Avvocato per la vendita di immobili

L’acquisto di un appartamento o la vendita di una casa sono momenti ricchi di emozioni. La complessità del diritto immobiliare e la proliferazione delle norme fanno sì che ogni transazione immobiliare sia fonte di rischio legale. Il numero di controversie immobiliari derivanti dalla vendita di una casa è in aumento, non solo tra acquirenti e venditori, ma anche talvolta con terzi (lo Stato, in particolare quando si esercita il diritto di prelazione, l’architetto, l’amministratore immobiliare, l’agente immobiliare, ecc.)

Un avvocato può aiutarla in ogni vendita immobiliare

I nostriavvocati immobiliari di Parigi sono coinvolti in ogni fase della vendita di un immobile. Quando è necessario, disinneschiamo il rischio di controversie immobiliari:

• Controversie derivanti dalla firma o dalla cancellazione del compromis de vente o della promesse de vente;
• Disaccordo sulla superficie abitabile o sulla superficie della legge Carrez (o qualsiasi altro errore relativo alle diagnosi tecniche dell’immobile, come la diagnosi di prestazione energetica DPE);
• Difetti nascosti o false dichiarazioni sull’immobile;
• Responsabilità dell’agente immobiliare;
• ecc.

Lo Studio Legale Goldwin assiste tutte le parti nella gestione e nell’apprensione delle controversie riguardanti un immobile in vendita o dopo la vendita. L’esperienza e il know-how tecnico dello studio consentono di definire strategie creative ed efficaci per difendere al meglio gli interessi di tutti i soggetti coinvolti nella proprietà immobiliare.

Le spiegheremo come un avvocato specializzato in vendite immobiliari può aiutarla a rispondere a tutte le sue domande, come ad esempio :

• Cosa devo fare se il venditore si rifiuta di recarsi dal notaio per perfezionare l’atto di vendita?
• Ho scoperto dei difetti nascosti dopo la vendita. Come posso far annullare la transazione immobiliare o far riparare i difetti?
• L’acquirente non vuole firmare la vendita, anche se non c’è una clausola sospensiva?
• Come posso ottenere un risarcimento se la superficie della legge Carrez è imprecisa?
• Ho acquistato un immobile con un’etichetta energetica E, ma in realtà è un “dissipatore di calore” impossibile da affittare. Come posso convincere il venditore a eseguire i lavori?
• Come posso organizzare un’asta?

Sia che stia acquistando o vendendo un immobile, non esiti a rivolgersi ad un avvocato immobiliare al primo segnale di difficoltà.

Quando dovrebbe ricorrere ai servizi di un avvocato specializzato in transazioni immobiliari a Parigi?

Cabinet Goldwin è uno studio di avvocati del foro di Parigi specializzato in transazioni immobiliari. Offre consulenza e difesa a qualsiasi persona fisica o giuridica coinvolta nella vendita di un’abitazione.

Gli avvocati specializzati in compravendite immobiliari consigliano i venditori

Possiede un immobile a Parigi o nella regione parigina? Non appena l’immobile viene messo in vendita o dopo che è stato venduto, sorgono delle difficoltà con il suo acquirente in merito all’immobile, al prezzo o ai difetti dell’immobile?

In qualità di venditore, lei ha degli obblighi nei confronti dell’acquirente: obbligo di consegnare l’immobile venduto, obbligo di garantire contro i difetti nascosti, obbligo di garantire contro lo sfratto, obbligo di informare l’acquirente. Vuole essere sicuro di seguire la procedura corretta nei confronti del potenziale acquirente del suo immobile. Soprattutto, vuole ricevere il prezzo pieno della vendita e stare tranquillo. Qualsiasi transazione immobiliare è motivo di preoccupazione per il venditore: ho messo il prezzo giusto? Quale offerta devo fare? L’acquirente otterrà il suo prestito o dovrò ricominciare da zero la mia ricerca? Ho informato correttamente il mio inquilino della mia intenzione di vendere l’immobile?

La cosa più importante è farsi consigliare da un avvocato prima di concludere la transazione immobiliare.

Gli avvocati immobiliari consigliano agli acquirenti

Il suo venditore non ha consegnato un immobile conforme alle sue esigenze e ha rilevato eventuali difetti nascosti? Non ha ottenuto il mutuo: come e quando deve risolvere il contratto preliminare di vendita invocando la clausola sospensiva?

Se sta cercando di costruire il suo portafoglio immobiliare, come può costituire una SCI (società immobiliare non commerciale)? Come può facilitare legalmente il trasferimento della sua proprietà ai figli? Qual è il ruolo dell’avvocato rispetto al notaio in una transazione immobiliare?

