Avocat pour agent immobilier : comment sécuriser l’activité de votre agence ?

Le Cabinet d’avocats Goldwin dispose d’une expertise et d’une technicité pour accompagner l’agent immobilier dans la réussite de son agence. Nos avocats en droit immobilier deviennent les partenaires indispensables d’une agence immobilière pour sécuriser les risques professionnels et résoudre les contentieux immobiliers. Un avocat pour agent immobilier rédige les documents et contrats nécessaires, intervient au quotidien en conseil et au contentieux lorsque cela est indispensable.

Les professionnels de l’immobilier évoluent dans un système juridique complexe et évolutif. Pour maîtriser tous les points, notre cabinet d’avocats dispose d’une expertise en droit immobilier mais aussi en droit social, droit commercial et droit des affaires. Cela nous permet de conseiller une agence immobilière à chaque étape de la vie de l’agent immobilier à Paris comme ailleurs :

• Création de l’agence immobilière : choix du statut juridique, immatriculation, demande de carte professionnelle, dépôt de marque et de logo, acquisition de fonds de commerce existant, etc.
• Rédaction des documents nécessaires : mandat de vente, mandat de location, mandat de recherche, mandat de gestion et d’administration de biens immobiliers, promesse de vente et compromis de vente.
• Élaboration des contrats de travail des salariés de l’agence immobilière et gestion des litiges en droit social devant les conseils de prud’hommes. Rédaction des contrats des agents commerciaux.
• Conseils quotidiens relatifs à la communication, au respect des données personnelles (RGPD).
• Responsabilité conctractuelle et délictuelle de l’agent immobilier.

Un avocat pour la création d’une agence immobilière

L’exercice de l’activité d’agent immobilier peut s’envisager sous différents statuts juridiques. Aux côtés des traditionnelles sociétés avec bureaux, des agences immobilières 100 % digitales voient le jour. Entreprise individuelle ou société commerciale ? Salariés ou négociateurs indépendants ? Agence indépendante ou franchisée ? Créer une agence immobilière ex nihilo ou acquérir un fonds de commerce ? L’accompagnement d’un avocat immobilier est précieux pour vous aider à répondre à toutes ces questions.

Un avocat en droit immobilier challenge les différents statuts juridiques pour trouver celui qui convient à votre projet. Il élabore ensuite tous les documents nécessaires à l’immatriculation de l’entreprise et sécurise votre activité.

Avant de signer tout mandat avec un premier client, l’agent immobilier doit être en possession de sa carte professionnelle ou carte T. A défaut, l’agent immobilier est passible d’une amende de 7 500 euros et de 6 mois d’emprisonnement.

Les mandats de l’agence immobilière

• La rédaction des mandats d’un agent immobilier

Lors du lancement de l’activité d’agent immobilier, vous préparez de nombreux documents : mandat de vente, mandat de location, mandat de recherche, mandat de gestion, etc.

Un avocat en droit des contrats vous assiste dans la première rédaction de vos modèles de mandat. Cette expertise s’accompagne d’une information complète sur :

• les clauses interdites au sein de chaque document juridique,
• les clauses que vous pouvez modifier / ajouter en fonction des clients,
• les conséquences juridiques de différentes clauses.

Il existe différents types de mandat de vente immobilière à maîtriser :

• mandat simple : l’agent immobilier est alors en concurrence avec d’autres agences pour vendre le bien. C’est une course contre la montre car seul celui qui signe remporte une commission. Comme les commissions des agents immobiliers varient, un même bien peut se retrouver sur des sites d’annonces immobilières à différents prix, ce qui peut dévaloriser le bien aux yeux d’un acquéreur potentiel.
• mandat exclusif : l’agent immobilier négocie une période d’exclusivité pendant laquelle il est le seul à pouvoir vendre le bien. Cela permet de prendre son temps, de vérifier la capacité financière de l’acheteur et sa réelle volonté d’acquérir le bien.
• mandat semi-exclusif : le propriétaire garde la possibilité de vendre le bien immobilier sans pouvoir le proposer à d’autres agences immobilières.
• mandat co-exclusif : le vendeur ne peut vendre lui-même et confie cette opération à plusieurs agences.

