Lo Studio Legale Goldwin ha l’esperienza e il know-how tecnico per supportare gli agenti immobiliari nel successo della loro agenzia. I nostri avvocati immobiliari diventano i partner essenziali di un’agenzia immobiliare per garantire i rischi professionali e risolvere le controversie immobiliari. L’avvocato di un’agenzia immobiliare redige i documenti e i contratti necessari e fornisce consulenza quotidiana e in caso di controversie.
I professionisti del settore immobiliare operano in un sistema legale complesso e in evoluzione. Il nostro studio legale ha competenze non solo nel diritto immobiliare, ma anche nel diritto del lavoro, nel diritto commerciale e nel diritto degli affari. Questo ci permette di consigliare gli agenti immobiliari in ogni fase della loro vita, a Parigi e altrove:
- Costituzione dell’agenzia immobiliare: scelta dello status giuridico, registrazione, richiesta di licenza professionale, registrazione del marchio e del logo, acquisizione dell’attività esistente, ecc.
- Redazione dei documenti necessari: mandato di vendita, mandato di locazione, mandato di ricerca, mandato di gestione e amministrazione immobiliare, promessa di vendita e contratto preliminare di vendita.
- Stesura dei contratti di lavoro per i dipendenti dell’ agenzia immobiliare e gestione delle controversie in materia di diritto del lavoro presso i tribunali del lavoro. Redazione di contratti per agenti di vendita.
- Consulenza quotidiana sulle comunicazioni e sulla protezione dei dati personali (RGPD).
- Responsabilità degli agenti immobiliari in materia di illeciti civili e penali.
Un avvocato per la creazione di un’agenzia immobiliare
Le agenzie immobiliari possono operare sotto diverse forme giuridiche. Accanto alle aziende tradizionali con uffici, stanno emergendo agenzie immobiliari 100% digitali. Ditta individuale o società commerciale? Dipendenti o negoziatori freelance? Agenzia indipendente o franchising? Creare un’agenzia immobiliare da zero o acquisire un’attività? Il supporto di un avvocato immobiliare è prezioso per aiutarla a rispondere a tutte queste domande.
Un avvocato immobiliare esaminerà i vari statuti legali per trovare quello più adatto al suo progetto. Quindi redigerà tutti i documenti necessari per registrare la sua società e garantire la sua attività.
Prima di firmare un mandato con un primo cliente, l’agente immobiliare deve essere in possesso della sua tessera professionale o T card. In caso contrario, può incorrere in un’ammenda di 7.500 euro e in 6 mesi di reclusione.
Mandati di agenzia immobiliare
Redazione di mandati per agenzie immobiliari
Quando si inizia a lavorare come agente immobiliare, si prepara un gran numero di documenti: mandati di vendita, mandati di locazione, mandati di ricerca immobiliare, mandati di gestione, ecc.
Un avvocato specializzato in diritto contrattuale può aiutarla a redigere i primi modelli di mandato. Questa competenza è supportata da informazioni complete su :
- le clausole vietate in ogni documento legale,
- le clausole che può modificare/aggiungere per soddisfare i suoi clienti,
- le conseguenze legali delle diverse clausole.
Ci sono diversi tipi di mandato di vendita immobiliare da padroneggiare:
- mandato semplice : l’agente immobiliare compete con altre agenzie per vendere l’immobile. È una corsa contro il tempo, perché solo l’agente che firma il mandato guadagna una commissione. Poiché le commissioni degli agenti immobiliari variano, lo stesso immobile può apparire su diversi siti web immobiliari a prezzi diversi, il che può svalutare l’immobile agli occhi di un potenziale acquirente.
- mandato esclusivo: l’agente immobiliare negozia un periodo di esclusività durante il quale è l’unica persona che può vendere l’immobile. Questo permette di prendere tempo, verificare la capacità finanziaria dell’acquirente e il suo reale desiderio di acquistare l’immobile.
- mandato semi-esclusivo: il proprietario mantiene la possibilità di vendere l’immobile senza poterlo proporre ad altre agenzie immobiliari.
- mandato co-esclusivo: il venditore non può vendere l’immobile da solo e affida questa operazione a diverse agenzie.
In tutti i casi, il mandato deve essere scritto e firmato! Ci sono una serie di dettagli obbligatori che devono essere inclusi se non si vuole che il mandato dell’agente immobiliare venga dichiarato nullo. Ad esempio, l’identità del venditore e la sua professione, oppure l’identità dei venditori in caso di comproprietà o vendita da parte di una coppia. Oltre al nome, gli agenti immobiliari devono indicare il numero della loro carta T, il numero dell’ente che l’ha rilasciata e il numero della loro garanzia finanziaria professionale.
