Vendita prima del completamento (VEFA)

Desidera possedere una nuova casa? Ha la possibilità di acquistare un immobile da costruire.

Esistono due tipi di vendita di immobili:

• Vendita a termine
• Vendita allo stato futuro di completamento

Il Gabinetto Goldwin spiega cosa deve sapere sulla vendita allo stato futuro di completamento (VEFA).

Innanzitutto, si tratta di un contratto di vendita regolato da disposizioni legali, in particolare quelle del Codice Civile e del Codice di Costruzione e Abitazione.

Una VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) è un contratto in base al quale il venditore trasferisce immediatamente i suoi diritti sul terreno e la proprietà degli edifici esistenti all’acquirente.

Le opere future diventano di proprietà dell’acquirente nel momento in cui vengono completate.

L’acquirente è tenuto a pagare il prezzo man mano che i lavori progrediscono. Il venditore mantiene i poteri del proprietario del progetto fino all’accettazione del lavoro.

In altre parole, questo è il contratto in base al quale lei diventa il proprietario del terreno su cui verrà eretto un edificio.

Lo scopo stesso del VEFA è quello di costruire un immobile che non esiste ancora.

QUAL È LA DIFFERENZA TRA I SETTORI PROTETTI E NON PROTETTI?

Se l’immobile da costruire è destinato ad uso residenziale o ad uso misto residenziale e commerciale, il contratto sarà soggetto al regime del settore protetto.

In altre parole, le disposizioni applicabili saranno di ordine pubblico e le parti non potranno derogarvi.

QUALI SONO LE FASI PRINCIPALI DEL VEFA?

1. Stesura di un contratto preliminare e deposito cauzionale

L’unico contratto preliminare autorizzato per una vendita in futuro stato di completamento è il contratto preliminare o contratto di prenotazione.

Questo permette di prenotare la casa scelta e di determinare gli elementi essenziali del contratto di vendita finale.

Il venditore che si impegna a prenotare un edificio o una parte di esso può chiedere un deposito.

Questo deposito deve essere versato su un conto bancario speciale.

se la scadenza per il completamento della vendita è superiore a due anni, il venditore non può richiedere un deposito.

Regole formali da rispettare:

Il contratto preliminare deve essere redatto per iscritto e deve contenere le informazioni obbligatorie previste dal Codice francese dell’edilizia e delle abitazioni, ossia :

• Descrizione dei locali riservati,
• descrizione dell’edificio nel suo complesso
• il prezzo stimato
• la data prevista per il completamento della vendita
• L’importo del deposito cauzionale
• Un promemoria delle condizioni legali

Per sua informazione:

Il contratto preliminare non impegna il venditore a costruire l’immobile. Si impegna semplicemente a non venderlo a un’altra parte nel caso in cui la costruzione abbia luogo.

Come acquirente, posso recedere dal contratto?

SÌ, PUÒ FARLO.

Il periodo di recesso è di 10 giorni dalla prima presentazione della lettera raccomandata con ricevuta di ritorno contenente il contratto preliminare, o dalla sua consegna a mano contro ricevuta.

Il Codice di Costruzione e Abitazione stabilisce inoltre che l’acconto sarà restituito se :

• la vendita nel futuro stato di completamento non viene regolarizzata entro il periodo specificato nel contratto preliminare
• Se il prezzo di vendita supera il prezzo del contratto preliminare di oltre il 5%.
• Se il prestito dell’acquirente non è stato ottenuto o se il suo importo è inferiore al 10% del contratto preliminare.
• Se il valore dell’immobile o di una parte dell’immobile è inferiore ad almeno il 10% delle previsioni inizialmente indicate.

2. Atto finale di vendita e pagamento del prezzo

Per tutelare l’acquirente, la legge richiede che l’atto finale di acquisto sia un atto autenticato redatto da un notaio.

Il contratto deve contenere le informazioni obbligatorie di cui all’articolo L.261-11 del Codice francese dell’edilizia e delle abitazioni, ossia:

• Una descrizione dell’edificio o della parte dell’edificio che viene venduta
• Il prezzo e le condizioni di pagamento di tale prezzo
• La data di consegna dell’immobile
• Obbligazioni di prestazione
• Le condizioni preliminari all’ottenimento dei prestiti
• Notifica del piano di finanziamento per il progetto di costruzione
• Appendici obbligatorie
• Il regolamento di comproprietà deve essere inviato all’acquirente prima della firma del contratto.

