El bufete de abogados Goldwin cuenta con la experiencia y los conocimientos técnicos necesarios para apoyar a los agentes inmobiliarios en el éxito de su agencia. Nuestros abogados inmobiliarios se convierten en los socios esenciales de una agencia inmobiliaria para asegurar los riesgos profesionales y resolver los litigios inmobiliarios. El abogado de una agencia inmobiliaria redacta los documentos y contratos necesarios, y asesora en el día a día y en los litigios cuando es necesario.
Los profesionales inmobiliarios operan en un sistema jurídico complejo y en evolución. Nuestro bufete tiene experiencia no sólo en derecho inmobiliario, sino también en derecho laboral, derecho mercantil y derecho empresarial. Esto nos permite asesorar a los agentes inmobiliarios en todas las etapas de su vida, en París y en otros lugares:
- Creación de la agencia inmobiliaria: elección del estatuto jurídico, registro, solicitud de licencia profesional, registro de marca y logotipo, adquisición de una empresa existente, etc.
- Redacción de los documentos necesarios: mandato de venta, mandato de alquiler, mandato de búsqueda, mandato de gestión y administración inmobiliaria, promesa de venta y precontrato de compraventa.
- Redacción de los contratos de trabajo de los empleados de la agencia inmobiliaria y gestión de los litigios laborales ante los tribunales laborales. Redacción de contratos de agente de ventas.
- Asesoramiento cotidiano en materia de comunicaciones y protección de datos personales (RGPD).
- Responsabilidad civil extracontractual y delictual delos agentes inmobiliarios.
Abogado para la creación de una agencia inmobiliaria.
Las agencias inmobiliarias pueden operar bajo diversas formas jurídicas. Junto a las empresas tradicionales con oficinas, están surgiendo agencias inmobiliarias 100% digitales. ¿Propiedad individual o sociedad mercantil? ¿Empleados o negociadores autónomos? ¿Agencia independiente o franquicia? ¿Montar una agencia inmobiliaria desde cero o adquirir una empresa? El apoyo de un abogado inmobiliario es inestimable para ayudarle a responder a todas estas preguntas.
Un abogado inmobiliario examinará los distintos estatutos jurídicos para encontrar el que mejor se adapte a su proyecto. A continuación, redactará todos los documentos necesarios para registrar su empresa y asegurar su negocio.
Antes de firmar cualquier mandato con un primer cliente, el agente inmobiliario debe estar en posesión de su tarjeta profesional o tarjeta T. No hacerlo puede acarrear una multa de 7.500 euros y 6 meses de prisión.
Mandatos de agencia inmobiliaria
Redactar mandatos para agentes inmobiliarios
Cuando usted se inicia como agente inmobiliario, prepara un gran número de documentos: mandatos de venta, mandatos de alquiler, mandatos de búsqueda de propiedades, mandatos de gestión, etc.
Un abogado especializado en derecho contractual puede ayudarle a redactar sus primeros modelos de mandato. Esta experiencia está respaldada por una amplia información sobre :
- las cláusulas prohibidas en cada documento jurídico,
- las cláusulas que puede modificar/añadir para adaptarlas a sus clientes,
- las consecuencias jurídicas de las distintas cláusulas.
Existen diferentes tipos de mandato de venta de bienes inmuebles que debe dominar:
- mandato simple : el agente inmobiliario compite con otras agencias para vender la propiedad. Es una carrera contrarreloj, porque sólo el agente que firma el mandato gana comisión. Como las comisiones de los agentes inmobiliarios varían, la misma propiedad puede aparecer en distintos sitios web inmobiliarios a precios diferentes, lo que puede devaluar la propiedad a ojos de un comprador potencial.
- Mandato de exclusividad: el agente inmobiliario negocia un periodo de exclusividad durante el cual es la única persona que puede vender la propiedad. Esto les permite tomarse su tiempo, comprobar la capacidad financiera del comprador y su verdadero deseo de comprar la propiedad.
- mandato semiexclusivo: el propietario conserva la opción de vender la propiedad sin poder ofrecérsela a otros agentes inmobiliarios.
- mandato coexclusivo: el vendedor no puede vender la propiedad por sí mismo y confía esta operación a varias agencias.
En todos los casos, el mandato debe constar por escrito y estar firmado. Hay una serie de datos obligatorios que deben incluirse para que el mandato del agente inmobiliario no sea declarado nulo. Por ejemplo, la identidad del vendedor y su profesión, o la identidad de los vendedores en caso de copropiedad o venta por una pareja. Además de su nombre, los agentes inmobiliarios deben indicar el número de su tarjeta T, el número del organismo que la ha expedido y el número de su garantía financiera profesional.
Actuar para invalidar el mandato de un agente inmobiliario
La Ley Hoguet prevé 35 casos en los que el mandato de un agente inmobiliario puede ser declarado nulo. Esto significa que es absolutamente esencial que el mandato sea redactado por un abogado experto en derecho inmobiliario. Todo agente inmobiliario sabe que debe tener una licencia profesional. Pero esto puede convertirse en una fuente de dificultades cuando el nombre de la agencia cambia o ¡la agencia se transforma! Otro descuido frecuente es no anticipar la renovación. La persona que negocia debe estar en posesión de un certificado de autorización solicitado por el agente inmobiliario titular de la tarjeta T.
Otras fuentes de impugnación de un mandato surgen del incumplimiento de las condiciones de fondo o formales exigidas. Por ejemplo, la exigencia de un documento escrito, honorarios fijos o determinables, duración limitada, etc. A cambio de la exclusividad, el mandato debe especificar los medios utilizados para garantizar la venta. Además, los mandatos se inscriben en un registro sin tachaduras ni sobrescrituras.
Si el negociador que firma un mandato no especifica su nombre y su calidad (agente de ventas, negociador asalariado, etc.), el mandato es nulo. La nulidad del mandato de venta priva al agente inmobiliario de su comisión. El Tribunal de Casación reiteró esta exigencia en una decisión del 12 de noviembre de 2020.
La formación continua de los agentes inmobiliarios también puede incluir formación jurídica para actualizar sus conocimientos.
Redacción de otros documentos de la agencia inmobiliaria
Lo mismo se aplica a la redacción de modelos de promesas de venta y contratos preliminares de venta. Esta redacción inicial va acompañada de información detallada sobre las consecuencias de cualquier cambio que se introduzca en los documentos.
Del mismo modo, los contratos de trabajo para asalariados y negociadores inmobiliarios pueden redactarse con la ayuda de un abogado. La elección entre el estatuto de asalariado o de autónomo se hace con todos los datos en la mano.
Los agentes comerciales autónomos se están expandiendo en el sector inmobiliario gracias a una serie de redes. Su estatuto jurídico es el de un agente comercial, inscrito en el Registre spécial des agents commerciaux (RSAC). No son titulares de una tarjeta T y actúan en nombre de un agente inmobiliario. Como tales, pueden convertirse en microempresarios, lo que no puede hacer un agente inmobiliario. ¿Y la responsabilidad? Los agentes comerciales son responsables ante sus mandantes. Por lo tanto, los terceros no pueden exigir responsabilidades contractuales al agente comercial por incumplimiento de contrato. El agente comercial sólo es responsable ante terceros si comete personalmente una falta ajena al ejercicio de su mandato.
Un agente comercial que sea excesivamente preceptivo con un agente comercial independiente puede ver recalificado el mandato de este último como un contrato de trabajo.
La responsabilidad de los agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios están regulados por la Ley Hoguet de 2 de enero de 1970. Sus actividades pueden dar lugar a responsabilidad civil y penal. Dadas las grandes sumas de dinero que se mueven en el negocio inmobiliario en París y en otros lugares, es obligatorio un seguro profesional para cubrir los riesgos legales.
Responsabilidad contractual frente al comitente
Los agentes inmobiliarios ejercen su actividad mediante la firma de un mandato de venta, alquiler o búsqueda. Su responsabilidad depende en gran medida de los términos del mandato que firman. Por eso es tan importante que el mandato esté correctamente redactado por un abogado inmobiliario. Los agentes inmobiliarios están vinculados por una obligación de medios, no de resultado. Serán responsables de cualquier error o negligencia cometidos en el ejercicio de sus funciones que causen un perjuicio a su mandatario, al propietario o al arrendador.
He aquí algunos ejemplos de faltas y negligencias que han puesto en juego la responsabilidad del agente inmobiliario. Los tribunales han sostenido que un agente inmobiliario debe comprobar la solvencia de un inquilino o avalista como parte de un mandato para alquilar una propiedad. Sin embargo, el agente inmobiliario no puede ser considerado responsable del comportamiento del inquilino, especialmente en caso de daños a la propiedad. Los tribunales examinan la capacidad de respuesta del agente inmobiliario en el contexto de un contrato de gestión de alquiler. Por ejemplo, un agente inmobiliario que no actúe cuando se produzcan los primeros retrasos en el pago del alquiler puede ser responsable ante el propietario.
Cuando se trata de redactar escrituras, la responsabilidad del agente inmobiliario es mayor, a menos que se limite a adaptar modelos. Por lo tanto, el abogado del agente inmobiliario sugerirá los documentos apropiados y asesorará a su cliente sobre los requisitos formales y de fondo para complementar de forma útil los compromisos, contratos y otros documentos.
Es sobre todo en base a la obligación de información y asesoramiento del agente inmobiliario que surgen los litigios. Como profesionales, los agentes inmobiliarios tienen una obligación general para con sus clientes particulares y no profesionales.
Responsabilidad penal de los agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios no tienen necesariamente un mandato con todas las partes implicadas. Por ejemplo, en el caso de una venta, tienen una relación contractual con el vendedor. Pueden ser responsables extracontractuales ante los posibles compradores del inmueble. Como profesional inmobiliario, debe garantizar a las distintas partes implicadas que la transacción es segura. Por ejemplo, ¡asegurarse de que el vendedor es el propietario real del inmueble!
El artículo 2224 del Código Civil francés establece que toda acción para exigir la responsabilidad de un agente inmobiliario prescribe a los 5 años a partir de la fecha en que el titular de un derecho conoció o debió conocer los hechos que le permitían ejercerlo.
Acciones contra un agente inmobiliario
Cualquiera que sea el litigio al que se enfrente el agente inmobiliario, la primera solución es intentar una conciliación amistosa con el tercero insatisfecho. Si esto fracasa, una notificación formal del agente inmobiliario desencadena la fase de litigio. Ésta va acompañada de una declaración ante el secretario del tribunal competente. Si esto fracasa, el litigio puede remitirse a los tribunales para su resolución.
Un abogado inmobiliario es esencial si quiere defender sus intereses lo mejor posible. La legislación sobre la propiedad y la gestión de alquileres es compleja y con frecuencia se introducen nuevas normas. Puede construir una defensa sólida junto a un abogado experto en derecho inmobiliario.
Abogado inmobiliario
Es posible que haya oído hablar de los agentes de la propiedad. Se trata de una función especial que existe desde la Ley Hoguet de 2009. Los abogados pueden actuar ahora como agentes de la propiedad. Su función es organizar y asegurar todas las transacciones inmobiliarias.
El Conseil de l’Ordre estipula que esta actividad inmobiliaria se ejerce con carácter auxiliar. Muy útil en caso de herencia o de procedimientos de divorcio complejos, el abogado agente de la propiedad puede resolver todos los problemas relacionados con la división del patrimonio inmobiliario. Para los clientes, es una garantía de seguridad y confianza: ya no es necesario relacionarse con varias personas diferentes (agente inmobiliario, notario, abogado). Con una visión global del caso, podemos ofrecer una pericia coherente, tanto en términos de asesoramiento como, en caso necesario, de litigio.
Si un cliente no desea encargarse personalmente de una transacción inmobiliaria, puede firmar un mandato con su abogado. El abogado se encarga entonces de todas las etapas de la compraventa de un inmueble en nombre del cliente. Sujeto a todas las obligaciones del Código deontológico, el abogado asesora y asiste a sus clientes y pone todos sus conocimientos técnicos y su experiencia al servicio de los intereses de sus clientes.
¿Por qué elegir el bufete Goldwin?
Maître Bellaiche y su equipo asesoran a numerosos profesionales del sector inmobiliario en sus negocios. Expertos en derecho inmobiliario, pero también en derecho laboral y en derecho mercantil, el bufete ofrece competencias transversales para gestionar los riesgos jurídicos inherentes a una agencia inmobiliaria. Nuestros abogados, miembros del Colegio de Abogados de París, conocen a fondo las cuestiones relacionadas con la gestión de alquileres, las transacciones inmobiliarias y la creación de una empresa. Nuestro bufete es el abogado del agente inmobiliario, que ayuda a cada agencia a tener éxito. Nuestra experiencia también nos convierte en un abogado muy solicitado tanto por los arrendadores como por los arrendatarios parisinos.
