Los litigios en materia de planificación son numerosos y complejos. Impugnar una denegación de licencia urbanística, impugnar la concesión de una licencia urbanística a un tercero, actuar contra la adopción de un nuevo plan de ordenación local (PLU), etc.
Por definición, el derecho urbanístico es un campo muy técnico y vasto. Implica tanto el derecho privado como el público. Los abogados inmobiliarios de París y de las provincias francesas son expertos en la evolución legislativa y en los diversos aspectos técnicos que intervienen. Un bufete de abogados especializado en derecho urbanístico puede asesorarle o encargarse de un litigio para defender sus intereses inmobiliarios.
¿Qué es la licencia urbanística?
La ordenación del territorio responde a objetivos de orden público. Poseer un terreno o modificar un edificio requiere el cumplimiento de una serie de normas de planificación.
En función de la situación geográfica y del proyecto de construcción, pueden ser necesarios diversos trámites administrativos:
- Se requiere permiso de obras para cualquier construcción nueva o ampliación de más de 20 m2. Se requiere permiso de obras para trabajos que alteren la estructura portante de un edificio o su fachada, para un cambio de uso, o si el edificio está catalogado como monumento histórico o se encuentra en una zona protegida.
- una declaración previa de obras para obras que afecten a una superficie pequeña, que no afecten a la estructura portante del edificio o para obras limitadas a sustituciones. Si no recibe una respuesta en el plazo de un mes, puede impugnar la denegación de la autorización previa de las obras presentando el asunto ante el tribunal administrativo en el plazo de 2 meses.
Tenga cuidado de no confundir esto con el certificat d’urbanisme (CU). Este documento establece las normas aplicables a una parcela determinada. Es un documento informativo que reproduce la información disponible en el plan urbanístico local, si existe, o las normas urbanísticas de una parcela en el registro de la propiedad. El certificado de planificación operativa indica si el terreno es apto para un proyecto de construcción. Nunca es una autorización para construir en sí mismo. El certificado de planificación se utiliza generalmente cuando se vende una propiedad. Nuestro bufete de abogados especializados en planificación puede ayudarle a obtener un certificado de planificación presentando un expediente completo.
No se requiere un arquitecto para edificios con una superficie inferior a 170 m2. Sin embargo, si desea obtener un certificado de planificación conforme a las normas del sector y los permisos necesarios, necesitará los conocimientos de un arquitecto.
Litigios en torno al permiso de obras
Todas las solicitudes de permiso de obras se aceptan o rechazan en un plazo de 2 meses. Si se concede el permiso de obras, se emite una orden. A continuación, el permiso de obras se coloca en el exterior de la propiedad.
¿Su vecino no ha expuesto su permiso de obras? El Código de Planificación exige que la licencia de obras esté expuesta desde el momento de la notificación hasta el final de las obras. Debe respetarse la información mínima exigida, el tamaño y la ubicación del aviso. Además, es responsabilidad del ayuntamiento exponer en público todas las licencias de obras.
¿Qué debe hacer? Recurra a un abogado especializado en derecho de la construcción para que elabore un informe de alguacil. Esto proporcionará pruebas irrefutables de que el permiso de construcción no ha sido expuesto.
La no exhibición de la licencia, o cualquier irregularidad en su exhibición, puede acarrear sanciones: una multa de hasta 1.500 euros, o incluso la suspensión de la licencia de obras hasta un año. Sobre todo, la no exhibición del aviso impide que corra el plazo para recurrir la licencia urbanística. Esto significa que cualquier tercero con interés en el caso puede emprender acciones legales para que se anule la licencia de obras. Esta acción puede interponerse ante el tribunal administrativo hasta 5 años después de la instalación. Si se infringieron las normas urbanísticas cuando se construyó la propiedad, puede incluso solicitarse la demolición ante los tribunales.
¿Es usted propietario del terreno y tiene permiso de obras? Si tiene motivos para creer que sus vecinos están en contra de su proyecto, también puede asegurarlo haciendo que un agente judicial compruebe que la licencia de obras se ha expuesto correctamente durante los 2 meses requeridos y que se ha incluido toda la información obligatoria. Esta es la mejor manera de evitar una acción de anulación de la licencia de obras.
