确定续签商业租约的租金

租约续订与租金厘定之间的分离：附带续订通知的通知书

商业租约到期后，有几种可能的解决方案。

一方面，承租人可以主动向商业用房的所有者发出续租请求。

另外，出租人也可以……：

• 不愿意签订新的租赁合同，在这种情况下，他必须向承租人发出通知，并向其支付驱逐补偿金。
• 建议仅在修改租金的条件下签订新的租赁合同。

法国商法典》第 L.145-11 条允许出租人向承租人发出终止通知，并通过法警提出续租。为此，Cabinet Goldwin 将在法国各地为您提供法警合作伙伴网络。

承租人可以明示或默示接受新租金。后者是指承租人开始毫无保留地支付新租金。在这种情况下，承租人丧失了对新租金数额提出异议的权利（2010 年 2 月 2 日第 3e 号民事案件，第 09-65.084 号）。

不过，承租人也可以原则上同意续租，但对房东提出的租金金额提出异议。如果租户继续支付旧租金，房东可在 2 年内提起诉讼，以确定租金。如果没有提起诉讼，新租约将被视为已按之前的租金签订。

修订续租租金

商业租赁的租金可在租赁期内每三年期末或签订新合同时进行修订。

在未达成一致的情况下，租金数额由法官在考虑了一系列因素后确定，包括房舍的特点、用途、位置以及邻近企业收取的租金等。

虽然法官在做出决定时有义务考虑这些因素，但法官的自由裁量权意味着他在确定租金时对各种因素的重要性拥有充分的自由裁量权。因此，这种程序是漫长的，结果也是不确定的。

然而，在这些因素没有发生重大变化的情况下，如果到期租约没有因默示延期而超过 12 年，续订租金的变化率不得超过自到期租约开始以来商业租金指数的变化。

让我们举一个简单的例子：

• 2012 年最后一个季度的商业租金指数：108.34；
• 2021 年最后一个季度的商业租金指数：118.59；
• 增幅为 9.46%。

2012 年签订的原始租约月租金为 3,000 欧元，因此 2021 年续租的租金涨幅不得超过 9.46%，即不得超过每月 3,283 欧元。

自 2014 年《皮内尔法》颁布以来，即使取消了上限，在任何情况下，变更后的租金增幅都不得超过承租人前一年所付租金的 10%。因此，如果租约最后一年的月租金为 4 000 欧元，则月租金增幅不得超过 400 欧元。

司法审查程序

对商业租金进行司法审查的管辖权属于租赁房屋所在地区的司法法庭庭长。出租人或承租人均可通过法警或挂号信向法庭提出申请并确认收悉。

在诉讼期间，除非另有明确要求，否则承租人支付的租金即为旧租约规定的租金。

但是，法官在诉讼程序结束时确定的租金应追溯至最初申请之日，如果法官作出有利于房东的裁决，则可能导致大量拖欠租金。

例如，经过一年漫长的诉讼程序，在您获得每月 200 欧元的加租后，您的租户将拖欠您 2400 欧元的租金。

法官确定租金后，房东和租户都有一个月的时间按照法官规定的条件退出续租。如果出租人退出续租，则必须向承租人支付驱逐补偿金。