Abogado de venta de propiedades

Comprar un piso o vender su casa es un momento emotivo. La complejidad del derecho inmobiliario y la proliferación de normas hacen que cada transacción inmobiliaria sea una fuente de riesgos jurídicos. El número de litigios inmobiliarios derivados de la venta de una vivienda es cada vez mayor, no sólo entre compradores y vendedores, sino también a veces con terceros (el Estado, en particular cuando se ejerce el derecho de tanteo, el arquitecto, el administrador de fincas, el agente inmobiliario, etc.).

Un abogado puede ayudarle en cada venta inmobiliaria

Nuestrosabogados inmobiliarios de París intervienen en todas las etapas de la venta de un inmueble. Siempre que sea necesario, desactivamos el riesgo de litigios inmobiliarios:

• Disputas derivadas de la firma o anulación del compromis de vente o promesse de vente;
• Desacuerdos sobre la superficie habitable o la superficie de la ley Carrez (o cualquier otro error relacionado con los diagnósticos técnicos de la propiedad, como el diagnóstico de eficiencia energética DPE);
• Defectos ocultos o tergiversación de la propiedad;
• Responsabilidad del agente inmobiliario;
• etc.

El bufete Goldwin asiste a todas las partes en la gestión y aprehensión de los litigios relativos a un inmueble en venta o después de la venta. La experiencia y los conocimientos técnicos del bufete le permiten definir estrategias creativas y eficaces para defender lo mejor posible los intereses de todos los implicados en la propiedad de un bien inmueble.

Le explicaremos cómo puede ayudarle un abogado especializado en compraventa de inmuebles a responder a todas sus preguntas, tales como :

• ¿Qué debo hacer si el vendedor se niega a presentarse ante el notario para formalizar la escritura de compraventa?
• He descubierto defectos ocultos después de la venta. ¿Cómo puedo conseguir que se anule la transacción inmobiliaria o que se reparen los defectos?
• ¿El comprador no quiere firmar la compraventa, aunque no haya cláusula suspensiva?
• ¿Cómo puedo obtener una indemnización si la superficie de la ley Carrez es inexacta?
• He comprado una vivienda con etiqueta energética E, pero en realidad es un «sumidero de calor» imposible de alquilar. ¿Cómo puedo conseguir que el vendedor realice las obras?
• ¿Cómo organizo una subasta?

Tanto si compra como si vende una propiedad, no dude en llamar a un abogado inmobiliario a la primera señal de problemas.

¿Cuándo debe recurrir a los servicios de un abogado especializado en transacciones inmobiliarias en París?

El Cabinet Goldwin es un bufete de abogados del Colegio de París especializado en transacciones inmobiliarias. Asesora y defiende a toda persona física o jurídica implicada en la venta de cualquier vivienda.

Los abogados especializados en transacciones inmobiliarias asesoran a los vendedores

¿Es usted propietario de una vivienda en París o en la región parisina? ¿Desde el momento en que la propiedad se pone a la venta o después de haberla vendido, surgen dificultades con su comprador sobre la propiedad, el precio o los defectos de la misma?

Como vendedor, tiene obligaciones para con el comprador: obligación de entregar el bien vendido, obligación de garantía contra vicios ocultos, obligación de garantía contra el desahucio, obligación de informar al comprador. Usted quiere estar seguro de que está siguiendo el procedimiento correcto con respecto al comprador potencial de su propiedad. Sobre todo, quiere recibir el precio total de la venta y estar tranquilo. Cualquier transacción inmobiliaria es motivo de preocupación para el vendedor: ¿he puesto el precio correcto? ¿Qué oferta debo hacer? ¿Conseguirá este comprador su préstamo o tendré que empezar de cero en mi búsqueda? ¿He informado adecuadamente a mi inquilino de mi intención de vender mi propiedad?

Lo más importante es asesorarse con un abogado antes de completar la transacción inmobiliaria.

Los abogados inmobiliarios aconsejan a los compradores

¿Su vendedor no le ha entregado una propiedad que se ajuste a sus requisitos y ha detectado algún defecto oculto? No ha obtenido su hipoteca: ¿cómo y cuándo debe rescindir el preacuerdo de compraventa invocando la cláusula suspensiva?

