决定的对象
由 Maître Jonathan BELLAICHE 代表的 GOLDWIN 律师事务所在优先购买权法律程序中维护了业主的利益。
当待售的房产位于优先购买区时，公众人士可以按照任何人的喜好购买该房产，而且价格通常很低。
本案中，2019年11月22日，一套一居室加地下室的业主通过公证，以315,000欧元的价格作出了出售意向声明（DIA）。此价格包含15,300欧元的代理佣金。
根据 2020 年 2 月 18 日的决定，一家公共土地机构行使优先购买权，并提出以 182,000 欧元（包括代理佣金）购买该房产。该房产价格比期望价格高出 58%。业主拒绝了 2020 年 3 月 23 日挂号信中提出的价格。因此，公共土地机构于 2020 年 5 月 6 日将此事提交给楠泰尔司法法院，以便征用法官可以确定被优先购买财产的价格。
因此，征用法官必须评估房产的表面面积，并确定采用哪些标准来确定其价格。
根据公共土地机构的数据，该房产价值 188,108 欧元，即 6,200 欧元/平方米，假设占地面积为 30.34 平方米。
为了选择这样的价格，EPF 依赖两个因素：
– 房产状况 ：可能存在一些价值较低的因素，从而降低价格（难以进入地下室和公共区域、电气设备不符合标准、外墙受损）
– 比较要素 ：EPIF 指出，该房产与 2009 年至 2020 年期间房地产市场的发展不符，且估价远高于同类公寓。
最后，公共土地机构仅保留了30.34平方米的表面面积，并援引Carrez定律将阁楼的表面面积排除在计算之外。
针对这些不满，业主否认存在任何价值损失。此外，估算面积为 62.04 平方米，包括阁楼的建筑面积。尤其是后者已经进行了扩大居住空间的工作。政府专员也赞同她的观点。
因此他的计算是：保留30.34平方米的表面积6500欧元/平方米 + 保留31.70平方米的表面积3000欧元（相当于阁楼专用的建筑面积），即总计292000欧元。
在考虑了双方提出的所有理由和论点后，法官驳回了公共土地机构的诉讼请求。
征用法官确定该房产的表面面积为 40.12 平方米，仅考虑阁楼的可居住面积 10.16 平方米。为了评估该房产的价值，法官将其与地理位置相近地区的类似房产进行了比较。
因此，根据 2021 年 2 月 9 日的判决，南泰尔法院：
- 公共土地机构对该房产的收购价格定为 263,250 欧元。
- 命令公共土地管理部门向 L 女士支付 15,300 欧元（含税）作为代理佣金
- 根据《民事诉讼法》第 700 条，命令公共土地机构支付 5,000 欧元
