Avocat bail d’habitation

Le logement est source d’un grand nombre de relations conflictuelles et de litiges immobiliers entre locataires et propriétaires, mais aussi pour les professionnels comme les agences immobilières. Le droit locatif occupe ainsi une grande place auprès des tribunaux et des médiateurs. Avocat en bail d’habitation, nous intervenons à chaque étape de la location :

• Rédaction et signature du contrat de location ;
• Difficultés d’exécution du bail ;
• Litiges entre locataire et propriétaires ;
• Fixation d’un loyer abusif ;
• Litiges liés à l’état des lieux de sortie ;
• Rupture du bail d’habitation.

Le Cabinet d’avocats Goldwin assiste toutes les parties dans la gestion des litiges. Plus particulièrement, nous intervenons sur tout ce qui peut affecter un bien immobilier en location. Avocat immobilier à Paris, notre Cabinet dispose ainsi d’une maîtrise et d’une technicité lui permettant de définir des stratégies créatives et efficaces pour défendre au mieux les intérêts de tous les acteurs de la propriété immobilière.

Nous allons vous expliquer comment un avocat en baux d’habitation peut vous aider à répondre à toutes vos questions comme :

• Mon propriétaire parisien peut-il m’imposer un loyer au-dessus du plafond ?
• A quoi faire attention lors de la remise des clés et l’état des lieux d’entrée ?
• Comment réagir si mon locataire ne paie pas ses loyers ?
• Comment faire cesser les fêtes intempestives de mes locataires ?

Que vous soyez locataire ou particulier propriétaire d’un logement donné en location, n’hésitez pas à faire appel à un avocat en droit locatif dès la première difficulté liée à votre bail d’habitation.

Quand faire appel à un avocat bail d’habitation à Paris ?

Constitué d’avocats au barreau de Paris, le Cabinet Goldwin est un spécialiste en droit immobilier et en droit de la location immobilière. Sa renommée médiatique est liée aux succès dans les procès relatifs aux locations Airbnb notamment.

L’avocat spécialisé en baux d’habitation conseille les bailleurs

Vous êtes propriétaire d’un bien locatif à Paris ou en région parisienne ? Vous connaissez des difficultés avec votre locataire ?

Par exemple, vous pouvez vous interroger sur la meilleure stratégie à adopter dès les premiers retards de paiement des loyers. Vous voulez être certains de suivre la bonne procédure vis-à-vis du locataire et vis-à-vis de l’assurance ou garantie loyers impayés (GLI). Vous voulez mettre en jeu la caution mais personne ne répond à vos courriers. Le défaut de paiement des loyers constitue souvent la phobie du bailleur.

Dans un autre registre, le propriétaire bailleur a également très souvent des conflits de voisinage à résoudre, surtout dans les immeubles à Paris. En effet, il peut être responsable des troubles de voisinage causés par son locataire. Au sein du contrat de location, le locataire s’engage à ne pas commettre de troubles anormaux de voisinage et à respecter le règlement de copropriété. Dès que le syndic de copropriété ou les habitants de l’immeuble vous informent du bruit occasionné par votre locataire, vous devez échanger avec lui, vérifier les faits et l’inciter à se calmer, avant de lui adresser une mise en demeure.

Enfin, dernier point fréquent d’attention pour le bailleur, la sous-location irrégulière. Si vous ne pouvez interdire à votre locataire d’héberger un proche à titre gratuit, dans certains cas, le locataire met en place des sous-locations illicites, sans votre autorisation, que ce soit en location saisonnière pendant ses congés ou de manière plus pérenne.

A chaque problème, les conseils d’un avocat bail d’habitation vous font gagner du temps.

L’avocat spécialisé en droit locatif conseille les locataires

Vous êtes locataire d’un appartement à Paris ou d’une maison en région parisienne ? Vous connaissez des problèmes avec votre propriétaire ?

Avec les baux d’habitation, la défense du locataire concerne fréquemment un problème suite à des loyers impayés, la réalisation des travaux ou le besoin de faire réaliser des travaux par le propriétaire, un désaccord sur la surface habitable ou un calcul erroné des charges locatives, des nuisances anormales dans l’immeuble, ou des dégradations imputées par votre bailleur. En fin de contrat de location, cela peut aussi concerner un congé pour vendre ou pour reprise si vous doutez de la véracité des arguments ou la non-restitution du dépôt de garantie.