Si desea aumentar su cartera inmobiliaria, ¿cómo puede constituir una SCI (sociedad inmobiliaria no comercial)? ¿Cómo puede facilitar legalmente la transferencia de su propiedad a sus hijos? ¿Cuál es el papel del abogado en comparación con el del notario en una transacción inmobiliaria?

Los abogados también intervienen después de la venta de una propiedad, cuando se están realizando obras en ella: ¿qué puede hacer si la junta general de copropietarios se niega a aprobar las obras en su piso? Su arquitecto no ha atendido sus peticiones y han surgido defectos de diseño como consecuencia de las obras. El arquitecto no ha respetado la normativa urbanística vigente (PLU – plan local d’urbanisme).

Un abogado inmobiliario asesora a los inquilinos

¿Está alquilando un piso en París o una casa en la región parisina? Su casero le ha dado un preaviso de venta. ¿Cómo puede hacer una oferta al propietario? ¿Qué ocurre si vende por debajo del precio que ha ofrecido? ¿En qué casos se le permite quedarse a pesar de la venta?

Los abogados inmobiliarios asesoran a agentes inmobiliarios y otros profesionales

Un abogado especializado en transacciones inmobiliarias es un activo valioso para los agentes inmobiliarios. No sólo en los litigios de venta, sino también para toda la actividad de la agencia: un abogado redactará su modelo de mandato de venta, mandato de búsqueda y mandato de gestión. Redacta contratos para agentes comerciales y negociadores asalariados. Garantiza la seguridad jurídica de toda la actividad de la agencia inmobiliaria.

Los abogados también pueden ayudar en los litigios relacionados con las transacciones inmobiliarias:

Cuando las negociaciones amistosas fracasan o no son apropiadas, el bufete Goldwin puede defender sus derechos ante los tribunales, especialmente en caso de :

• Responsabilidad del agente inmobiliario o del notario;
• Procedimientos para anular la venta o para hacer cumplir el preacuerdo de venta y forzar la finalización de la transacción;
• Litigios relacionados con la venta de una propiedad;
• Litigios relacionados con un acuerdo de venta provisional, una notificación de venta, obras realizadas antes de la venta, etc.

Vender una propiedad de la A a la Z

Una transacción inmobiliaria es la transmisión de la propiedad de un bien inmueble. Sigue una serie de etapas esenciales: anuncio de la propiedad en venta, información obligatoria para los compradores potenciales, negociación del precio de la propiedad, firma de una promesa de venta o de un preacuerdo de venta con el pago de una indemnización por embargo, firma de la escritura de compraventa ante notario.

Pre-venta (compromis de vente o promesse de vente)

Una vez que una propiedad se ha puesto a la venta y un comprador ha hecho una oferta que ha sido aceptada por el vendedor, se puede firmar un acuerdo preliminar de venta (compromis de vente) o un acuerdo unilateral de venta (promesse de vente). En un compromis de vente o promesse synallagmatique, las dos partes acuerdan completar la transacción de la propiedad. El comprador paga una cantidad igual al 10% del precio, conocida como arras (la cantidad es negociable). En una promesa unilateral de compraventa, sólo el vendedor se compromete a vender el bien a un precio determinado, en un plazo determinado y sin poder retractarse. A cambio, el comprador paga un anticipo del 10% del precio de venta. Si el comprador se retira de la venta, se pierde la indemnización.

Si una de las partes incumple, la otra puede solicitar a los tribunales laejecución de la promesa de venta o el pago de daños y perjuicios. La promesa sinalagmática de venta va acompañada de una cláusula penal en el acuerdo preliminar de venta. La plica se devuelve al vendedor si el comprador se retira después del plazo legal o si no se cumplen las condiciones precedentes.

La redacción de las cláusulas suspensivas y resolutorias es especialmente importante. Las más comunes son la cláusula suspensiva de la concesión de una hipoteca o del permiso de obras. Algunos futuros compradores utilizan esta cláusula para retirarse de la venta una vez transcurrido el plazo legal de desistimiento que figura en el preacuerdo de compraventa. En otros casos, en un mercado inmobiliario tenso como el de París, el vendedor puede pedir que no se incluya esta cláusula. Para obtener este piso, el comprador asume el riesgo de no obtener un préstamo.

