Le controversie in materia di pianificazione sono numerose e complesse. Contestare un rifiuto di concessione di un permesso di pianificazione, contestare la concessione di un permesso di pianificazione a una terza parte, agire contro l’adozione di un nuovo piano di pianificazione locale (PLU), e così via.
Per definizione, il diritto della pianificazione è un campo molto tecnico e vasto. Coinvolge sia il diritto privato che quello pubblico. Gli avvocati immobiliari di Parigi e delle province francesi sono esperti negli sviluppi legislativi e nei vari aspetti tecnici coinvolti. Uno studio legale specializzato in diritto urbanistico può fornire consulenza o gestire un contenzioso per difendere i suoi interessi immobiliari.
Che cos’è l’autorizzazione urbanistica?
La pianificazione urbanistica risponde a obiettivi di politica pubblica. La proprietà di un terreno o la modifica di un edificio richiedono il rispetto di una serie di regolamenti urbanistici.
A seconda della posizione geografica e del progetto edilizio, possono essere richieste diverse formalità amministrative:
- è necessario un permesso di pianificazione per qualsiasi nuovo edificio o ampliamento di oltre 20 m2. La licenza edilizia è necessaria per i lavori che modificano la struttura portante di un edificio o la sua facciata, per un cambio di destinazione d’uso, o se l’edificio è classificato come monumento storico o si trova in un’area protetta.
- una dichiarazione di lavori preliminari per lavori che interessano una superficie ridotta, che non influiscono sulla struttura portante dell’edificio o per lavori limitati a sostituzioni. Se non riceve una risposta entro un mese, può impugnare il rifiuto di concedere l’autorizzazione preventiva per i lavori presentando la questione al tribunale amministrativo entro 2 mesi.
Questo non deve essere confuso con un certificato di pianificazione (CU). Questo documento stabilisce le regole applicabili a un determinato appezzamento di terreno. Si tratta di un documento informativo che riproduce le informazioni disponibili nel piano urbanistico locale, se esiste, o le regole urbanistiche per un appezzamento di terreno nel registro fondiario. Il certificato di pianificazione operativa indica se il terreno è adatto a un progetto edilizio. Non è mai un’autorizzazione a costruire in sé! Il certificato di pianificazione viene generalmente utilizzato al momento della vendita di un immobile. Il nostro studio legale di pianificazione può aiutarla ad ottenere un certificato di pianificazione presentando un dossier completo.
L’architetto non è necessario per gli edifici con una superficie inferiore a 170 m2. Tuttavia, se desidera ottenere il permesso di costruzione secondo le regole del mestiere e i permessi necessari, avrà bisogno dell’esperienza di un architetto.
Controversie relative alla licenza edilizia
Tutte le richieste di permesso di costruzione vengono accettate o rifiutate entro 2 mesi. Se il permesso di costruzione viene concesso, viene emesso un ordine. Il permesso di costruzione viene affisso all’esterno della proprietà.
Il suo vicino non ha esposto il permesso di costruzione? Il Codice di pianificazione richiede che il permesso di costruzione sia esposto dal momento della notifica fino alla fine dei lavori. Le informazioni minime richieste, le dimensioni e la posizione dell’avviso devono essere rispettate. Inoltre, è responsabilità del municipio esporre tutti i permessi edilizi in pubblico.
Cosa deve fare? Rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto edilizio per far redigere una relazione dell’ufficiale giudiziario. Questo fornirà la prova inconfutabile che la licenza edilizia non è stata affissa.
La mancata affissione del permesso, o qualsiasi irregolarità in tale affissione, può comportare delle sanzioni: una multa fino a 1.500 euro, o addirittura la sospensione del permesso di costruire fino a un anno. Soprattutto, la mancata affissione dell’avviso impedisce la decorrenza dei termini per il ricorso contro la licenza edilizia. Ciò significa che qualsiasi terza parte interessata al caso può intraprendere un’azione legale per ottenere l’annullamento della licenza edilizia. Questa azione può essere intentata davanti al tribunale amministrativo fino a 5 anni dopo l’installazione. Se le norme urbanistiche sono state violate al momento della costruzione dell’immobile, la demolizione può anche essere richiesta in tribunale.
È proprietario del terreno e ha il permesso di costruzione? Se ha motivo di credere che i suoi vicini siano contrari al suo progetto, può anche metterlo in sicurezza facendo controllare da un ufficiale giudiziario che il permesso di costruzione sia stato esposto correttamente per i 2 mesi richiesti e che siano state incluse tutte le informazioni obbligatorie. Questo è il modo migliore per evitare un’azione di annullamento del permesso di costruzione.
