Вам следует обратить особое внимание на правила совместного владения, и в частности на два вышеупомянутых пункта, чтобы убедиться, что Вам разрешено заниматься коммерческой деятельностью.
Естественно, если это не так, необходимо будет либо получить разрешение общего собрания совладельцев на ведение этой деятельности, либо обратиться в суд, который будет определяться исходя из конкретной ситуации совладельца и положений правил совладения.
Если правила совместного владения не запрещают коммерческую деятельность, может потребоваться обратиться в мэрию за разрешением на изменение использования помещения для осуществления этой деятельности.
Что такое изменение вида использования?
Смена вида использования предполагает удаление существующего жилья, чтобы придать ему другое назначение. В некоторых случаях это является необходимым условием для осуществления коммерческой деятельности в жилище.
Понятие смены вида использования следует отличать от понятия изменения вида использования.
Изменение использования регулируется Кодексом строительства и жилья (Code de la construction et de l’habitation), в то время как изменение использования подчиняется правилам, изложенным в Градостроительном кодексе (Code de l’urbanisme).
Кроме того, использование недвижимости, как определено в статье L. 631-7 и последующих статьях Кодекса строительства и жилищного строительства, означает использование недвижимости ее владельцем, т.е. проживание в ней или ведение коммерческой или профессиональной деятельности.
Любые изменения в использовании недвижимости должны быть заранее разрешены местным советом, а в Париже — после получения заключения мэра округа, в котором находится данная недвижимость.
Понятие использования относится к техническому назначению, для которого было спроектировано помещение.
Различные виды использования зданий определяются и классифицируются положениями Кодекса урбанизма, и любое изменение вида использования должно осуществляться на основании разрешения, полученного либо путем подачи заявления на разрешение (если этого требуют предполагаемые работы), либо путем подачи предварительного заявления.
Таким образом, когда требуется разрешение на изменение вида использования для коммерческой деятельности в жилом помещении, необходимо также получить разрешение на изменение вида использования соответствующего помещения.
Причина, по которой изменение вида использования подлежит строгому регулированию, заключается в том, чтобы предотвратить слишком большое сокращение числа домов, особенно в Париже и других крупных городах.
Цель этих правил — борьба с нехваткой жилья, которая в последние годы сильно возросла в результате неправомерного и незаконного использования таких платформ, как AIRBNB, ABRITEL и BOOKING.
Учитывая специфические особенности и точные, узкоспециализированные технические аспекты, связанные с подачей заявления и получением разрешений на изменение вида использования и назначения, очень важно, чтобы Вам помогал юрист, специализирующийся на подобных вопросах.
Запуск, мониторинг и реализация проекта по осуществлению коммерческой деятельности в жилом помещении требуют особых и точных ноу-хау и навыков, поскольку в таком проекте переплетаются право совместного владения, строительное право, право собственности и градостроительное право.
Когда необходимо получить разрешение на изменение вида использования?
В действительности, если Вы хотите использовать свой дом для коммерческой деятельности, Вам необходимо получить разрешение на изменение вида использования.
Существует лишь несколько исключений из принципа получения разрешения на изменение вида использования, которые строго регламентируются Кодексом о строительстве и жилье (Code de la construction et de l’habitation).
Во-первых, владелец помещений, используемых в жилых целях, может вести коммерческую деятельность в части этих помещений, если они являются его основным местом жительства и он не получает там клиентов или товары.
Это исключение из требования получить разрешение на изменение вида использования является очень ограничительным, поскольку только владелец помещения может осуществлять указанную деятельность, что исключает наем сотрудников.
Кроме того, владелец должен продолжать жить в помещении, которое в этом отношении должно являться его основным местом жительства, т.е. жильем, которое он занимает более восьми месяцев в году.
Аналогичным образом, полностью запрещается принимать товары или клиентов.
Однако если жилые помещения расположены на первом этаже здания, то можно заниматься коммерческой деятельностью на тех же условиях, что описаны выше, хотя в этом случае запрет на прием товаров и клиентов больше не действует.
