完工前销售（VEFA）

您想拥有一栋新房吗？您可以选择购买待建房产。

建筑销售有两种类型：

• 远期销售
• 未来竣工状态下的销售

高德威橱柜为您介绍未来完工状态下的销售（VEFA）。

首先，这是一份受法律条款约束的销售合同，尤其是《民法》和《建筑与住房法》中的条款。

根据 VEFA（未来完工状态销售）合同，卖方立即将其对土地的权利和现有建筑物的所有权转让给买方。

未来工程一旦完工，即成为买方的财产。

买方须按工程进度支付价款。在工程竣工验收之前，卖方保留项目所有人的权力。

换句话说，根据该合同，您将成为建造建筑物的土地的所有者。

VEFA 的根本目的是建造一个尚未存在的房产。

保护区和非保护区之间有什么区别？

如果要建造的房产打算用于住宅或住宅和商业混合用途，那么合同将受保护区制度的管辖。

换句话说，适用的条款将属于公共政策，双方不得减损。

vefa 的主要阶段是什么？

1. 拟定初步合同和保证金

在未来完工状态下，唯一授权的预售合同是初步合同或预订合同。

通过该合同，您可以预订所选房屋，并确定最终销售合同的基本要素。

承诺预订房屋或部分房屋的卖方可要求支付定金。

定金必须存入一个专门的银行账户。

如果出售期限超过两年，卖方不得要求支付定金。

应遵守的正式规则 ：

初步合同必须采用书面形式，并包含《法国建筑与住宅法》中规定的强制性信息，即： ：

• 预留房舍说明、
• 建筑整体描述
• 预计价格
• 计划完成销售的日期
• 保证金金额
• 法律条件提示

供您参考：

初步合同并不要求卖方建造房产。卖方只需承诺在施工期间不将房产出售给另一方。

作为买方，我可以撤销合同吗？

可以。

撤销期限为 10 天自首次递交附有初步合同收据的挂号信起，或自亲手递交收据起。

建筑与住房法》还规定，在下列情况下，押金将被退还：

• 未来竣工状态下的销售未在初步合同规定的期限内正常化
• 销售价格超出初步合同价格 5%以上。
• 买方未获得贷款或贷款金额低于合同金额的 10%。
• 如果房产或部分房产的价值至少低于最初预测值的 10%。

2. 最后的销售契约和价款支付

为了保护购房者，法律规定最终购房契约必须是由公证人起草的经过认证的契约。

合同必须包含《法国建筑与住房法》第L.261-11条规定的强制性信息，即

• 对出售的建筑物或部分建筑物的描述
• 价格和付款条件
• 房产交付日期
• 履约保证金
• 获得贷款的先决条件
• 建筑项目融资计划通知
• 强制性附录
• 共同所有权条例必须在签订合同前发送给购房者。

关于购房款的支付，有义务根据工程进度分期支付：

• 地基完工后支付总价的 35
• 防水工程完工后支付总价的 70
• 工程竣工时支付 95

如果对合同规定的缺陷没有保留意见，则必须在交货时支付 5%的余款。

3. 竣工验收

• 在约定时间内建造约定房产的义务

时限是销售待建房屋的基本要素。民法》和《建筑与住房法》规定，任何不遵守这一规定的行为都将受到处罚。

不遵守合同约定的工期构成违约，这与建筑缺陷不能混为一谈，我们将在后面讨论。

最后期限已过，但房产尚未完工，我该怎么办？

原则上，合同规定了期限中断的情况，特别是在不可抗力的情况下。

如果开发商不守信用，购房者可以要求支付逾期罚款，并要求赔偿损失。

• 按要求交付房产的义务

卖方必须交付与合同规定完全相同的房产。

除买方保留施工权利的工程外，当所有工程均已完成，所有固定装置和设备均已安装完毕，且合同标的物的使用符合其预期目的时，该建筑物即被视为已竣工。

如果情况并非如此，可以提出上诉。

4. 买方履行施工担保

1967 年，立法者引入了针对待建建筑卖方的特定担保。

针对建筑缺陷和不合格的担保

合格缺陷是指合同规定的内容与交付的内容之间可能存在的差异。

如果出现施工缺陷或不符合要求的情况，买方有三种选择：

• 他们可以要求取消销售
• 要求降低价格
• 要求实物赔偿

另一方面，如果卖方承诺弥补缺陷，立法者就排除了买方的选择权。

诉讼时效为自竣工证书签署之日起一年。

隐蔽缺陷和工艺缺陷保修

• 十年保修

自工程竣工验收之日起，卖方对任何损害（即使是地面缺陷造成的损害），只要损害到建筑物的稳固性，或影响到建筑物的一个组成部分或一个设备元件，使其不适合预期用途，均提供 10 年质保。

• 两年保修

根据《法国民法典》第 1792-3 条，卖方有义务为所有可与结构分离的部件提供两年质保。

根据该保修条款，您可以要求维修或更换可与结构分离的故障部件（如热水箱）。

为此，您需要向卖方发送一封附有回执的挂号信，要求卖方在您设定的期限内采取行动。

如果卖方拒绝或没有回应，您可以向法院提起诉讼。

• 隔音缺陷保证书

卖方有义务对任何隔音缺陷进行补救。

因此，卖方必须保证房产在隔音方面符合法律或法规的最低要求，保证期自卖方取得房产之日起一年内有效。

判例法允许买方就这些隔音问题援引建筑物不符合合同规定的情况。

Cabinet Goldwin 的律师将与您一起走过从签订合同到交付房产的每一步，并在发生任何争议时提供帮助。

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