Controversie sui permessi di costruzione a Parigi
Un contenzioso sulla concessione edilizia a Parigi richiede, innanzitutto, una conoscenza approfondita della normativa urbanistica in vigore. L’introduzione di un nuovo PLU bioclimatico è prevista per il 2024. È stato presentato nel novembre 2021 con una semplice premessa: Parigi non è una città espandibile. Dobbiamo quindi rispondere alle sfide climatiche e inventare la città di domani senza distruggere tutto. I permessi di costruzione a Parigi saranno condizionati a un’offerta che rispetti la diversità sociale, lo sviluppo di spazi verdi e di isole di refrigerio per affrontare il riscaldamento globale.
Ci saranno vincoli severi per ottenere un nuovo permesso di costruzione a Parigi. I richiedenti dovranno completare una griglia di valutazione del progetto edilizio elaborata dal Comune di Parigi. Questo permetterà di valutare il circolo virtuoso del progetto edilizio, non solo per l’edificio stesso ma anche per l’intero terreno. Ad esempio, il proprietario potrebbe impegnarsi a finanziare parte di un altro progetto, come la ristrutturazione energetica di un edificio.
Da qui al 2024, è probabile che il nuovo PLU bioclimatico attiri un gran numero di ricorsi e sfide legali. Si tratta di una questione da tenere d’occhio per tutti i proprietari di immobili e per i futuri proprietari di immobili a Parigi.
Contestare una licenza edilizia a Parigi
Ad un vicino è stata concessa una licenza edilizia e lei ritiene che questo la stia danneggiando? A Parigi, ci sono due modi per contestare una licenza edilizia:
- presentando unricorso informale al sindaco di Parigi entro 2 mesi dall’affissione della licenza edilizia sulla proprietà.
- presentare un ricorso al Tribunale Amministrativo di Parigiper annullare la licenza edilizia. Se il ricorso informale non ha successo, o se non riceve risposta entro 2 mesi, può rivolgersi al tribunale amministrativo. Questo ricorso può essere presentato da qualsiasi avvocato e deve essere supportato da argomentazioni giuridiche e fattuali. Deve avere un interesse nel caso.
La parte interessata, il beneficiario della licenza edilizia e il Sindaco di Parigi saranno informati del ricorso. Si segue una procedura scritta, con scambi tra le parti, al termine della quale il giudice amministrativo prende la sua decisione. Il costruttore rispetta i regolamenti edilizi e di pianificazione di Parigi? Le controversie sulle licenze edilizie a Parigi sono particolarmente complesse a causa della protezione specifica offerta agli edifici e delle regole del Comune di Parigi.
Come posso ottenere l’annullamento della mia licenza edilizia?
I ricorsi contro le licenze edilizie lasciano al giudice amministrativo un margine di discrezionalità. L’articolo L 600-5 del Code de l’urbanisme prevede che il giudice possa limitare la portata dell’annullamento e fissare un termine entro il quale il titolare del permesso di costruire deve rimediare. Questo sarà il caso quando un difetto riguarda una parte del progetto edilizio.
In questo caso, il proprietario può agire immediatamente e presentare una licenza edilizia correttiva per il punto in questione. Una volta che il tribunale amministrativo avrà emesso la sua sentenza, il proprietario avrà la piena autorizzazione legale.
È fondamentale consultare un avvocato specializzato in diritto urbanistico per valutare se una licenza edilizia è viziata e se i difetti sono eliminabili o possono essere corretti.
L’Ordinanza Duflot del 18 luglio 2013 ha modificato il contenzioso in materia di pianificazione. La legge del 23 novembre 2018 sull’evoluzione dell’edilizia abitativa, dello sviluppo e dell’economia digitale ha integrato queste disposizioni. L’obiettivo è quello di accelerare il rilascio dei permessi edilizi e limitare i ricorsi a coloro che hanno un interesse reale ad agire. Di conseguenza, d’ora in poi, il titolare della licenza edilizia potrà richiedere un’ingiunzione di risarcimento danni. Solo le associazioni per la tutela dell’ambiente beneficiano di uno status protettivo speciale in questo senso.
