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¿Le gustaría ser propietario de una vivienda nueva? Tiene la opción de comprar una propiedad por construir.
Existen dos tipos de venta de inmuebles en construcción:
- Venta anticipada
- Venta en el futuro estado de terminación
El Gabinete Goldwin le explica lo que debe saber sobre la venta en el futuro estado de terminación (VEFA)
En primer lugar, se trata de un contrato de venta regido por disposiciones legales, en particular las del Código Civil y del Código de la Construcción y de la Vivienda.
Un VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) es un contrato en virtud del cual el vendedor transfiere inmediatamente al comprador sus derechos sobre el terreno y la propiedad de los edificios existentes.
Las obras futuras pasarán a ser propiedad del comprador a medida que se vayan realizando.
El comprador debe pagar el precio a medida que avanzan las obras. El vendedor conserva los poderes del propietario del proyecto hasta que las obras hayan sido aceptadas.
En otras palabras, se trata del contrato en virtud del cual usted se convierte en propietario del terreno en el que se va a construir un edificio.
La finalidad misma del VEFA es construir una propiedad que aún no existe.
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE LOS SECTORES PROTEGIDO Y NO PROTEGIDO?
Si el inmueble que se va a construir está destinado a un uso residencial o a un uso mixto residencial y empresarial, el contrato estará sujeto al régimen del sector protegido.
En otras palabras, las disposiciones aplicables serán de orden público y las partes no podrán derogarlas.
¿CUÁLES SON LAS PRINCIPALES ETAPAS DEL VEFA?
- Redacción de un contrato preliminar y depósito de garantía
El único precontrato autorizado para una venta en estado de finalización futura es el contrato preliminar o contrato de reserva.
Éste le permite reservar la vivienda elegida y determinar los elementos esenciales del contrato de venta definitivo.
El vendedor que se compromete a reservar un inmueble o parte de un inmueble puede pedir un depósito.
Este depósito debe ingresarse en una cuenta bancaria especial.
Si el plazo para la finalización de la venta es superior a dos años, el vendedor no podrá solicitar un depósito.
Normas formales que deben observarse :
El contrato preliminar debe realizarse por escrito y contener la información obligatoria estipulada en el Código Francés de la Construcción y la Vivienda, es decir :
- Descripción de los locales reservados,
- Descripción del edificio en su conjunto
- El precio previsto
- La fecha prevista para la finalización de la venta
- El importe del depósito de garantía
- Un recordatorio de las condiciones legales
Para su información:
El contrato preliminar no compromete al vendedor a construir la propiedad. Simplemente se compromete a no venderla a otra parte en caso de que se lleve a cabo la construcción.
Como comprador, ¿puedo rescindir el contrato?
SÍ, PUEDE.
El plazo de desistimiento es de 10 días a partir de la primera presentación de la carta certificada con acuse de recibo que contenga el contrato preliminar, o a partir de su entrega en mano contra recibo.
El Código de la Construcción y la Vivienda también estipula que el depósito se devolverá si :
- la venta en el futuro estado de terminación no se regulariza en el plazo previsto en el contrato preliminar
- Si el precio de venta supera el precio del contrato preliminar en más de un 5%.
- Si no se ha obtenido el préstamo del comprador o si su importe es inferior al 10% de dicho contrato
- Si el valor de la propiedad o de una parte de la misma es inferior al menos al 10% de las previsiones inicialmente mencionadas.
- La escritura final de venta y el pago del precio
Para proteger al comprador, la ley exige que la escritura final de compraventa sea una escritura autentificada por un notario.
El contrato debe contener la información obligatoria establecida en el artículo L.261-11 del Código Francés de la Construcción y la Vivienda, a saber:
- Una descripción del edificio o de la parte del edificio que se vende
- El precio y las condiciones de pago de dicho precio
- La fecha de entrega del inmueble
- Las garantías de cumplimiento
- Las condiciones previas a la obtención de los préstamos
- La notificación del plan de financiación del proyecto de construcción
- Los anexos obligatorios
- El reglamento de copropiedad debe enviarse al comprador antes de la firma del contrato.