Agire per invalidare il mandato di un agente immobiliare
La Legge Hoguet prevede 35 casi in cui il mandato di un agente immobiliare può essere dichiarato nullo! Ciò significa che è assolutamente necessario che il mandato sia redatto da un avvocato esperto in diritto immobiliare. Ogni agente immobiliare sa che deve avere una licenza professionale. Ma questo può diventare una fonte di difficoltà quando il nome dell’agenzia cambia o l’agenzia si trasforma! Un’altra svista frequente riguarda la mancata anticipazione del rinnovo. La persona che negozia deve essere in possesso di un certificato di autorizzazione richiesto dall’agente immobiliare che detiene la tessera T.
Altre fonti di contestazione di un mandato derivano dal mancato rispetto delle condizioni sostanziali o formali richieste. Ad esempio, il requisito di un documento scritto, onorari fissi o determinabili, durata limitata, ecc. In cambio dell’esclusività, il mandato deve specificare i mezzi utilizzati per garantire la vendita. Inoltre, i mandati vengono registrati in un registro senza cancellature o sovrascritture.
Se un negoziatore che firma un mandato non specifica il suo nome e la sua funzione (agente di vendita, negoziatore dipendente, ecc.), il mandato è nullo. La nullità del mandato di vendita priva l’agente immobiliare della sua commissione. La Corte di Cassazione ha ribadito questo requisito in una decisione del 12 novembre 2020.
La formazione continua per gli agenti immobiliari può includere anche una formazione legale per aggiornare le loro conoscenze.
Redazione di altri documenti dell’agenzia immobiliare
Lo stesso vale per la redazione dei modelli di promessa di vendita e di contratto preliminare di vendita. Questa prima stesura è accompagnata da informazioni dettagliate sulle conseguenze di eventuali modifiche apportate ai documenti.
Allo stesso modo, i contratti di lavoro per i dipendenti e i negoziatori immobiliari possono essere redatti con l’aiuto di un avvocato. La scelta tra lo status di lavoratore dipendente o autonomo viene fatta con tutti i fatti in mano.
Gli agenti di vendita autonomi si stanno espandendo nel settore immobiliare grazie a una serie di reti. Il loro status giuridico è quello di un agente commerciale, iscritto al Registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Non possiedono una carta T e agiscono per conto di un’agenzia immobiliare. In quanto tali, possono diventare microimprenditori, cosa che un agente immobiliare non può fare. E la responsabilità? Gli agenti commerciali sono responsabili nei confronti dei loro mandanti. I terzi non possono quindi ritenere l’agente commerciale contrattualmente responsabile per le violazioni del contratto. L’agente commerciale è responsabile nei confronti di terzi solo se commette personalmente una colpa al di fuori dell’esecuzione del suo mandato.
Un agente immobiliare eccessivamente prescrittivo nei confronti di un agente di vendita indipendente può vedere il mandato di quest’ultimo riqualificato come un contratto di lavoro.
La responsabilità degli agenti immobiliari
Gli agenti immobiliari sono regolamentati dalla Legge Hoguet del 2 gennaio 1970. Le loro attività possono dar luogo a responsabilità civile e penale. Date le grandi somme di denaro coinvolte nel settore immobiliare a Parigi e altrove, l’assicurazione professionale è obbligatoria per coprire i rischi legali.
Responsabilità contrattuale nei confronti del committente
Gli agenti immobiliari svolgono la loro attività firmando un mandato di vendita, di locazione o di ricerca. La loro responsabilità dipende in gran parte dai termini del mandato che firmano. Ecco perché è molto importante che il mandato sia redatto correttamente da un avvocato immobiliare. Gli agenti immobiliari sono vincolati da un obbligo di mezzi, non di risultato. Saranno responsabili di eventuali errori o negligenze commessi nell’esercizio delle loro funzioni che causano danni al loro agente, al proprietario o al locatore.
Ecco alcuni esempi di cattiva condotta e negligenza per cui un agente immobiliare può essere ritenuto responsabile. I tribunali hanno stabilito che un agente immobiliare deve verificare la solvibilità di un inquilino o di un garante come parte di un mandato per affittare un immobile. Tuttavia, l’agente immobiliare non può essere ritenuto responsabile del comportamento dell’inquilino, in particolare in caso di danni all’immobile. I tribunali esaminano la reattività dell’agente immobiliare nel contesto di un contratto di gestione dell’affitto. Ad esempio, un agente immobiliare che non interviene quando si verificano i primi arretrati di affitto può essere responsabile nei confronti del locatore.