Conflictos habituales en las transacciones inmobiliarias

• Superficie incorrecta según la ley de Carrez

En París, el precio del metro cuadrado supera los 10.000 euros. Por eso los compradores quieren conocer la superficie exacta de su propiedad. En el marco del expediente de diagnóstico técnico obligatorio (DDT), toda propiedad en condominio debe indicar la superficie de la loi Carrez en la promesa de venta y en la escritura final de compraventa.

Para las viviendas unifamiliares, la superficie no es obligatoria, pero si se menciona en la escritura de compraventa, el vendedor es responsable de ella. El comprador puede solicitar una reducción del precio(artículo 1617 del Código Civil francés).

Los compradores disponen de un mes a partir de la fecha de firma de la escritura paraanular la venta si no se especifica la superficie requerida. También disponen de un año para emprender acciones legales para reducir el precio si la superficie es incorrecta en más de un 5%. El comprador actúa directamente contra el vendedor (y no contra el agente inmobiliario, el notario o el aparejador), e incluso si conocía la diferencia, la mala fe es inoperante.

• Acción en virtud de la garantía por vicios ocultos en una vivienda

Un comprador puede emprender acciones legales contra el vendedor por defectos ocultos. El número de acciones legales tiende a disminuir como consecuencia del creciente número de diagnósticos técnicos inmobiliarios. Segúnel artículo 1641 del Código Civil francés, los vicios ocultos son aquellos que hacen que la propiedad no sea apta para el uso al que está destinada, o que reducen su valor hasta tal punto que el comprador no habría adquirido la propiedad o sólo habría pagado un precio inferior por ella si los hubiera conocido.

Deben cumplirse una serie de condiciones para que pueda entablarse una acción en virtud de la garantía por vicios ocultos:

• defectos graves (hongos en la estructura del tejado, altos niveles de humedad o goteras, grietas en una losa de hormigón, etc.).
• defectos que no son aparentes: un defecto oculto no es necesariamente ocultado por un vendedor que actúa de mala fe, sino que escapa a la atención normal de un comprador. Cuando se requiere peritaje profesional o desmontaje, los tribunales tienden a considerar que el defecto es oculto.
• Defectos que se produjeron antes de la venta (o al mismo tiempo).
• Defectos de los que el comprador no tenía conocimiento: la información contenida en el expediente de diagnóstico no puede servir de base para una acción judicial. Por lo tanto, es esencial leer detalladamente cada página del DDT.

La acción legal está disponible durante 2 años a partir del descubrimiento del defecto, y puede dar lugar a laanulación de la venta o a una reducción del importe pagado. Si el vendedor es un profesional inmobiliario, se presume que conoce los defectos.

Venta de propiedades por subasta

Cuando un propietario es incapaz de devolver su préstamo al banco, si éste ha suscrito una hipoteca sobre la propiedad, puede solicitar el embargo de la casa o el piso. El deudor puede ser citado a comparecer ante el tribunal después de que un agente judicial le haya entregado un requerimiento formal de pago.

Entonces puede tener lugar la venta forzosa de la propiedad ante el tribunal. El juez también puede decidir permitir al deudor vender la propiedad extrajudicialmente. La venta forzosa es un tipo especial de venta para la que se requiere la asistencia de un abogado. Algunos compradores están interesados en este tipo de venta por adjudicación o subasta, ya que a veces puede dar lugar a buenos acuerdos. Dados los elevados precios de París, puede merecer la pena dedicar tiempo a examinar las ofertas de subasta de propiedades.

Si un comprador está interesado (conocido como adjudicatario), puede ponerse en contacto con el bufete de abogados encargado de la venta para obtener toda la información sobre el edificio y la propiedad. A continuación, deberá dirigirse a un abogado registrado en la jurisdicción del tribunal donde se vaya a subastar la propiedad.

Su abogado inmobiliario

Un abogado especializado en transacciones inmobiliarias le asistirá desde el momento en que el inmueble se pone a la venta hasta que se firma la escritura notarial, e incluso después si surge un litigio tras la venta. Le asesorará y litigará en nombre de todas las partes: compradores, vendedores, inquilinos, agentes inmobiliarios y notarios.

El gabinete Goldwin es experto en derecho inmobiliario y cuenta con abogados especializados en ventas en otras áreas complementarias:

• abogados en derecho de copropiedad
• defensa frente a fideicomisarios de copropiedad
• abogado en caso de desahucio
• abogado en arrendamientos de vivienda