Una delle principali preoccupazioni dei proprietari di casa è il rischio di arretrati nell’affitto. Tuttavia, meno del 2% dei contratti di affitto sono in arretrato. Anche se oggi esistono modi perevitare gli affitti non pagati, la tecnica migliore è quella di rassicurarsi con una conoscenza approfondita della procedura di recupero degli affitti non pagati e con l’assistenza di un avvocato immobiliare specializzato in controversie sugli affitti.
Uno studio di avvocati immobiliari la consiglierà e la difenderà fin dai primi arretrati di affitto. Innanzitutto, analizzano la situazione dell’immobile e delle parti coinvolte. Che tipo di contratto di locazione è in vigore? Si tratta della prima controversia sull’affitto? Ci sono tensioni tra il proprietario e l’inquilino? Ci sono fonti latenti di controversia sul deposito cauzionale, sullo sgombero dei locali o sui lavori da eseguire?
Quando affitta un locale residenziale o commerciale, i servizi di un avvocato immobiliare sono molto utili in anticipo, per garantire che il contratto di locazione residenziale o commerciale sia redatto correttamente. Durante il periodo di locazione, assisterà le parti in caso di violazione di uno qualsiasi dei loro obblighi, come il pagamento dell’affitto. A seconda della situazione, l’avvocato troverà una soluzione amichevole adeguata o intraprenderà un’azione legale per recuperare le somme dovute, o addirittura per ottenere la risoluzione giudiziaria del contratto di locazione e lo sfratto dell’inquilino.
Come premessa, ecco alcuni dati del Ministero della Giustizia: nel 2017 sono stati avviati 147.000 procedimenti giudiziari per ottenere lo sfratto di un inquilino. In Francia ci sono oltre 11 milioni di inquilini. Ciò significa che i procedimenti giudiziari riguardano l’1,3% degli inquilini. Potrebbe esserci stato un aumento di questa cifra negli ultimi 2 anni, a causa della crisi sanitaria. Inoltre, ci sono anche procedimenti extragiudiziali per ritardi nel pagamento dell’affitto o bollette non pagate che alla fine vengono risolte.
Affitto non pagato: cosa possono fare i proprietari?
Indipendentemente dal tipo di contratto di locazione, residenziale o commerciale, l’inquilino è tenuto a pagare l’affitto e le spese di servizio alle scadenze contrattuali. Non appena un pagamento è in ritardo per la prima volta, il locatore deve reagire chiamando o scrivendo all’inquilino. In molti casi, ciò può essere dovuto a una svista, a un problema con un bonifico bancario o a un assegno smarrito. Il rapporto tra locatore e inquilino non ne risentirà. L’affitto non pagato può capitare a chiunque, a causa di un problema temporaneo di liquidità.
I locatori agiscono rapidamente al primo segnale di mancato pagamento.
Se l’affitto continua a non essere pagato, il locatore deve essere vigile. Deve iniziare a costruire un dossier di prove. A tal fine, invia all’inquilino inadempiente un avviso formale di pagamento dell’affitto entro otto giorni tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Questa procedura amichevole per recuperare l’affitto non pagato è facoltativa. Se necessario, dimostrerà al tribunale la volontà del locatore di agire e la sua buona fede. In questa fase, qualsiasi locatore può contattare un avvocato specializzato in diritto delle locazioni per occuparsi della procedura amichevole. Questo solleva il locatore dall’onere e può incoraggiare l’inquilino a risolvere rapidamente la controversia sull’affitto.
I locatori possono anche contattare un conciliatore. Il ruolo del conciliatore è quello di aiutare le parti a raggiungere un accordo amichevole in tempi più brevi rispetto al ricorso al tribunale.
I locatori informano terzi del mancato pagamento dell’affitto
Anche in questa fase, il locatore ha l’obbligo di informare la CAF (Caisse d’allocations familiales) se il locatario riceve l’indennità di alloggio. Se l’indennità di alloggio viene versata direttamente al locatore, il CAF ritiene che l’inquilino sia in arretrato quando sono dovuti 2 mesi di affitto e le spese di servizio, o quando l’inquilino non ha pagato il saldo per 3 mesi. Il CAF richiede di seguire una procedura amichevole e di elaborare un piano di pagamento. Questo piano assume la forma di un accordo per ripartire il debito dell’inquilino. Se non si raggiunge un accordo entro 6 mesi, il CAF sospenderà il pagamento dell’indennità di alloggio. Un avvocato specializzato in diritto delle locazioni può darle una buona consulenza sulle clausole da includere in un piano di pagamento per gli arretrati di affitto.