Un avocat spécialisé en contrats de location conseille les agents immobiliers et autres professionnels

Un avocat spécialisé en droit locatif ou, plus largement, spécialiste du droit immobilier intervient aussi pour conseiller les professionnels de la location immobilière : agences immobilières mais aussi, administrateur de biens en charge de la gestion locative pour les bailleurs.

L’avocat en droit locatif intervient pour les litiges locatifs:

Si les négociations amiables et les procédures de médiation échouent, le Cabinet d’avocats Goldwin saura défendre vos droits lors d’une action en justice, notamment en cas de :

• Contentieux des loyers impayés,
• Procédures d’expulsion (y compris recours gracieux et contentieux en cas de non concours de la force publique à la réalisation de l’expulsion).
• Contentieux des charges locatives,
• Litiges locatifs relatifs à la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?

Le bail d’habitation est un contrat de location portant sur des locaux à usage d’habitation principale du preneur (locataire) ou à usage mixte (habitation principale et exercice d’une activité non commerçante).

En France, la loi sur le bail d’habitation est la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte prévoit dans le détail les baux d’habitation et les relations locataire / propriétaire pour éviter les abus de part et d’autre. Les litiges locatifs portent sur les contrats de location nue (vide de meuble) ou les contrats de location meublée, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Le concept de résidence principale a été précisé par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 comme le logement occupé au moins 8 mois de l’année.

Dans les autres cas, d’autres statuts et règles s’appliquent en fonction des spécificités : location touristique, location saisonnière, bail mobilité, bail étudiant, etc. Les logements sociaux ou HLM sont soumis à des règles particulières. Nos avocats en droit immobilier sont compétents pour vous assister dans chaque secteur.

Pour le propriétaire, le choix entre louer un appartement meublé ou louer un appartement vide dépend de plusieurs considérations notamment du marché locatif dans sa ville, des conséquences fiscales de la location (revenus fonciers, LMNP ou loueur en meublé non professionnel, un statut avantageux mais complexe).

La rédaction du contrat de location

La rédaction du bail d’habitation fait l’objet d’un modèle pour tout contrat signé depuis le 1er août 2015. C’est la loi ALUR qui oblige à respecter le modèle de contrat de location. En dépit de ce modèle, la rédaction du bail d’habitation est particulièrement sensible sur certains points :

• La fixation du montant du loyer

Dans certaines villes comme Paris et Lille, la fixation du loyer est soumise à deux règles : l’encadrement des loyers dans les zones tendues et l’encadrement par les loyers de référence. Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez connaître ces réglementations. En tant que locataire, vous pouvez exiger une action en diminution de loyer. Si une telle action ne nécessite pas la présence du meilleur avocat immobilier à Paris, ses conseils sont précieux pour ne commettre d’impair. En effet, la demande doit contenir l’intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018, ainsi que le montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré !

Lors du renouvellement du bail, la fixation du nouveau loyer est également soumise à des règles précises. De même, l’augmentation annuelle du loyer peut se faire si elle est prévue dans le bail d’habitation initial (clause de révision du loyer) en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

• Le dépôt de garantie

Parmi tous les litiges locatifs, ceux liés à la restitution du dépôt de garantie sont importants. En amont, lors de la rédaction du bail d’habitation, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie qu’il encaisse, sauf s’il perçoit plus de 2 mois de loyer payable d’avance. Son montant est limité à un mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois de loyers hors charges en location meublée.

• La caution et l’assurance contre les loyers impayés

Le propriétaire peut aussi exiger soit un cautionnement d’un tiers, soit prendre une garantie loyers impayés. L’acte de cautionnement suit une procédure formelle pour marquer l’engagement de la personne physique ou morale à payer le loyer en lieu et place du locataire défaillant. La caution simple contraint le bailleur à agir en premier lieu auprès de son locataire tandis que la caution solidaire lui permet d’agir en même temps contre les deux.

Une garantie loyers impayés peut être souscrite par le propriétaire et donner lieu à des litiges en cas d’impayés. Très souvent, les conditions de mise en œuvre de ces assurances privées sont drastiques et l’accompagnement d’un avocat en droit locatif est bénéfique.

