共有产权费用包括共有产权人辛迪加为保护、维护和管理楼宇以及运营集体服务和共用设施而产生的所有费用。
共有人及时缴纳服务费是任何共有产权正常运作的基本条件之一（1965 年 7 月 10 日第 65-557 号法律第 10 条）。
因此，当共同所有人未能按时支付费用时，负责管理大楼的辛迪加有义务主动对拖欠费用的业主采取法律行动，而无需大会的特别授权。
如果他不这样做，可能会被追究责任。
因此，有必要尽快采取行动追讨费用，尤其是 2018 年 11 月 23 日颁布的《ELAN 法》将追讨费用的诉讼时效期限从 10 年缩短至 5 年。
但追讨服务费的程序包括哪些内容呢？
首先，您必须向违约的共有人发出正式通知。
请注意，邮寄正式付款通知不会中断追缴共管公寓费用的诉讼时效！
如果您未能收回未付款项，您必须向大楼所在地的法院提起诉讼。
这样做的目的是获得一份可强制执行的法律文件，即执行令状。
Cabinet Goldwin的律师会向您解释如何做到这一点，并在整个法律程序中为您提供支持，直至判决得到实际执行。
- 如何命令违约的共有人支付费用？
如果共有人不自动缴纳共有人费用，共有人集团将别无选择，只能将共有人告上建筑物所在地的法院。
为了支持您的传票，向法官证明您的要求是确定的、流动的和到期的，您需要提供以下文件：
- 批准与债务有关的声明的股东大会记录；
- 股东大会的无追索权证明；
- 与债务有关的资金催缴
- 催款函和正式通知；
- 债务共有人自债务发生以来的欠款明细。
除了共有人费用外，Cabinet Goldwin 的律师还将要求支付共有人集团在清偿债务时产生的费用。
事实上，1965 年 7 月 10 日第 65-557 号法律第 10-1 条规定：
“尽管有第 10 条第 2 款的规定，但只有相关的共有人对……负责：
- 辛迪加为向共有人追偿合理债务而产生的必要费用，特别是正式通知、催告和自正式通知之日起的抵押费用，以及法警的费用和薪酬以及债务人应支付的追偿或收款费用；（……）”。
高德威律师事务所的律师将起草传票并附上所有必要文件。
- 共有人协会能否获得损害赔偿？
根据已确立的判例法，如果共有人未按时支付费用，共有人协会可对其造成的损失进行赔偿（Cass. Civ3e，1990 年 11 月 27 日，第 89-10.501 号）。
共有人屡次不履行其对共管公寓辛迪加的基本义务，又不提供正当理由解释其不履行义务的 原因，构成了一种过错，这种过错导致共有人群体多年来被剥夺了管理和维护建筑物所需的大笔 资金，造成了直接和确定的经济损失，这种损失不同于欠款利息所补偿的损失（巴黎上诉法 院，2007 年 5 月 3 日，第 06/08323 号）。
在 2020 年 7 月 8 日的判决中，凡尔赛上诉法院判定共同所有人辛迪加赔偿损失 1 500 欧元，并指出：”…………”：
“正如共同所有权人集团所指出的，共同所有权人的基本义务是定期全额支付与其地段相关的共同所有权费用。不履行这一义务是不法行为，会给辛迪加造成现金流困难。对账目的审查表明，SCI Porte Blanche 公司的欠费行为是经常性的，因为其账目几乎长期处于借方状态”。(上诉法院，凡尔赛，第4庭，第2庭，2020 年 7 月 8 日，第 18/05361 号）。
Cabinet Goldwin 律师事务所的律师们将竭尽所能，为共有人集团的损失争取赔偿。
- 如果违约的共有人在被定罪后仍不付款，该怎么办？
虽然有必要获得法院判决，但也有必要执行判决，以获得共有人费用的实际支付。
获得法院判决后，您可以使用法警执行以下执行措施：
- 扣押租金（如果房产是租用的）或银行账户；
- 扣押与工作有关的报酬
- 如果债务人个人占用其地段，则扣押并出售债务人的家具；
- 扣押合伙人的权利或证券；
- 扣押导致强制出售地段的财产。
必须是具体的，不得事先和原则上对判决后未支付费用的所有共有人做出决定。
因此，针对共有产权制定了具体措施：登记以辛迪加为受益人的法定抵押权、动产留置权以及在出售债务人地块时的特殊不动产留置权。
Cabinet Goldwin 律师事务所的律师将为您提供有关措施的建议，并协助您有效收回共同所有权费用。