Dans tous les cas, le mandat doit faire l’objet d’un document écrit et signé ! Des mentions obligatoires sont requises sous peine d’agir en nullité du mandat de l’agent immobilier. Par exemple, l’identité du vendeur et sa profession ou l’identité des vendeurs en cas d’indivision ou de vente par un couple. L’agent immobilier fait figurer en plus de son nom le numéro de sa carte T ainsi que l’organe qui lui a délivré, celui de sa garantie financière professionnelle.

• Agir en nullité contre un mandat d’agent immobilier

La loi Hoguet prévoit 35 cas de nullité d’un mandat d’agent immobilier ! Autant dire que la rédaction par un avocat expert du droit immobilier est absolument indispensable. Chaque agent immobilier sait qu’il doit posséder une carte professionnelle. Mais cela peut devenir une source de difficultés lors de changement de nom, de transformation de l’agence ! Un autre oubli fréquent concerne l’absence d’anticipation du renouvellement. La personne qui négocie doit être titulaire d’une attestation d’habilitation demandée par l’agent immobilier titulaire de la carte T.

D’autres sources de contestation d’un mandat proviennent du non-respect des conditions de fond ou de forme exigées. Par exemple, l’exigence d’un écrit, d’honoraires déterminés ou déterminables, la durée limitée, etc. En contrepartie de l’exclusivité, le mandat doit préciser les moyens mis en œuvre pour assurer la vente. Par ailleurs, les mandats sont répertoriés au sein d’un registre sans rature ni surcharge.

La signature du mandat par un négociateur omettant de préciser son nom et sa qualité (agent commercial, négociateur salarié, etc.) rend le mandat nul. La nullité du mandat de vente prive l’agent immobilier de sa commission. La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans une décision du 12 novembre 2020.

La formation continue des agents immobiliers peut aussi comprendre une formation juridique pour mettre à jour ses connaissances.

Rédaction des autres documents d’une agence immobilière

Il en est de même pour la rédaction de modèles de promesse de vente ou de compromis de vente. Cette rédaction initiale s’accompagne d’une information détaillée des conséquences de modifications apportées aux documents.

De la même manière, la rédaction des contrats de travail des collaborateurs et des négociateurs immobiliers peut se faire avec l’aide d’un avocat. Le choix du statut des collaborateurs entre salariés et indépendants se fait avec toutes les données entre les mains.

Les agents commerciaux indépendants se développent dans l’immobilier grâce à de nombreux réseaux. Le statut juridique est celui d’un agent commercial, inscrit au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Il n’est pas titulaire de la carte T et agit pour le compte d’un agent immobilier. Il peut à ce titre devenir micro-entrepreneur, ce que ne fera pas un agent immobilier. Qu’en est-il en termes de responsabilité ? L’agent commercial est responsable envers son mandant. Les tiers ne peuvent donc pas engager la responsabilité contractuelle de l’agent commercial pour des manquements. L’agent commercial est responsable des fautes extérieures à l’exécution du mandat n’est susceptible d’engager sa responsabilité à leur égard que s’il commet personnellement une faute extérieure à l’exécution de son mandat.

L’agent immobilier trop directif envers un agent commercial indépendant peut voir le mandant de ce dernier requalifié en contrat de travail.

La responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier est une profession réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Sa responsabilité civile et pénale peut être engagée par son activité. Compte tenu des sommes importantes en jeu dans l’immobilier à Paris comme ailleurs, une assurance professionnelle est obligatoire pour couvrir les risques juridiques.

• La responsabilité contractuelle envers son mandant

L’agent immobilier exerce son activité en signant un mandat de vente, de location ou de recherche. Sa responsabilité dépend en grande partie des termes du mandat signé. D’où l’importance d’une rédaction adéquate par un avocat en droit immobilier. L’agent immobilier est tenu par une obligation de moyens et non de résultat. Il sera responsable en raison des fautes ou négligences commises dans l’exercice de sa fonction, qui causeraient un préjudice à son mandataire, propriétaire ou bailleur.

Voici quelques exemples de fautes et négligences ayant mis en jeu la responsabilité de l’agent immobilier. Les tribunaux ont ainsi retenu qu’un agent immobilier doit vérifier la solvabilité d’un locataire ou d’une caution dans le cadre d’un mandat de location d’un logement. En revanche, l’agent immobilier ne peut être tenu responsable du comportement du locataire, notamment en cas de dégradations du logement. Les tribunaux examinent la réactivité de l’agent immobilier dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Ainsi, un agent immobilier qui ne réagit pas lors des premiers loyers impayés peut être responsable envers le bailleur.

En matière de rédaction d’actes, la responsabilité de l’agent immobilier est plus importante, sauf à simplement adapter des modèles. L’avocat de l’agent immobilier propose donc des documents adéquats et conseille son client sur les modalités de forme et de fond pour compléter utilement les compromis, contrats et autres documents.

C’est surtout sur le fondement de l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier que les litiges se multiplient. En tant que professionnel, l’agent immobilier est tenu à une obligation générale envers ses clients particuliers et non professionnels.

• La responsabilité pénale de l’agent immobilier

L’agent immobilier n’a pas nécessairement un mandat avec tous les intervenants. Par exemple, lors d’une vente, il est lié contractuellement avec le vendeur. Sa responsabilité envers les acquéreurs potentiels du bien peut être délictuelle. En tant que professionnel de l’immobilier, il doit assurer les différentes parties de la sécurité de la transaction. Par exemple, s’assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien !

L’article 2224 du Code civil prévoit que toute action pour engager la responsabilité de l’agent immobilier se prescrit 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Procédure contre un agent immobilier

Quel que soit le litige auquel l’agent immobilier fait face, la première solution consiste à tenter une conciliation amiable avec le tiers mécontent. A défaut d’issue favorable, une mise en demeure de l’agence immobilière déclenche la phase contentieuse. Elle s’accompagne d’une déclaration au greffe du tribunal compétent. En cas d’échec, la mise en cause devant les juges du fond est possible pour régler le conflit au tribunal.

Le recours à un avocat en droit immobilier est indispensable pour défendre au mieux ses intérêts. Le droit de la propriété et de la gestion locative est complexe et de nouvelles règles interviennent fréquemment. Une défense solide se construit aux côtés d’un avocat expert de l’immobilier.

Avocat mandataire immobilier

Vous avez peut-être entendu parler d’avocats mandataires en transactions immobilières. Il s’agit d’une mission particulière offerte depuis la loi Hoguet de 2009. Les avocats peuvent désormais exercer une activité de mandataire immobilier. Leur rôle consiste alors à organiser et sécuriser toute transaction immobilière.

Le Conseil de l’Ordre prévoit que cette activité immobilière s’exerce à titre accessoire. Très utile dans le cadre de successions ou de procédures de divorce complexe, l’avocat mandataire immobilier peut ainsi régler l’intégralité des problèmes posés pour partager un patrimoine immobilier. Pour les clients, c’est un gage de sécurité et de confiance : Plus besoin d’interagir avec plusieurs interlocuteurs (agent immobilier, notaire, avocat). La vision d’ensemble du dossier permet d’apporter une expertise cohérente en conseil comme en contentieux si besoin.

Si un client ne souhaite pas s’occuper personnellement d’une transaction immobilière, il peut signer un mandat avec son avocat. Ce dernier prend alors en charge toutes les étapes de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier pour le compte de son client. Restant soumis à toutes les obligations du Code de déontologie, il conseille et assiste ses clients et met toute sa technicité et son expérience au service des intérêts de ses clients.

Pourquoi choisir le cabinet d’avocats Goldwin ?

Maître Bellaiche et ses collaborateurs conseillent de nombreux professionnels de l’immobilier dans leur activité. Experts en droit immobilier, mais aussi en droit social et en droit des affaires, le Cabinet offre des compétences transversales pour gérer les risques juridiques inhérents à une agence immobilière. Nos avocats inscrits au Barreau de Paris ont ainsi une parfaite maîtrise des enjeux de la gestion locative, des transactions immobilières et de la création d’entreprise. Notre Cabinet devient l’avocat pour agent immobilier qui accompagne chaque agence vers le succès. Son expertise en fait également un avocat recherché par les propriétaires parisiens, comme par les locataires.