Продажа до завершения строительства (VEFA)

Вы хотели бы стать владельцем нового дома? У Вас есть возможность приобрести недвижимость, которая будет построена.

Существует два типа продажи зданий:

• Перспективная продажа
• Продажа в будущем состоянии завершения строительства

Goldwin Cabinet объясняет, что Вам нужно знать о продаже в состоянии будущего завершения строительства (VEFA).

Прежде всего, это договор купли-продажи, регулируемый положениями законодательства, в частности, Гражданского кодекса и Строительного и жилищного кодекса.

VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) — это договор, по которому продавец немедленно передает покупателю свои права на землю и право собственности на существующие здания.

Будущие работы становятся собственностью покупателя по мере их завершения.

Покупатель обязан выплачивать цену по мере выполнения работ. Продавец сохраняет за собой полномочия владельца проекта до тех пор, пока работы не будут приняты.

Другими словами, это контракт, по которому Вы становитесь владельцем земли, на которой должно быть возведено здание.

Сама цель VEFA — построить объект недвижимости, которого еще не существует.

В ЧЕМ РАЗНИЦА МЕЖДУ ЗАЩИЩЕННЫМ И НЕЗАЩИЩЕННЫМ СЕКТОРАМИ?

Если строящаяся недвижимость предназначена для жилого использования или для смешанного жилого и делового использования, на контракт будет распространяться режим защищенного сектора.

Другими словами, применимые положения будут соответствовать публичному порядку, и стороны не смогут отступать от них.

КАКОВЫ ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ VEFA?

1. Составление предварительного договора и гарантийного депозита

Единственным предварительным договором, разрешенным для продажи в будущем состоянии завершения, является предварительный договор или договор резервирования.

Он позволяет Вам зарезервировать выбранный дом и определить основные элементы окончательного договора купли-продажи.

Продавец, который обязуется зарезервировать здание или часть здания, может попросить внести задаток.

Этот задаток должен быть внесен на специальный банковский счет.

Если срок завершения продажи превышает два года, продавец не имеет права требовать задаток.

Формальные правила, которые необходимо соблюдать :

Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме и содержать обязательную информацию, предусмотренную Французским строительным и жилищным кодексом, а именно:

• Описание зарезервированных помещений,
• Описание здания в целом
• Предполагаемая цена
• Планируемая дата завершения продажи
• Сумма гарантийного депозита
• Напоминание о юридических условиях

Для Вашей информации:

Предварительный договор не обязывает продавца строить недвижимость. Он просто обязуется не продавать его другой стороне в случае, если строительство состоится.

Могу ли я, как покупатель, отказаться от договора?

ДА, МОЖЕТЕ.

Период расторжения договора составляет 10 дней с момента первого вручения заказного письма с уведомлением о получении, содержащего предварительный договор, или с момента его вручения под расписку.

Строительный и жилищный кодекс также предусматривает, что задаток будет возвращен, если :

• продажа в состоянии будущей завершенности не будет урегулирована в течение срока, указанного в предварительном договоре
• Если цена продажи превышает цену предварительного договора более чем на 5%.
• Если кредит покупателя не был получен или его сумма составляет менее 10% от суммы указанного договора
• Если стоимость недвижимости или ее части составляет менее 10% от первоначально указанных прогнозов.

2. Окончательный акт купли-продажи и уплата цены

Чтобы защитить покупателя, закон требует, чтобы окончательный акт купли-продажи был заверенным, составленным нотариусом.

Договор должен содержать обязательную информацию, изложенную в статье L.261-11 Французского строительного и жилищного кодекса, а именно:

• Описание продаваемого здания или части здания
• Цена и условия оплаты этой цены
• Дата поставки объекта недвижимости
• Гарантийные обязательства
• Условия, предшествующие получению кредитов
• Уведомление о плане финансирования строительного проекта
• Обязательные приложения
• Правила совместного владения должны быть направлены покупателю до подписания контракта.

Выплата покупной цены должна производиться поэтапно в соответствии с ходом работ:

• 35% от общей цены по завершении строительства фундамента
• 70% по завершении гидроизоляции
• 95% по завершении работ

Остаток в размере 5% должен быть выплачен по факту поставки, если нет оговорок о дефектах в соответствии с контрактом.

3. Приемка имущества по завершении работ

• Обязательство построить оговоренный объект недвижимости в оговоренные сроки

Срок — это существенный элемент при продаже зданий, подлежащих строительству. Гражданский кодекс и Строительный и жилищный кодекс предусматривают наказание за невыполнение этого требования.

Несоблюдение согласованного в договоре графика представляет собой несоответствие, не путать со строительными дефектами, о которых мы поговорим позже.

Сроки прошли, а объект не завершен, что я могу сделать?

В принципе, в договоре оговариваются случаи, когда срок прерывается, в частности, в случае форс-мажорных обстоятельств.

В случае недобросовестности застройщика покупатель может потребовать выплаты неустойки за просрочку и возместить понесенные убытки.

• Обязательство передать объект недвижимости в соответствии с требованиями

Продавец обязан передать имущество, идентичное тому, которое оговорено в контракте.

Строительство считается завершенным, когда выполнены все работы и установлены все приспособления, необходимые для использования здания, являющегося предметом договора, в соответствии с его назначением, за исключением работ, право на выполнение которых покупатель оставляет за собой.

Если это не так, можно подать апелляцию.

4. реализация строительных гарантий покупателем

В 1967 году законодатель ввел специальные гарантии для продавца строящегося здания.

ГАРАНТИЯ ОТ СТРОИТЕЛЬНЫХ ДЕФЕКТОВ И НЕСООТВЕТСТВИЯ

Дефекты соответствия — это несоответствия, которые могут существовать между тем, что было оговорено в контракте, и тем, что было поставлено.

В случае обнаружения строительного дефекта или несоответствия у покупателя есть три варианта действий:

• Он может потребовать аннулировать сделку купли-продажи.
• Потребовать снижения цены
• Потребовать компенсации в натуральной форме

С другой стороны, если продавец обязуется устранить недостаток, законодатель исключает возможность выбора покупателя.

Срок исковой давности составляет один год с даты подписания акта о завершении строительства.

ГАРАНТИЯ ОТ СКРЫТЫХ ДЕФЕКТОВ И НЕКАЧЕСТВЕННОГО ИЗГОТОВЛЕНИЯ

• ДЕСЯТИЛЕТНЯЯ ГАРАНТИЯ

С момента приемки работ продавец гарантирует в течение 10 лет любое повреждение, даже вызванное дефектом грунта, которое нарушает прочность здания или которое, затрагивая одну из его составных частей или один из элементов оборудования, делает его непригодным для использования по назначению.

• ДВУХГОДИЧНАЯ ГАРАНТИЯ

Согласно статье 1792-3 Гражданского кодекса Франции, продавец обязан предоставить 2-летнюю гарантию на все элементы, которые могут быть отделены от конструкции.

В рамках этой гарантии Вы можете потребовать ремонта или замены дефектного элемента, который можно отделить от конструкции (например, бака для горячей воды).

Для этого Вам необходимо отправить продавцу письмо заказным письмом с уведомлением о получении, попросив его принять меры в течение установленного Вами срока.

Если продавец отказывается или не отвечает, Вы можете обратиться в суд.

• ГАРАНТИЯ ОТ ДЕФЕКТОВ ЗВУКОИЗОЛЯЦИИ

Продавец обязан устранить любые дефекты звукоизоляции.

Поэтому он должен гарантировать, что недвижимость соответствует минимальным законодательным или нормативным требованиям в отношении звукоизоляции, в течение одного года с момента вступления во владение.

Судебная практика разрешает покупателю ссылаться на несоответствие здания договорным условиям в отношении этих проблем со звукоизоляцией.

Юристы Cabinet Goldwin будут с Вами на каждом шагу, от подписания договора до передачи недвижимости, а также в случае возникновения споров.

Выбирая Кабинет Голдвин, Вы можете быть уверены в том, что у Вас есть отзывчивые юристы, способные дать ответы на Ваши проблемы, а также юристы, готовые выслушать Вас на протяжении всего процесса.