Secondo l’articolo L 600-1-2 del Codice urbanistico francese, chiunque la cui costruzione possa influire direttamente sulle condizioni di occupazione, uso o godimento di una proprietà che possiede o occupa legalmente, ha interesse a intentare un’azione legale contro una licenza edilizia. Il Consiglio di Stato ha stabilito che qualsiasi vicino immediato di un edificio ha in linea di principio il diritto di intentare un’azione legale contro la licenza edilizia.
Il decreto del 17 luglio 2018 ha ridotto il termine per l’azione e le motivazioni del richiedente. L’idea è quella di garantire un progetto edilizio una volta iniziato. L’assistenza di un avvocato immobiliare è quindi una necessità assoluta non appena viene affisso il permesso di costruire. Egli analizzerà la situazione e stabilirà con precisione le possibilità di successo di un ricorso o i rischi connessi.
Come posso ottenere una sospensione della licenza edilizia?
I ricorsi contro la concessione edilizia sono procedimenti di merito e non hanno effetto sospensivo. Di conseguenza, nulla impedisce al titolare della licenza edilizia di iniziare i lavori di costruzione durante il procedimento. Deve quindi essere sicuro di essere nel giusto e che il ricorso fallirà. Si tratta di analizzare i rischi connessi, a seconda dei requisiti relativi ai prestiti immobiliari e agli impegni verso terzi o partner finanziari.
A questo punto, potrebbe essere nell’interesse del richiedente richiedere al giudice per i provvedimenti provvisori la sospensione della licenza edilizia. Se ci sono seri dubbi sull’esito del caso, il giudice ad interim richiederà al proprietario di attendere la decisione del giudice amministrativo prima di iniziare i lavori di costruzione. L’articolo L 521-1 del Codice di Giustizia Amministrativastabilisce che“quando viene pronunciata la sospensione, viene presa una decisione sulla richiesta di annullamento o di inversione della decisione nel più breve tempo possibile. La sospensione termina al più tardi quando viene presa una decisione sulla domanda di annullamento o di inversione della decisione“. Il richiedente deve fornire la prova dell’urgenza. Questo può essere fatto, ad esempio, dimostrando che il cantiere è stato allestito e che i lavori stanno per iniziare.
In pratica, in molte situazioni, impugnare la licenza edilizia nel merito significa non poter ottenere il mutuo ipotecario. La clausola sospensiva relativa alla concessione del permesso di costruzione, che è stata eliminata da tutti i ricorsi, può quindi svolgere il suo ruolo nell’impedire la vendita dell’immobile. Di conseguenza, la firma dell’atto di vendita viene ritardata.
Altre controversie in materia di edilizia e urbanistica
Acquista un terreno con permesso di costruzione e, quando viene approvato il prossimo piano urbanistico locale (PLU), perde il diritto di costruire! Ogni proprietario terriero dovrebbe tenere sotto controllo le modifiche alle norme urbanistiche della propria località.
Qualsiasi privato può contestare l’adozione di un nuovo piano urbanistico locale entro 2 mesi dalla sua approvazione. A tal fine, un avvocato specializzato in diritto immobiliare la aiuterà a individuare eventuali lacune o irregolarità. Questo aspetto tecnico e legale richiede l’assistenza di un esperto di urbanistica.
Ancora una volta, esistono due modi per contestare l’adozione di un PLU:
- un ricorso informale al sindaco;
- un ricorso al tribunale amministrativo per motivi di ultra vires. Per convincere il giudice amministrativo, è necessario un dossier dettagliato e completo. Questo viene redatto da studi legali specializzati in urbanistica.
Il PLU ha sostituito il piano regolatore (POS) in seguito all’adozione della legge SRU (solidarietà e rinnovamento urbano) il 13 dicembre 2000. Il PLU è composto da diversi documenti complessi:
- una relazione di presentazione, che fornisce un’analisi della zona (clima, patrimonio naturale, patrimonio storico, ecc.), lo stato dell’ambiente (fauna e flora, qualità dell’aria, dell’acqua e del suolo, ecc.
- il Piano di Pianificazione e Sviluppo Sostenibile (PADD). Definisce tutti i piani e gli obiettivi del Comune in termini di ambiente, pianificazione urbana e sviluppo economico e sociale.
- Linee guida per lo sviluppo e la programmazione (OAP). Definiscono le regole della vita quotidiana in ogni Comune, in termini di alloggi e trasporti.
Non tutti i comuni hanno dipartimenti di urbanistica o PLU molto sviluppati. In caso contrario, i regolamenti urbanistici nazionali (RNU) impongono regole in materia di edilizia, salute e sicurezza.
