Споры, связанные с планированием, многочисленны и сложны. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на планирование, оспаривание выдачи разрешения на планирование третьей стороне, действия против принятия новой местной схемы планирования (МСП) и так далее.
По определению, право планирования — это высокотехничная и обширная область. Оно включает в себя как частное, так и публичное право. Юристы по недвижимости в Париже и французских провинциях являются экспертами в законодательных изменениях и различных технических аспектах, связанных с ними. Юристы, специализирующиеся на градостроительном праве, могут дать совет или провести судебное разбирательство для защиты Ваших имущественных интересов.
Что такое разрешение на планирование?
Городское и сельское планирование отвечает целям государственной политики. Владение землей или изменение здания требует соблюдения ряда правил планирования.
В зависимости от географического положения и проекта строительства могут потребоваться различные административные формальности:
- разрешение на планирование требуется для любого нового здания или пристройки площадью более 20 м2. Разрешение на строительство требуется для работ, которые изменяют несущую конструкцию здания или его фасад, для изменения вида использования, а также если здание внесено в список исторических памятников или находится в охраняемой зоне.
- предварительная декларация работ для работ, затрагивающих небольшую площадь, не влияющих на несущую конструкцию здания, или работ, ограничивающихся заменой. Если Вы не получили ответа в течение месяца, Вы можете оспорить отказ в выдаче предварительного разрешения на проведение работ, обратившись в административный суд в течение 2 месяцев.
Будьте осторожны и не путайте этот документ с сертификатом урбанизма (certificat d’urbanisme, CU). В этом документе изложены правила, применимые к данному земельному участку. Это информационный документ, который воспроизводит информацию, содержащуюся в местном градостроительном плане, если таковой существует, или градостроительные правила для участка земли в земельном кадастре. Сертификат оперативного планирования показывает, подходит ли земля для строительства. Сам по себе он никогда не является разрешением на строительство! Сертификат планирования обычно используется при продаже недвижимости. Наша юридическая фирма, занимающаяся вопросами планирования, поможет Вам получить сертификат планирования, представив полное досье.
Архитектор не требуется для зданий площадью менее 170 м2. Однако если Вы хотите получить разрешение на планирование в соответствии с действующими правилами, а также необходимые разрешения, его или ее опыт будет желателен.
Споры, связанные с получением разрешения на строительство
Все заявки на получение разрешения на планирование принимаются или отклоняются в течение 2 месяцев. Если разрешение на строительство получено, издается ордер. Разрешение на строительство вывешивается за пределами участка.
Ваш сосед не вывесил свое разрешение на планирование? Кодекс планирования требует, чтобы разрешение на строительство было вывешено с момента уведомления и до окончания строительных работ. Минимально необходимая информация, размер и место размещения уведомления должны соблюдаться. Кроме того, в обязанности мэрии входит вывешивание всех разрешений на строительство на всеобщее обозрение.
Что Вам следует делать? Обратитесь к юристу, специализирующемуся на строительном праве , чтобы он составил отчет судебного пристава. Это будет неопровержимым доказательством того, что разрешение на строительство не было вывешено.
Невывешивание разрешения или любые нарушения в его размещении могут повлечь за собой наказание: штраф до 1 500 евро или даже приостановку действия разрешения на строительство на срок до года. Кроме того, невывешивание уведомления препятствует истечению срока обжалования разрешения на строительство. Это означает, что любая третья сторона, заинтересованная в деле, может обратиться в суд с требованием аннулировать разрешение на строительство. Этот иск может быть подан в административный суд в течение 5 лет после установки. Если при строительстве объекта были нарушены правила планирования, можно даже потребовать его сноса через суд.
Вы владеете землей и имеете разрешение на планирование? Если у Вас есть основания полагать, что Ваши соседи против Вашего проекта, Вы можете обезопасить свой проект, попросив судебного пристава проверить, что разрешение на планирование было надлежащим образом вывешено в течение необходимых 2 месяцев, и что в него была включена вся обязательная информация. Это лучший способ предотвратить иск об аннулировании разрешения на строительство.
Споры о разрешении на строительство в Париже
Судебные споры по поводу разрешения на строительство в Париже требуют, прежде всего, глубокого знания действующих правил планирования. Новый биоклиматический PLU должен быть введен в действие в 2024 году. Он был представлен в ноябре 2021 года с простой предпосылкой: Париж — не расширяемый город. Поэтому мы должны ответить на климатические вызовы и изобрести город завтрашнего дня, не разрушая все вокруг. Разрешения на строительство в Париже будут выдаваться при условии соблюдения социального разнообразия, развития зеленых зон и островков прохлады для борьбы с глобальным потеплением.
Получение разрешения на новое строительство в Париже будет сопряжено с серьезными ограничениями. Заявители должны будут заполнить оценочную сетку строительного проекта, разработанную мэрией Парижа. Это позволит оценить «добродетельный круг» строительного проекта не только для самого здания, но и для всего земельного участка. Например, владелец может взять на себя обязательство финансировать часть другого проекта, например, энергетическую реконструкцию здания.
В период до 2024 года новый биоклиматический PLU, скорее всего, вызовет большое количество апелляций и судебных споров. За этим вопросом следует следить всем владельцам и будущим владельцам недвижимости в Париже.
Оспаривание разрешения на строительство в Париже
Сосед получил разрешение на строительство, и Вы считаете, что это причиняет Вам вред? В Париже есть 2 способа оспорить разрешение на строительство:
- податьнеофициальную апелляцию мэру Парижа в течение 2 месяцев после того, как разрешение на строительство было вывешено на участке.
- подать апелляцию в Административный суд Парижа, чтобы отменить разрешение на строительство. Если неофициальная апелляция не увенчалась успехом или если Вы не получили ответа в течение 2 месяцев, Вы можете обратиться в административный суд. Эта апелляция может быть подана любым юристом и должна быть подкреплена юридическими и фактическими аргументами. Вы должны быть заинтересованы в рассмотрении дела.
Заинтересованная сторона, получатель разрешения на планирование и мэр Парижа будут уведомлены о подаче апелляции. Далее следует письменная процедура с обменом мнениями между сторонами, по окончании которой административный судья выносит свое решение. Соблюдает ли застройщик парижские правила планирования и строительства? Споры о разрешении на строительство в Париже особенно сложны из-за особой защиты, предоставляемой зданиям, и правил мэрии Парижа.
Как я могу добиться отмены разрешения на строительство?
Апелляции против разрешения на строительство оставляют административному судье право на свободу действий. Статья L 600-5 Кодекса урбанизма предусматривает, что судья может ограничить объем аннулирования и установить срок, в течение которого владелец разрешения на планирование должен все исправить. Это относится к случаям, когда дефект затрагивает часть строительного проекта.
В этом случае владелец может принять срочные меры и подать разрешение на исправление дефекта в том месте, о котором идет речь. После того, как административный суд вынесет свое решение, владелец получит полное юридическое разрешение.
Необходимо проконсультироваться с юристом, специализирующимся на градостроительном праве, чтобы определить, является ли разрешение на строительство ошибочным и можно ли устранить дефекты или исправить их.
Ордонанс Дюфло от 18 июля 2013 года изменил судебную практику в области планирования. Закон от 23 ноября 2018 года об эволюции жилья, развития и цифровой экономики дополнил эти положения. Цель состоит в том, чтобы ускорить выдачу разрешений на строительство и ограничить число апелляций теми, кто действительно заинтересован в принятии решения. В результате, отныне владелец разрешения на строительство может требовать возмещения ущерба. Особым защитным статусом в этом отношении пользуются только ассоциации по защите окружающей среды.
Согласностатье L 600-1-2 Градостроительного кодекса Франции, любой человек, чье строительство может непосредственно повлиять на условия проживания, использования или пользования имуществом, которым он владеет или которое он занимает на законных основаниях, заинтересован в подаче иска против разрешения на строительство. Государственный совет постановил, что любой непосредственный сосед здания в принципе имеет право подать иск против разрешения на строительство.
Постановление от 17 июля 2018 года сократило срок подачи иска и причины для заявителя. Идея заключается в том, чтобы обезопасить строительный проект после его начала. Поэтому помощь адвоката по недвижимости является абсолютной необходимостью сразу после получения разрешения на строительство. Он проанализирует ситуацию и точно определит шансы на успех апелляции или связанные с ней риски.
Как получить приостановку разрешения на строительство?
Апелляция на разрешение на строительство — это разбирательство по существу и не имеет приостанавливающего эффекта. Таким образом, ничто не мешает владельцу разрешения на строительство начать строительные работы во время разбирательства. Затем он должен быть уверен, что он прав и что апелляция провалится. Это вопрос анализа возможных рисков, в зависимости от требований, связанных с имущественными кредитами и обязательствами перед третьими лицами или финансовыми партнерами.
Возможно, в интересах заявителя будет обратиться к судье по временной помощи с просьбой приостановить действие разрешения на планирование. Если есть серьезные сомнения в исходе дела, судья по временной помощи потребует от владельца дождаться решения административного судьи, прежде чем приступать к строительным работам. Статья L 521-1 Кодекса административного правосудиягласит, что«после объявления о приостановлении действия разрешения решение по заявлению об аннулировании или отмене решения принимается как можно скорее. Приостановление заканчивается не позднее, чем когда будет принято решение по заявлению об аннулировании или отмене решения«. Заявитель должен предоставить доказательства срочности. Это можно сделать, например, показав, что рабочее место уже готово и работа вот-вот начнется.
На практике во многих ситуациях оспаривание разрешения на строительство по существу означает, что ипотечный кредит не может быть получен. Тогда приостанавливающая оговорка, связанная с предоставлением разрешения на строительство, которое было очищено от всех апелляций, может сыграть свою роль в предотвращении продажи недвижимости. В результате подписание акта купли-продажи откладывается.
Другие споры, связанные со строительством и градостроительством
Вы покупаете участок земли с разрешением на строительство, а когда утверждается следующая местная схема градостроительного планирования (PLU), Вы теряете право на строительство! Каждый землевладелец должен внимательно следить за изменениями в градостроительных правилах в своей местности.
Любое частное лицо может оспорить принятие новой местной схемы градостроительного планирования в течение 2 месяцев после ее утверждения. Для этого юрист, специализирующийся на имущественном праве, поможет Вам выявить все лазейки и нарушения. Этот технический и юридический аспект требует помощи эксперта по градостроительству.
И снова есть два способа оспорить принятие PLU:
- неофициальная апелляция к мэру;
- обжалование в административном суде на основании ультра-виртуозности. Чтобы убедить административного судью, необходимо подробное и полное досье. Его подготовкой занимаются юридические фирмы, специализирующиеся на градостроительстве.
PLU заменил план землепользования (POS) после принятия закона SRU (солидарность и обновление городов) 13 декабря 2000 года. PLU состоит из нескольких сложных документов:
- презентационный отчет, в котором дается диагностика территории (климат, природное наследие, историческое наследие и т.д.), состояние окружающей среды (фауна и флора, качество воздуха, воды и почвы и т.д.) и общие рекомендации.
- План устойчивого планирования и развития (PADD). В нем изложены все планы и цели муниципалитета в отношении окружающей среды, городского планирования, экономического и социального развития.
- Руководство по развитию и программированию (OAP). В них изложены правила повседневной жизни в каждом муниципалитете с точки зрения жилья и транспорта.
Не во всех коммунах есть высокоразвитые отделы градостроительства или PLU. Там, где их нет, национальные правила градостроительства (RNU) устанавливают правила строительства, охраны здоровья и безопасности.