Quando si tratta di redigere gli atti, la responsabilità dell’agente immobiliare è maggiore, a meno che non si limiti ad adattare i modelli. L’avvocato dell’agente immobiliare suggerirà quindi i documenti appropriati e consiglierà il suo cliente sui requisiti formali e sostanziali per integrare utilmente compromessi, contratti e altri documenti.
È soprattutto sulla base dell’obbligo dell’agente immobiliare di fornire informazioni e consulenza che sorgono le controversie. In quanto professionisti, gli agenti immobiliari hanno un obbligo generale nei confronti dei loro clienti privati e non.
Responsabilità penale degli agenti immobiliari
Gli agenti immobiliari non hanno necessariamente un mandato con tutte le parti coinvolte. Ad esempio, nel caso di una vendita, hanno un rapporto contrattuale con il venditore. Possono essere responsabili per illecito nei confronti dei potenziali acquirenti dell’immobile. In qualità di professionista immobiliare, deve assicurare alle varie parti coinvolte la sicurezza della transazione. Ad esempio, assicurandosi che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile!
L‘articolo 2224 del Codice Civile francese stabilisce che qualsiasi azione di responsabilità nei confronti di un agente immobiliare si estingue dopo 5 anni dalla data in cui il titolare del diritto ha conosciuto o avrebbe dovuto conoscere i fatti che gli consentivano di esercitarlo.
Procedimento contro un agente immobiliare
Qualunque sia la controversia che l’agente immobiliare si trova ad affrontare, la prima soluzione è quella di tentare una conciliazione amichevole con il terzo insoddisfatto. Se questa fallisce, un avviso formale da parte dell’agente immobiliare dà il via alla fase di contenzioso. Questa è accompagnata da una dichiarazione al cancelliere del tribunale competente. In caso di insuccesso, la controversia può essere deferita ai tribunali per essere risolta.
Un avvocato immobiliare è essenziale per difendere al meglio i suoi interessi. La legge sulla gestione degli immobili e degli affitti è complessa e vengono spesso introdotte nuove regole. Può costruire una solida difesa con un avvocato esperto in diritto immobiliare.
Avvocato immobiliare
Avrà sentito parlare degli agenti immobiliari. Si tratta di un ruolo speciale disponibile a partire dalla Legge Hoguet del 2009. Gli avvocati possono ora agire come agenti immobiliari. Il loro ruolo consiste nell’organizzare e garantire tutte le transazioni immobiliari.
Il Conseil de l’Ordre stabilisce che questa attività immobiliare viene svolta a titolo accessorio. Molto utile in caso di eredità o di procedure di divorzio complesse, l’avvocato agente immobiliare può risolvere tutti i problemi legati alla divisione del patrimonio immobiliare. Per i clienti, questa è una garanzia di sicurezza e fiducia: non è più necessario interagire con diverse persone (agente immobiliare, notaio, avvocato). Con una visione globale del caso, possiamo fornire una competenza coerente, sia in termini di consulenza che, se necessario, di contenzioso.
Se un cliente non desidera gestire personalmente una transazione immobiliare, può firmare un mandato con il suo avvocato. L’avvocato si occupa quindi di tutte le fasi della vendita o dell’acquisto di un immobile per conto del cliente. Nel rispetto di tutti gli obblighi del Codice di Condotta Professionale, l’avvocato consiglia e assiste i suoi clienti e mette tutta la sua competenza tecnica ed esperienza al servizio degli interessi dei suoi clienti.
Perché scegliere lo Studio legale Goldwin?
Maître Bellaiche e il suo team consigliano molti professionisti del settore immobiliare nella loro attività. Esperti in diritto immobiliare, ma anche in diritto del lavoro e diritto commerciale, lo studio offre competenze interdisciplinari per gestire i rischi legali insiti in un’agenzia immobiliare. I nostri avvocati, membri del foro di Parigi, hanno una conoscenza approfondita delle problematiche legate alla gestione degli affitti, alle transazioni immobiliari e alla creazione di un’impresa. Il nostro studio è l’avvocato dell’agente immobiliare e aiuta ogni agenzia ad avere successo. La nostra esperienza ci rende anche un avvocato ricercato dai proprietari e dagli inquilini parigini.