Questo è anche il momento di richiedere il deposito o l’assicurazione contro gli affitti non pagati. Ogni polizza assicurativa o garanzia contro l’affitto non pagato ha una procedura e delle scadenze molto rigide.
La procedura extragiudiziale per l’affitto non pagato può essere proseguita con un’ingiunzione di pagamento o un’ingiunzione di pagamento emessa da un ufficiale giudiziario. In altre parole, i toni tra proprietario e inquilino si fanno più duri. Il supporto di un avvocato è prezioso per mantenere la calma e la serenità.
Risoluzione di un contratto di locazione in seguito al mancato pagamento dell’affitto
Se il contratto di locazione contiene una clausola risolutiva per il mancato pagamento dell’affitto, il locatore può utilizzarla per risolvere il contratto di locazione. A tal fine, il locatore incarica un ufficiale giudiziario di emettere un’ingiunzione di pagamento. Se l’ingiunzione di pagamento rimane senza esito dopo 2 mesi, e se l’inquilino non ha pagato né l’affitto né le spese dell’ufficiale giudiziario, il locatore può adire il tribunale per ottenere la risoluzione del contratto di locazione. L’inquilino può evitarlo pagando l’affitto o chiedendo al giudice di differire il pagamento dell’affitto. La legge francese è abbastanza protettiva nei confronti degli inquilini.
Intraprendere un’azione legale per ottenere il pagamento dell’affitto
Se tutte le procedure amichevoli falliscono, può intraprendere un’azione legale per l’affitto non pagato. Il tribunale può ordinare all’inquilino di pagare l’affitto dovuto. I giudici possono anche ordinare la risoluzione del contratto di locazione e losfratto dell’inquilino a causa dell’affitto non pagato.
L’ordinanza del tribunale sarà notificata da un ufficiale giudiziario. A seconda della situazione dell’inquilino, l’ufficiale giudiziario può avviare le procedure di riscossione sequestrando i mobili, pignorando gli stipendi o sequestrando i conti bancari. Una volta ottenuto il mandato di esecuzione, ci sono diverse misure esecutive che possono essere richieste all’ufficiale giudiziario, che è l’unica persona autorizzata a far rispettare un ordine del tribunale. Il suo avvocato immobiliare la assisterà durante il recupero dell’affitto non pagato.
Gli inquilini possono rivolgersi a vari enti per ottenere assistenza. Se l’inquilino ha debiti con diversi creditori, la commissione per il sovraindebitamento interverrà per aiutare l’inquilino a ripartire i suoi debiti. Attenzione, però, perché la commissione può anche cancellare il debito dell’inquilino! Il debito per l’affitto avrà quindi la priorità sugli altri creditori. Anche il Fondo di Solidarietà Abitativa (FSL) può aiutare le persone in difficoltà a pagare l’affitto. Queste organizzazioni richiedono la stesura di pratiche e formalità. Rivolgendosi ad un avvocato fin dall’inizio di una controversia sull’affitto, i proprietari possono anche aiutare i loro inquilini a trovare le giuste soluzioni.
I proprietari hanno 3 anni di tempo per reclamare l’affitto o le spese di servizio non pagate, anche dopo che l’inquilino si è trasferito. Il recupero dell’affitto non pagato dopo che l’inquilino è stato sfrattato è possibile, ma richiede pazienza.
I diversi modi per evitare l’affitto non pagato
Come può evitare l’affitto non pagato? Niente è meglio della prevenzione! Un avvocato esperto in diritto di locazione può aiutarla a mettere in atto la strategia migliore per la sua situazione, la sua casa o il suo locale commerciale e il suo inquilino.
Includere una clausola risolutiva in caso di affitto non pagato
Innanzitutto, redigere il contratto di locazione in modo corretto è il modo migliore per evitare gli arretrati di affitto. Includere una clausola risolutiva nel contratto di locazione rende più facile la risoluzione del contratto se l’inquilino è in arretrato. Un avvocato immobiliare può aiutarla a redigere le clausole giuste, nel pieno rispetto della legge. Se il contratto di locazione non contiene una clausola risolutiva, il locatore deve rivolgersi al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto.