Litigios sobre licencias de obras en París
Los litigios sobre licencias urbanísticas en París requieren, ante todo, un profundo conocimiento de la normativa urbanística vigente. En 2024 está prevista la introducción de un nuevo PLU bioclimático. Se presentó en noviembre de 2021 con una premisa sencilla: París no es una ciudad expansible. Así que tenemos que responder a los retos climáticos e inventar la ciudad del mañana sin destruirlo todo. Los permisos de construcción en París estarán condicionados a una oferta que respete la diversidad social, el desarrollo de espacios verdes e islas de frescor para hacer frente al calentamiento global.
Habrá severas limitaciones para obtener un permiso de obra nueva en París. Los solicitantes tendrán que rellenar una ficha de evaluación del proyecto de construcción elaborada por el Ayuntamiento de París. Esto permitirá evaluar el círculo virtuoso del proyecto de construcción, no sólo para el propio edificio sino también para toda la parcela. Por ejemplo, el propietario podría comprometerse a financiar una parte de otro proyecto, como la renovación energética de un edificio.
De aquí a 2024, es probable que el nuevo PLU bioclimático atraiga un gran número de recursos y desafíos legales. Se trata de una cuestión a tener en cuenta por todos los propietarios y futuros propietarios de París.
Impugnar una licencia de obras en París
¿Le han concedido a un vecino una licencia de obras y cree que le está perjudicando? En París, existen 2 vías para impugnar una licencia de obras:
- presentando unrecurso informal ante el alcalde de París en un plazo de 2 meses a partir de la colocación de la licencia de obras en la propiedad.
- recurrir ante el Tribunal Administrativo de Paríspara que anule la licencia de obras. Si el recurso informal no prospera, o si no hay respuesta en el plazo de 2 meses, puede llevar el asunto ante un tribunal administrativo. Este recurso puede interponerlo cualquier abogado y debe apoyarse en argumentos jurídicos y fácticos. Usted debe tener un interés en el caso.
El recurso se notificará al interesado, al beneficiario de la licencia urbanística y al alcalde de París. Se sigue un procedimiento escrito, con intercambios entre las partes, al final del cual el juez administrativo toma su decisión. ¿Cumple el promotor la normativa urbanística y de construcción de París? Los litigios sobre licencias de obras en París son especialmente complejos debido a la protección específica de los edificios y a las normas del Ayuntamiento de París.
¿Cómo puedo conseguir la anulación de mi licencia de obras?
Los recursos contra las licencias de obras dejan al juez administrativo un margen de discrecionalidad. El artículo L 600-5 del Código de Urbanismo prevé que el juez pueda limitar el alcance de la anulación y fijar un plazo para que el titular de la licencia urbanística la subsane. Éste será el caso cuando un defecto afecte a una parte del proyecto de construcción.
En este caso, el propietario puede tomar medidas inmediatas y presentar una licencia de obras correctiva para el punto en cuestión. Una vez que el tribunal administrativo haya dictado sentencia, el propietario dispondrá entonces de plena autorización legal.
Es esencial consultar a un abogado especializado en derecho urbanístico para evaluar si una licencia de obras está viciada y si los defectos son desmontables o subsanables.
La Ordenanza Duflot de 18 de julio de 2013 modificó el contencioso urbanístico. La Ley de 23 de noviembre de 2018 sobre la evolución de la vivienda, el desarrollo y la economía digital completó estas disposiciones. El objetivo es acelerar la expedición de los permisos de construcción y limitar los recursos a las personas que tengan un interés real en actuar. Como resultado, a partir de ahora, el titular de la licencia de obras puede solicitar una orden de indemnización por daños y perjuicios. Sólo las asociaciones de protección del medio ambiente se benefician de un estatuto de protección especial a este respecto.
Segúnel artículo L 600-1-2 del Código de Urbanismo francés, toda persona cuya construcción pueda afectar directamente a las condiciones de ocupación, uso o disfrute de un bien que posea u ocupe legalmente tiene interés en interponer un recurso contra una licencia de obras. El Conseil d’Etat ha dictaminado que cualquier vecino inmediato de una construcción tiene en principio derecho a interponer un recurso contra la licencia de obras.
