预先购买决定后对价格固定的分歧

由Jonathan BELLAICHE代理的GOLDWIN律师事务所在优先购买程序中维护了一位业主的利益。

当一处房产在预购区被出售时，公共实体有可能优先于任何其他人获得上述房产，而价格往往是减低的。

在这种情况下，2019年11月22日，通过公证，一个T2公寓和一个地窖的所有者以31.5万欧元的价格发表了一份转让意向声明（DIA）。这个价格包括15,300欧元的代理佣金。

根据2020年2月18日的决定，一个公共土地机构行使了其优先购买权，并建议以18.2万欧元的价格购买该房产，包括代理佣金。这是该房产的58%，比预期价格高。业主通过2020年3月23日的挂号信拒绝了建议的价格。因此，公共土地机构于2020年5月6日将此事提交给南泰尔司法法院，以便征收法官确定被抢占房产的价格。

因此，征用法官必须评估财产的表面，并确定将采用哪些标准来确定其价格。

根据公共土地机构的说法，该房产价值188,108欧元，即6,200欧元/平方米，基于30.34平方米的表面区域。

为了保留这样的价格，EPF以两个因素为基础。

– 房产状况：有一些会降低价格的价值损失因素（难以进入地窖和公共部分，电气装置不符合标准，外墙老化）。

– 比较要素：EPIF认为该房产不符合2009-2020年期间房地产市场的发展，其估价远远高于类似公寓的价格。

最后，公共土地机构，只保留了30.34米的表面，援引Carrez法，将阁楼的表面排除在其计算之外。

对于这些不满，业主否认了任何价值损失的因素。此外，她估计有62.04平方米的面积，包括阁楼的地面面积。特别是她为了增加居住面积而进行了施工。她的推理得到了政府专员的支持。

因此，她的计算结果如下。6500欧元/平方米，保留30.34平方米的面积+3000欧元，保留31.70平方米的面积（相当于独家享有的阁楼的地面面积），也就是说，总共是292.000欧元。

在考虑了各方提出的所有论点后，法官驳回了Etablissement Public Foncier公司的要求。

征用法官确定该房产的面积为40.12平方米，只考虑了阁楼的居住面积10.16平方米。为了评估该房产，法官将其与地理上接近的地区的类似房产进行比较。

因此，通过2021年2月9日的判决，南泰尔法院已经:

确定Etablissement Public Foncier公司购买该房产的价格为263,250欧元。
判令Etablissement Public Foncier公司向L女士支付15,300欧元（含税）的代理佣金。
根据《民事诉讼法》第700条，命令Etablissement Public Foncier公司支付5,000欧元。