Gli avvocati sono coinvolti anche dopo la vendita di un immobile, quando vengono eseguiti dei lavori: cosa deve fare se l’assemblea generale dei comproprietari rifiuta di approvare i lavori nel suo appartamento? Il suo architetto non ha rispettato le sue richieste e, a seguito dei lavori, sono emersi dei difetti di progettazione. L’architetto non ha rispettato le norme di pianificazione in vigore (PLU – plan local d’urbanisme).

Un avvocato immobiliare consiglia agli inquilini

È in affitto in un appartamento a Parigi o in una casa nella regione parigina? Il suo locatore le ha notificato un avviso di vendita. Come può fare un’offerta al proprietario? Cosa succede se vende a un prezzo inferiore a quello offerto? In quali casi può rimanere nonostante la vendita?

Gli avvocati immobiliari consigliano gli agenti immobiliari e altri professionisti

Un avvocato specializzato in transazioni immobiliari è una risorsa preziosa per le agenzie immobiliari. Non solo nelle controversie di vendita, ma anche per l’intera attività dell’agenzia: un avvocato redige il suo modello di mandato di vendita, di ricerca e di gestione. Redige i contratti per gli agenti commerciali e i negoziatori stipendiati. Garantisce la sicurezza legale dell’intera attività dell’agenzia immobiliare.

Gli avvocati possono anche aiutarla nelle controversie relative alle transazioni immobiliari:

Quando le trattative amichevoli falliscono o non sono appropriate, lo Studio Legale Goldwin può difendere i suoi diritti in tribunale, in particolare in caso di :

• Responsabilità dell’agente immobiliare o del notaio;
• Procedimenti per annullare la vendita o per far rispettare il contratto preliminare di vendita e forzare il completamento della transazione;
• Contenzioso relativo alla vendita di un immobile;
• Controversie relative a un contratto di vendita provvisorio, a un avviso di vendita, a lavori eseguiti prima della vendita, ecc.

Vendere un immobile dalla A alla Z

Una transazione immobiliare è il trasferimento di proprietà di un immobile. Segue una serie di fasi essenziali: annuncio dell’immobile in vendita, informazioni obbligatorie per i potenziali acquirenti, negoziazione del prezzo dell’immobile, firma di una promessa di vendita o di un contratto preliminare di vendita con il pagamento di un’indennità di sequestro, firma dell’atto di vendita davanti a un notaio.

Prevendita (compromis de vente o promesse de vente)

Una volta che un immobile è stato messo in vendita e un acquirente ha fatto un’offerta che è stata accettata dal venditore, è possibile firmare un contratto preliminare di vendita (compromis de vente) o un impegno unilaterale a vendere (promesse de vente). In un compromis de vente o promesse synallagmatique, le due parti concordano di completare la transazione per l’immobile. L’acquirente paga poi un importo pari al 10% del prezzo, noto come deposito (l’importo è negoziabile). In una promessa di acquisto unilaterale, solo il venditore si impegna a vendere l’immobile a un prezzo specifico, entro un certo periodo e senza poter recedere. In cambio, l’acquirente paga un acconto del 10% del prezzo di vendita. Se l’acquirente si ritira dalla vendita, l’indennità viene persa.

Se una delle parti è inadempiente, l’altra può rivolgersi al tribunale per ottenerel’esecuzione della promessa di vendita o il pagamento dei danni. La promessa di vendita sinallagmatica è accompagnata da una clausola penale nel contratto preliminare di vendita. L’escrow viene restituito al venditore se l’acquirente si ritira dopo la scadenza legale o se le condizioni precedenti non sono soddisfatte.

La formulazione delle clausole sospensive e delle clausole risolutive è particolarmente importante. Le più comuni sono la clausola di sospensione della concessione di un mutuo o di un permesso di costruzione. Alcuni futuri acquirenti utilizzano questa clausola per ritirarsi dalla vendita dopo il periodo di recesso legale previsto dal contratto preliminare di vendita. In altri casi, in un mercato immobiliare rigido come quello parigino, il venditore può chiedere di non includere questa clausola. Per ottenere questo appartamento, l’acquirente si assume il rischio di non ottenere un prestito.

Controversie comuni nelle transazioni immobiliari

• Superficie errata della legge Carrez

A Parigi, il prezzo al metro quadro supera i 10.000 euro. Ecco perché gli acquirenti vogliono conoscere l’esatta superficie dell’immobile. Come parte del dossier di diagnosi tecnica obbligatoria (DDT), qualsiasi proprietà in un condominio deve indicare la superficie della legge Carrez nella promessa di vendita e nell’atto finale di vendita.

Per le case unifamiliari, la superficie non è obbligatoria, ma se viene menzionata nell’atto di vendita, il venditore ne è responsabile. L’acquirente può richiedere una riduzione del prezzo(articolo 1617 del Codice Civile francese).

Gli acquirenti hanno un mese di tempo dalla data della firma dell’atto di vendita perannullare la vendita se la superficie richiesta non è specificata. Hanno anche un anno di tempo per intraprendere un’azione legale per ridurre il prezzo se la superficie non è corretta di oltre il 5%. L’acquirente agisce direttamente contro il venditore (e non contro l’agente immobiliare, il notaio o il perito estimatore), e anche se era a conoscenza della differenza, la malafede è inoperante.

• Azione di garanzia per difetti nascosti in un’abitazione

L’acquirente può intraprendere un ‘azione legale contro il venditore per difetti nascosti. Il numero di azioni legali tende a diminuire a causa del numero crescente di diagnosi tecniche immobiliari. Secondo l’articolo 1641 del Codice Civile francese, i difetti occulti sono quelli che rendono l’immobile inadatto all’uso cui è destinato o che ne riducono il valore in misura tale che l’acquirente non avrebbe acquistato l’immobile o avrebbe pagato un prezzo inferiore se ne fosse stato a conoscenza.

Per poter intentare un’azione legale in base alla garanzia per difetti nascosti, devono essere soddisfatte alcune condizioni:

• difetti gravi (funghi sulla struttura del tetto, livelli elevati di umidità o perdite, crepe in una lastra di cemento, ecc.)
• difetti non evidenti: un difetto nascosto non è necessariamente celato da un venditore che agisce in malafede, ma sfugge alla normale attenzione di un acquirente. Quando è necessaria una perizia professionale o uno smontaggio, i tribunali tendono a considerare che il difetto è nascosto.
• Difetti che si sono verificati prima della vendita (o contemporaneamente).
• difetti di cui l’acquirente non era a conoscenza: le informazioni contenute nel fascicolo diagnostico non possono essere utilizzate come base per un’azione legale. È quindi essenziale leggere dettagliatamente ogni pagina del DDT.

L’azione legale è disponibile per 2 anni dalla scoperta del difetto e può comportare l’annullamento della vendita o una riduzione dell’importo pagato. Se il venditore è un professionista del settore immobiliare, si presume che sia a conoscenza dei difetti.

Vendite di immobili all’asta

Quando un proprietario di casa non è in grado di rimborsare il prestito alla banca, se la banca ha contratto un’ipoteca sull’immobile, può richiedere il pignoramento della casa o dell’appartamento. Il debitore può essere chiamato a comparire davanti al tribunale dopo che un ufficiale giudiziario ha notificato un avviso formale di pagamento.

A questo punto può avere luogo la vendita forzata dell ‘immobile davanti al tribunale. Il giudice può anche decidere di consentire al debitore di vendere l’immobile fuori dal tribunale. La vendita forzata è un tipo di vendita speciale per la quale è necessaria l’assistenza di un avvocato. Alcuni acquirenti sono interessati a questo tipo di vendita tramite aggiudicazione o asta, in quanto a volte può portare a buoni affari. Visti i prezzi elevati di Parigi, può valere la pena di esaminare le offerte di vendita all’asta di immobili.

Se un acquirente è interessato (noto come aggiudicatario), può contattare lo studio legale incaricato della vendita per ottenere tutte le informazioni sull’edificio e sulla proprietà. Dovrà poi rivolgersi a un avvocato registrato nella giurisdizione del tribunale in cui l’immobile sarà messo all’asta.

Il suo avvocato immobiliare

Un avvocato specializzato in transazioni immobiliari la assisterà dal momento della messa in vendita dell’immobile fino alla firma dell’atto di vendita, e anche in seguito, se dovesse sorgere una controversia dopo la vendita. Fornirà consulenza e contenzioso per conto di tutte le parti: acquirenti, venditori, inquilini, agenti immobiliari e notai.

Cabinet Goldwin è un esperto di diritto immobiliare, con avvocati venditori in altre aree di competenza complementari:

• avvocati in diritto della comproprietà
• difesa contro i fiduciari di comproprietà
• avvocato in caso di sfratto
• avvocato per i contratti di locazione residenziale