Recouvrement de loyer impayé : quelle procédure, quels recours en 2026 ?

Une des principales angoisses d’un bailleur réside dans le risque d’impayés de loyer. Pourtant, le défaut de paiement des loyers reste minoritaire au regard du parc locatif français, qui compte plus de 12 millions de résidences principales en location. S’il existe désormais des moyens d’éviter les loyers impayés, la meilleure approche consiste à maîtriser parfaitement la procédure de recouvrement de loyers impayés et à s’appuyer sur un avocat en droit immobilier à Paris, spécialisé dans les contentieux locatifs.

Ce guide complet, rédigé par nos avocats à Paris, vous présente les étapes indispensables pour sécuriser vos droits, activer vos garanties et récupérer vos créances locatives dans les meilleurs délais.

Nouvelle loi sur les loyers impayés : chiffres clés et réformes à connaître en 2026

Le contentieux locatif atteint des niveaux historiques. Selon la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ), 30 500 ménages ont été expulsés de leur logement en 2025, soit une hausse de 27 % par rapport à 2024, et 175 000 commandements de payer ont été délivrés (+2,4 %). Les expulsions ont ainsi presque doublé depuis 2022, passant de 16 200 à 30 500 en trois ans. Cette hausse s’explique principalement par le durcissement des procédures judiciaires lié à la loi Kasbarian-Bergé de 2023, et non par une explosion du nombre d’impayés.

Deux décrets du 12 février 2026 modifient par ailleurs les règles de gestion des impayés de loyer concernant les personnes qui perçoivent une aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS), avec une entrée en vigueur prévue au 1er janvier 2027. Il est donc essentiel, pour tout propriétaire bailleur, de connaître précisément le cadre juridique applicable aujourd’hui.

Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ?

Quel que soit le type de bail (bail d’habitation ou bail commercial), le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux échéances contractuelles. Dès le premier retard dans un versement, le bailleur doit réagir rapidement, en appelant ou en écrivant à son locataire.

Bien souvent, il peut s’agir d’un oubli ou d’un problème de virement. Les relations entre les parties n’en souffriront pas nécessairement : un loyer impayé peut survenir à chacun suite à un problème passager de trésorerie. L’essentiel est de ne pas laisser la situation s’installer.

Bail d’habitation : agir dès le premier mois de créance locative

Si l’absence de règlement perdure, le propriétaire doit commencer à constituer un dossier de preuves et envoyer une mise en demeure de payer au locataire défaillant sous 8 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche amiable, facultative, montrera au tribunal la bonne foi et la réactivité du bailleur.

Tout propriétaire peut, dès ce stade, consulter un avocat en bail d’habitation pour prendre en charge la procédure amiable, ce qui décharge le bailleur et incite souvent le locataire à régulariser rapidement.

Rappelons également que les règles d’encadrement des loyers, applicables dans certaines zones tendues, doivent être scrupuleusement respectées dès la rédaction du bail pour éviter tout contentieux ultérieur.

Bail commercial : procédure et délais spécifiques en cas de loyer en retard

En matière de loyers impayés d’un bail commercial, la procédure suit une logique similaire mais avec des règles propres. La clause résolutoire peut être actionnée dès le premier impayé. Le commandement de payer délivré par le commissaire de justice laisse un délai d’un mois au locataire pour régulariser (et non six semaines comme dans un bail d’habitation). L’intervention d’un avocat spécialisé en bail commercial est vivement recommandée dès le premier incident de paiement, car la résiliation d’un bail commercial et l’expulsion d’un locataire commercial obéissent à des règles spécifiques, distinctes du régime applicable aux baux d’habitation.

Procédure de loyer impayé : quels recours pour le propriétaire ?

La mise en demeure et le recours au conciliateur

La procédure de loyers impayés peut débuter par une mise en demeure formelle adressée au locataire.

En parallèle, le bailleur peut solliciter un conciliateur de justice, dont le rôle est d’aider les parties à trouver un recours amiable dans des délais plus rapides qu’une action en justice.

Cette étape précontentieuse, bien que facultative, peut permettre d’éviter une procédure longue et coûteuse. Elle témoigne également de la bonne foi du bailleur aux yeux du juge en cas de litige ultérieur.

Loyer non réglé : quand et pourquoi le bailleur doit-il informer la CAF ou la MSA ?

Le bailleur est tenu d’informer la CAF (ou la MSA pour les agriculteurs) si le locataire est allocataire d’une aide au logement. Deux décrets publiés le 12 février 2026 redéfinissent les seuils de déclenchement d’un impayé pour les locataires percevant une aide au logement : un impayé est désormais établi à partir de 450 euros de dette ou de trois mois de retard. Ces nouvelles règles, applicables au 1er janvier 2027, remplacent l’ancienne référence à deux fois le montant du loyer mensuel net.

La CAF impose une procédure amiable et l’établissement d’un plan d’apurement. À défaut d’accord dans le délai fixé, elle peut suspendre le versement de l’aide. Un avocat spécialisé en droit locatif vous conseille sur les clauses à insérer dans un tel plan.

Activer la caution ou l’assurance des loyers impayés

C’est également le moment de mettre en jeu la caution ou l’assurance des loyers impayés. Chaque garantie impose une procédure très stricte et des délais de mise en œuvre à respecter scrupuleusement. Tout manquement à ces formalités peut entraîner la perte définitive du bénéfice de la garantie. L’accompagnement d’un avocat se révèle ici précieux pour garder calme, sérénité et rigueur procédurale.

Le commandement de payer par commissaire de justice

La procédure de loyer impayé se poursuit, si nécessaire, avec un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines pour régulariser sa dette (contre deux mois auparavant), pour les baux conclus après le 29 juillet 2023.

Pour les baux antérieurs à cette date, le délai de deux mois s’applique encore.

Comment expulser un locataire pour loyers impayés ?

Combien de loyers impayés avant l’expulsion ?

C’est l’une des questions les plus fréquentes des propriétaires bailleurs. Il n’existe pas de seuil légal fixe en nombre de mois, mais en pratique, le commandement de payer constitue la première étape juridique formelle : si le locataire ne régularise pas sa dette dans le délai imparti (six semaines pour les baux post-juillet 2023), le bailleur peut saisir le Juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion.

En réalité, une procédure d’expulsion peut être engagée dès le premier mois de retard dès lors que le bail stipule une clause résolutoire.si Pour naviguer efficacement dans ce processus, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat pour l’expulsion d’un locataire dès les premières démarches.

La clause résolutoire : des effets durcis et automatisés depuis la loi de 2023

Depuis la loi Kasbarian-Bergé « anti-squat » de 2023, la clause résolutoire est devenue obligatoire dans les baux d’habitation, permettant une résiliation automatique en cas d’impayé. Si le commandement de payer reste infructueux, le bailleur peut saisir le Juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail.

Le locataire peut y échapper en réglant l’intégralité de sa dette ou en demandant au juge un échelonnement des paiements (à condition toutefois qu’il démontre avoir repris le paiement des loyers courants).

À défaut de clause résolutoire, le bailleur doit solliciter le juge pour obtenir une résiliation judiciaire du bail.

La procédure judiciaire en 2026

En cas de condamnation, la décision de justice est signifiée par acte du commissaire de justice. Le locataire qui refuse de quitter les lieux plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux devenu définitif s’expose désormais, (hors trêve hivernale ou délais judiciaires octroyés), à une sanction pénale allant jusqu’à 7 500 € d’amende.

Trêve hivernale (1er nov. au 31 mars) : quel impact sur votre procédure d’expulsion ?

La période hivernale constitue un point de vigilance majeur pour tout bailleur engagé dans une procédure d’expulsion. La trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, suspend toute expulsion physique, même si la procédure judiciaire peut continuer en parallèle. Un locataire en période hivernale ne peut donc pas être expulsé physiquement de son logement, même si un jugement définitif a été rendu à son encontre.

Les locataires ayant obtenu une décision de recevabilité de leur dossier de surendettement peuvent également voir leur procédure d’expulsion suspendue. Ces délais supplémentaires rendent d’autant plus importante une réaction rapide du bailleur dès le premier impayé.

Un avocat pour locataire peut également conseiller le locataire en difficulté sur les dispositifs d’aide disponibles (FSL, plan d’apurement, commission de surendettement) pour régulariser sa situation avant toute expulsion.

Refus du concours de la force publique : comment obtenir l’indemnisation de l’État (décret 2025)

Lorsque l’exécution d’une décision d’expulsion se heurte au refus de la préfecture de mobiliser la force publique, le bailleur peut désormais obtenir une indemnisation. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 précise que si la préfecture ne répond pas à la demande d’expulsion dans un délai de 2 mois, son silence vaut refus, ouvrant droit à une indemnisation couvrant les loyers, les charges, les frais de procédure et les réparations en cas de dégradations. C’est une avancée significative pour les bailleurs confrontés aux blocages administratifs.

Recouvrement de loyers impayés après expulsion : quelles solutions pour récupérer les sommes dues ?

Loyer impayé et saisie sur salaire : la grande réforme de juillet 2025

La question de la saisie sur salaire pour loyer dû a été profondément simplifiée. Depuis le 1er juillet 2025, un propriétaire muni d’un titre exécutoire peut faire appel à un commissaire de justice pour saisir directement les rémunérations du locataire, sans passer par une audience préalable devant le juge, ce qui raccourcit drastiquement le délai de recouvrement. Cette saisie de salaire pour loyer impayé sans passage devant le juge constitue une révolution pour les bailleurs qui ne parvenaient pas à récupérer leur dû malgré une décision de justice favorable. Il convient néanmoins de laisser au locataire un reste à vivre minimum insaisissable équivalent au RSA en vigueur.

Saisie bancaire, saisie mobilière : les derniers recours pour récupérer un loyer échu non réglé

En fonction de la situation du locataire, le commissaire de justice peut également mettre en œuvre une saisie des meubles ou une saisie sur compte bancaire.

La prescription de la dette locative reste fixée à 3 ans : le propriétaire dispose de ce délai pour réclamer tout impayé de loyer ou de charges, même une fois que le locataire a quitté les lieux.

La commission de surendettement peut intervenir si le locataire a des dettes envers plusieurs créanciers, mais attention, elle peut aussi effacer une partie des dettes, y compris les dettes de loyer, ce qui rend l’action rapide d’un avocat indispensable avant le gel des poursuites.

Le Fonds de Solidarité sur le Logement (FSL) peut également aider les locataires en difficulté à régulariser leurs échéances.

Comment éviter les loyers impayés ?

Rien de mieux que la prévention. Un avocat expert en droit locatif vous assiste pour mettre en place la meilleure stratégie selon votre logement, votre local commercial et le profil de votre locataire.

Rédiger un bail solide avec clause résolutoire

Bien rédiger le bail reste la première ligne de défense contre les impayés. La clause résolutoire, désormais obligatoire dans un bail d’habitation depuis la loi Kasbarian-Bergé, facilite la procédure de créances locatives et dissuade les mauvais payeurs.

En bail commercial, cette clause doit être rédigée avec précision pour être pleinement opposable. Le choix du locataire et la vérification de ses ressources constituent également une étape préalable essentielle, même si elles ne suffisent pas à écarter tout risque d’impayé.

Le cautionnement solidaire : la garantie la plus protectrice contre les loyers impayés

Le cautionnement solidaire est le plus protecteur : la caution est sollicitée dès le défaut de paiement, en même temps que le locataire. L’acte de cautionnement est entièrement dématérialisable et dispensé de toute recopie manuscrite fastidieuse. Un bailleur ne peut pas refuser une caution au motif de sa nationalité étrangère.

Assurance des loyers impayés, Visale et GarantMe

L’assurance des loyers impayés (GLI) est un système d’assurance : en contrepartie d’une prime versée par le bailleur, l’assureur couvre le défaut de paiement du locataire. Les conditions de mise en jeu sont très strictes : il est indispensable d’agir dans les délais et selon les formes requises pour ne pas perdre le bénéfice de la garantie.

La garantie Visale, gérée par Action Logement, est soumise à des conditions tenant au montant du loyer, aux ressources du locataire et à la localisation du logement.

GarantMe constitue une troisième option pour les bailleurs souhaitant une caution personne morale.

L’assistance d’un avocat simplifie la mise en œuvre de ces garanties dans les formes et délais imposés.

Pourquoi faire appel à un avocat pour le recouvrement de vos loyers impayés ?

La présence d’un avocat en droit immobilier rassure le propriétaire et garantit de ne rien omettre dans les différentes phases précontentieuses et contentieuses :

• informer au bon moment les organismes sociaux (CAF, MSA),
• adresser les bonnes instructions au commissaire de justice,
• adopter la meilleure stratégie pour le recouvrement de loyers impayés,
• activer l’assurance des loyers impayés ou la caution,
• et si nécessaire, agir en justice pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Nos avocats accompagnent les bailleurs et locataires tout au long du bail pour prévenir et gérer les loyers impayés, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial. Ils maîtrisent les solutions amiables comme contentieuses, et connaissent les dernières évolutions de la nouvelle loi sur les loyers impayés pour défendre efficacement vos intérêts à chaque étape.

Le Cabinet d’avocats Goldwin dispose de toutes les compétences juridiques et de l’expérience nécessaires pour vous accompagner, que vous soyez propriétaire d’un logement ou d’un local commercial, face à un locataire qui ne paie pas son loyer.

À noter : les informations contenues dans cet article sont mises à jour au regard de la législation en vigueur en mai 2026. Certaines dispositions issues des décrets du 12 février 2026 (nouveaux seuils CAF/MSA) n’entrent en vigueur qu’au 1ᵉʳ janvier 2027. Consultez un avocat pour une analyse personnalisée de votre situation.