El decreto del 17 de julio de 2018 redujo el plazo para interponer la acción y los motivos del solicitante. Se trata de asegurar un proyecto de construcción una vez iniciado. Por lo tanto, la asistencia de un abogado inmobiliario es absolutamente necesaria en cuanto se publique la licencia de obras. Él analizará la situación y establecerá con precisión las posibilidades de éxito de un recurso o los riesgos que conlleva.
¿Cómo puedo obtener una suspensión de la licencia de obras?
Los recursos contra las licencias de obras son procedimientos sobre el fondo y no tienen efecto suspensivo. En consecuencia, nada impide al titular de la licencia de obras iniciar los trabajos de construcción durante el procedimiento. En ese caso, debe estar seguro de que tiene razón y de que el recurso fracasará. Se trata de analizar los riesgos en función de las exigencias relativas a los préstamos inmobiliarios y a los compromisos con terceros o socios financieros.
En ese caso, puede que al solicitante le interese solicitar al juez de medidas cautelares la suspensión de la licencia urbanística. Si existen serias dudas sobre el resultado del caso, el juez de medidas provisionales exigirá al propietario que espere la decisión del juez administrativo antes de iniciar las obras. El artículo L 521-1 del Código de Justicia Administrativaestipula que«cuando se pronuncia la suspensión, se toma una decisión sobre la solicitud de anulación o revocación de la decisión lo antes posible. La suspensión finaliza a más tardar cuando se adopta una decisión sobre la solicitud de anulación o de revocación de la decisión«. El solicitante debe aportar pruebas de la urgencia. Esto puede hacerse, por ejemplo, demostrando que se ha montado el lugar de trabajo y que las obras están a punto de comenzar.
En la práctica, en muchas situaciones, la impugnación de la licencia urbanística en cuanto al fondo significa que no se puede obtener el préstamo hipotecario. La cláusula suspensiva relativa a la concesión de la licencia urbanística que ha quedado libre de todo recurso puede entonces desempeñar su papel a la hora de impedir la venta de la propiedad. Como consecuencia, se retrasa la firma de la escritura de compraventa.
Otros litigios relacionados con la construcción y el urbanismo
Usted compra un terreno con licencia urbanística y, cuando se aprueba el siguiente plan urbanístico local (PLU), ¡pierde el derecho a construir! Todo propietario de un terreno debe seguir de cerca los cambios en las normas urbanísticas de su localidad.
Cualquier particular puede impugnar la adopción de un nuevo plan urbanístico local en un plazo de 2 meses desde su aprobación. Para ello, un abogado especializado en derecho inmobiliario le ayudará a identificar cualquier laguna o irregularidad. Este aspecto técnico y jurídico requiere la asistencia de un experto en urbanismo.
Una vez más, existen dos vías para impugnar la aprobación de un PLU:
- un recurso informal ante el alcalde ;
- un recurso ante el juez administrativo por motivos de ultra vires. Para convencer al juez administrativo, se requiere un expediente detallado y completo. Lo elaboran bufetes de abogados especializados en urbanismo.
El PLU sustituyó al plan de ordenación del territorio (POS) tras la adopción de la ley SRU (solidaridad y renovación urbana) el 13 de diciembre de 2000. El PLU se compone de varios documentos complejos:
- un informe de presentación, que proporciona un análisis de la zona (clima, patrimonio natural, patrimonio histórico, etc.), del estado del medio ambiente (fauna y flora, calidad del aire, del agua y del suelo, etc.) y establece las principales políticas.
- El Plan de Planificación y Desarrollo Sostenible (PADD). Establece todos los planes y objetivos del municipio en materia de medio ambiente, urbanismo y desarrollo económico y social.
- Las directrices de desarrollo y programación (OAP). En ellas se establecen las normas de la vida cotidiana de cada municipio en materia de vivienda y transporte.
No todos los municipios cuentan con departamentos de urbanismo o PLU muy desarrollados. Cuando no los tienen, el reglamento nacional de urbanismo (RNU) establece las normas de construcción, salud y seguridad.