Per quanto riguarda il pagamento del prezzo d’acquisto, esiste l’obbligo di pagare a rate man mano che i lavori procedono:

• 35% del prezzo totale al completamento delle fondazioni
• 70% al completamento dell’impermeabilizzazione
• 95% al completamento dei lavori

Il saldo del 5% deve essere pagato alla consegna, se non ci sono riserve sui difetti in conformità con il contratto.

3. Accettazione della proprietà al termine dei lavori.

• L’obbligo di costruire l’immobile concordato entro i tempi stabiliti.

Il termine è un elemento essenziale nella vendita di edifici da costruire. Il Codice Civile e il Codice di Costruzione e Abitazione sanzionano il mancato rispetto di questo requisito.

Il mancato rispetto del calendario concordato contrattualmente costituisce una mancanza di conformità, da non confondere con i difetti di costruzione, di cui parleremo più avanti.

La scadenza è passata e l’immobile non è stato completato. Cosa posso fare?

In linea di principio, il contratto specifica i casi in cui la scadenza viene interrotta, in particolare nei casi di forza maggiore.

In caso di malafede da parte del costruttore, l’acquirente può richiedere il pagamento delle penali di ritardo e chiedere un risarcimento per la perdita subita.

• L’obbligo di consegnare l’immobile come richiesto

Il venditore deve consegnare un immobile identico a quello stipulato nel contratto.

L’edificio si considera completato quando sono stati eseguiti tutti i lavori e sono stati installati tutti gli infissi e gli arredi essenziali per l’uso, in conformità alla sua destinazione, dell’edificio oggetto del contratto, ad eccezione dei lavori che l’acquirente si riserva di eseguire.

In caso contrario, è possibile fare ricorso.

4. attuazione delle garanzie di costruzione da parte dell’acquirente

Nel 1967, il legislatore ha introdotto garanzie specifiche per il venditore di un edificio da costruire.

GARANZIA CONTRO I DIFETTI DI COSTRUZIONE E LA MANCANZA DI CONFORMITÀ

I difetti di conformità sono discrepanze che possono esistere tra ciò che è stato stipulato nel contratto e ciò che è stato consegnato.

In caso di difetti di costruzione o di mancanza di conformità, l’acquirente ha tre opzioni:

• Può chiedere l’annullamento della vendita.
• Può chiedere una riduzione del prezzo
• Può chiedere un risarcimento in natura

D’altra parte, se il venditore si impegna a porre rimedio al difetto, il legislatore ha escluso la scelta dell’acquirente.

Il periodo di prescrizione è di un anno dalla data di firma del certificato di completamento.

GARANZIA CONTRO I DIFETTI NASCOSTI E LA MANODOPERA DIFETTOSA

• GARANZIA DI DIECI ANNI

A partire dalla data di accettazione del lavoro, il venditore garantisce per un periodo di 10 anni qualsiasi danno, anche derivante da un difetto del terreno, che comprometta la solidità dell’edificio o che, colpendo una delle sue parti costitutive o uno dei suoi elementi di equipaggiamento, lo renda inadatto all’uso previsto.

• GARANZIA BIENNALE

Ai sensi dell’articolo 1792-3 del Codice Civile francese, il venditore è obbligato a fornire una garanzia di 2 anni per tutti gli elementi che possono essere separati dalla struttura.

In base a questa garanzia, può richiedere la riparazione o la sostituzione di un componente difettoso che può essere separato dalla struttura (ad esempio, il serbatoio dell’acqua calda).

Per farlo, deve inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno al venditore, chiedendogli di intervenire entro un termine da lei stabilito.

Se il venditore si rifiuta o non risponde, può portare la questione in tribunale.

• GARANZIA CONTRO I DIFETTI DI ISOLAMENTO ACUSTICO

Il venditore è obbligato a porre rimedio a qualsiasi difetto acustico.

Deve quindi garantire che l’immobile sia conforme ai requisiti minimi legali o regolamentari in termini di isolamento acustico, per un periodo di un anno dalla data in cui ne entra in possesso.

La giurisprudenza autorizza l’acquirente a invocare la non conformità dell’edificio alle clausole contrattuali in relazione a questi problemi di isolamento acustico.

Gli avvocati di Cabinet Goldwin saranno al suo fianco in ogni fase del processo, dalla firma del contratto di acquisto fino alla consegna dell’immobile, e in caso di controversie.

Scegliendo Cabinet Goldwin, può essere certo di avere a disposizione avvocati reattivi in grado di fornire risposte ai suoi problemi, nonché avvocati disponibili ad ascoltarla durante tutto il processo.