• Les signataires du contrat de bail

Un point essentiel du bail d’habitation concerne les signataires. Côté propriétaire, si le bien immobilier est détenu par un couple, faut-il nécessairement que les 2 soient signataires ? Cela dépend-il du contrat de mariage ? Côté locataire, si l’un des membres ne travaille pas, faut-il le mettre comme signataire du bail ? Et si une séparation ou un divorce se produit pendant la location, quelles sont les obligations à la charge d’un bailleur ou d’un locataire ? Est-il obligatoire de rédiger un avenant au contrat de location ? Quelles sont les spécificités de la colocation ? Dès qu’on s’intéresse au contrat en détail, on se rend compte de ses lacunes. La bonne solution ? Faire appel à un avocat bail d’habitation pour une consultation.

L’exécution du bail d’habitation

Après la signature du contrat de location, l’état des lieux d’entrée est réalisé habituellement au moment de la remise des clés. Les premiers litiges entre propriétaire bailleur et locataire surviennent lors de l’exécution du bail d’habitation.

• Le recouvrement des loyers et des charges impayés

En cas de loyers impayés, le recours à un avocat immobilier est utile pour impressionner le locataire et affirmer la détermination du bailleur à obtenir le paiement des loyers. En général, une guerre d’usure s’installe et il convient d’en maîtriser toutes les étapes : mise en demeure, mise en cause de la caution, procédure auprès de l’organisme de garantie loyers impayés, information de la CAF, commandement de payer par huissier de justice, etc. Cela peut aboutir à la résiliation du bail d’habitation et à l’expulsion du locataire.

• Droits du locataire

Le locataire dispose de droits en contrepartie du paiement du loyer, notamment le droit à un logement décent et la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.

D’autres litiges locatifs surviennent sur les travaux à la charge du locataire ou du propriétaire, sur le montant des charges récupérables et sur la régularisation des charges locatives. Le contentieux des charges locatives se joue sur le détail des travaux réalisés de part et d’autre. Des indemnités de réparations locatives peuvent être dues.

La fin du bail d’habitation

• Congé pour vendre

Le locataire reste en place tant qu’il le souhaite et tant qu’il remplit toutes ses obligations issues du bail d’habitation. Le propriétaire peut donner congé pour vente de son logement, congé pour reprise (pour habiter dans ce logement ou y mettre un membre proche de sa famille) ou congé pour motif légitime et sérieux. Faites vérifier par un avocat en baux d’habitation que toutes les conditions du congé, sur le fond et sur la forme, sont réunies.

• Résiliation du bail d’habitation

Si une clause résolutoire pour inexécution des obligations du bail figure dans le contrat de location, le juge peut prononcer rapidement la résiliation du bail. L’intervention d’un avocat en baux d’habitation fait gagner du temps auprès du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité. Sans attendre les mesures d’expulsion si le locataire refuse de quitter les lieux, notamment entre la promesse de vente et l’acte de vente authentique ou en cas de résiliation du bail pour loyers impayés. La procédure d’expulsion est longue et complexe, faisant intervenir plusieurs autorités. Pendant ce temps, le locataire se retrouve dans une position d’occupation sans droit ni titre (OST).

• Restitution du dépôt de garantie

L’état des lieux de sortie se compare à celui d’entrée. La vigilance est de mise pour les deux actes. Votre locataire ne veut pas payer le dernier mois de loyer ? Votre propriétaire entend faire repeindre l’appartement avec votre dépôt de garantie ? Les contentieux liés au dépôt de garantie sont nombreux. Faites appel à un avocat baux d’habitation rapidement !

Votre avocat bail d’habitation est compétent pour les autres contrats de location

Le bail d’habitation n’est pas le seul contrat pour louer un logement. Il existe des baux commerciaux pour les locaux adaptés à une exploitation commerciale. Les contrats de location saisonnière, les occupations sans droit ni titre, les conventions d’occupation précaire, les baux loi 48, etc. Tout cela occasionne aussi l’intervention d’un avocat spécialisé en immobilier. C’est important pour accompagner chaque partie et résoudre les conflits locatifs.

Votre avocat en droit locatif

Un avocat spécialisé en droit des baux d’habitation vous assiste de la signature jusqu’à la fin du bail d’habitation. Il intervient en conseil comme en contentieux auprès de chaque partie : locataire, colocataire, propriétaire privé, professionnel de l’immobilier.

Le Cabinet Goldwin expert du droit immobilier traite tous les secteurs :

• avocat en droit des copropriétés
• avocat pour se défendre contre un syndic de copropriété
• avocat en cas d’expulsion
• avocat droit de la construction
• avocat baux commerciaux