Acción en garantía por vicios ocultos: la actualización de su abogado

¿Qué es un vicio oculto en un bien inmueble?

La ley regula la venta de inmuebles con el fin de proteger tanto a los vendedores como a los compradores.El artículo 1641 del Código Civil francés obligaal vendedor a garantizar los vicios ocultos del bien vendido que lo hagan inadecuado para el uso previsto o reduzcan su valor. Sin embargo, el comprador puede descubrir un defecto después de adquirir la propiedad. Si estos vicios ocultos afectan a la propiedad, el comprador puede emprender acciones contra el vendedor.

En la práctica, existe un gran número de anomalías que constituyen vicios ocultos en la jurisprudencia:

• Un error en la superficie vendida, que es inferior a la superficie real;
• Humedad excesiva en la vivienda;
• Debilidades en los cimientos del edificio;
• La presencia de plomo, aunque no se mencionara en el diagnóstico;
• El riesgo de inundación en un sótano utilizado con fines residenciales;
• La falta de conexión de la casa a la red de alcantarillado;
• Lano edificabilidad de un solar vendido como edificable;
• La contaminación de un solar vendido como edificable;
• La presencia de contaminaciónacústica

Un error en la superficie o un elemento estructural que suponga un riesgo para la salud o la seguridad de su capacidad para permanecer en la vivienda… ¡La factura puede salir muy cara rápidamente! Teniendo en cuenta los precios actuales de los inmuebles, los daños sufridos pueden ser considerables. ¿Quiere pedir la anulación de la venta o el pago de daños y perjuicios? ¿Desea que le defiendan en un caso de vicios ocultos en una propiedad? Goldwin avocats puede ayudarle en todas estas cuestiones específicas del derecho inmobiliario.

Protegerse contra los vicios ocultos con su abogado

Antes de firmar cualquier contrato, su abogado inmobiliario comprobará la presencia y el contenido de los informes de diagnóstico para asesorarle en su compraventa. Esto le permitirá identificar rápidamente la presencia de un posible defecto oculto.

La ley impone una serie de peritajes obligatorios para garantizar la integridad del inmueble, que cubren :

• El rendimiento energético del edificio;
• La presencia de amianto o plomo;
• Las instalaciones eléctricas
• El sistema de alcantarillado;
• La presencia de moho;
• La superficie de carrez (altura del techo de al menos 1m80).

La ley francesa Elan (nº 2018-1021) también ha añadido la obligación de entregar al comprador un cuaderno de bitácora digital con información sobre la vigilancia y el mantenimiento del inmueble en caso de venta de una vivienda de nueva construcción. Esta obligación se aplicará a la venta de viviendas antiguas a partir del 1 de enero de 2025.

Haga valer la garantía contra vicios ocultos con su abogado

Descubrir un vicio oculto no basta para implicar al vendedor y hacer valer su garantía. Es necesario que se den una serie de elementos para activar la garantía contra vicios ocultos:

– Un contrato de compraventa;

– Un defecto no aparente y desconocido por el comprador;

– Un defecto existente en el momento de la compra;

– Un defecto que haga que la propiedad no sea apta para su uso o reduzca significativamente su valor, hasta el punto de que el comprador no la habría adquirido o lo habría hecho a un precio significativamente inferior.

Si bien el vendedor debe ser transparente sobre las cualidades de la propiedad que vende, el comprador también debe estar atento cuando visite la propiedad y estudie los informes de diagnóstico. Teniendo esto en cuenta, su abogado, especializado en derecho inmobiliario, le asesorará y le alertará sobre cualquier punto preocupante de la propiedad.

El comprador puede emprender acciones de garantía contra los vicios ocultos en un plazo de dos años a partir de la venta. En virtud del artículo 1644 del Código Civil francés, puede elegir entre :

• Una acción de anulación de la venta y restitución del precio de compra;
• Una acción de reducción del precio de venta, en función del dictamen del perito.

Si descubre vicios ocultos, póngase en contacto con Goldwin avocats para que le represente en el litigio y le indemnice por los daños y perjuicios sufridos. Si usted es el vendedor, su abogado experto le aconsejará sin duda sobre el establecimiento de una cláusula de exención de responsabilidad.

La cláusula de garantía exclusiva

Algunos contratos de compraventa de inmuebles contienen una cláusula de exclusión de garantía. En ella se estipula que el comprador se lleva la propiedad en el estado en que se encontraba el día en que tomó posesión de ella. Por lo tanto, no tiene ningún recurso contra el vendedor por defectos ocultos o aparentes.

Tenga cuidado, sin embargo, ya que la cláusula de renuncia de garantía no es admisible en los contratos en los que el vendedor es un profesional inmobiliario o de la construcción.

También supone que el vendedor actúa de buena fe. Esto excluye el caso de un defecto latente conocido por el vendedor. Por ejemplo, los jueces del Tribunal de Casación han dictaminado que un vendedor que realiza obras antes de la venta para ocultar la existencia de un defecto actúa de mala fe, o que un vendedor que oculta un procedimiento antiguo relativo al derrumbe de un muro actúa de mala fe.

Para saber más, póngase en contacto con su abogado especializado en vicios ocultos y derecho inmobiliario en París.