Если речь идет о недорогом жилье, необходимо также получить разрешение от мэрии.
Наконец, коммерческая деятельность не должна создавать неудобств или опасности для соседей.
В этой связи следует еще раз напомнить, что ведение такого бизнеса не должно быть запрещено правилами совместного владения или договором аренды жилого помещения в случае арендатора.
Во всех случаях, кроме вышеперечисленных, необходимо получить предварительное разрешение мэрии на изменение вида использования, при условии, что предлагаемая деятельность не будет создавать неудобств или опасности для соседей и не приведет к повреждению здания.
Как получить разрешение на изменение вида использования в Париже?
В Париже разрешения на изменение вида использования выдаются с учетом целей социального разнообразия, баланса между жильем и занятостью, а также нехватки жилья в различных районах города.
Поэтому, чтобы получить разрешение на изменение вида использования в Париже, необходимо предоставить компенсацию в виде одновременного переоборудования помещений, используемых в других целях, под жилые.
Эти требования к компенсации подчиняются строгим техническим правилам, которые вкратце описаны ниже.
Во-первых, помещения, предлагаемые для компенсации, должны в совокупности :
- соответствовать жилым единицам и быть эквивалентными по качеству и площади тем, которые подвергаются изменению использования. Помещения, предоставляемые в качестве компенсации, должны соответствовать стандартам приличия и не должны быть пристройкой к существующему жилью;
- Они должны быть расположены в том же округе, что и жилые помещения, являющиеся объектом изменения использования.
Кроме того, в подзаконных актах города Парижа определен географический сектор, известный как сектор «усиленной компенсации».
В этом секторе площадь помещений, предлагаемых для компенсации, должна быть в два раза больше площади помещений, для которых запрашивается изменение вида использования, если только эти помещения не будут переоборудованы в жилье для социального найма.
Если помещения, предлагаемые для компенсации, переоборудуются в жилье для социального найма, они могут располагаться во всем секторе «усиленной компенсации».
Кроме того, если переоборудованные помещения расположены в 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 и 9 округах, не более 50% площади переоборудованного помещения может быть компенсировано за пределами округа, в котором происходит переоборудование.
В 3-м, 10-м, 14-м, 15-м, 16-м, 17-м и 18-м округах количество жилых помещений, предлагаемых в качестве компенсации, должно быть как минимум идентично количеству удаленных жилых помещений.
В некоторых особых случаях из требования компенсации делаются исключения, в частности:
- В случае разрешения на изменение вида использования, выданного в общественных целях;
- В случае разрешения на изменение вида использования, выданного для осуществления свободной профессии, при соблюдении определенных условий;
- В случае разрешения на изменение вида использования, выданного для конкретных видов деятельности, осуществляемых на первом этаже: т.е. деятельности представителей свободных профессий, ремесленников, помещений ассоциации или фонда. В некоторых округах это разрешение ограничено определенной площадью.
Наконец, если площадь, отведенная под использование, отличное от жилого, составляет менее 50% от общей площади помещения, для получения разрешения на изменение вида использования не требуется компенсация.
Таким образом, приобретение рыночной привлекательности, включающее поиск помещений, которые можно предложить в качестве компенсации, может оказаться чрезвычайно дорогостоящим в Париже.
Цена на коммерческие помещения варьируется от округа к округу, поскольку этот рынок, естественно, подвержен капризам спекулятивного рынка, где цена меняется в зависимости от спроса и предложения.
Поэтому каждый случай и каждый проект должны быть тщательно проанализированы, чтобы определить применимые правила, разрешения, которые необходимо получить, и финансовые возможности реализации проекта.
Отзывчивые и внимательные команды GOLDWIN смогут направить и проконсультировать Вас в реализации такого проекта.
Команды GOLDWIN обладают глубокими знаниями в области права совместного владения, строительного права, права недвижимости и градостроительного права и демонстрируют свои технические навыки и юридическую креативность.
Технические знания, творческий подход и междисциплинарный подход команд GOLDWIN обеспечат успешное завершение проектов для малого и среднего бизнеса.