En cuanto al pago del precio de compra, existe la obligación de pagar a plazos a medida que avancen las obras:
- 35% del precio total al finalizar los cimientos
- 70% a la finalización de la impermeabilización
- 95% a la finalización de la obra
El saldo del 5% deberá abonarse en el momento de la entrega si no existen reservas sobre defectos conformes al contrato.
- Aceptación de la propiedad al finalizar las obras
- La obligación de construir la propiedad acordada en el plazo convenido
El plazo es un elemento esencial en la venta de inmuebles por construir. El Código Civil y el Código de la Construcción y la Vivienda penalizan cualquier incumplimiento de este requisito.
El incumplimiento del calendario acordado contractualmente constituye una falta de conformidad, que no debe confundirse con los defectos de construcción, de los que hablaremos más adelante.
Ha pasado el plazo y la vivienda no está terminada, ¿qué puedo hacer?
En principio, el contrato especifica los casos en los que se interrumpe el plazo, especialmente en casos de fuerza mayor.
En caso de mala fe por parte del promotor, el comprador puede exigir el pago de las penalizaciones por retraso y reclamar una indemnización por el perjuicio sufrido.
- La obligación de entregar la propiedad según lo exigido
El vendedor debe entregar una propiedad idéntica a la estipulada en el contrato.
Se considera que el inmueble está terminado cuando se han realizado todas las obras y se han instalado todas las instalaciones y accesorios indispensables para la utilización, conforme a su destino, del inmueble objeto del contrato, a excepción de las obras cuya realización se reserva el comprador.
En caso contrario, es posible recurrir.
- ejecución de las garantías de construcción por parte del comprador
En 1967, el legislador introdujo garantías específicas para el vendedor de un edificio por construir.
GARANTÍA CONTRA DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN Y FALTA DE CONFORMIDAD
Los defectos de conformidad son discrepancias que pueden existir entre lo estipulado en el contrato y lo entregado.
En caso de defecto de construcción o falta de conformidad, el comprador tiene tres opciones:
- Pueden pedir que se rescinda la venta
- Pueden pedir que se reduzca el precio
- Pueden exigir una indemnización en especie
En cambio, si el vendedor se compromete a subsanar el defecto, el legislador ha descartado la elección del comprador.
El plazo de prescripción es de un año a partir de la fecha de firma del certificado de finalización.
GARANTÍA CONTRA VICIOS OCULTOS Y MANO DE OBRA DEFECTUOSA
- GARANTÍA DE DIEZ AÑOS
A partir de la fecha de recepción de la obra, el vendedor garantiza durante un periodo de 10 años cualquier daño, incluso resultante de un defecto del suelo, que comprometa la solidez del edificio o que, afectando a una de sus partes constitutivas o a uno de sus elementos de equipamiento, lo haga inadecuado para el uso previsto.
- GARANTÍA BIENAL
En virtud del artículo 1792-3 del Código Civil francés, el vendedor está obligado a proporcionar una garantía de 2 años para todos los elementos que puedan separarse de la estructura.
En virtud de esta garantía, puede solicitar la reparación o sustitución de un elemento defectuoso que pueda separarse de la estructura (por ejemplo, el depósito de agua caliente).
Para ello, tiene que enviar una carta por correo certificado con acuse de recibo al vendedor, pidiéndole que tome medidas en un plazo fijado por usted.
Si el vendedor se niega o no responde, puede llevar el asunto a los tribunales.
- GARANTÍA CONTRA DEFECTOS DE AISLAMIENTO ACÚSTICO
El vendedor está obligado a subsanar cualquier defecto acústico.
Por lo tanto, debe garantizar que el inmueble cumple los requisitos mínimos legales o reglamentarios en materia de aislamiento acústico, durante un periodo de un año a partir de la fecha de toma de posesión.
La jurisprudencia autoriza al comprador a invocar la no conformidad del inmueble con las estipulaciones contractuales en lo que respecta a estos problemas de aislamiento acústico.
Los abogados del bufete Goldwin le acompañarán en todo momento, desde la firma del contrato hasta la entrega del inmueble, y en caso de litigio.
Cuando elige al Gabinete Goldwin, puede estar seguro de contar con abogados receptivos que pueden dar respuesta a sus problemas, así como con abogados que están disponibles para escucharle durante todo el proceso.
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