Naturalmente, anche la scelta dell’inquilino e la verifica delle sue risorse è un passo preliminare essenziale. Tuttavia, questo non è sufficiente per evitare tutti i problemi di affitto non pagato, poiché la situazione può cambiare molto rapidamente. D’altra parte, se il locatore si avvale dei servizi di un professionista, l’agenzia immobiliare può essere ritenuta responsabile in caso di negligenza nella scelta degli inquilini. Può anche chiedere al suo inquilino di pagare direttamente l’indennità di alloggio. Questo garantisce il pagamento di una parte dell’affitto. Tuttavia, questo non è sufficiente e deve essere integrato da una delle seguenti misure: un deposito o una garanzia per l’affitto non pagato.
Predisporre un deposito da versare al posto dell’inquilino inadempiente
Esistono diversi tipi di garanzia contro l’affitto non pagato, e non possono essere combinati: un garante individuale, noto anche come fideiussione, un garante aziendale nell’ambito dei sistemi Visale o GarantMe, o una garanzia per affitto non pagato (GLI ), che è un’assicurazione contro l’affitto non pagato.
Ai garanti si applicano condizioni simili a quelle degli inquilini: documenti richiesti e motivi di rifiuto. Ad esempio, un locatore non può rifiutare di assumere un garante per il fatto che la persona è di nazionalità straniera.
L’impegno assunto dal garante, una persona fisica, deve essere inequivocabile. A tal fine, devono essere forniti i dettagli obbligatori, come l’importo dell’affitto in cifre e parole, le condizioni per la cessazione dell’impegno (se è a tempo indeterminato) e l’entità esatta dell’impegno in caso di affitto condiviso.
Esistono due tipi di garanzia:
- garanzia solidale: il garante viene chiamato in causa non appena l’affitto non viene pagato, contemporaneamente all’inquilino.
- garanzia semplice: il garante viene chiamato in causa solo dopo che l’inquilino è stato messo in mora senza successo.
La garanzia in solido è quindi più semplice da far valere e offre una maggiore protezione al locatore. Dal 25 novembre 2018, è possibile redigere l’atto di garanzia in formato elettronico. Non è più necessario copiare la garanzia a mano, come avveniva in precedenza.
Copertura dell’affitto non pagato
Le garanzie per affitti non pagati come Visale o GarantMe richiedono una procedura specifica. L’assistenza di un avvocato le semplificherà la vita quando si tratta di implementare queste garanzie nella forma e nei tempi richiesti.
La garanzia Visale, gestita da Action logement, viene emessa in base a condizioni rigorose relative all’importo dell’affitto, alle risorse dell’inquilino e alla posizione geografica (alloggio a Parigi, nella regione di Parigi o nelle province). Assicurazione per l’affitto non pagato
La garanzia per l’affitto non pagato è un sistema assicurativo. In cambio del pagamento da parte del locatore, l’assicurazione copre il mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino. Le condizioni di attivazione dell’assicurazione sono molto rigide. Quindi, anche se questa soluzione può sembrare semplice e rassicurante, in realtà il locatore dovrà essere meticoloso nell’agire entro i termini e nella forma richiesti.
I ritardi nei pagamenti dell’affitto non sono l’unico problema tra un locatore e un inquilino. Possono sorgere altre controversie, come ad esempio problemi con i vicini, disaccordi su chi è responsabile dell’esecuzione dei lavori, o sulla ripartizione delle spese, ecc.
Lo Studio Legale Goldwin può aiutarla a gestire e ad affrontare le controversie immobiliari in qualsiasi fase dell’esecuzione del suo contratto di locazione residenziale o commerciale. Lo studio dispone di tutte le competenze legali e dell’esperienza necessaria per gestire casi complessi e sostenere procedure extragiudiziali o contenziose.
I nostri avvocati collaborano con i proprietari e gli inquilini per tutta la durata del contratto di locazione, per prevenire e gestire gli affitti non pagati. La presenza di un avvocato rassicura il locatore e garantisce che non venga trascurato nulla nelle varie fasi precontenziose e contenziose: informare gli enti previdenziali al momento giusto, inviare le informazioni corrette all’ufficiale giudiziario, adottare la strategia migliore per recuperare rapidamente l’affitto dovuto, agire con il garante o l’assicurazione per l’affitto non pagato o intraprendere un’azione legale per recuperare le somme dovute.
I nostri avvocati immobiliari sanno come attuare strategie creative per difendere gli interessi di coloro che sono coinvolti nella proprietà immobiliare:
