Una de las principales preocupaciones de los propietarios es el riesgo de impago de los alquileres. Sin embargo, menos del 2% de los contratos de alquiler son morosos. Aunque en la actualidad existen formas deevitar los impagos de alquiler, la mejor técnica consiste en tranquilizarse con un conocimiento profundo del procedimiento de cobro de alquileres impagados y la asistencia de un abogado inmobiliario especializado en litigios sobre alquileres.
Un bufete de abogados inmobiliarios le asesorará y defenderá desde el primer impago de alquiler. En primer lugar, analizan la situación del inmueble y de las partes implicadas. ¿Qué tipo de contrato de alquiler está en vigor? ¿Se trata del primer litigio de alquiler? ¿Existen tensiones entre el propietario y el inquilino? ¿Existen focos latentes de disputa sobre la fianza, el desalojo del inmueble o las obras a realizar?
Cuando se alquilan locales residenciales o comerciales, los servicios de un abogado inmobiliario son muy útiles de antemano, para asegurarse de que el contrato de alquiler residencial o comercial se redacta correctamente. Durante el periodo de alquiler, asistirá a las partes en caso de incumplimiento de alguna de sus obligaciones, como el pago del alquiler. Dependiendo de la situación, el abogado encontrará una solución amistosa adecuada o emprenderá acciones legales para recuperar las sumas adeudadas, o incluso para obtener la rescisión judicial del contrato de arrendamiento y el desalojo del inquilino.
Como preámbulo, he aquí algunas cifras del Ministerio de Justicia: en 2017 se iniciaron 147.000 procedimientos judiciales para obtener el desalojo de un inquilino. En Francia hay más de 11 millones de inquilinos. Esto significa que los procedimientos judiciales afectan al 1,3% de los inquilinos. Es posible que esta cifra haya aumentado en los últimos 2 años, como consecuencia de la crisis sanitaria. Además, también hay procedimientos extrajudiciales por retrasos en el pago del alquiler o facturas impagadas que acaban resolviéndose.
Impago de alquileres: ¿qué pueden hacer los propietarios?
Sea cual sea el tipo de contrato, residencial o comercial, el inquilino está obligado a pagar el alquiler y los gastos de servicio en las fechas contractuales de vencimiento. En cuanto un pago se retrasa por primera vez, el propietario debe reaccionar llamando o escribiendo al inquilino. En muchos casos, esto puede deberse a un descuido o a un problema con una transferencia bancaria o a la pérdida de un cheque. La relación entre propietario e inquilino no sufrirá por ello. El impago del alquiler puede ocurrirle a cualquiera como consecuencia de un problema temporal de liquidez.
Los propietarios actúan con rapidez al primer indicio de impago
Si el alquiler sigue sin pagarse, el propietario debe estar alerta. Tienen que empezar a crear un archivo de pruebas. Para ello, envían al inquilino moroso un requerimiento formal para que pague el alquiler en un plazo de ocho días por carta certificada con acuse de recibo.
Este procedimiento amistoso para recuperar el alquiler impagado es opcional. En caso necesario, demostrará al tribunal la voluntad de actuar del arrendador y su buena fe. En esta fase, cualquier arrendador puede ponerse en contacto con un abogado especializado en derecho de arrendamientos para que se encargue del procedimiento amistoso. Esto libera al propietario de la carga y puede animar al inquilino a resolver rápidamente el litigio sobre el alquiler.
Los propietarios también pueden ponerse en contacto con un conciliador. El papel del conciliador es ayudar a las partes a llegar a un acuerdo amistoso más rápidamente de lo que lo harían acudiendo a los tribunales.
Los propietarios informan a terceros del impago del alquiler
También en esta fase, el arrendador está obligado a informar a la CAF (Caisse d’allocations familiales) si el arrendatario percibe una prestación de vivienda. Si el subsidio de vivienda se paga directamente al arrendador, la CAF considera que el arrendatario está en mora cuando se le adeudan 2 meses de alquiler y gastos de servicio, o cuando el arrendatario no ha pagado el saldo durante 3 meses. El CAF exige que se siga un procedimiento amistoso y que se elabore un plan de pago. Este plan adopta la forma de un acuerdo para repartir la deuda del inquilino. Si no se llega a un acuerdo en un plazo de 6 meses, el CAF suspenderá el pago de la prestación de vivienda. Un abogado especializado en derecho de arrendamientos puede asesorarle bien sobre las cláusulas que deben incluirse en un plan de pago de alquileres atrasados.
También es el momento de recurrir al depósito o al seguro de impago de alquiler. Cada seguro o garantía contra impago de alquiler tiene su propio procedimiento y plazos muy estrictos.
El procedimiento extrajudicial por impago de alquiler puede continuar con un requerimiento de pago o una intimación de pago emitida por un agente judicial. En otras palabras, el tono entre propietario e inquilino es cada vez más duro. El apoyo de un abogado es inestimable para mantener la calma y la serenidad.
Rescisión de un contrato de arrendamiento por impago del alquiler
Si el contrato de alquiler contiene una cláusula resolutoria por impago del alquiler, el arrendador puede utilizarla para rescindir el contrato. Para ello, el arrendador encarga a un agente judicial que emita una orden de pago. Si la orden de pagar sigue sin tener éxito después de 2 meses, y si el inquilino no ha pagado ni el alquiler ni los honorarios del agente judicial, el propietario puede llevar el caso ante el tribunal para que se rescinda el contrato. El inquilino puede evitarlo pagando el alquiler o solicitando al juez que extienda el pago del alquiler. La legislación francesa es bastante protectora con los inquilinos.
Emprender acciones legales para obtener el pago del alquiler
Si fracasan todos los procedimientos amistosos, puede emprender acciones legales por impago de alquiler. El tribunal puede ordenar al inquilino que pague el alquiler adeudado. Los jueces también pueden ordenar la rescisión del contrato de alquiler y eldesalojo del inquilino como consecuencia del impago del alquiler.
La orden judicial será notificada por un agente judicial. Dependiendo de la situación del inquilino, el alguacil podrá entonces iniciar los procedimientos de cobro mediante el embargo de muebles, el embargo de salarios o el embargo de cuentas bancarias. Una vez obtenido el mandamiento de ejecución, hay una serie de medidas coercitivas que pueden solicitarse a un agente judicial, que es la única persona autorizada para hacer cumplir una orden judicial. Su abogado inmobiliario le apoyará durante todo el proceso de cobro de los alquileres impagados.
Los inquilinos pueden solicitar ayuda a diversos organismos. Si el inquilino tiene deudas con varios acreedores, la comisión de sobreendeudamiento intervendrá para ayudarle a repartir sus deudas. Pero cuidado, ¡la comisión también puede acabar con la deuda del inquilino! La deuda de alquiler tendrá entonces prioridad sobre los demás acreedores. El Fondo de Solidaridad para la Vivienda (FSL) también puede ayudar a las personas con dificultades para pagar el alquiler. Estos organismos exigen la elaboración de expedientes y trámites. Recurriendo a un abogado desde el principio de un litigio de alquiler, los propietarios también pueden ayudar a sus inquilinos a encontrar las soluciones adecuadas.
Los propietarios disponen de 3 años para reclamar los alquileres o gastos de servicio impagados, incluso después de que el inquilino se haya mudado. Recuperar el alquiler impagado después de que el inquilino haya sido desahuciado es posible, pero requiere paciencia.
Las diferentes formas de evitar el impago del alquiler
¿Cómo puede evitar los impagos de alquiler? No hay nada mejor que la prevención. Un abogado experto en derecho de arrendamientos puede ayudarle a poner en marcha la mejor estrategia para su situación, su vivienda o local comercial y su inquilino.
Incluya una cláusula resolutoria en caso de impago del alquiler
Ante todo, redactar correctamente su contrato de arrendamiento es la mejor manera de evitar los impagos de alquiler. Incluir una cláusula resolutoria en el contrato de arrendamiento facilita la rescisión del contrato si el inquilino incurre en mora. Un abogado inmobiliario puede ayudarle a redactar las cláusulas adecuadas, cumpliendo plenamente la ley. Si no existe una cláusula resolutoria en el contrato de arrendamiento, el propietario deberá solicitar al tribunal la rescisión del contrato.
Por supuesto, elegir a un inquilino y comprobar sus recursos es también un paso previo esencial. Sin embargo, esto no basta para evitar todos los problemas de impago del alquiler, ya que la situación puede cambiar muy rápidamente. Por otra parte, si el propietario recurre a los servicios de un profesional, la agencia inmobiliaria puede ser considerada responsable si es negligente en la elección de los inquilinos. También puede pedir a su inquilino que pague directamente el subsidio de vivienda. Esto garantiza el pago de una parte del alquiler. Sin embargo, esto no es suficiente y debe complementarse con una u otra de las siguientes medidas: un depósito o una garantía de alquiler impagado.
Organizar un depósito para pagar en lugar del inquilino moroso
Existen varios tipos de garantía contra el impago del alquiler, y no se pueden combinar: un avalista individual, también conocido como avalista, un avalista corporativo bajo los sistemas Visale o GarantMe, o una garantía contra el imp ago del alquiler (GLI ), que es un seguro contra el impago del alquiler.
A los avalistas se les aplican condiciones similares a las de los inquilinos: documentos exigidos y motivos de denegación. Por ejemplo, un arrendador no puede negarse a aceptar a un avalista alegando que se trata de un extranjero.
Elcompromiso asumido por el avalista, una persona física, debe ser inequívoco. Para ello, deben darse los detalles obligatorios, como el importe del alquiler en cifras y en palabras, las condiciones para rescindir el compromiso (si es por tiempo indefinido) y la extensión exacta del compromiso en caso de arrendamiento compartido.
Existen dos tipos de garantía:
- garantía solidaria: se recurre al avalista en cuanto no se paga el alquiler, al mismo tiempo que al inquilino.
- garantía simple: sólo se recurre al avalista después de que el inquilino haya recibido un requerimiento infructuoso.
La garantía solidaria es, por tanto, más sencilla de ejecutar y ofrece una mayor protección al arrendador. Desde el 25 de noviembre de 2018, es posible redactar laescritura de garantía electrónicamente. Ya no es necesario copiar a mano la garantía, como ocurría anteriormente.
Cobertura de impago de alquiler
Las garantías de impago de alquiler como Visale o GarantMe requieren un procedimiento específico. La asistencia de un abogado le facilitará la vida a la hora de ejecutar estas garantías en la forma correcta y en los plazos requeridos.
La garantía Visale, gestionada por Action logement, se emite bajo condiciones estrictas relativas al importe del alquiler, a los recursos del inquilino y a la situación geográfica (alojamiento en París, en la región parisina o en provincias). Seguro de impago de alquiler
La garantía de alquiler impagado es un régimen de seguro. A cambio de un pago por parte del arrendador, el seguro cubre el impago del alquiler por parte del inquilino. Las condiciones en las que se activa el seguro son muy estrictas. Así que, aunque esta solución pueda parecer sencilla y tranquilizadora, en realidad el propietario tendrá que ser meticuloso a la hora de tomar medidas dentro de los plazos y en la forma requerida.
El retraso en el pago del alquiler no es el único problema entre un propietario y un inquilino. Pueden surgir otras disputas, como problemas con los vecinos, desacuerdos sobre quién es el responsable de realizar las obras, o el reparto de las cargas, etc.
El bufete de abogados Goldwin puede ayudarle a gestionar y tratar las disputas inmobiliarias en cualquier fase de la ejecución de su contrato de arrendamiento residencial o comercial. El bufete cuenta con todos los conocimientos jurídicos y la experiencia necesarios para tratar casos complejos y apoyar procedimientos extrajudiciales o contenciosos.
Nuestros abogados trabajan con propietarios e inquilinos a lo largo de todo el contrato de arrendamiento para prevenir y gestionar los impagos de alquiler. La presencia de un abogado tranquiliza al arrendador y garantiza que no se pase nada por alto en las distintas fases previas al litigio y en el contencioso: informar a los organismos de la seguridad social en el momento oportuno, enviar la información adecuada al agente judicial, adoptar la mejor estrategia para recuperar rápidamente el alquiler adeudado, actuar ante el avalista o el seguro de impago de alquileres o emprender acciones judiciales para recuperar las sumas adeudadas.
Nuestros abogados inmobiliarios saben cómo poner en práctica estrategias creativas para defender los intereses de los implicados en la propiedad inmobiliaria:
